【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 1221(%)3000x=40005(%)480(%)1950(%)4000x=50000115(%)422(%)5000x=6000012(%)22(%)6000x=7000003(%)7000x013(%)24(%)③ 銷售對(duì)象類型： 從表11中，我們可以得出無(wú)論從購(gòu)買套數(shù)還是購(gòu)買量，個(gè)人購(gòu)房呈快速上升趨勢(shì)，從不足4%到接近100%，這反映出南海區(qū)個(gè)人購(gòu)買能力之強(qiáng)。表11南海商品房銷售（含預(yù)售）對(duì)象類型年份200120022003（19）面積（萬(wàn)平方米）總量個(gè)人其他個(gè)體購(gòu)買所占比例%%%套數(shù)總量146741637449個(gè)人5335417429其他141462220個(gè)體購(gòu)買所占比例%%%④ 購(gòu)買對(duì)象區(qū)域：本省人士為主體在這方面，我們采用戶籍來(lái)區(qū)分購(gòu)買對(duì)象的區(qū)域，從表12中，我們可以得出，本省人士仍是南海房產(chǎn)品的購(gòu)買主體，境外人士購(gòu)房比例下降。隨著大廣州乃至珠三角經(jīng)濟(jì)圈的形成，外省人士來(lái)此購(gòu)房的比例會(huì)上升. 表12南海商品房銷售（含預(yù)售）購(gòu)買對(duì)象區(qū)域年份200120022003（19）本省戶籍1140（%）2373(%)4605(%)外省戶籍372(%)1987(%)3253(%)境外戶籍138((%)248(%)310(%)總數(shù)165046088168⑤ 空置情況：在南海地區(qū)，因此前缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，而鎮(zhèn)、鄉(xiāng)一級(jí)的部門在土地的供給上具有一定權(quán)力，同時(shí)所建的房產(chǎn)品多數(shù)品質(zhì)不高，難以引發(fā)購(gòu)買欲望，受此影響，南?？罩昧砍史糯筅厔?shì)，但我們認(rèn)為隨著土地供給制度的規(guī)范化和樓盤品質(zhì)的提升，增大的趨勢(shì)會(huì)所抑制。表13 南海商品房空置情況年份200120022002比2001增減商品房空置面積（萬(wàn)平方米）+%其中：住宅（萬(wàn)平方米）+%結(jié)論結(jié)論一：南海、佛山乃至廣東房地產(chǎn)業(yè)目前處于兩個(gè)發(fā)展周期中間的調(diào)整階段，前景看好，但機(jī)會(huì)、風(fēng)險(xiǎn)并存。結(jié)論二：解困需求在前一次房產(chǎn)發(fā)展周期內(nèi)已基本解決，目前正處于向享受需求發(fā)展的前期階段。結(jié)論三：產(chǎn)品差異化及追求樓盤品質(zhì)是各房產(chǎn)商欲有所為的必由之路。五、項(xiàng)目所在區(qū)域樓盤情況項(xiàng)目位于南海桂城東區(qū)，桂城是南海政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理，工業(yè)以綠色少污染企業(yè)為主，建有高配置的科技園以及高標(biāo)準(zhǔn)、智能化管理的員工村，并有8所學(xué)校、12所小學(xué)、4家醫(yī)院和南海廣場(chǎng)、城市廣場(chǎng)兩大商業(yè)中心，其定位是宜商宜居的城市。同時(shí)項(xiàng)目也處于佛山中心組團(tuán)的關(guān)聯(lián)區(qū)，（注：中心組團(tuán)囊括禪城、桂城、樂(lè)從、羅村、陳村等五個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，將建設(shè)成佛山市新的商貿(mào)金融、文化體育、休閑娛樂(lè)和信息服務(wù)中心），其東區(qū)屬政府先規(guī)劃后建設(shè)的新區(qū)。