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正文內(nèi)容

廣州南海房地產(chǎn)市場分析報告(編輯修改稿)

2025-05-11 04:28 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 1221(%)3000x=40005(%)480(%)1950(%)4000x=50000115(%)422(%)5000x=6000012(%)22(%)6000x=7000003(%)7000x013(%)24(%)③ 銷售對象類型: 從表11中,我們可以得出無論從購買套數(shù)還是購買量,個人購房呈快速上升趨勢,從不足4%到接近100%,這反映出南海區(qū)個人購買能力之強(qiáng)。表11南海商品房銷售(含預(yù)售)對象類型年份200120022003(19)面積(萬平方米)總量個人其他個體購買所占比例%%%套數(shù)總量146741637449個人5335417429其他141462220個體購買所占比例%%%④ 購買對象區(qū)域:本省人士為主體在這方面,我們采用戶籍來區(qū)分購買對象的區(qū)域,從表12中,我們可以得出,本省人士仍是南海房產(chǎn)品的購買主體,境外人士購房比例下降。隨著大廣州乃至珠三角經(jīng)濟(jì)圈的形成,外省人士來此購房的比例會上升. 表12南海商品房銷售(含預(yù)售)購買對象區(qū)域年份200120022003(19)本省戶籍1140(%)2373(%)4605(%)外省戶籍372(%)1987(%)3253(%)境外戶籍138((%)248(%)310(%)總數(shù)165046088168⑤ 空置情況:在南海地區(qū),因此前缺乏統(tǒng)一規(guī)劃,而鎮(zhèn)、鄉(xiāng)一級的部門在土地的供給上具有一定權(quán)力,同時所建的房產(chǎn)品多數(shù)品質(zhì)不高,難以引發(fā)購買欲望,受此影響,南??罩昧砍史糯筅厔?,但我們認(rèn)為隨著土地供給制度的規(guī)范化和樓盤品質(zhì)的提升,增大的趨勢會所抑制。表13 南海商品房空置情況年份200120022002比2001增減商品房空置面積(萬平方米)+%其中:住宅(萬平方米)+%結(jié)論結(jié)論一:南海、佛山乃至廣東房地產(chǎn)業(yè)目前處于兩個發(fā)展周期中間的調(diào)整階段,前景看好,但機(jī)會、風(fēng)險并存。結(jié)論二:解困需求在前一次房產(chǎn)發(fā)展周期內(nèi)已基本解決,目前正處于向享受需求發(fā)展的前期階段。結(jié)論三:產(chǎn)品差異化及追求樓盤品質(zhì)是各房產(chǎn)商欲有所為的必由之路。 五、項目所在區(qū)域樓盤情況項目位于南海桂城東區(qū),桂城是南海政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理,工業(yè)以綠色少污染企業(yè)為主,建有高配置的科技園以及高標(biāo)準(zhǔn)、智能化管理的員工村,并有8所學(xué)校、12所小學(xué)、4家醫(yī)院和南海廣場、城市廣場兩大商業(yè)中心,其定位是宜商宜居的城市。同時項目也處于佛山中心組團(tuán)的關(guān)聯(lián)區(qū),(注:中心組團(tuán)囊括禪城、桂城、樂從、羅村、陳村等五個鎮(zhèn)區(qū),將建設(shè)成佛山市新的商貿(mào)金融、文化體育、休閑娛樂和信息服務(wù)中心),其東區(qū)屬政府先規(guī)劃后建設(shè)的新區(qū)。桂城房地產(chǎn)的整體情況我們對桂城具體情況的分析是置于南海背景之下的,桂城地區(qū)銷售面積和銷售額經(jīng)歷2002年調(diào)整后,呈上升趨勢,其上漲比例(30%)高于南海整體上漲水平(22%)。批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積上升幅度較大,,如表14所示,這說明作為南海的中心,桂城的房產(chǎn)業(yè)處于快速發(fā)展階段(推出量和成交量同步上漲)、形勢看好。表14桂城商品房占南海區(qū)的情況年份200120022003(19)商品房竣工面積(萬平方米)南海桂城桂城占南海比重%%%批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積(萬平方米)南海桂城桂城占南海比重%q%商品房銷售面積(萬平方米)南海(22%)桂城(+30%)桂城占南海比重%%%商品房銷售額(億元)南海桂城桂城占南海比重%%%銷售占可預(yù)售面積比例南海65%91%桂城88%76%平均價格(元/平方米)南海桂城價格走勢:從下圖20012003年南海和桂城房地產(chǎn)價格走勢來看,我們認(rèn)為經(jīng)歷2002年的價格低點(diǎn)后,桂城、南海房產(chǎn)業(yè)隨著諸多利好因素的影響,加上土地成本的上升,更多的是樓盤品質(zhì)的提升,價格會有一定的上升趨勢。