石家莊townhouse調(diào)查分析報(bào)告-文庫吧資料
2024-08-17 04:36本頁面
【正文】 極大開闊視野，美景盡收眼底。人性化設(shè)計(jì)較好。216。 這個(gè)一層的進(jìn)深和開間比2：1。有獨(dú)立的洗衣間。進(jìn)深與開間比1：。216。f、戶型分析B型：開門進(jìn)廳，無過渡空間。沒有戶外的設(shè)施，不能滿足住戶的交流溝通，周邊家居生活的配套設(shè)施非常不完善。方正的規(guī)劃，單調(diào)的建筑堆砌，實(shí)在是沒有讓人感到耳目一新的亮點(diǎn)。e、景觀設(shè)計(jì)項(xiàng)目為期房銷售，實(shí)際的景觀可能和規(guī)劃的不盡相同，可改動(dòng)性很大。但項(xiàng)目位于東南板塊，是今后規(guī)化、建設(shè)的重點(diǎn)地區(qū)，這些問題將會(huì)在不久的未來得到解決。d、配套設(shè)施租用的、占地20畝的花園，其他的配套設(shè)施基本沒有。由于社區(qū)發(fā)展并不成熟，因此生活環(huán)境問題不能短期內(nèi)解決。從項(xiàng)目所出的位置和配套設(shè)施、物業(yè)管理內(nèi)容角度看，項(xiàng)目定價(jià)合理、適中。b、價(jià)格分析最高價(jià)2580元/平方米，最低價(jià)2380/元/平方米，均價(jià)2388元//平方米，共推出106套別墅，主要是雙拼和聯(lián)排。使其失去了這部分客戶。客戶的理智消費(fèi)也使客戶不再盲目消費(fèi)，他們更看中項(xiàng)目規(guī)劃、戶型、景觀、配套設(shè)施和物業(yè)管理方面中的一種或幾種。并且西山后期產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和規(guī)劃相對(duì)一期來說沒有什么大的變動(dòng)，并且產(chǎn)品定位和推廣策略也沿用了前期的策略，忽略了市場(chǎng)和需求的變化，犯了營銷近視癥。當(dāng)時(shí)西山別墅沒有把握好它的銷售節(jié)奏，二期推出的時(shí)間和前期間隔較長，沒有形成銷售滾動(dòng)開發(fā)的優(yōu)勢(shì)。g、銷售分析西山別墅前期銷售很成功，因?yàn)槠涫钱?dāng)時(shí)石家莊最大的和較早的別墅項(xiàng)目，并且當(dāng)時(shí)的別墅項(xiàng)目較少，競爭不激烈，加之當(dāng)時(shí)別墅還是較新的消費(fèi)概念和模式，人們對(duì)于別墅的消費(fèi)還不是很理智。216。216。客廳和餐廳分隔。216。 開門見廳，私密性差，客廳的進(jìn)深和開間比為2：1。⑶ 別墅E1型戶型:5室3廳3衛(wèi)+車庫建筑面積:。 二層的環(huán)繞性的觀景陽臺(tái)配以大面積落地玻璃窗，基本上觀景360度，沒有死角。 建筑不方正，死角多，影響實(shí)際使用。進(jìn)門到廚房需穿過長挺不方便。216。客廳和餐廳分隔。216。私密性好。216。廚房和衛(wèi)生間的面積較小，各功能區(qū)面積分配不是很合理。216。216。 廚房離門較遠(yuǎn)?？蛷d和餐廳分隔。216。 開門見廳，私密性差，客廳的進(jìn)深和開間比為2：1。f、戶型分析⑴ 別墅B1型戶型:10室5廳4衛(wèi)+車庫建筑面積:，融合了“歐”、“亞”的建筑風(fēng)格，建筑造型富麗堂皇、氣勢(shì)恢宏，高大的窗戶使室內(nèi)四季陽光明媚，豪華、寬大的居室體現(xiàn)出現(xiàn)代生活時(shí)尚。并且項(xiàng)目離鹿泉市的水泥基地較近，環(huán)境的污染較重，尤其是西北風(fēng)刮起時(shí)，從水泥廠帶來大量粉塵，嚴(yán)重的影響了人們的生活質(zhì)量。周圍上檔次的商店和購物中心基本沒有，這一片地區(qū)沒有銀行和儲(chǔ)蓄所。該項(xiàng)目位于鹿泉市上莊鎮(zhèn)，整個(gè)項(xiàng)目所出地段發(fā)展不成熟，周圍可視環(huán)境臟且雜亂。e、項(xiàng)目的周邊環(huán)境從選址的角度來看，項(xiàng)目的自然資源與景觀資源除山境外其他資源較匱乏，需整合和調(diào)整的較大。整個(gè)社區(qū)綠化花草品種單一，沒有大型體量型樹木，自然的氛圍較差，且私人花園是私人管理，種的花草各式各樣，給人以雜亂和無序感。沒有大面積的廣場(chǎng)和能容納較多人的戶外場(chǎng)所，給人們戶外交往和交流帶來不便。d、別墅景觀設(shè)計(jì)項(xiàng)目依山而建，有大型的人工湖和園林小區(qū)、小景點(diǎn)相互映襯。相對(duì)于位置、資源、規(guī)劃、設(shè)施的情況和管理內(nèi)容，其定的價(jià)格略微偏高。產(chǎn)品定位于度假型豪華別墅，顧客定位于：大型企業(yè)集團(tuán)高級(jí)管理人員，城市的暴富人群，城市富裕階層、中產(chǎn)階級(jí)和投資人士。