【文章內(nèi)容簡介】 東方觀邸、海天尚東綠洲、美景東方、順馳藍郡，由此我們可以看出，現(xiàn)階段商品房增量正由中心區(qū)域向二環(huán)轉(zhuǎn)移。 C、 交通環(huán)境 —— 裕華東路、槐南路、東崗路、建設(shè)南大街、青園街、育才街、建華南大街、體育南大街以及翟營大街是裕華區(qū)的縱橫交通要道。 —— 區(qū)內(nèi)東西走向道路大多較為寬敞，路邊綠化較好。南北走向道路眾多，其中體育大街、建華大街為主要南北干道。 —— 區(qū)內(nèi)有 11 條公交線路通達全市各地和火車 站，出行方便。 上海誠宇機構(gòu)誠宇投資咨詢 地產(chǎn)市場部文件 Confidential Page 20 4/2/2021 2021年在售個案情況詳列 案名 總建規(guī)模（㎡） 在售規(guī)模（㎡） 房屋類型 均價 （元 /㎡） 面積范圍（㎡） 主力面積（㎡） 主力總價 （萬元） 工程進度 銷售率 東方觀邸 17 萬 萬 小高層 3000 80160 140 42 結(jié)構(gòu) 10 層 70% 尚東綠洲 25 萬 16 萬 高層、多層 2900 69170 125 37 結(jié)構(gòu) 6 層 35% 美景東方 19 萬 19 萬 多層、高層 2900 80148 132148 3843 結(jié)構(gòu)封頂 60% 九里庭院 23 萬 10 萬 多層、高層 2900 125200 125151 3644 內(nèi)外裝修 85% 新天地 12 萬 8 萬 多層、高層 2700 70150 128 36 入住 100% 順馳藍郡 30 萬 12 萬 高層、洋房 4500 142200 142160 6472 結(jié)構(gòu) 25% 國際城 3 86 萬 14 萬 高層 4000 121238 130162 5264 封頂 70% 供應態(tài)勢分析 —— 除國際城三期外， 2021 年裕華區(qū)商品房住宅增量全部密集于東崗路、槐南路近東二環(huán)的狹小區(qū)域內(nèi)，板 塊模樣十分明顯。 —— 小高層、高層已經(jīng)全面取替多層產(chǎn)品成為市場主流，多層產(chǎn)品供應已經(jīng)明顯萎縮，土地使用效率全面提高。 —— 在新增供應的小高層產(chǎn)品中，一梯兩戶的空間層面布局還是市場的主流，但隨著土地開發(fā)密度的進一步加大，一梯多戶的產(chǎn)品比上海誠宇機構(gòu)誠宇投資咨詢 地產(chǎn)市場部文件 Confidential Page 21 4/2/2021 重會不斷提高。 —— 2021 年裕華區(qū)住宅市場代表項目有國際城三期、東方觀邸、海天尚東綠洲、美景東方、九里庭院、順馳藍郡六個項目，其中順馳藍郡更是因其較高的銷售價格和“違規(guī)操作”而聲名遠揚。 —— 除去上述項目外， 2021 年的裕華區(qū)還有一些項目值得關(guān)注：水云間二期 —— 藍灣、東王村 城中村改造項目、新天地小高層、東方明珠、都市溫泉花園等。 2021裕華區(qū)主要樓盤供應態(tài)勢圖( 萬平方米)17251923123086161910 8 1214913418000102030405060708090100東方觀邸海天尚東綠洲美景東方 九里庭院新天地順馳藍郡國際城三期總量體在開發(fā)量體未來供應量體 —— 主要在售樓盤總量達 212 萬平方米左右，處于開發(fā)銷售狀態(tài)量體（有效供應）約 70 萬平方米。將有 57。 5 萬平方米的后續(xù)開發(fā)量。將在未來 1 年內(nèi)陸續(xù)供應上量。 上海誠宇機構(gòu)誠宇投資咨詢 地產(chǎn)市場部文件 Confidential Page 22 4/2/2021 —— 裕華區(qū) 2021 年潛在供應量巨大，除上述已售項目后續(xù)開發(fā)量外，還有至少 50 萬平米的潛在體量，全年供應能力不低于 100 萬平方米。 市場供求變化趨勢評判 —— 未來兩到三年，裕華區(qū)仍會擔當石家莊住宅市場領(lǐng)跑者的角色。從近期項目開發(fā)和土地儲 備來看，未來 2 到 3 年，裕華區(qū)市場供應量將會保持一個較高的水平（ 80—— 100 萬平方米 /年），這樣一來，其區(qū)域需求已經(jīng)不足以消化如此巨大、集中的供應量，區(qū)域外的有效需求十分重要，東南板塊的經(jīng)營進入全新階段。 產(chǎn)品規(guī)劃分析 —— 東南板塊一直以來就是房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域，土地價格也不斷上漲，許多建設(shè)用地的利用效率也不斷提高，小高層產(chǎn)品已經(jīng)成為市場主流，高層產(chǎn)品比重還在加大。 —— 在產(chǎn)品規(guī)劃方面，裕華區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃水平在全市還是處于一個相對較高的區(qū)域，直接體現(xiàn)在社區(qū)規(guī)模、戶型設(shè)計、景觀配套、物業(yè)管理等方面。 房 型評價： —— 小高層產(chǎn)品一梯兩戶為主，高層一梯 34 戶為主。 —— 房型變革時期已經(jīng)渡過，許多產(chǎn)品戶型基本成型，全明、錯層、動靜分區(qū)、飄窗、落地窗已經(jīng)十分普遍，但在空間利用效率上，還有一定潛力可挖。 