【文章內容簡介】 領和小富人群的低檔別墅產品或亞別墅產品可能更符合目前和今后一段時間內的石家莊市場。從2004年上半年石家莊別墅市場的發(fā)展來看，這是石家莊別墅市場發(fā)展關鍵性的一年。江南新城、納帕溪谷等多個大型別墅項目的啟動，而具有較高性價比的Townhouse、雙拼、花園洋房逐漸成為熱點產品，這些都將使2004年的石家莊別墅市場呈現前所未有的繁華景象。七、調查項目分析（一）石家莊早期開發(fā)的別墅西山別墅a、項目概況西山別墅始建于1997年，西山別墅是石家莊市最早的大型別墅項目，分兩期開發(fā)，占地500畝，依翠屏山而建，項目地處中山西路西頂點，西山花園北側，是石家莊市第一個以規(guī)?；Ｊ介_發(fā)別墅的項目。共推出263套別墅，以聯排和獨體別墅為主，建筑風格以歐式風格為主，附帶美加風情等，綠化率70%。產品定位于度假型豪華別墅，顧客定位于：大型企業(yè)集團高級管理人員，城市的暴富人群，城市富裕階層、中產階級和投資人士。b、別墅的價格128萬至328萬之間不等。相對于位置、資源、規(guī)劃、設施的情況和管理內容，其定的價格略微偏高。 c、別墅的配套會所、幼兒園、醫(yī)院、酒店、洗浴中心、兒童樂園、球館等配套設施。d、別墅景觀設計項目依山而建，有大型的人工湖和園林小區(qū)、小景點相互映襯。主干道沿斜坡而上，隨山勢蜿蜒增加了整體設計的美感，整個項目規(guī)劃整齊方正，建筑景觀單調，每期的建筑風格不盡相同。沒有大面積的廣場和能容納較多人的戶外場所，給人們戶外交往和交流帶來不便。并且整個社區(qū)缺少康樂設施和戶外娛樂鍛煉設施。整個社區(qū)綠化花草品種單一，沒有大型體量型樹木，自然的氛圍較差，且私人花園是私人管理，種的花草各式各樣，給人以雜亂和無序感。影響整個項目整體外觀的和諧美感。e、項目的周邊環(huán)境從選址的角度來看，項目的自然資源與景觀資源除山境外其他資源較匱乏，需整合和調整的較大。增加了前期的成本。該項目位于鹿泉市上莊鎮(zhèn)，整個項目所出地段發(fā)展不成熟，周圍可視環(huán)境臟且雜亂。周邊沒有上檔次的建筑項目，正前方是大片的農田，后方是翠屏山，左面是農田，右面是農村的民房，農房規(guī)劃雜亂不拘很不規(guī)范。周圍上檔次的商店和購物中心基本沒有，這一片地區(qū)沒有銀行和儲蓄所。可見項目的周邊較荒涼，可視景觀較差，四周人文環(huán)境較差，與高檔的豪宅定位不相符。并且項目離鹿泉市的水泥基地較近，環(huán)境的污染較重，尤其是西北風刮起時，從水泥廠帶來大量粉塵，嚴重的影響了人們的生活質量。也降低了項目的競爭力。f、戶型分析⑴ 別墅B1型戶型:10室5廳4衛(wèi)+車庫建筑面積:，融合了“歐”、“亞”的建筑風格，建筑造型富麗堂皇、氣勢恢宏，高大的窗戶使室內四季陽光明媚，豪華、寬大的居室體現出現代生活時尚。216。 開門見廳，私密性差，客廳的進深和開間比為2：1。進深較大，會影響整個客廳的采光面積，客廳采用外飄式觀景大落地玻璃窗，極大開闊視野。216。 干濕分區(qū)、動靜分區(qū)、功能分區(qū)?？蛷d和餐廳分隔。216。 廚房離門較遠。進門到廚房需穿過長挺不方便。216。 建筑不方正，死角多，影響實際使用。216。 主臥室的面積較小，客廳和起居室的面積大而不當。廚房和衛(wèi)生間的面積較小，各功能區(qū)面積分配不是很合理。 ⑵ 別墅A1型戶型:9室4廳4衛(wèi)+車庫建筑面積:。216。 進門有過渡玄關，避免進門見廳。私密性好。：1，設計合理，客廳的采光良好。216。 干濕分區(qū)、動靜分區(qū)、功能分區(qū)。客廳和餐廳分隔。私密性好。216。 廚房離門較遠。進門到廚房需穿過長挺不方便。216。 建筑不方正，死角多，影響實際使用。216。 二層的環(huán)繞性的觀景陽臺配以大面積落地玻璃窗，基本上觀景360度，沒有死角。極大開闊視野。