【文章內(nèi)容簡介】 要對經(jīng)營的產(chǎn)品多加推敲，尋找市場的空缺點，營造特色產(chǎn)品，而產(chǎn)品的特色主要體現(xiàn)于所經(jīng)營商品的性能價格比、經(jīng)營規(guī)模、品牌知名度，目標顧客的消費特征等幾個方面。3. 知名度是專業(yè)市場的一個重要參數(shù)知名度是專業(yè)市場的一個重要參數(shù)，也是一個市場的品牌體現(xiàn)，對于吸引客源有相當大的作用，只有做到良性循環(huán)，才能夠保證一個市場的長期興旺。4. 高收益與高風險同時并存商鋪的價值最終體現(xiàn)在經(jīng)營價值上，它的經(jīng)營價值和物業(yè)價值與整個市場息息相關。由于專業(yè)市場內(nèi)部一直處于優(yōu)勝劣汰的競爭狀態(tài)，投資者總能找到一個效益更好的經(jīng)營者，故專業(yè)市場商鋪一直高于其于各類商鋪價格的平均水平，但如果專業(yè)市場的定位、招商等環(huán)節(jié)一旦發(fā)生偏差，無法形成預期中的群聚效應，那整個市場的商鋪都有會連帶貶值。5. 業(yè)態(tài)定位決定了整個市場的經(jīng)營價值由于行業(yè)利潤率的不同，決定了不同的專業(yè)市場其收益高低有所出入，專業(yè)市場中的商鋪如同商場的“店中店”，整個市場的興衰對商鋪的價值起著決定性的作用，而商鋪的經(jīng)營者僅僅依靠單個物業(yè)的努力，將很難改變商鋪的價值，因此，個體或局部的作用在整個市場（項目）中顯得微不足道。項目分析及定位定位是項目的關鍵性一環(huán)，具有高度的復雜性和較大的伸縮性其效果將直接關系到的定位,不僅能起到較好的銷售效果,而且能迅速聚集人氣,縮短銷售周期。一. 項目概況本案是阜陽四大購物消費中心之一——綠色步行街為阜陽人民打造一“陽光的、休閑的、綠色的、美麗的……購物天堂”而跨出的堅實的一步。綠色步行街位于阜陽市最繁化、最核心的黃金商業(yè)圈——人民路商圈內(nèi)，，以阜陽的中心天橋為依托，與國貿(mào)、千百意、百貨大樓一起，共同組成了阜陽地區(qū)四大購物消費中心。綠色步行街是阜陽老城區(qū)內(nèi)綜合用地逐步向商業(yè)用地置換的典范之作，為打造阜陽乃至皖西北地區(qū)新一代消費購物場所，引導阜陽消費理念、改變現(xiàn)有的消費模式，以“興市造血為宗旨，以邊建邊改造為手段”，使一個僅具步行街雛形的項目，逐步向現(xiàn)代的、高標準的步行街項目轉(zhuǎn)型。目前正在啟動的工程，就是為實現(xiàn)逐步改造、全方位提升現(xiàn)有步行街品味與檔次這一戰(zhàn)略目標而邁出的關鍵一步，它為實現(xiàn)步行街的全面升華而打下堅實的基礎。隨著本案的啟動，也預示著阜陽的商業(yè)氛圍將展現(xiàn)出一片新的天地，一代新的消費購物平臺正在形成之中，它不但是阜陽商業(yè)上經(jīng)典的標志性建筑，更將成為阜陽商業(yè)史上的里程碑，引導阜陽的商業(yè)步入更為輝煌、燦爛的明天。本案共有商業(yè)用房二層，總銷售面積4200平方米，商鋪類型分為街面商鋪和專業(yè)市場內(nèi)商鋪兩類。二. 項目的SWOT分析1. 優(yōu)勢分析u 地理位置優(yōu)越，處于阜陽核心商業(yè)圈的中心，且緊貼著最為繁華的人民中路，商業(yè)氛圍濃厚、成熟度高。u 綠色步行街處的交通極為便利，另外綠色步行街在當?shù)氐氖袌稣J知度極高，擁有眾多的消費群體，對于本案在短期內(nèi)形成市場極為有利。u 本案是阜陽地區(qū)唯一一個以服裝（飾）為主題的專業(yè)市場，與其他市場相比，更能表現(xiàn)出其專業(yè)性。u 永久性的建筑可以使商戶在穩(wěn)定的狀態(tài)下作長期的經(jīng)營規(guī)劃。u 商鋪面積控制合理，以小面積（6—10）形式出現(xiàn)，不但適合零售、兼小型批發(fā)類商戶的使用需求，更有利于商鋪總價的控制，從而降低投資者的風險。u 良好的硬件與配套設施（如自動手扶電梯、中央空調(diào)、天橋、連廊結(jié)構(gòu)等），使購物環(huán)境更為寬松，為吸引、容納更多的消費群體提供了必要的物質(zhì)基礎。u 現(xiàn)代的外觀造型，使其與周邊的城市景觀更為融洽，同時也更容易塑造新一代步行街的品味與形象。2. 