2009湖南新化縣金潤藍(lán)灣前期策劃案(編輯修改稿)
2025-02-17 18:31 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 際金融市場的動蕩不安，中央政府降息加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意圖非常明顯，也將帶動房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走出低迷。 中央政府可能會在適當(dāng)?shù)臅r候出臺鼓勵消費(fèi)者購房的調(diào)控政策，比如放寬房貸新政的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、降低房屋契稅等措施，來保證房地產(chǎn)健康穩(wěn)定的發(fā)展，避免出現(xiàn)大起大落。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對于內(nèi)需和消費(fèi)的拉動起到舉足輕重的作用，一味讓房價下跌也會對國民經(jīng)濟(jì)的健康起到阻礙，而且會出現(xiàn)類似美國的金融危機(jī)。因此，可以肯定今后中央政府出臺相關(guān)政策應(yīng)該是順理成章的事情，只是政策出臺的時機(jī)、力度和節(jié)奏仍需根據(jù)實(shí)際情況而定?！ ∷哉f，美國金融風(fēng)暴其實(shí)已經(jīng)在改變著中央政府對于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)，從這一點(diǎn)來看，起到了較積極的作用。當(dāng)然，以上一系列拉動內(nèi)需的相關(guān)政策的出臺，顯然還不能起到立桿見影的效果。對于開發(fā)商而言，寒冬僅僅是個開始，如何在現(xiàn)有的條件下積極展開自救，殺出重圍才是最重要的。二、中央出手救樓市：首房契稅下調(diào)至1%，首付降為20%。從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。金融機(jī)構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，最低首付款比例調(diào)整為20%。同時，下調(diào)個人住房公積金貸款利率。汶川地震災(zāi)區(qū)居民災(zāi)后購置自住房的貸款利率下限、最低首付款比例和住房公積金貸款利率優(yōu)惠政策保持不變。政策1：自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。解讀：此前，%，以購買90平方米普通住房為例，均價1萬元/平方米的住房總售價達(dá)到90萬元，以前契稅要交13500元，11月1日以后購房只需要交9000元，節(jié)省了4500元。政策2：對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。解讀：印花稅為買賣雙方各付萬分之五，免征后購房都可以省去450元。政策3：對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。解讀：土地增值稅主要針對二手房交易，需要結(jié)合不同的增值情況套用不同的稅率，業(yè)內(nèi)人士指出，這部分多則可以為購房者省去數(shù)千元。廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜指出，二手房價可能因此出現(xiàn)反彈的可能。“如果買二手房的人多了，業(yè)主很有可能反價，造成成交量的焦灼狀態(tài)。新政策在刺激購買力的同時，也會刺激樓價往上漲?！闭?：自2008年10月27日起，金融機(jī)構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，最低首付款比例調(diào)整為20%。解讀：以房總價為100萬為例，首付款只需要18萬元，剩下72萬元的貸款假設(shè)按照20年貸款期限等額本息還款。%，財政部公布新政策后，%。按些計算。%的正常利率計算。第三節(jié) 項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢（Strength） 成熟的、周邊公共配套齊全的生活環(huán)境； 緊鄰天華南路商業(yè)步行街，鬧中取靜、環(huán)境優(yōu)雅的地理環(huán)境； 人車分流的內(nèi)部交通系統(tǒng)，集中地下車庫； 高級電梯、智能化設(shè)施等完善的物業(yè)配套；第四層架空處理，產(chǎn)生通透的空間感受，由此形成通透而完整的內(nèi)庭花園；酒店式物業(yè)管理模式。天華南路在建的商業(yè)步行街屬于市政規(guī)劃步行街，完善的購物環(huán)境吸引了大量人流。刺激了投資者的投資信心。劣勢（Weakness）項(xiàng)目知名度有待提高第一期項(xiàng)目，經(jīng)驗(yàn)欠缺。市場較為低迷，受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響較大。機(jī)會點(diǎn)（Opportunity）消費(fèi)觀念的不成熟，有一定的市場引導(dǎo)和操縱的空間；文化旅游項(xiàng)目的建設(shè)匯聚了人氣，梅山龍宮的建造以及周邊旅游項(xiàng)目的開發(fā)，區(qū)位優(yōu)勢必然會帶來人氣的上升，本項(xiàng)目可以“借勢造勢”。多功能、綜合性商務(wù)中心的匱乏。商務(wù)人士缺乏交流、活動的空間。缺乏能夠代表新化形象的標(biāo)志性的商務(wù)中心。項(xiàng)目寫字樓體量小，易消化。小戶型構(gòu)局可定位成酒店和酒店式公寓。較大的戶型可定位為home office（商住兩用），為智力密集型公司提供優(yōu)越辦公環(huán)境。復(fù)合功能規(guī)劃及面積跨度面臨幾個購買族群，增加推廣成本與難度。問題點(diǎn)（Threat）項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群的數(shù)量有限，競爭對手對市場的分化基本處于同一層面上；競爭雖然定位不盡相同，但目標(biāo)客戶基本相同。第四節(jié) 目標(biāo)消費(fèi)群分析一、消費(fèi)者形態(tài)的劃分產(chǎn)品投資者產(chǎn)品業(yè)主：購買用于出租回收資金，等待樓價大漲時拋售。產(chǎn)品使用者產(chǎn)品業(yè)主：自購自用產(chǎn)品租憑者：從業(yè)主手中租用二、目標(biāo)人群描述以項(xiàng)目的售價目標(biāo)為基礎(chǔ)，根據(jù)前期市場調(diào)查的結(jié)果，本案的目標(biāo)消費(fèi)群具有以下特點(diǎn)：1．年齡：在25～55歲之間；2．家庭年收入：界定為10萬元左右及以上；3．教育水平：一般，但見多識廣；4．職業(yè)范疇：私營企業(yè)主、企業(yè)銷售經(jīng)理、企業(yè)負(fù)責(zé)人、政府官員等；5．住房條件：一般為二次或以上購房條件，在家鄉(xiāng)擁有面積較大的私房，但缺乏自身價值的滿足感，進(jìn)一步改善居住環(huán)境的愿望較強(qiáng)烈； 6．主要生活形態(tài)：178。 工作努力，獲得一定的財富，喜保留獨(dú)立的生活態(tài)度，希望“小家型”的居住方式；178。 地理位置：黃金地段，距離公司近則更好。178。 居住空間：要求不高，面積不必太大。178。 室內(nèi)裝飾：要求品味、格調(diào)、個性，拒絕庸俗、奢華。178。 用餐：很少自已動手，基本是外面解決。講究用餐環(huán)境、便捷、口味。178。 交流空間：較為注重，是進(jìn)行商務(wù)活動與感情交流的主要場所。7． 對住宅的主要期望（由主到次）：1） 環(huán)境、地段：最希望住宅周圍環(huán)境良好，地段相對靠近市繁榮地段；2） 外型觀感：新穎、現(xiàn)代、洋氣、具有一定的標(biāo)志性；3） 住宅總價在20萬左右；4） 戶型
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