【文章內(nèi)容簡介】 領(lǐng)和小富人群的低檔別墅產(chǎn)品或亞別墅產(chǎn)品可能更符合目前和今后一段時間內(nèi)的石家莊市場。從2004年上半年石家莊別墅市場的發(fā)展來看，這是石家莊別墅市場發(fā)展關(guān)鍵性的一年。江南新城、納帕溪谷等多個大型別墅項目的啟動，而具有較高性價比的Townhouse、雙拼、花園洋房逐漸成為熱點產(chǎn)品，這些都將使2004年的石家莊別墅市場呈現(xiàn)前所未有的繁華景象。七、調(diào)查項目分析（一）石家莊早期開發(fā)的別墅西山別墅a、項目概況西山別墅始建于1997年，西山別墅是石家莊市最早的大型別墅項目，分兩期開發(fā)，占地500畝，依翠屏山而建，項目地處中山西路西頂點，西山花園北側(cè)，是石家莊市第一個以規(guī)?；Ｊ介_發(fā)別墅的項目。共推出263套別墅，以聯(lián)排和獨體別墅為主，建筑風(fēng)格以歐式風(fēng)格為主，附帶美加風(fēng)情等，綠化率70%。產(chǎn)品定位于度假型豪華別墅，顧客定位于：大型企業(yè)集團高級管理人員，城市的暴富人群，城市富裕階層、中產(chǎn)階級和投資人士。b、別墅的價格128萬至328萬之間不等。相對于位置、資源、規(guī)劃、設(shè)施的情況和管理內(nèi)容，其定的價格略微偏高。 c、別墅的配套會所、幼兒園、醫(yī)院、酒店、洗浴中心、兒童樂園、球館等配套設(shè)施。d、別墅景觀設(shè)計項目依山而建，有大型的人工湖和園林小區(qū)、小景點相互映襯。主干道沿斜坡而上，隨山勢蜿蜒增加了整體設(shè)計的美感，整個項目規(guī)劃整齊方正，建筑景觀單調(diào)，每期的建筑風(fēng)格不盡相同。沒有大面積的廣場和能容納較多人的戶外場所，給人們戶外交往和交流帶來不便。并且整個社區(qū)缺少康樂設(shè)施和戶外娛樂鍛煉設(shè)施。整個社區(qū)綠化花草品種單一，沒有大型體量型樹木，自然的氛圍較差，且私人花園是私人管理，種的花草各式各樣，給人以雜亂和無序感。影響整個項目整體外觀的和諧美感。e、項目的周邊環(huán)境從選址的角度來看，項目的自然資源與景觀資源除山境外其他資源較匱乏，需整合和調(diào)整的較大。增加了前期的成本。該項目位于鹿泉市上莊鎮(zhèn)，整個項目所出地段發(fā)展不成熟，周圍可視環(huán)境臟且雜亂。周邊沒有上檔次的建筑項目，正前方是大片的農(nóng)田，后方是翠屏山，左面是農(nóng)田，右面是農(nóng)村的民房，農(nóng)房規(guī)劃雜亂不拘很不規(guī)范。周圍上檔次的商店和購物中心基本沒有，這一片地區(qū)沒有銀行和儲蓄所?？梢婍椖康闹苓呡^荒涼，可視景觀較差，四周人文環(huán)境較差，與高檔的豪宅定位不相符。并且項目離鹿泉市的水泥基地較近，環(huán)境的污染較重，尤其是西北風(fēng)刮起時，從水泥廠帶來大量粉塵，嚴重的影響了人們的生活質(zhì)量。也降低了項目的競爭力。f、戶型分析⑴ 別墅B1型戶型:10室5廳4衛(wèi)+車庫建筑面積:，融合了“歐”、“亞”的建筑風(fēng)格，建筑造型富麗堂皇、氣勢恢宏，高大的窗戶使室內(nèi)四季陽光明媚，豪華、寬大的居室體現(xiàn)出現(xiàn)代生活時尚。216。 開門見廳，私密性差，客廳的進深和開間比為2：1。進深較大，會影響整個客廳的采光面積，客廳采用外飄式觀景大落地玻璃窗，極大開闊視野。216。 干濕分區(qū)、動靜分區(qū)、功能分區(qū)?？蛷d和餐廳分隔。216。 廚房離門較遠。進門到廚房需穿過長挺不方便。216。 建筑不方正，死角多，影響實際使用。216。 主臥室的面積較小，客廳和起居室的面積大而不當(dāng)。廚房和衛(wèi)生間的面積較小，各功能區(qū)面積分配不是很合理。 ⑵ 別墅A1型戶型:9室4廳4衛(wèi)+車庫建筑面積:。216。 進門有過渡玄關(guān)，避免進門見廳。私密性好。：1，設(shè)計合理，客廳的采光良好。216。 干濕分區(qū)、動靜分區(qū)、功能分區(qū)?？蛷d和餐廳分隔。私密性好。216。 廚房離門較遠。進門到廚房需穿過長挺不方便。216。 建筑不方正，死角多，影響實際使用。216。 二層的環(huán)繞性的觀景陽臺配以大面積落地玻璃窗，基本上觀景360度，沒有死角。極大開闊視野。⑶ 別墅E1型戶型:5室3廳3衛(wèi)+車庫建筑面積:。