【正文】 阜陽(yáng)策劃案一. 阜陽(yáng)市概況阜陽(yáng)市位于安徽省西北部，下轄潁州、潁東、潁泉三區(qū)和太和、臨泉、阜南、潁上四縣以及縣級(jí)市界首，擁有土地總面積9775平方公里，共有人口900萬(wàn)人，是安徽省人口最多的城市，至2001年底，阜陽(yáng)市城區(qū)人口達(dá)43萬(wàn)人。阜陽(yáng)地處京九經(jīng)濟(jì)帶與隴?！m新經(jīng)濟(jì)帶的交匯處，是一承東啟西、連接南北的中繼站，由于其周邊方圓200公里范圍內(nèi)沒(méi)有大型城市，距鄭州、徐州、武漢、合肥、蚌埠等城市平均距離達(dá)280公里，具有良好的經(jīng)濟(jì)區(qū)位條件和極大的發(fā)展?jié)摿?。伴隨著京九線(xiàn)的全線(xiàn)貫通，阜陽(yáng)成為皖西北地區(qū)中心城市的條件已經(jīng)成熟。1．各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2003年阜陽(yáng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要指標(biāo)全市增長(zhǎng)率（%）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(元)2612比上一年增加55元財(cái)政收入(億元)18財(cái)政支出(億元)人均可支配收入（元）6529人均消費(fèi)性支出51372. 固定資產(chǎn)投資2003年以來(lái)，隨著重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)步伐的加快，全市總投資額超億元的項(xiàng)目有23個(gè)，,%，；，%。而今年上半年，％。其中，基本建設(shè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)，成為帶動(dòng)投資增長(zhǎng)的主力軍，、同比增長(zhǎng)143％、139％，3. 趨勢(shì)展望 根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，可以說(shuō)明阜陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)正處于快速發(fā)展的起步階段，各項(xiàng)綜合實(shí)力也在逐年增強(qiáng)，人民的生活與消費(fèi)水平穩(wěn)步提升，而基本建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)的高速增長(zhǎng)，將使阜陽(yáng)這一傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大區(qū)不斷地向工業(yè)化城市邁進(jìn)，隨著城市化進(jìn)程的加快，城區(qū)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，人口的日漸增加，及對(duì)生活水準(zhǔn)的要求不斷提高，可以預(yù)見(jiàn)，在未來(lái)幾年內(nèi)，阜陽(yáng)的整個(gè)市場(chǎng)，將會(huì)為各個(gè)行業(yè)提供一個(gè)難得的發(fā)展機(jī)遇與空間。二. 阜陽(yáng)市的總體規(guī)劃1. 總體規(guī)劃構(gòu)想 阜陽(yáng)市的總體規(guī)劃為：以便捷的交通網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)，依托豐富的農(nóng)副產(chǎn)品與能源等資源，完善并優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，把阜陽(yáng)建設(shè)成皖西北地區(qū)集交通營(yíng)運(yùn)、商貿(mào)、物流、加工業(yè)于一體的中心城市。2. 城市總體布局城市總體規(guī)劃確定的城市發(fā)展方向?yàn)椋阂袁F(xiàn)狀用地為基礎(chǔ)，主要向東北及西南、南作兩翼擴(kuò)展，并在西北方向適當(dāng)拓展，控制向東跨鐵路發(fā)展。城市空間結(jié)構(gòu)以 城市中心的“Y”形水系為基礎(chǔ)，采用分片塊狀結(jié)構(gòu)，通過(guò)楔形綠地的插入，形成“二河四片”的用地形態(tài)。