“金橋?yàn)场蹦甓葓?zhí)行策劃案(編輯修改稿)
2025-05-13 12:44 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 現(xiàn)企業(yè)的資金積累和規(guī)模的擴(kuò)大，以適應(yīng)新一輪房地產(chǎn)市場競爭。區(qū)域樓市狀況合肥新站開發(fā)區(qū)區(qū)作為合肥市的交通樞紐，已形成了較為開放的交通網(wǎng)絡(luò)。經(jīng)過八年的規(guī)劃建設(shè)，目前的新站區(qū)已形成了以商貿(mào)為主的大型綜合區(qū)。五州商城、中州農(nóng)資市場、中州家具廣場、瑤海家具城、天香電子城、瑤海裝飾建材城、輕工商城、安徽大市場、瑤海摩托車大市場等大型專業(yè)市場已經(jīng)構(gòu)建新站的商業(yè)流通業(yè)的地位。合肥新站優(yōu)越的地理位置、便捷的交通環(huán)境以及較為完善的區(qū)域配套，加上近幾年的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，也已形成了一個(gè)大型住宅區(qū)域，目前在新站區(qū)已在建和已經(jīng)形成的住宅小區(qū)有：元一時(shí)代花園、吟春園、長春都市花園、華府嘉園、寶文時(shí)代廣場、羅馬花園一、二期、橘郡萬綠園、風(fēng)景苑、新安園、香格里拉花園以及即將開發(fā)的瑞祺房產(chǎn)項(xiàng)目等二十余個(gè)住宅社區(qū)。新站區(qū)的樓盤開始皆以低價(jià)位入市，以中低檔樓盤為主，逐步掀起新站區(qū)房地產(chǎn)的產(chǎn)銷熱潮。目前已基本形成高、中、低檔樓盤共存，以中高檔樓盤為主的開發(fā)格局。隨著元一時(shí)代花園、吟春園、長春園、橘郡萬綠園、長春都市花園、豪庭的開盤入市，中、高檔樓盤定位也已基本為合肥市民所接受。合肥新站區(qū)住宅項(xiàng)目產(chǎn)銷狀況處于合肥市的領(lǐng)先地位。以其優(yōu)越的地理位置、便捷的交通，以及較為經(jīng)濟(jì)的價(jià)格，吸引了大批消費(fèi)者的入住，目前新站區(qū)已成為合肥較大的住宅區(qū)域，其整體綜合配套也日趨完善。在售的元一時(shí)代花園、長春豪庭、中州世紀(jì)廣場也有一部分被作為辦公購置。主要競爭個(gè)案分析：案名基地位置物業(yè)形態(tài)總建（米2）價(jià)格（元/米2）主力房型銷售率備注惠園臨泉路站西路交界處多層、小高層70000平米小高層均價(jià)：開盤2400尾盤2700三房一期四幢多層、三幢小高層基本售罄多層立面完成，小高層結(jié)構(gòu)封頂銀都苑臨泉路、張洼路交界處6層多層30358平米一期均價(jià)2350二房、三房一期100％銷售結(jié)構(gòu)封頂興業(yè)瑞景苑臨泉路、張洼路交界處6層多層25862平米一期均價(jià)2300二房、頂層復(fù)式一期預(yù)約90％7號(hào)樓一層景榮城市之光站西路、全椒路口11層小高層、15層、26層高層70000平米均價(jià)3000三房、四房一期預(yù)約40％基礎(chǔ)完成森海豪庭臨泉路、當(dāng)涂路口多層、小高層一期均價(jià)2500三房、四房一期銷售40％江晨園臨泉路、當(dāng)涂路口多層、小高層80000平米2480二房、三房、四房一期銷售90％余房頂層銷售香格里拉花園臨泉路、當(dāng)涂路口多層、小高層一期均2100二期2400一期多層全部售完第三篇 價(jià)格策略定價(jià)原則和開盤均價(jià)測算在房地產(chǎn)營銷過程中，價(jià)格因素起著重要的作用。定價(jià)的高低關(guān)系到房地產(chǎn)利潤的多少，以及銷售成功與否，所謂一分價(jià)格一分貨，按質(zhì)論價(jià)，正確的房地產(chǎn)營銷策略就是要如實(shí)地體現(xiàn)房地產(chǎn)本身的價(jià)格規(guī)律，反映出項(xiàng)目的合理價(jià)值，做到精確定價(jià)。根據(jù)“金橋?yàn)场钡奶卣?，結(jié)合周邊樓盤的情況，作如下定價(jià)：“金橋?yàn)场迸R泉路周邊競爭個(gè)案分析：“金橋?yàn)场蓖瞥鍪袌龈偁幍哪康氖菫榱巳〉米罴唁N售業(yè)績而創(chuàng)造最高的經(jīng)濟(jì)收益，在附近競爭樓盤中，唯有“惠園”的素質(zhì)及檔次最接近本“金橋?yàn)场表?xiàng)目?，F(xiàn)在把“惠園”作為最大假想競爭對(duì)手，以樓盤的各項(xiàng)綜合素質(zhì)作比較，按銷售過程中買家的承受心理尺度為依據(jù)而制定出“金橋?yàn)场钡膬r(jià)格，現(xiàn)列表如下：比較素質(zhì)金橋?yàn)撑c惠園的比較差價(jià)（元/平米）地理位置－50規(guī)模－50工程形象－50交通方便程度－50生活方便程度－50戶型面積0間隔設(shè)計(jì)0裝修標(biāo)準(zhǔn)0綜合差價(jià)－250由各單項(xiàng)比較綜合得出“金橋?yàn)场钡膬r(jià)格可比現(xiàn)階段“惠園”低出250元/米2，即開盤預(yù)約均價(jià)定為2450元/米2價(jià)格策略價(jià)格策略的制定是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，應(yīng)體現(xiàn)一種穩(wěn)中有升的趨勢。項(xiàng)目的工程進(jìn)度、成交量、銷售季節(jié)等因素均是價(jià)格調(diào)整的參考因素。調(diào)價(jià)的關(guān)鍵在于控制漲幅和頻率，要做到既可以刺激銷售，又能夠減少漲價(jià)的負(fù)面效應(yīng)。建議本項(xiàng)目土建出地面之前價(jià)格基本保持不動(dòng)，工程形象進(jìn)度改變后相應(yīng)上調(diào)。其出發(fā)點(diǎn)一是利于談判，避免在談判過程中出現(xiàn)漲價(jià)的情況；二是利于前期大型客戶介入；當(dāng)然這還需要根據(jù)市場反饋才能最終決定。l 朝向差：1％－2％1) 因?yàn)槭前迨綐?，朝向均好性佳，戶型的朝向值相距較??；2) 在戶型不同的面積、功能、布局、景觀等因素也做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整；3) 對(duì)東西向的單元建議朝向差為3%左右。 l 樓層差：1％－％1) 一般樓層差為1%2) 對(duì)買家而言，當(dāng)然是越高層視野越開闊，高個(gè)樓層多付幾千元是值得的。 3) 對(duì)于比較高的樓層如6層、8層、9層，層數(shù)比較吉利，復(fù)樓層可考慮樓層差為2％－％。4) 由于社區(qū)內(nèi)比較重視綠化，低層的景觀也
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