216。 開門見廳，私密性差，客廳的進深和開間比為2：1。進深較大，會影響整個客廳的采光面積，客廳采用觀景大落地玻璃窗，極大開闊視野，緩解了進深大隊采光的影響。216。 干濕分區(qū)、動靜分區(qū)、功能分區(qū)?？蛷d和餐廳分隔。私密性好。216。 二層的大起居室，滿足家庭私密活動的空間。216。 二層的觀景陽臺采用大落地窗，開闊視野、增加采光。g、銷售分析西山別墅前期銷售很成功，因為其是當(dāng)時石家莊最大的和較早的別墅項目，并且當(dāng)時的別墅項目較少，競爭不激烈，加之當(dāng)時別墅還是較新的消費概念和模式，人們對于別墅的消費還不是很理智。西山在當(dāng)時推出時的宣傳和定位正好迎合當(dāng)時富裕階層急于表現(xiàn)身份和財富的心理，所以銷售較理想。當(dāng)時西山別墅沒有把握好它的銷售節(jié)奏，二期推出的時間和前期間隔較長，沒有形成銷售滾動開發(fā)的優(yōu)勢。加之后來新上了幾個別墅的項目，并且大家的客戶定位重疊嚴重，大大加重了競爭的激烈程度。并且西山后期產(chǎn)品的設(shè)計和規(guī)劃相對一期來說沒有什么大的變動，并且產(chǎn)品定位和推廣策略也沿用了前期的策略，忽略了市場和需求的變化，犯了營銷近視癥。其他新項目上馬后，消費的對比性增強，而且隨著這幾年消費水平的提高，人們的消費越來越理智；在市場份額一定的情況下，競爭激烈，大家的推廣各出奇謀，爭奪激烈。客戶的理智消費也使客戶不再盲目消費，他們更看中項目規(guī)劃、戶型、景觀、配套設(shè)施和物業(yè)管理方面中的一種或幾種。另外，西山項目的定位也產(chǎn)生了差誤；近期隨著市政規(guī)劃重點的轉(zhuǎn)移（已經(jīng)向東南商圈轉(zhuǎn)移），該項目升值的潛力不高，使顧客定位中的投資者不看好該項目。使其失去了這部分客戶。盛宏溫泉嘉苑a、項目概況盛宏嘉苑項目位于裕華區(qū)開發(fā)區(qū)學(xué)苑路88號，是由石家莊市盛宏地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的高檔別墅項目,該項目分兩期,一期占地60畝，總建筑面積23000平方米。共推出106套別墅，主要是雙拼和聯(lián)排。項目總體綠化率達40%，推出主題：別墅運動之純粹主張—HOME SPA（家庭溫泉），產(chǎn)品定位在高檔度假型別墅，目標(biāo)顧客群定位于富裕階層、城市中產(chǎn)階級，高級白領(lǐng)階層、投資者。b、價格分析最高價2580元/平方米，最低價2380/元/平方米，均價2388元//平方米，月。從項目所出的位置和配套設(shè)施、物業(yè)管理內(nèi)容角度看，項目定價合理、適中。c、環(huán)境分析項目地處東開發(fā)區(qū)東部，屬于市郊，周邊大部分為農(nóng)田，環(huán)境荒涼，而且四周有很多化工廠和藥廠，居住氛圍很差，同時也存在環(huán)境污染問題。由于社區(qū)發(fā)展并不成熟，因此生活環(huán)境問題不能短期內(nèi)解決。但是由于遠離市區(qū)，并且放眼望去，四周的一片農(nóng)田風(fēng)光，讓人置身在大自然之中，滿足了人們親近自然的愿望，增加了項目的吸引力，可以說有利有弊。d、配套設(shè)施租用的、占地20畝的花園，其他的配套設(shè)施基本沒有。從住戶的角度看，不是十分適合家居，加之市政配套設(shè)施不完善，對項目的銷售產(chǎn)生阻擊因素。但項目位于東南板塊，是今后規(guī)化、建設(shè)的重點地區(qū)，這些問題將會在不久的未來得到解決。項目的升值潛力很大，而且項目銷售初期定價較低，對投資者很有吸引力。e、景觀設(shè)計項目為期房銷售，實際的景觀可能和規(guī)劃的不盡相同，可改動性很大。從一期的規(guī)劃看，項目的景觀設(shè)計很一般，毫無特色和特點。方正的規(guī)劃，單調(diào)的建筑堆砌，實在是沒有讓人感到耳目一新的亮點。建筑都是美加風(fēng)格，建筑外觀單一。沒有戶外的設(shè)施，不能滿足住戶的交流溝通，周邊家居生活的配套設(shè)施非常不完善?？傮w來說，設(shè)計考慮人的需求不足。f、戶型分析B型：開門進廳，無過渡空間。私密性差，廚房里入口太遠，不方便。216。 客廳較大30平方米。進深與開間比1：。明廚、明臥。有獨立的洗衣間。216。 這個一層的進深和