上海誠宇機構(gòu)誠宇投資咨詢 地產(chǎn)市場部文件 Confidential Page 23 4/2/2021 —— 主力房型得到統(tǒng)一，幾乎所有項目的主力產(chǎn)品都是三室兩廳兩衛(wèi)，面積落點 130— 150 平米 /套。 121238142 20070 150125 20080 14869 17080 1600 50 100 150 200 250國際城 3順馳藍郡新天地九里庭院美景東方海天 尚東綠洲東方觀邸面積區(qū)間圖 ( 單位：平方米） —— 以面積適中的實用型房型為主。二房主力集中在 90110 ㎡之間；三房主力主要在 130150 ㎡。 —— 出現(xiàn)大房型向經(jīng)濟型房型轉(zhuǎn)變的趨勢。新近上市的樓盤由 于單價上漲，受總價升高壓力較大，因此房型面積落點開始回落，不再一味求大。 上海誠宇機構(gòu)誠宇投資咨詢 地產(chǎn)市場部文件 Confidential Page 24 4/2/2021 價格態(tài)勢分析 3000290029002900 270045004000010002021300040005000東方觀邸海天尚東綠洲美景東方 九里庭院新天地自然康城順馳藍郡國際城三期 均 價（元/平 方米） —— 產(chǎn)品形態(tài)影響價格。 2021 年以來，裕華區(qū)住宅產(chǎn)品正經(jīng)歷一個由多層向小高層、高層過渡的升級階段。由新天地的多層 2700 元 /平米（存量房市場成交價）到東方觀邸的小高層 3000 元 /平米，價差為 300 元 /平米，而這兩種產(chǎn)品形態(tài)（多層、小高層）間的造價成本也大致如此，由此可見 2021 年裕華區(qū)住宅價格的大幅增長的主要原因還是產(chǎn)品形態(tài)的升級。 —— 基于上述原因，東 南板塊住宅產(chǎn)品的價格水平還存在較大上升空間，而拉動此階段價格上漲的主要原因?qū)菛|南土地成本上漲、商業(yè)配套進一步完善所帶來的價值反饋。 —— 2021 年裕華區(qū)商品房均價大致在 2500 元 /平米，而 2021 年商品房均價迅速提高至 2900 元 /平米，漲幅高達 400 元 /平米?？紤]到區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品價值并未完全得以體現(xiàn)，以此可以預見 2021 年裕華區(qū)住宅價格還會有相當?shù)纳仙臻g，幅度大概為 400500 元 /平米，上海誠宇機構(gòu)誠宇投資咨詢 地產(chǎn)市場部文件 Confidential Page 25 4/2/2021 年底價格水平約為 3500 元 /平米。 —— 相比石家莊其他區(qū)域的住宅產(chǎn)品，裕華區(qū)的產(chǎn)品附加值屬于比較高的，這也是東南房價不 斷上漲的主要原因之一，今后住宅產(chǎn)品的附加值在房價增幅中的比重將會不斷加大，市場競爭更趨激烈。 營銷態(tài)勢分析 —— 住宅市場營銷水平突飛猛進，銷控水平進步很大，大多數(shù)項目在推廣節(jié)奏、價格策略、銷售管理方面都已經(jīng)達到了一定高度。 —— 售樓處的布置方面投入巨大，加上樣板房的建設(shè)、裝修幾乎占其整個項目推廣預算的半壁江山，這在前兩年是十分少見的。說明對營銷的外在形象都異常重視。 —— 營銷推廣由以往主要依靠報紙廣告、戶外看板、派報等常規(guī)方式，向新聞造勢、公關(guān)活動、事件營造與媒介載體相結(jié)合的整合營銷轉(zhuǎn)型。 銷售績效 分析 裕華區(qū)部分樓盤銷售率比較70%25%100%85%60%35%70%國際城三期順馳藍郡新天地九里庭院美景東方海天尚東綠洲東方觀邸 上海誠宇機構(gòu)誠宇投資咨詢 地產(chǎn)市場部文件 Confidential Page 26 4/2/2021 —— 整體銷售情況較為理想，但差異性大。從去化效率角度分析，東方觀邸由于有效供應較少，因此在較短時間內(nèi)達到了相對較高的去化效率，而其競爭對手尚東綠洲因為推量較大，盡管短期內(nèi)售出 300 余套，但去化比例明顯不高。 —— 因產(chǎn)品形態(tài)升級，短期內(nèi)價格上漲較快，市場上反映出的價格彈性較大，主要體現(xiàn)在：項目開盤階段價格相對優(yōu)惠，成交效率較高，一旦開盤期過掉，優(yōu)惠取消，銷售立即陷入平靜，去化緩慢。 客源狀況分析 A、 客源分布 裕華區(qū)客源區(qū)域分布圖62%11%7%8%12%裕華區(qū)長安區(qū)東開發(fā)區(qū)橋東區(qū)其他區(qū)域購買動機示意圖67%20%13%換房置業(yè)首次置業(yè)投資置業(yè) —— 從客源分布來看，主要還是來自于裕華區(qū)內(nèi)的區(qū)域客，但其比重有不斷下降趨勢，外區(qū)域購房比重已接近 4 成，直接反映出該區(qū)上海誠宇機構(gòu)誠宇投資咨詢 地產(chǎn)市場部文件 Confidential Page 27 4/2/2021 域的全市型板塊的形成。 —— 從購買動機來看，換房置業(yè)還是主力，值得關(guān)注的是該區(qū)域的投資置業(yè)比重比較達，達 1/5 強，明顯高于其他幾個區(qū)域，反映出該區(qū)域住宅