城市以穎河、泉河及沿河綠地為分隔，形成穎東、穎西、泉北和開(kāi)發(fā)區(qū)四大城市分區(qū)，各區(qū)相對(duì)獨(dú)立，各有側(cè)重，其中“穎西片”重點(diǎn)發(fā)展城西文教科研區(qū)和西南工業(yè)區(qū)，建設(shè)城南、城西居住區(qū)，完善城市中心區(qū)功能。各片區(qū)用地規(guī)模用地片區(qū)用地面積（公頃）穎東片1246穎西片2978泉北片711開(kāi)發(fā)區(qū)630，近期城市人口規(guī)模為53萬(wàn)人。3. 重要基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)1). 結(jié)合國(guó)家西氣東輸工程，新建天然氣站及配套管網(wǎng)工程；2). 結(jié)合國(guó)家西電東送工程，擴(kuò)建500KV阜東變電站；3). 進(jìn)一步完善城區(qū)道路，構(gòu)建“三環(huán)九射”的道路工程；4). 實(shí)施“引淮入阜”，新建城市第3水廠(chǎng)；5). 實(shí)現(xiàn)城市排水雨污分流，建設(shè)2個(gè)污水處理廠(chǎng)及配套管網(wǎng)；6). 新建垃圾無(wú)害化處理廠(chǎng)；7). 加快省級(jí)公路運(yùn)輸樞紐建設(shè)，新建1個(gè)公路運(yùn)輸樞紐通信指揮中心、3個(gè)客運(yùn)站和7個(gè)貨運(yùn)站；8). 加快穎州西湖風(fēng)景名勝區(qū)建設(shè)，新建環(huán)城公園、潁河公園等公共綠地，改善城市的生態(tài)環(huán)境。三．阜陽(yáng)城市現(xiàn)狀隨著城市化進(jìn)程的加快，阜陽(yáng)目前城市的建成區(qū)不斷地向外圍拓展，在城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，城市用地布局一直保持了向南發(fā)展的趨勢(shì)，近年來(lái)在繼續(xù)保持向南發(fā)展的同時(shí)，也在向西和東南擴(kuò)展，但總的來(lái)看，新增的城市用地大多位于城市的南部和西部，尤以城市南部居多，從而使城市中心出現(xiàn)向南偏移。隨著城區(qū)的擴(kuò)大及城市中心的南移，老城區(qū)的居住用地、工業(yè)用地等正在逐步向商業(yè)用地置換，而商業(yè)中心則沿城市主干道（潁州路）向南延伸，新增的教育設(shè)施用地則相對(duì)集中于城市西部。阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)位于阜陽(yáng)市城區(qū)東南部，，區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，依托勞動(dòng)力資源優(yōu)勢(shì)，發(fā)展勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，大力興辦新興產(chǎn)業(yè)和高科技項(xiàng)目，現(xiàn)已成為中外客商投資的熱土。四. 阜陽(yáng)市商業(yè)格局與現(xiàn)狀阜陽(yáng)歷史悠久，文化積淀深厚，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而使阜陽(yáng)作為區(qū)域性商貿(mào)中心城市的功能不斷加強(qiáng)，各類(lèi)商業(yè)設(shè)施百花齊放，使整個(gè)阜陽(yáng)市呈現(xiàn)出一派繁榮興旺的景象。按商業(yè)項(xiàng)目所處的位置與市場(chǎng)定位來(lái)看，阜陽(yáng)市現(xiàn)有的商業(yè)格局大致可分為：核心商業(yè)圈、次級(jí)商業(yè)街、社區(qū)型商鋪、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等四大類(lèi)。1. 核心商業(yè)圈核心商業(yè)圈是一個(gè)城市商業(yè)的精髓所在，是城市的黃金地段，也是人流量、車(chē)流量最為集中的地段，目前阜陽(yáng)的核心商業(yè)圈位于人民中路與潁州北路交界處，并由其周邊的商業(yè)設(shè)施共同組成阜陽(yáng)市中心的黃金商圈——人民路商圈。2. 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)是在商品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)方式、管理模式等方面具有一定專(zhuān)業(yè)特色的商業(yè)街，這類(lèi)商業(yè)項(xiàng)目的輻射范圍較廣，一般為區(qū)域性市場(chǎng)，主要以經(jīng)營(yíng)某一大類(lèi)商品為主，具有商品結(jié)構(gòu)、規(guī)格、品種齊全的特點(diǎn)，兼有批發(fā)和零售功能。 