七、調(diào)查項(xiàng)目分析（一）石家莊早期開發(fā)的別墅西山別墅a、項(xiàng)目概況西山別墅始建于1997年，西山別墅是石家莊市最早的大型別墅項(xiàng)目，分兩期開發(fā)，占地500畝，依翠屏山而建，項(xiàng)目地處中山西路西頂點(diǎn)，西山花園北側(cè)，是石家莊市第一個(gè)以規(guī)?；Ｊ介_發(fā)別墅的項(xiàng)目。從2004年上半年石家莊別墅市場(chǎng)的發(fā)展來看，這是石家莊別墅市場(chǎng)發(fā)展關(guān)鍵性的一年。估計(jì)今后很長一段時(shí)間內(nèi)，仍將處于發(fā)展階段。其次，相當(dāng)一部分高端購買力認(rèn)為在石家莊購買別墅不足以襯托他們的地位與身份，而轉(zhuǎn)至北京置業(yè)。目前高檔別墅非常少（售價(jià)多在3500元/平方米以下），高檔別墅多位于大型社區(qū)的核心景觀區(qū)內(nèi)。曾有業(yè)內(nèi)人士說，“石家莊沒有真正的別墅項(xiàng)目”、“石家莊不需要?jiǎng)e墅”。與北京、上海等大城市不同，石家莊的別墅市場(chǎng)還沒有形成開發(fā)聚集區(qū)或類似的“富人區(qū)”。 事業(yè)：擁有一份穩(wěn)定且工作薪水頗高的工作，而且事業(yè)正處于向上發(fā)展期六、石家莊Townhouse發(fā)展結(jié)論2003年，石家莊一般別墅的價(jià)位2400元/平方米至3700元/平方米；高檔別墅的價(jià)位5000元/平方米至7000元/平方米。 固定資產(chǎn)：目前擁有的房產(chǎn)及其他資產(chǎn)可達(dá)到百萬元左右；216。 文化水平：學(xué)歷不是很高，一般達(dá)到大專、本科的很少；216。重要客戶——城市富裕者石家莊的城市富裕者主要由個(gè)體經(jīng)營商戶以及本市富裕戶組成。 交通工具：至少擁有一輛30萬元左右的轎車，品牌多為別克與奧迪系列；216。 家庭收入：一般家庭月收入最低在1萬元以上，年收入在10萬元以上；216。具備特征如下：216。水榭花都、碧水別墅，這些項(xiàng)目銷售周期較長，目前處于尾盤銷售；銷售率在50%的有3個(gè)項(xiàng)目，分別是水印長灘、神池花園、溫泉假日，銷售率低主要原因是處于平山縣，距離市區(qū)較遠(yuǎn)，且銷售周期不長。山水清音70%神池花園50%溫泉假日50%目前，銷售率在100%的有5個(gè)項(xiàng)目，分別是北苑別墅、納帕溪谷一期、西山別墅、盛宏溫泉嘉苑、竹影草堂，這些項(xiàng)目銷售周期長，且位置較佳，所以銷售率已達(dá)100%；銷售率在70%—80%的有5個(gè)項(xiàng)目，分別是長城三宏別墅、天籟 總體而言，風(fēng)景區(qū)的別墅價(jià)格是最低的，均價(jià)在2000元/平方米，市區(qū)二環(huán)附近及市郊的別墅價(jià)格居中，在2500元/平方米左右，東開發(fā)區(qū)的別墅價(jià)格最高，均價(jià)在3000元/平方米以上。按套計(jì)價(jià)，一般在30萬—100萬之間；按單價(jià)計(jì)，均價(jià)在2000元/平方米左右。 位于石家莊風(fēng)景區(qū)的別墅有碧水別墅、竹影草堂、水印長灘、天籟天山水榭花都二期的均價(jià)為3800元/平方米，在格里芬湖周邊的別墅群均價(jià)則達(dá)到7000元/平方米。三個(gè)別墅之中，歐陸園別墅，銷售價(jià)格曾達(dá)到5000元/平方米，銷售狀況不太理想。216。納帕溪谷一期均價(jià)在2500元/平方米左右，二期均價(jià)達(dá)到了2800元/平方米。價(jià)格在98萬元至152萬元之間。 市區(qū)二環(huán)附近及市郊的別墅項(xiàng)目有北苑別墅、長城三宏別墅、納帕溪谷、江南新城、西山別墅等，其中北苑別墅該項(xiàng)目實(shí)行滾動(dòng)開發(fā)，開發(fā)周期已達(dá)10年，現(xiàn)銷售價(jià)格是單體3680元/平方米，聯(lián)排3480元/平方米。 石家莊別墅的價(jià)格區(qū)分檔次在三個(gè)空間：二環(huán)附近及市郊、東開發(fā)區(qū)、風(fēng)景區(qū)三個(gè)層面。水榭花都200—300㎡納帕溪谷160—275㎡碧水別墅126—170㎡江南新城150—220㎡分析：由上表中可以看出石家莊早期的別墅項(xiàng)目以獨(dú)棟為主，體現(xiàn)在戶型面積上則是大戶型，戶型面積最小為220㎡，最大面積可達(dá)600㎡；近期的別墅項(xiàng)目則以聯(lián)排、雙拼為主，體現(xiàn)在戶型面積上則是中小戶型，戶型面積最小可達(dá)126㎡，最大面積為300㎡。就地理位置來說，石家莊別墅主要分布在市區(qū)的西部、北部，南部與東部較少。 再上世紀(jì)90年代中期的西山花園，當(dāng)時(shí)宣稱是一個(gè)污染最嚴(yán)重城市的一方凈土，一時(shí)風(fēng)頭無人能及；接下來讓其再一次出名的是其漫長的銷售期。在石家莊住宅開發(fā)熱潮中，由于石家莊市
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