劣勢分析u 雖然本案的地理位置相當優(yōu)越，但受“永久賓館”的遮擋，并不能直接面對人民中路，其門面為內(nèi)街式商鋪，在形象上、價值上都受到相當?shù)挠绊?。u 本案的地理位置優(yōu)越，但也可能造成鋪位的單價偏高，從而形成一定的銷售抗性。u 新市場雖然在硬件與配套設施上有了很大的改善，但也失去了一種開放式的、寬松、隨意的購物環(huán)境。u 本案規(guī)劃2F也做市場使用，在當?shù)厥且粋€創(chuàng)新，但也面臨著相當?shù)膲毫?，當?shù)氐慕?jīng)營戶能否認同2F做市場經(jīng)營這一模式，還有待于實踐的檢驗。u 本案的鋪位布局與沿街式的商鋪布局有很大的區(qū)別，其鋪位的價值更有賴于整個市場經(jīng)營的成功。u 新市場因依托老步行街而建，在新、老項目并存期間，新項目要得到現(xiàn)有消費群體的認可，在經(jīng)營上必然要付出更多的努力。3. 機會分析u 阜陽中心商業(yè)區(qū)內(nèi)小型商鋪的供應量奇缺，基本處于有價無市的局面，為本案進入市場提供了良好的機遇。u 本案是對現(xiàn)有步行街在品質(zhì)上、規(guī)模上進一步的提升，因此在商業(yè)氛圍的營造上可直接受益于現(xiàn)有的步行街。u 由于綠色步行街是一知名度極高的購物消費中心，可以相信有眾多的經(jīng)營戶會對本案產(chǎn)生相當濃厚的興趣，無論是當?shù)氐倪€是來處其他地區(qū)的商戶。u 一般新建的商業(yè)項目，需要一市場培育的過程，相對于成熟的市場而言，租金或商鋪的價格并不能真正反映其應有的價值，因此對投資者來說，有一個比較大的利潤空間。u 隨著阜陽建設皖西北中心城市步伐的加快，阜陽對外輻射的范圍也相應擴大，以阜陽城區(qū)近50萬人口、周邊轄區(qū)近1000萬人口計，勢必為阜陽帶來無限的商機。4. 風險分析u 本案能否在經(jīng)營特色上繼承、延續(xù)現(xiàn)有的步行街市場，并得到消費群體的認可，還有待時間的證明。u 本案因規(guī)模、體量偏小，如果不能與現(xiàn)有的步行街形成優(yōu)勢互補的局面，將難以形成一有區(qū)域影響力的專業(yè)市場。u 本案周邊的一些商業(yè)項目的建設與招商，會對本案的有效客戶造成分流，影響本案的銷售進程。三．項目的定位構(gòu)想一個商業(yè)地產(chǎn)項目成功的核心是準確的市場定位，定位是項目的精髓和主旨，同時也決定了整個項目以后的商業(yè)模式、營銷策略等。1. 項目的總體定位阜陽，一個全省人口最多的地級市，一個建設中的皖西北中心城市；綠色步行街，一個經(jīng)歷新商業(yè)時代理念洗禮的、一個處于不斷自我完善，最終實現(xiàn)夢幻般變化的神奇之地。對本案來說，由于其獨特的區(qū)域位置及其與步行街的天然紐帶關系，我們認為本案的總體定位應著重表現(xiàn)出——綠色步行街這一具有獨特魅力的場所，因此本案的總體定位為：陽光的 休閑的 綠色的 美麗的 ● ● ● 購物天堂 2. 項目的市場定位根據(jù)本案的地理位置，項目的總體規(guī)劃，經(jīng)營的產(chǎn)品類型與特色，周邊市場的現(xiàn)狀及區(qū)域發(fā)展的趨勢等多種相關因素，本案的市場定位為： 走百家不如看一家——專業(yè)的服飾（裝）市場3. 產(chǎn)品規(guī)劃建議我們認為一個成功的專業(yè)市場取決于兩個出色的規(guī)劃，一個是項目的建設規(guī)劃，另一個是商業(yè)規(guī)劃。在商業(yè)規(guī)劃方面，需要對市場的功能布局、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營結(jié)構(gòu)進行充分的研討和論證，樹立和強化專業(yè)的特色。u 總體平面布局建議1) 在項目的確良兩個入口處，根據(jù)實際情況，安裝兩部能直接通往2F商場的自動手扶電梯，并以天橋方式將本項目與“百誠鞋業(yè)”商場相互貫通。2) 商場沿街鋪位全部開門并可直通商場內(nèi)。u 建筑內(nèi)部格局建議1) 沿街門面大小控制在15—20平方米左右、一層市場內(nèi)商鋪為5—6平方米、 二層市場內(nèi)商鋪為6—8平方米；2) 市場內(nèi)商鋪布局以無死角設計為宗旨，具體的分隔方案以圖紙為準；3) 為最大限度利用通道與引導人流走向，建議將2F的廁所移位；4) 為提升步行街的品味，也為保證2F市場能快速成形，建議安裝中央空調(diào)。銷售準備