【文章內(nèi)容簡介】 員知情。 8. 本規(guī)定自簽發(fā)之日起實施。 ? 工程部交接班制度 1. 交班人員提前三十分鐘做好室內(nèi)清潔衛(wèi)生及巡查工作，認真填寫 相關(guān)記錄 和《工程部交接班記錄》。 2. 接班人員提前十五分鐘到崗，對上班的設(shè)備運行、清潔衛(wèi)生、交班記錄等做詳細檢查和閱讀，了解設(shè)備運行狀況，詳細清查交接物品 及公共工具 。 3. 接班人員在《交接班記錄》上簽字同意接班后，交班人員方可離崗。 4. 接班人員不同意接班，交班人員必須留崗，將工作完成直到接班人員簽字同意，方可離 崗，否則以脫崗論處。接班人員如無故不接班，按有關(guān)規(guī)定處理； 5. 接班人員未到崗，交班人員必須留崗。接班人員在半小時未到崗，如無正當(dāng)理由，以遲到論處；半小時后仍未到崗，直接以曠工論處。 6. 物品交接不清，由所在班次交接人員共同承擔(dān)責(zé)任 。 ? 工具管理辦法 1. 工具屬于公司公共財產(chǎn)，每個員工都有責(zé)任和義務(wù)愛護它，小心使用。 2. 公共工具由專人負責(zé)保管，工程部其它人員因工作需要使用時，須作領(lǐng)用登記。 3. 公共工具使用完畢后應(yīng)及時收回，擦拭干凈后整齊擺放回原處。 4. 使用人員對工具要小心使用，如有丟失或非公損壞需予以賠償。 5. 公共工具出現(xiàn)自然損 壞而無法正常使用的，應(yīng)在 24 小時內(nèi)交倉管進行報廢處理。 6. 公共工具嚴禁個人攜帶外出，如確因工作需要，須報主管批準。 7. 公共工具原則上不得外借，如有特殊情況需外借的，須報部門經(jīng)理批準并進行登記。 8. 外借公共工具歸還前應(yīng)進行檢查，確認完好后方可接收。在規(guī)定外借期限內(nèi)未歸還的，應(yīng)及時催還，如有破損或丟失的，應(yīng)主動向?qū)Ψ剿髻r。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。做成功物業(yè)管理人！』 第 14 頁，共 118 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 9. 個人常備工具須到倉管處按該崗位工具配置標準領(lǐng)取，并在個人工具卡上簽字確認， 同一工具不得重復(fù)領(lǐng)取 。 10. 個人工具由個人妥善保管、使用，遺失按有關(guān)規(guī)定賠償。 11. 個人工具在使用期限內(nèi)，屬正常使用過程中自然損 壞的工具，須有部門主管以上簽 字確認，再以損壞的工具到倉管處換領(lǐng)新工具，并注明原因。 12. 個人工具在使用期限內(nèi)，屬非自然損壞的工具，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定賠償，并報部門主管領(lǐng)導(dǎo)。 13. 個人工具超出使用期限的，按工具具體損壞程度予以更換新工具，并上報部門主管 領(lǐng)導(dǎo)。 14. 員工離職時，按工具卡所領(lǐng)取的工具如數(shù)退還，如有丟失按規(guī)定賠償。 ? 日常工作管理制度 為實施規(guī)范化、標準化管理，進一步加強各物業(yè)工程部隊伍建設(shè)，強化員工主人翁責(zé)任意識，樹立各級員工的工作主觀能動性，培養(yǎng)和鍛煉一支技術(shù)過硬、作風(fēng)優(yōu)良、勤懇務(wù)實、團結(jié)奮進的員工隊伍，現(xiàn) 推行以下管理內(nèi)容： （一）實施班前班后會 8： 00~8： 15 為班前會時間（也可以同各樓盤一起開），與會人員為工程部全體員工（輪休人員除外），會議地點自定后報區(qū)域經(jīng)理，主要是對當(dāng)天工作作計劃性安排，對個別事項安排專人限時完成；班后會時間為 17： 45~18： 00，主要是對當(dāng)天的工作情況進行總結(jié)：完成了哪些工作、工作中存在哪些困難需要領(lǐng)導(dǎo)協(xié)助解決、下一工作日主要工作內(nèi)容，詳見《工程部工作日志》樣表，區(qū)域經(jīng)理負責(zé)日常檢查督導(dǎo)，物業(yè)營運中心負責(zé)抽檢，對未按要求執(zhí)行的班組或人員進行考核，列入當(dāng)月績效。 （二）推行計劃管 理 各樓盤工程部必須于每周五 12： 00 前將下周工作計劃呈區(qū)域經(jīng)理審核，經(jīng)審核后，抄送物業(yè)行政人事部，報物業(yè)運營中心，物業(yè)運營中心會同物業(yè)行政人事部不定期抽檢計劃執(zhí)行情況。 （三）實施人員動向登記管理 目的是加強人員管理，充分提高員工的工作主觀能動性及工作效率，便于物業(yè)工程主任實施計劃、統(tǒng)籌管理、合理調(diào)配人力資源。具體要求：班前會后，員工根據(jù)工作安排登記工作去向，包括工作起止時間、工作地點，完成工作任務(wù)后及時同部門領(lǐng)導(dǎo)匯報，便于進行下一項工作安排，部門負任人對所有員工的工作進行檢查督導(dǎo)，并將工作內(nèi)容記錄于工作 日志內(nèi)，物業(yè)運營中心會同物業(yè)行政人事部對實施情況進行檢查，并對物業(yè)工程負責(zé)人的工作績效進行考核 。 ? 定期呈報遺留問題、待完善項目 目前，各物業(yè)分公司在工程方面存在大量遺留問題、待完善項目，有歷史遺留的，也有客觀原因?qū)е碌模婕柏?zé)任心方面的也存在，對我們后期的管理危害是相當(dāng)嚴重。 鑒于此，作如下規(guī)范要求： 第一 今后所有新接管物業(yè)項目， 3 個月內(nèi)各分公司每周周末 17： 30 前將本周新增及完成工程遺留問題、待完善項目的具體情況呈報物業(yè)運營中心，簡稱周報， 3 個月后按第二條執(zhí)行。 第二 接管 3 個月以上的物業(yè)，每月 1 日 12： 00 前將上月新增及完成工程遺留問題、待完 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。做成功物業(yè)管理人！』 第 15 頁，共 118 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 善項目的具體情況呈報物業(yè)運營中心，簡稱月報，直至物業(yè)質(zhì)保期滿或移交給其他公司管理。 第三 對未按時呈報的，每遲交一天扣區(qū)域總經(jīng)理 200 元，依次類推；對瞞報或不報的，專項處理；對漏報或誤報的，視情節(jié)處理。 ? 維保服務(wù)質(zhì)量評估 目 的 ： 為加強對維保單位工作監(jiān)管，敦促其完善并提高服務(wù)質(zhì)量，確保維保設(shè)備運行狀況優(yōu)良或服務(wù)質(zhì)量達標。 職 責(zé) ： 維保單位負責(zé)質(zhì)保期內(nèi)或合約約定的維保事項的實施工作。 區(qū)域經(jīng)理和工程主任負責(zé)對各維保單位的維保服務(wù)質(zhì)進行監(jiān)督和評估工作。 物業(yè)運營中心負責(zé)對保養(yǎng)情況進行抽檢、監(jiān)督、評估。 工作內(nèi)容 （一） 評估內(nèi)容： ① 維保計劃詳實、項目分配合理，提交及時。 ② 維保計劃執(zhí)行率 100%，無漏項維保。 ③ 設(shè)備標示明晰，維?，F(xiàn)場有安全圍蔽和安全警示。 ④ 遵守合同約定及中頤物業(yè)管理制度和操作細則。 ⑤ 維保工作按維保標準實施，達標率 95%以上，工程維保項目按合同約定執(zhí)行。 ⑥ 維保計劃需物業(yè)公司區(qū)域總經(jīng)理審核，工程主任監(jiān)督實施，涉及工程維保的項目需業(yè)主、客戶主任、區(qū)域經(jīng)理或總經(jīng)理確認。 ⑦ 維保計劃或工作報告書需經(jīng)工程主任或客戶主任以上人員確認有效。 ⑧ 故障報修次數(shù)、返修次 數(shù)、處理遲到次數(shù)、維修違規(guī)次數(shù)、保養(yǎng)違規(guī)次數(shù)、維保時限、維保次數(shù)、驗收合格率等為主要評估項目 。 ⑨ 文明施工、誠信管理，不得影響業(yè)主正常生活或危及公共利益。 （二） 評估方法： ① 以設(shè)備 /設(shè)施現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，維保計劃和相關(guān)記錄表格為評估依據(jù)，尊重客觀實事；公共及戶內(nèi)維保項目以各專業(yè)標準和現(xiàn)場記錄為準。 ② 每月最后一周周五下午 15： 30 分，由物業(yè)運營中心牽頭依次對所有維保單位的服務(wù)質(zhì)量進行評估，評估的組織實施由副組長（區(qū)域總經(jīng)理）安排。 ③ 成立評估小組，物業(yè)運營中心總監(jiān)為組長（或總監(jiān)委任），運營中心各分管口主任、區(qū)域總經(jīng)理、 財務(wù)部經(jīng)理為副組長，各區(qū)域經(jīng)理、客戶主任、工程主任、保安主任為成員。 ④ 各維保單位必須安排項目經(jīng)理以上人員參加，并對該月份的工作進行總結(jié)。 ⑤ 評估時，任何單位不得缺席，否則，視為維保工作滯后處理，維保款按 6580%隨下月評估后一并給付，連續(xù)不參加評估的單位，可經(jīng)綜合評估該單位服務(wù)質(zhì)理和信譽度后，選擇另外維保單位。評估成員不得無故缺席，確需請假，可直接向物業(yè)運營中心總監(jiān)請示。 ⑥ 評估依據(jù)：維保合同條款、行業(yè)標準、服務(wù)指標。 ⑦ 評估原則：公開、公正、合理、服務(wù)質(zhì)量信價比、客觀實事為據(jù)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。做成功物業(yè)管理人！』 第 16 頁，共 118 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) （三） 評估標準與考核 ① 文明施工 、誠信管理方面，每發(fā)現(xiàn)一項扣 100 元。 ② 維保計劃執(zhí)行方面，每發(fā)現(xiàn)一項工作滯后且無書面說明原因，扣 200 元，可累計計算。 ③ 故障報修次數(shù)，總數(shù)不能超過 5%，每超過 1%扣 500 元。 ④ 返修次數(shù)要求 :電梯維保返修總體不超過 2 次 ,弱電維保返修總體不超過 5 次，其他維保項目不超過 2 次，每超出基數(shù)一次扣 100 元。 ⑤ 故障報修 /維修處理及時率達 100%，每遲到一次扣 50 元（ 30 分鐘內(nèi)），超過 30 分鐘，每次扣 100 元。 ⑥ 維修違規(guī)次數(shù)：每發(fā)現(xiàn)一次扣 200 元，造成后果的由維保單位承擔(dān)。 ⑦ 保養(yǎng)違規(guī)次數(shù)：每發(fā)現(xiàn)一次扣 200 元，造成后果的由 維保單位承擔(dān)。 ⑧ 維保時限：未按計劃實施維保且每滯后一天扣 100 元，依次累加。 ⑨ 維保次數(shù)：未按規(guī)定次數(shù)進行維保，每發(fā)現(xiàn)一次扣 300 元。 ⑩ 對瞞報或不報維保工作中發(fā)現(xiàn)的重大問題，一經(jīng)確認，除扣除當(dāng)月維?？?50%外，責(zé)令維保單位立即處理，拒不執(zhí)行的，立即終止合同。 ? 物業(yè)分公司相關(guān)責(zé)任人未按以上評估標準進行記錄或評估，每次扣區(qū)域總經(jīng)理 100 元，區(qū)域經(jīng)理 200 元；對伙同維保單位弄虛作假、謊報或徇私舞弊的當(dāng)事人將給予警告、降職、開除處理，造成直接經(jīng)濟損失或后果的，追究法律責(zé)任。 ? 相關(guān)各方根據(jù)現(xiàn)場評估情況，在 《 工程維護保養(yǎng) 質(zhì)量評估表》簽署意見，此表一式兩份。 （四） 維保費用結(jié)算 ① 各維保單位根據(jù)評估情況，在評估后 3 日內(nèi)出據(jù)有效發(fā)票交物業(yè)財務(wù)部。 ② 根據(jù)每月的評估情況，物業(yè)財務(wù)部按《 工程維護保養(yǎng)質(zhì)量評估表》的匯簽及維保單位提供的有效發(fā)票，按合同約定編制付款憑證，辦理付款手續(xù)，其他人員不得辦理結(jié)算。 ? 倉庫管理 （一） 物品驗收入庫 ① 倉管員根據(jù)已審核批準的物品采購計劃，購物發(fā)票，核對實物的名稱、規(guī)格、數(shù)量、單價、金額等，并對物品的質(zhì)量是否合格進行驗證，驗證內(nèi)容包括：檢查物品的外觀與包裝是否有損壞，是否有合格證，某些專業(yè)用品應(yīng)請專業(yè)人 員進行產(chǎn)品內(nèi)在質(zhì)量的檢驗或試驗。 ② 驗收合格后，倉管員及時填寫《進倉單》，重要物品應(yīng)登錄《臺帳》，《進倉單》單據(jù)的簽名應(yīng)完整。 ③ 未經(jīng)驗收或驗收不合格的物品不準進入倉，不合格物品的退貨或換貨由采購人員負責(zé)處理。 （二） 物品的儲存保管 ① 物品的儲存，根據(jù)物品的屬性、特點和用途安排合適存放的位置，凡進出量大并無防潮要求的物品落地堆放，用轉(zhuǎn)量小的物品用貨架存放。