⑶ 別墅E1型戶型:5室3廳3衛(wèi)+車庫建筑面積:。216。 開門見廳，私密性差，客廳的進深和開間比為2：1。進深較大，會影響整個客廳的采光面積，客廳采用觀景大落地玻璃窗，極大開闊視野，緩解了進深大隊采光的影響。216。 干濕分區(qū)、動靜分區(qū)、功能分區(qū)?？蛷d和餐廳分隔。私密性好。216。 二層的大起居室，滿足家庭私密活動的空間。216。 二層的觀景陽臺采用大落地窗，開闊視野、增加采光。g、銷售分析西山別墅前期銷售很成功，因為其是當時石家莊最大的和較早的別墅項目，并且當時的別墅項目較少，競爭不激烈，加之當時別墅還是較新的消費概念和模式，人們對于別墅的消費還不是很理智。西山在當時推出時的宣傳和定位正好迎合當時富裕階層急于表現身份和財富的心理，所以銷售較理想。當時西山別墅沒有把握好它的銷售節(jié)奏，二期推出的時間和前期間隔較長，沒有形成銷售滾動開發(fā)的優(yōu)勢。加之后來新上了幾個別墅的項目，并且大家的客戶定位重疊嚴重，大大加重了競爭的激烈程度。并且西山后期產品的設計和規(guī)劃相對一期來說沒有什么大的變動，并且產品定位和推廣策略也沿用了前期的策略，忽略了市場和需求的變化，犯了營銷近視癥。其他新項目上馬后，消費的對比性增強，而且隨著這幾年消費水平的提高，人們的消費越來越理智；在市場份額一定的情況下，競爭激烈，大家的推廣各出奇謀，爭奪激烈?？蛻舻睦碇窍M也使客戶不再盲目消費，他們更看中項目規(guī)劃、戶型、景觀、配套設施和物業(yè)管理方面中的一種或幾種。另外，西山項目的定位也產生了差誤；近期隨著市政規(guī)劃重點的轉移（已經向東南商圈轉移），該項目升值的潛力不高，使顧客定位中的投資者不看好該項目。使其失去了這部分客戶。盛宏溫泉嘉苑a、項目概況盛宏嘉苑項目位于裕華區(qū)開發(fā)區(qū)學苑路88號，是由石家莊市盛宏地產開發(fā)商開發(fā)的高檔別墅項目,該項目分兩期,一期占地60畝，總建筑面積23000平方米。共推出106套別墅，主要是雙拼和聯排。項目總體綠化率達40%，推出主題：別墅運動之純粹主張—HOME SPA（家庭溫泉），產品定位在高檔度假型別墅，目標顧客群定位于富裕階層、城市中產階級，高級白領階層、投資者。b、價格分析最高價2580元/平方米，最低價2380/元/平方米，均價2388元//平方米，月。從項目所出的位置和配套設施、物業(yè)管理內容角度看，項目定價合理、適中。c、環(huán)境分析項目地處東開發(fā)區(qū)東部，屬于市郊，周邊大部分為農田，環(huán)境荒涼，而且四周有很多化工廠和藥廠，居住氛圍很差，同時也存在環(huán)境污染問題。由于社區(qū)發(fā)展并不成熟，因此生活環(huán)境問題不能短期內解決。但是由于遠離市區(qū)，并且放眼望去，四周的一片農田風光，讓人置身在大自然之中，滿足了人們親近自然的愿望，增加了項目的吸引力，可以說有利有弊。d、配套設施租用的、占地20畝的花園，其他的配套設施基本沒有。從住戶的角度看，不是十分適合家居，加之市政配套設施不完善，對項目的銷售產生阻擊因素。但項目位于東南板塊，是今后規(guī)化、建設的重點地區(qū)，這些問題將會在不久的未來得到解決。項目的升值潛力很大，而且項目銷售初期定價較低，對投資者很有吸引力。e、景觀設計項目為期房銷售，實際的景觀可能和規(guī)劃的不盡相同，可改動性很大。從一期的規(guī)劃看，項目的景觀設計很一般，毫無特色和特點。方正的規(guī)劃，單調的建筑堆砌，實在是沒有讓人感到耳目一新的亮點。建筑都是美加風格，建筑外觀單一。沒有戶外的設施，不能滿足住戶的交流溝通，周邊家居生活的配套設施非常不完善?？傮w來說，設計考慮人的需求不足。f、戶型分析B型：開門進廳，無過渡空間。私密性差，廚房里入口太遠，不方便。216。 客廳較大30平方米。進深與開間比1：。明廚、明臥。有獨立的洗衣間。216。 這個一層的進深和