房屋預(yù)售合同的生效要件(編輯修改稿)
2024-12-15 22:10 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 可見，法律并未規(guī)定，商品房預(yù)售登記是商品房預(yù)售合同生效的要件，而且本案雙方當(dāng)事人也沒有事先約定以登記作為合同生效的條件。因此，本案房地產(chǎn)公司與旅游公司之間簽訂的商品房預(yù)售合同符合合同生效的要件，是有效合同。 在此我們首先分析一下現(xiàn)房買賣登記的性質(zhì)及效力。 城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋買賣必須辦理登記，不經(jīng)登記者不發(fā)生產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的效力。一般民法原理認為，房屋買賣登記是取得所有權(quán)的必要條件，登記是不動產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變化的依據(jù)和憑證。通過登記制度，人們還可以憑借它了解物權(quán)變動的事實，在很大程度上起著維護不動產(chǎn)交易安全的作用?！ ∮纱丝梢姡诜课葙I賣中產(chǎn)權(quán)登記是房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)的形式要件，非經(jīng)登記者不發(fā)生產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的效力。與之相比，在房屋預(yù)售中承購人能通過合同登記取得房屋所有權(quán)嗎?基于所有權(quán)的特性和對各方面 利益的權(quán)衡，我們認為，承購人依據(jù)合同登記取得的權(quán)利不是房屋所有權(quán)。因 為： (1)在房屋預(yù)售合同生效之時，房屋尚未存在，而所有權(quán)是一種既存的現(xiàn)實 權(quán)利，標(biāo)的物尚不存在，則在權(quán)利觀念上難以說明如何成就一種排他性的所有 權(quán)。 (2)建筑期間房屋所有權(quán)的歸屬對于風(fēng)險承擔(dān)也有重要影響。在買賣合同 中，風(fēng)險由所有權(quán)人承擔(dān)，如此時房屋歸承購人所有，則其要承擔(dān)標(biāo)的物意外滅 失的風(fēng)險，這無疑是加重了本已處于弱勢的廣大消費者的負擔(dān)。 (3)在建房屋所有權(quán)如歸承購人所有會影響建筑商的利益。因為建筑商與
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