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。做成功物業(yè)管理人！』 第 17 頁，共 118 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) ② 物品存放位置應(yīng)設(shè)置卡片 (內(nèi)容包括：物品名稱、型號、規(guī)格、數(shù)量；同時物品數(shù)量應(yīng)包括：入庫數(shù)、出庫數(shù)和結(jié)存 )，以方便查找，起到指引作用，每件物品應(yīng)貼有標識 (包括名 稱、型號、規(guī)格等 )。 ③ 物品的堆放原則：物品的堆放按照倉庫管理“ ABC 法則”進行，（ A 類物品為經(jīng)常被使用的； B 類物品為一般經(jīng)常被使用； C 類為不需要經(jīng)常被使用的物品）。 ④ 倉管員要根據(jù)物品的自然屬性考慮儲存的場所，加強保管措施，做到物品不霉變、不腐蝕、不遭蟲蛀、不遭鼠咬，不損壞，務(wù)使物品不受損失。 ⑤ 倉庫要嚴格保衛(wèi)制度，禁止非倉庫人員擅自入庫。倉庫內(nèi)嚴禁煙火，并備齊所需消防器材，明火作業(yè)需經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準，并做好防范措施。 （三） 物品出倉 ① 物品出倉須遵循“推陳儲新，先進先出”的原則，堅持一盤底、二核對、三發(fā)料、四 減數(shù)的原則。 ② 對不需存入公司倉庫的采購物品，物品配送后由行政部門填寫《直撥單》整批領(lǐng)用出倉。對于采購量大，可分批領(lǐng)取的物品先存入一級倉庫，由所需部門填寫《出倉單》分批量領(lǐng)取。 ③ 領(lǐng)料時應(yīng)按規(guī)定填寫《出倉單》，《出倉單》上須有部門經(jīng)理、領(lǐng)料人和倉管員的簽名，對計劃外的物品，領(lǐng)用時需經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準。 ④ 物品出倉時，倉管員須與領(lǐng)料人當(dāng)面點交清楚，防止差錯出門，所有出倉憑證，倉管員應(yīng)妥善保管，不可丟失。 ⑤ 二級倉庫物品的管理參照一級倉執(zhí)行。物品出倉須填寫《物品領(lǐng)用登記表》。 （四） 物品盤點及報廢 ① 倉庫物品必須每月底 進行一次盤點，做到帳、卡、物三樣相符，盤點記錄須反映出上月庫存、本月購入、消耗及庫存等情況，并保持相關(guān)記錄。一級庫的盤點情況由部門領(lǐng)導(dǎo)抽查，二級庫的盤點情況由公司倉庫監(jiān)管。如有異常情況，應(yīng)分析原因，查明責(zé)任，及時填寫《盤查異常情況記錄表》。 ② 固定資產(chǎn)的報廢處理須填寫《固定資產(chǎn)報廢審批表》 ,按規(guī)定辦理報批手續(xù)；對一般廢舊物資的報廢定期由行政人事部統(tǒng)一按規(guī)定程序處理。具體操作按照《資產(chǎn)管理制度》執(zhí)行； ③ 倉管員記帳須字跡清楚，做到日清月結(jié)不積壓。 （五） 物品借用 倉庫物品的借用須填寫《物品借用登記表》，對貴重物 品的借用須簽寫借條，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準后做好登記方可借出。非本物業(yè)公司人員，未經(jīng) 物業(yè)運營中心總監(jiān)或區(qū)域 總經(jīng)理批準，一律不準擅自借出。 （六） 倉庫衛(wèi)生 倉管員每天打掃一次灰塵，保持倉庫環(huán)境的衛(wèi)生。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。做成功物業(yè)管理人！』 第 18 頁，共 118 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 五、作業(yè)文件 9. 物業(yè)接管驗收 目的 明確物業(yè)項目的接管驗收具體工作，確保物業(yè)項目的接管驗收得到有效控制。 適用范圍 適用于中頤物業(yè)承接物業(yè)項目的接管驗收工作 (示范單位 /樣板房的交接與管理不納入此程序 )。 職責(zé) 區(qū)域總經(jīng)理 /攜同樓盤負責(zé)人負責(zé)調(diào)派相關(guān)人