桂城房地產(chǎn)的整體情況我們對(duì)桂城具體情況的分析是置于南海背景之下的，桂城地區(qū)銷售面積和銷售額經(jīng)歷2002年調(diào)整后，呈上升趨勢(shì)，其上漲比例（30%）高于南海整體上漲水平（22%）。批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積上升幅度較大，，如表14所示，這說(shuō)明作為南海的中心，桂城的房產(chǎn)業(yè)處于快速發(fā)展階段（推出量和成交量同步上漲）、形勢(shì)看好。表14桂城商品房占南海區(qū)的情況年份200120022003（19）商品房竣工面積（萬(wàn)平方米）南海桂城桂城占南海比重%%%批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積（萬(wàn)平方米）南海桂城桂城占南海比重%q%商品房銷售面積（萬(wàn)平方米）南海（22%）桂城（+30%）桂城占南海比重%%%商品房銷售額（億元）南海桂城桂城占南海比重%%%銷售占可預(yù)售面積比例南海65%91%桂城88%76%平均價(jià)格（元/平方米）南海桂城價(jià)格走勢(shì)：從下圖20012003年南海和桂城房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，我們認(rèn)為經(jīng)歷2002年的價(jià)格低點(diǎn)后，桂城、南海房產(chǎn)業(yè)隨著諸多利好因素的影響，加上土地成本的上升，更多的是樓盤品質(zhì)的提升，價(jià)格會(huì)有一定的上升趨勢(shì)。區(qū)域內(nèi)樓盤情況為使本次對(duì)南海項(xiàng)目的地位更具科學(xué)性，我們對(duì)該地區(qū)的樓盤，特別是項(xiàng)目周邊樓盤予以調(diào)研，各樓盤的調(diào)研情況如下：樓盤名稱匯星源地址城南綠景一路37號(hào)售樓電話83838383開(kāi)發(fā)商匯豪房地產(chǎn)發(fā)展有限公司占地面積建筑面積容積率綠化率40%建筑形態(tài)小高、高層景觀特點(diǎn)綠化長(zhǎng)廊、立體式綠化園林設(shè)計(jì)風(fēng)格價(jià)格均價(jià)3500元/平方米主力戶型面積125143平方米戶型特征分析蝶式戶型（三面采光、戶戶朝南，但朝南多為偏東或偏西，日照時(shí)間短）、10平米的方形陽(yáng)臺(tái)（私家花園）銷售約12套/天，目前尚有5%左右的剩余案量，剩余戶型多為150—170平方米左右的大戶型。區(qū)內(nèi)配套健身房、攀巖壁、對(duì)弈之家、兒童動(dòng)感天地加油站等，配有15萬(wàn)個(gè)車位，商鋪的價(jià)格1500017000元/平方米。交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯點(diǎn)評(píng)交通生活設(shè)施較為完善、北靠4萬(wàn)平方米的綠化長(zhǎng)廊，社區(qū)內(nèi)外綠化景觀較好。蝶型設(shè)計(jì)在通風(fēng)上有一定影響且易在戶與戶之間形成回旋風(fēng)。樓盤名稱碧桂園三期翠宏臺(tái)地址廣州華南快速干線迎賓路段售樓電話02034760828開(kāi)發(fā)商碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司占地面積建筑面積容積率綠化率42建筑形態(tài)24棟812層建筑景觀特點(diǎn)水景園林、空中花園價(jià)格均價(jià)4000元/平方米左右，底層送花園，按套內(nèi)建筑面積計(jì)。主力戶型二房二廳、四房二廳、頂層復(fù)式，面積在68170平米。戶型特征分析戶型種類齊全，共有16種，同時(shí)每戶有2030平米的空中花園、大客廳、大餐廳，視線開(kāi)闊、通風(fēng)采光極佳。銷售帶有空中花園的基本售完區(qū)內(nèi)配套6萬(wàn)平米高級(jí)會(huì)所和廣場(chǎng)、18個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)、大型森林泳湖、華南碧桂學(xué)校。