阜陽(yáng)現(xiàn)有的以批發(fā)為主的市場(chǎng)有——以綜合批發(fā)為主的“皖西北商貿(mào)城”、以家電、家俱為主的“瑤海大市場(chǎng)”、以服裝小百貨為主的“順昌商城”、“勝利路商城”“東方商城”等。3. 核心商圈內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目目前人民路商圈中主要的商業(yè)項(xiàng)目有：1).和華千百意購(gòu)物中心和華千百意購(gòu)物中心是一大型現(xiàn)代化零售商業(yè)項(xiàng)目，集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑于一體，商場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)服裝、鞋帽、皮具、飾品等大類(lèi)，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品以品牌為主。商場(chǎng)外裝飾呈歐式風(fēng)格，是阜陽(yáng)標(biāo)志性建筑之一，商場(chǎng)規(guī)劃6萬(wàn)平方米。商場(chǎng)內(nèi)配置有中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯、垂直電梯、電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防自動(dòng)噴淋系統(tǒng)等較為現(xiàn)代的商業(yè)設(shè)施。2).綠色步行街 綠色步行街位于阜陽(yáng)市核心商圈——人民路商圈內(nèi)，與千百意購(gòu)物中心、國(guó)貿(mào)商城、阜陽(yáng)百貨大樓共同組成阜陽(yáng)市的核心商圈，周邊商業(yè)氣氛濃厚，是阜陽(yáng)商業(yè)及人氣最旺的區(qū)域。 目前步行街靠近人民路段均已出租，6—7平方米的門(mén)面，年租金在24000—29500元之間，12平方米左右的門(mén)面，年租金在38000元左右；靠近潁州北路的門(mén)面，年租金大致在2萬(wàn)左右。從人流量來(lái)看，該項(xiàng)目方圓500米內(nèi)是阜陽(yáng)市人流量最大的區(qū)域，商業(yè)氛圍相當(dāng)成熟；從時(shí)間段來(lái)看，步行街在周1—周5的白天人流量一般，主要集中在晚上下班后；周六—周日人氣則相當(dāng)旺盛。3).和華千百意沿街門(mén)面千百意沿街商鋪的經(jīng)營(yíng)面積在20m2左右，面寬約在4m左右，全部采用租賃形式，年租金在7—8萬(wàn)元間；主要的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有：禮品、音像制品、童裝、褲子、飾品等；營(yíng)業(yè)時(shí)間大致在：9:00—21:00左右；經(jīng)營(yíng)狀況較好，鋪面基本沒(méi)有再出租、轉(zhuǎn)租現(xiàn)象4).根深鞋業(yè) 位于和華千百意西側(cè)，實(shí)行商場(chǎng)式扣率做法，統(tǒng)一收銀，扣率在25—28之間，好的位置一年?duì)I業(yè)額保底數(shù)在10萬(wàn)元左右。5).新世紀(jì)城位于根深鞋業(yè)西側(cè)，非沿街式門(mén)面，經(jīng)營(yíng)檔次偏低，全部為租賃經(jīng)營(yíng)，租金為2600元/月，租金半年一交，有商家對(duì)外轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)讓費(fèi)開(kāi)價(jià)為4萬(wàn)元。4. 現(xiàn)有的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)1).勝利路商場(chǎng)勝利路商場(chǎng)是位于人民路上一個(gè)擁有10多年歷史的老市場(chǎng)，主要經(jīng)營(yíng)服裝、鞋帽、小百貨為主，共有沿街門(mén)面200多間。目前的經(jīng)營(yíng)戶(hù)均采用租賃形式，年租金根據(jù)門(mén)面所處的位置在4000—10000元之間。據(jù)了解