對(duì)“廢除房屋預(yù)售制度論”的思考(編輯修改稿)
2025-05-14 02:19 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。專家們以及央行的建議也并沒(méi)有引起政府部門(mén)的積極相應(yīng)。朱永平就向政府提議取消房屋預(yù)售制度后，廣州市國(guó)土房管局明確表示商品房預(yù)售制度暫不宜廢除，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)需要巨額的資金投入和較長(zhǎng)的時(shí)間周期，一旦廢除，勢(shì)必增加開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資成本在一定程度上阻礙房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。央行發(fā)布的《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》后，同年8月24日建設(shè)部新聞發(fā)言人也明確表示，國(guó)家近期不會(huì)取消房屋預(yù)售制度。本文認(rèn)為，對(duì)于一個(gè)新的銷售模式來(lái)說(shuō)，房屋預(yù)售制度在現(xiàn)階段還是具有相當(dāng)?shù)暮侠硇缘?。?duì)于任何一個(gè)新興事物來(lái)說(shuō)，對(duì)其存在的一些問(wèn)題都不能采取“一棍子打死”的態(tài)度。房屋預(yù)售制度雖然在實(shí)際運(yùn)用中出現(xiàn)了不少問(wèn)題，不過(guò)還是可以通過(guò)一定措施避免的。購(gòu)房者在預(yù)購(gòu)過(guò)程中一定要要求開(kāi)放商出示“五證兩書(shū)（“五證”主要包括有：《國(guó)有土地使用證》；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；《建設(shè)工程開(kāi)工證》；《商品房銷售（預(yù)售）許可證》?！皟蓵?shū)”為《商品房質(zhì)量保證書(shū)》；《商品房使用說(shuō)明書(shū)》）。購(gòu)房對(duì)于絕大部分消費(fèi)者來(lái)說(shuō)都是一件大事，特別是在預(yù)購(gòu)商品房中，購(gòu)房者尤其需要特別謹(jǐn)慎?！懊鎸?duì)借故不出示相關(guān)證明的開(kāi)放商，一定要提高警惕。盡量選擇資質(zhì)健全、口碑良好的開(kāi)放商進(jìn)行交易?！盵4]2.“對(duì)于廣告和宣傳資料，消費(fèi)者不可輕信上面的內(nèi)容，一定要通過(guò)各種途徑對(duì)自己欲購(gòu)買的樓盤(pán)進(jìn)行全方位的細(xì)致的了解”。[5]另外，我國(guó)《廣告法》對(duì)虛假?gòu)V告的處理也有著明確的規(guī)定。《廣告法》第38條規(guī)定：“違反本法規(guī)定，發(fā)布虛假?gòu)V告，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購(gòu)買商品或者接受服務(wù)的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，由廣告主依法承擔(dān)民事責(zé)任；廣告經(jīng)營(yíng)者，廣告發(fā)布者明知或者應(yīng)知廣告虛假仍設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)連帶責(zé)任。廣告經(jīng)營(yíng)者，廣告發(fā)布者不能提供廣告主的真實(shí)姓名，地址的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部民事責(zé)任。社會(huì)團(tuán)體或者其他組織，在虛假?gòu)V告中向消費(fèi)者推薦商品或者服務(wù)，使消費(fèi)的合法權(quán)益受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)連帶責(zé)任?！笨梢?jiàn)，面對(duì)虛假?gòu)V告，消費(fèi)者首先應(yīng)采取謹(jǐn)慎的態(tài)度。在自己的權(quán)益被虛假?gòu)V告所侵害時(shí)，也可依據(jù)相關(guān)法律維護(hù)自己的權(quán)益。首先，關(guān)于面積問(wèn)題，我國(guó)頒布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱解釋）第十四條有明確的規(guī)定。簡(jiǎn)言之，如果預(yù)售房過(guò)程中消費(fèi)者對(duì)房屋面積有異議，可以按照如下原則處理：[6]如果房屋面積誤差比絕對(duì)值小于3%，實(shí)際面積大于合同面積的，購(gòu)房人應(yīng)向開(kāi)發(fā)公司補(bǔ)交面積差價(jià)款；實(shí)際面積小于合同面積的，開(kāi)發(fā)公司應(yīng)向購(gòu)房人返還面積差價(jià)款。如果房屋面積誤差比絕對(duì)值大于3%，購(gòu)房人有權(quán)提出退房；如果不退房的，3%以內(nèi)的部分，由購(gòu)房人補(bǔ)交面積差價(jià)款，超過(guò)3%的部分，超出的面積無(wú)償歸購(gòu)房人所有。另外，關(guān)于商品房質(zhì)量問(wèn)題。購(gòu)房者入住前可以要求開(kāi)發(fā)商提供“兩書(shū)”，即《商品房質(zhì)量保證書(shū)》與《商品房使用說(shuō)明書(shū)》。其中《商品房使用說(shuō)明書(shū)》是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，商品房出售后，開(kāi)發(fā)企業(yè)委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中明示所委托的單位?！霸谟龅疥P(guān)于商品房質(zhì)量的糾紛時(shí)，也可根據(jù)《解釋》的第十三條第二款規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)?！盵7]？一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在出售期房時(shí)，通常以入住的時(shí)間為促銷手段，引起購(gòu)房者的興趣。那么購(gòu)房者一定要注意開(kāi)發(fā)商是否能夠在約定的期限內(nèi)交房，購(gòu)房者可通過(guò)簽訂購(gòu)房合同時(shí)進(jìn)行約定，如果開(kāi)發(fā)商不能按照規(guī)定的時(shí)間交房的話，規(guī)定應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，并賠償損失。在簽訂預(yù)購(gòu)合同時(shí)，購(gòu)房者可以和開(kāi)發(fā)商以補(bǔ)充協(xié)議的方式做出如下約定：（1）開(kāi)發(fā)商須于某年某月某
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