石家莊xx項(xiàng)目市場(chǎng)分析和初步定位建議報(bào)告(編輯修改稿)
2025-05-11 05:09 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 各自不同的特點(diǎn)。長(zhǎng)安區(qū)從環(huán)境保護(hù)的角度出發(fā)，將實(shí)施北高營(yíng)村與南高營(yíng)村、西古城與東古城合村并點(diǎn)方案，將兩個(gè)村合二為一，實(shí)施統(tǒng)一的工程建設(shè)。南翟營(yíng)村今年將建設(shè)起10棟共計(jì)5萬平方米的住宅樓。談村則以青園街打通為契機(jī)，加快改造步伐。裕華區(qū)則以方北村、東崗頭、位同村、二十里鋪為城中村改造試點(diǎn)，開始村莊的新的改造規(guī)劃建設(shè)。，同時(shí)在裕華路南側(cè)、體育大街以東，將啟動(dòng)約3萬平方米的高層住宅建設(shè)。東崗頭村今年則將開工建設(shè)3．5萬平方米的多層住宅；二十里鋪?zhàn)曰I資金1億元將啟動(dòng)新區(qū)的建設(shè)。橋東區(qū)元村則將在年內(nèi)建起20棟住宅樓，建筑面積達(dá)10萬平方米。東三教村年內(nèi)將有6棟住宅樓竣工，建筑面積達(dá)3萬平方米。義堂村年內(nèi)將有7棟住宅樓竣工，休門村改造總建筑面積85萬平方米。橋西區(qū)和新華區(qū)各個(gè)城中村的改造建設(shè)也在緊張規(guī)劃建設(shè)中。 45個(gè)城中村改造項(xiàng)目中，“休門”和“東里”等都將以高層住宅面世，這些高層都將以較好的地段、優(yōu)越的位置，吸引石家莊市高端人群的眼球。 216。 西部樓市好戲在后頭 這個(gè)區(qū)域還是石家莊省直機(jī)構(gòu)比較多的地區(qū)，省直單位不僅是新樓盤的銷售對(duì)象，而且對(duì)于區(qū)域土地具有潛在的升值影響力。 憑借較大的土地開發(fā)量和現(xiàn)在正在進(jìn)行的道路、環(huán)境改善工作的強(qiáng)大支持，面對(duì)新的市場(chǎng)和新的城市定位，石家莊開發(fā)商開始重新審視這一沃土，一批高起點(diǎn)、高品質(zhì)的樓盤也開始在這里落戶。不少看好區(qū)域發(fā)展前景而進(jìn)入西部房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)企業(yè)，一改以前的幾萬甚至幾千平方米開發(fā)量的小規(guī)模試探，幾乎無一例外地選擇了集約化、規(guī)模化的大盤作為開發(fā)目標(biāo)，以實(shí)實(shí)在在的形象，展現(xiàn)企業(yè)自身在這片極具發(fā)展?jié)摿Φ奈滞辽系拇嬖凇ｋS著南水北調(diào)路線和滹沱河綠化帶規(guī)劃的確定，石家莊西部區(qū)域的樓市大有好戲上演。樓層類型寫字樓銷售面積（平方米）均價(jià)（元/平方米）商業(yè)銷售面積（平方米）均價(jià)（元/平方米）多層443213137小高層523014719高層24萬506013066獨(dú)立商業(yè)―――――18183總計(jì)505414577全市房地產(chǎn)情況 ）供應(yīng)情況 ）價(jià)格和成交情況石家莊2004年寫字樓和商鋪成交和價(jià)格情況 ）未來全市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)i. 石家莊目前已初具形成了以東購北國(guó)兩商場(chǎng)為中心的兩大商業(yè)區(qū)域，并呈逐漸擴(kuò)張之勢(shì)，其東購商圈作為成熟專業(yè)市場(chǎng)的舊城，蘊(yùn)有深厚的商業(yè)基礎(chǔ)，依托于南三條新華集貿(mào)太和電子城等大型專業(yè)市場(chǎng)，構(gòu)筑了完善的商業(yè)結(jié)構(gòu)。隨著市場(chǎng)的推動(dòng)及其政府的規(guī)劃，此商圈必將朝向市場(chǎng)檔次飆升，更為有序的大都市商業(yè)重地發(fā)展，進(jìn)而為此商圈中心的項(xiàng)目提供新的機(jī)遇。ii. 在兩個(gè)商圈中形成了在石家莊屈指可數(shù)的大型百貨商場(chǎng)：東購、北國(guó)。然而其他百貨商場(chǎng)多無法與抗衡如；王府井百貨、華聯(lián)商廈、人百廣場(chǎng)。日客流量十萬人次才得以承載近5萬平米的東購，所以東購北國(guó)龍頭主導(dǎo)地位近期是無法動(dòng)搖地。定位于南國(guó)時(shí)尚的天元名品，定為高檔名品的三利國(guó)際名品可以順利經(jīng)營(yíng)，在于實(shí)現(xiàn)了選擇其他業(yè)態(tài)，選擇曲格定位。創(chuàng)新才能發(fā)展，未來石家莊的商業(yè)形態(tài)將是多種業(yè)態(tài)合理發(fā)展，異彩紛呈。 