交付標(biāo)準(zhǔn)裝修點(diǎn)評(píng)生活交通配套依托社區(qū)自身，且較為完備空中花園的營(yíng)造真正體現(xiàn)自然與生活的和諧統(tǒng)一樓盤品質(zhì)較高，知名度較高樓盤名稱玫瑰園山水居三期地址佛山市禪城區(qū)綠景路北，大福路西售樓電話83828555開(kāi)發(fā)商廣東玫瑰園房地產(chǎn)發(fā)展有限公司占地面積建筑面積容積率綠化率60%建筑形態(tài)（?。└邔樱「邔釉?2層左右，高層在19層左右景觀特點(diǎn)10000萬(wàn)平米的園林庭院、1000米的浪漫河堤價(jià)格均價(jià)4000元/平方米，車位：13萬(wàn)/個(gè)主力戶型三房：110平方米120平方米戶型特征分析戶型方正、動(dòng)靜分明；寬敞親綠大客廳、景色怡人；主人房設(shè)南北兩向通風(fēng)門窗；15平方米陽(yáng)光陽(yáng)臺(tái)。銷售銷售狀況不錯(cuò)，約80%左右。區(qū)內(nèi)配套雙會(huì)所，室外網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)臺(tái)球室及各種健身器械。白花廣場(chǎng)、假日名店城、大型玫瑰園農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、玫瑰園幼兒園。物業(yè)管理費(fèi)：交付標(biāo)準(zhǔn)裝修點(diǎn)評(píng)周邊（生活、交通）設(shè)施完善、戶型和園林設(shè)計(jì)上較為考究。該開(kāi)發(fā)商自95年起開(kāi)發(fā)，至今已開(kāi)發(fā)了9期，屬品質(zhì)樓盤樓盤名稱房建大廈地址公正路45號(hào)售樓電話2300302開(kāi)發(fā)商佛山市房建集團(tuán)有限公司占地面積建筑面積容積率綠化率40%建筑形態(tài)高層景觀特點(diǎn)600平方米的空中花園價(jià)格均價(jià)3300元/平方米主力戶型三房120平方米左右、二房7290平方米戶型特征分析戶型設(shè)計(jì)方正、合理，功能區(qū)分較好。銷售目前推出10套特惠戶型（93折），銷售狀況一般。區(qū)內(nèi)配套市場(chǎng)、大賣場(chǎng)、超市等，附近左靠蓮花廣場(chǎng)、右靠東方廣場(chǎng)。交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯點(diǎn)評(píng)地理位置較為優(yōu)越、生活配套完善、交通便捷樓盤名稱月亮灣地址華遠(yuǎn)東路與影蔭路交匯處售樓電話83830188，83839183開(kāi)發(fā)商佛山市盈溢房地產(chǎn)有限公司占地面積30000平方米建筑面積90000平方米容積率3綠化率70%建筑形態(tài)高層景觀特點(diǎn)立體疊層綠化設(shè)計(jì)，嶺南水鄉(xiāng)設(shè)計(jì)價(jià)格均價(jià)：3500元/平方米左右；商鋪：20000元/平方米；車庫(kù)：120000元/平方米主力戶型120平方米以上的三室戶型特征分析蝶型設(shè)計(jì)，三面采光，但日照較少。房頂采用三躍式生態(tài)錯(cuò)層設(shè)計(jì)。得房率為80%左右。銷售目前銷售狀況一般，平均1套/日，現(xiàn)正推出歲末贈(zèng)禮活動(dòng)，珍藏戶型特惠2800元/平方米區(qū)內(nèi)配套率先采用直用水系統(tǒng)。6000平方米空中花園，1000平方米動(dòng)感泳池，幼兒園、會(huì)所、球場(chǎng)等均有配套。交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯點(diǎn)評(píng)地處佛山城南中央居住區(qū)，周邊配套較為完善。碟型設(shè)計(jì)雖然三面采光，但日照時(shí)間較少，同時(shí)較易形成回旋風(fēng)。樓盤名稱水邊的奧林匹克—佛山奧園地址佛山市順德區(qū)樂(lè)從大道東B268號(hào)售樓電話0757—28108888，0757—28103333開(kāi)發(fā)商佛山市奧園置業(yè)投資有限公司占地面積660000平方米建筑面積800000平方米容積率綠化率50%建筑形態(tài)多層、別墅景觀特點(diǎn)社區(qū)景觀分各個(gè)組團(tuán)，其中以歐陸水景風(fēng)情為主，各個(gè)組團(tuán)又相互連接，形成總的景觀。價(jià)格多層均價(jià)：3300元/平方米，別墅總價(jià)：300—700萬(wàn)/套主力戶型二房：95平方米左右；復(fù)式：225平方米左右戶型特征分析多層圍合式設(shè)計(jì)，形成多個(gè)建筑組團(tuán)，獨(dú)立景觀。銷售別墅已經(jīng)預(yù)訂完畢。多層公寓即將發(fā)售。區(qū)內(nèi)配套6萬(wàn)平方米的奧斯陸湖，社區(qū)入口的奧林匹克廣場(chǎng)文化公園，漁人碼頭以及450米長(zhǎng)的步行街，兩所省級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的中小學(xué)，四星級(jí)酒店。交付標(biāo)準(zhǔn)毛胚點(diǎn)評(píng)整體品質(zhì)較高，戶型設(shè)計(jì)較好，景觀布局精良，但目前周邊商業(yè)配套較少，生活需求主要依靠社區(qū)自身，而且周邊沒(méi)有公交，出行動(dòng)向較為單一。樓盤名稱碧桂花城地址廣東省佛山市順德陳村花卉世界側(cè)售樓電話0765—3321828，0757—23321828開(kāi)發(fā)商佛山市順德區(qū)陳村鎮(zhèn)花城碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司占地面積一期60萬(wàn)平方米，二期50萬(wàn)平方米建筑面積總建筑面積118800平方米容積率綠化率60%建筑形態(tài)別墅（一期），洋房和小高層復(fù)式（二期）景觀特點(diǎn)依傍東平河畔，緊鄰花卉世界。景觀視野開(kāi)闊。價(jià)格均價(jià)：3600元/平方米左右；別墅：10000元/平方米主力戶型小高層復(fù)式：153—187平方米；三房洋房：159—280平方米戶型特征分析一期別墅建筑密度較大，二期建筑密度得到適當(dāng)?shù)目刂?，房型均為南北朝向，日照和通風(fēng)情況較好。居住開(kāi)間較大。銷售去化情況較好區(qū)內(nèi)配套四星級(jí)的碧桂花城酒店，碧桂花城學(xué)校，超市，肉菜市場(chǎng)，銀行，會(huì)所，水上樂(lè)園。交付標(biāo)準(zhǔn)全裝修點(diǎn)評(píng)周邊商業(yè)配套較少，生活需求基本依靠社區(qū)自身。社區(qū)綠化較高，緊鄰花卉世界。樓盤名稱紅棉雅苑地址親仁西路與汾江中路交匯處售樓電話0757—82133771，0757—82133772開(kāi)發(fā)商佛山市廣聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積總占地40000平方米建筑面積總建筑面積120000平方米容積率3綠化率50%建筑形態(tài)一期為多層景觀特點(diǎn)水景園林，亞熱帶風(fēng)情設(shè)計(jì)價(jià)格3400元/平方米左右主力戶型二房：80平方米左右；三房：110平方米左右戶型特征分析一期多為板式設(shè)計(jì)，首層架空，通風(fēng)效果較好銷售2004年交房，目前尚有部分余量。區(qū)內(nèi)配套周邊商業(yè)配套較為完善，2000平方米會(huì)所，1000平方米園林泳池，18000平方米園林水景停車場(chǎng)，遠(yuǎn)程抄表，閉路監(jiān)控，周界防范，背景音樂(lè)，電子公告等交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯點(diǎn)評(píng)周邊商業(yè)及相關(guān)生活配套較為完善，出行較為便利，板式設(shè)計(jì)，南北通透。樓盤名稱富景花園地址南海平洲南港大道富景花園售樓電話0757—6776698，0757—6779608開(kāi)發(fā)商南海昭信房地產(chǎn)有限公司占地面積建筑面積容積率綠化率50%建筑形態(tài)碟式造型雙子樓12—14層的小高層景觀特點(diǎn)以三湖一溪，水景園林為主題的嶺南水鄉(xiāng)風(fēng)光價(jià)