iii. 高端樓盤屢屢受挫，中檔樓盤成績(jī)可人。可以得知（1）高端客戶群體并未正確把握，沒有真正滿足高端需求，因而高端樓盤的發(fā)展方向，會(huì)慎重理性的改善產(chǎn)品（2）中檔小戶型樓盤的上市迎合了市場(chǎng)，2005年度將會(huì)成為石家莊小戶型的頻頻表演的年度。然而市場(chǎng)的容量及其產(chǎn)品的特色也將成為房產(chǎn)商的思慮。中檔寫字樓公寓的發(fā)展也將是與時(shí)俱進(jìn)，推陳出新。二、商鋪市場(chǎng)一）、供應(yīng)市場(chǎng)分析整體情況總體市場(chǎng)新的供應(yīng)量不大，但市場(chǎng)存量比較大。在售樓盤基本情況表案名位置開發(fā)商定位開盤時(shí)間竣工時(shí)間南花園南小街石家莊東方元順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司時(shí)尚街區(qū)2004420055中華商務(wù)東信大江山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銀行，大型餐飲20041220057香榭里槐南路建設(shè)大街交叉口石家莊東勝房地產(chǎn)公司住宅底商2004520053?？ば氯A路河北華海房地產(chǎn)餐飲專賣店，俱樂部20041120058東方新世界中山路東方潤(rùn)龍房地產(chǎn)家居2004=620055花中城南三條專業(yè)批發(fā)五金20024大徑金街中山路天滋房地產(chǎn)商業(yè)步行街200310產(chǎn)品情況表項(xiàng)目名稱建筑面積容積率配套工程產(chǎn)品賣點(diǎn)南花園29346數(shù)家金融機(jī)構(gòu)華北體驗(yàn)式動(dòng)感主體街區(qū)中華商務(wù)廣場(chǎng)7000銀行，鬧中取靜，綠色生態(tài)大徑金街繁華，南三條風(fēng)情都市高檔購物花中城專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)東方新世界20000家居市場(chǎng)香榭里2000住宅底商高檔住宅王府井百貨38000民族路知名商業(yè)連鎖機(jī)構(gòu)價(jià)格和銷售情況價(jià)格和銷售、客戶情況表項(xiàng)目名稱區(qū)域客戶情況銷售率價(jià)位南花園東購商圈雄厚資金客戶60%4200028300中華商務(wù)廣場(chǎng)東購商圈10%25000東方新世界40000花中城商業(yè)經(jīng)營(yíng)人士150003000大徑金街商業(yè)經(jīng)營(yíng)人士150003000香榭里普通投資客10000王府井百貨900019000市場(chǎng)租賃價(jià)格區(qū)域項(xiàng)目名稱經(jīng)營(yíng)品種租金水平東購商業(yè)區(qū)太和電子城電子產(chǎn)品F1黃金地段833F2偏僻位置400F3普通位置583福興閣服裝F1 黃金地段347伊馬商城美發(fā)用具108東購底商服裝333巴黎春天飾品309新華集貿(mào)服裝批發(fā)1011天元名品時(shí)尚服裝舊二層黃金地段666舊三層黃金地段416一般280新三層250中山路黎明街煙草專賣300康寧底商服裝654百信底商運(yùn)動(dòng)裝555金百利130百信107北國(guó)商業(yè)區(qū)長(zhǎng)安鞋城鞋138三信箱包，褲子100西大街飾品300中山路青園街服裝121青園街美容院100本案可參考的一層臨街租賃價(jià)格為300元/平方米/月（使用面積），按8%投資回報(bào)率折算本案一層價(jià)格應(yīng)為45000元/平方米（使用面積）。二）、市場(chǎng)需求分析投資客戶訪談得出結(jié)論1） 客戶來源和類型：來源：投資客戶主要來源還是石家莊本地；也有一部分外地客戶，但這部分客戶或者在本市經(jīng)商或本地人外出經(jīng)商，對(duì)石家莊房產(chǎn)投資市場(chǎng)熟悉。類型：比例最大的是經(jīng)商客戶（主要是個(gè)體私營(yíng)老板，包括郊縣）；其次是石家莊幾個(gè)大型企業(yè)（石藥、華藥）高收入客戶；第三就是有投資經(jīng)歷（以前投資過商鋪、投資證券股票、汽車銷售、保險(xiǎn)業(yè)等）也站很大比例；第四就是政府官員或有閑錢打算置一筆固定資產(chǎn)的客戶，最后就是其他零散的客戶。投資目的：升值賺取回報(bào)、給自己或后代作為以后生活保障、自己經(jīng)營(yíng)生意投資考慮因素：1） 比較偏好中心地段和商業(yè)氛圍成熟的商鋪，比如專業(yè)市場(chǎng)
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