區(qū)域內(nèi)樓盤情況為使本次對南海項目的地位更具科學(xué)性,我們對該地區(qū)的樓盤,特別是項目周邊樓盤予以調(diào)研,各樓盤的調(diào)研情況如下: 樓盤名稱匯星源地址城南綠景一路37號售樓電話83838383開發(fā)商匯豪房地產(chǎn)發(fā)展有限公司占地面積建筑面積容積率綠化率40%建筑形態(tài)小高、高層景觀特點(diǎn)綠化長廊、立體式綠化園林設(shè)計風(fēng)格價格均價3500元/平方米主力戶型面積125143平方米戶型特征分析蝶式戶型(三面采光、戶戶朝南,但朝南多為偏東或偏西,日照時間短)、10平米的方形陽臺(私家花園)銷售約12套/天,目前尚有5%左右的剩余案量,剩余戶型多為150—170平方米左右的大戶型。區(qū)內(nèi)配套健身房、攀巖壁、對弈之家、兒童動感天地加油站等,配有15萬個車位,商鋪的價格1500017000元/平方米。交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯點(diǎn)評交通生活設(shè)施較為完善、北靠4萬平方米的綠化長廊,社區(qū)內(nèi)外綠化景觀較好。蝶型設(shè)計在通風(fēng)上有一定影響且易在戶與戶之間形成回旋風(fēng)。樓盤名稱碧桂園三期翠宏臺地址廣州華南快速干線迎賓路段售樓電話02034760828開發(fā)商碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司占地面積建筑面積容積率綠化率42建筑形態(tài)24棟812層建筑景觀特點(diǎn)水景園林、空中花園價格均價4000元/平方米左右,底層送花園,按套內(nèi)建筑面積計。主力戶型二房二廳、四房二廳、頂層復(fù)式,面積在68170平米。戶型特征分析戶型種類齊全,共有16種,同時每戶有2030平米的空中花園、大客廳、大餐廳,視線開闊、通風(fēng)采光極佳。銷售帶有空中花園的基本售完區(qū)內(nèi)配套6萬平米高級會所和廣場、18個國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場、大型森林泳湖、華南碧桂學(xué)校。交付標(biāo)準(zhǔn)裝修點(diǎn)評生活交通配套依托社區(qū)自身,且較為完備空中花園的營造真正體現(xiàn)自然與生活的和諧統(tǒng)一樓盤品質(zhì)較高,知名度較高樓盤名稱玫瑰園山水居三期地址佛山市禪城區(qū)綠景路北,大福路西售樓電話83828555開發(fā)商廣東玫瑰園房地產(chǎn)發(fā)展有限公司占地面積建筑面積容積率綠化率60%建筑形態(tài)(?。└邔?,小高層在12層左右,高層在19層左右景觀特點(diǎn)10000萬平米的園林庭院、1000米的浪漫河堤價格均價4000元/平方米,車位:13萬/個主力戶型三房:110平方米120平方米戶型特征分析戶型方正、動靜分明;寬敞親綠大客廳、景色怡人;主人房設(shè)南北兩向通風(fēng)門窗;15平方米陽光陽臺。銷售銷售狀況不錯,約80%左右。區(qū)內(nèi)配套雙會所,室外網(wǎng)球場、室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)臺球室及各種健身器械。白花廣場、假日名店城、大型玫瑰園農(nóng)貿(mào)市場、玫瑰園幼兒園。物業(yè)管理費(fèi):交付標(biāo)準(zhǔn)裝修點(diǎn)評周邊(生活、交通)設(shè)施完善、戶型和園林設(shè)計上較為考究。該開發(fā)商自95年起開發(fā),至今已開發(fā)了9期,屬品質(zhì)樓盤 樓盤名稱房建大廈地址公正路45號售樓電話2300302開發(fā)商佛山市房建集團(tuán)有限公司占地面積建筑面積容積率綠化率40%建筑形態(tài)高層景觀特點(diǎn)600平方米的空中花園價格均價3300元/平方米主力戶型三房120平方米左右、二房7290平方米戶型特征分析戶型設(shè)計方正、合理,功能區(qū)分較好。銷售目前推出10套特惠戶型(93折),銷售狀況一般。區(qū)內(nèi)配套市場、大賣場、超市等,附近左靠蓮花廣場、右靠東方廣場。交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯點(diǎn)評地理位置較為優(yōu)越、生活配套完善、交通便捷 樓盤名稱月亮灣地址華遠(yuǎn)東路與影蔭路交匯處售樓電話83830188,83839183開發(fā)商佛山市盈溢房地產(chǎn)有限公司占地面積30000平方米建筑面積90000平方米容積率3綠化率70%建筑形態(tài)高層景觀特點(diǎn)立體疊層綠化設(shè)計,嶺南水鄉(xiāng)設(shè)計價格均價:3500元/平方米左右;商鋪:20000元/平方米;車庫:120000元/平方米主力戶型120平方米以上的三室戶型特征分析蝶型設(shè)計,三面采光,但日照較少。房頂采用三躍式生態(tài)錯層設(shè)計。得房率為80%左右。銷售目前銷售狀況一般,平均1套/日,現(xiàn)正推出歲末贈禮活動,珍藏戶型特惠2800元/平方米區(qū)內(nèi)配套率先采用直用水系統(tǒng)。6000平方米空中花園,1000平方米動感泳池,幼兒園、會所、球場等均有配套。交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯點(diǎn)評地處佛山城南中央居住區(qū),周邊配套較為完善。碟型設(shè)計雖然三面采光,但日照時間較少,同時較易形成回旋風(fēng)。樓盤名稱水邊的奧林匹克—佛山奧園地址佛山市順德區(qū)樂從大道東B268號售樓電話0757—28108888,0757—28103333開發(fā)商佛山市奧園置業(yè)投資有限公司占地面積660000平方米建筑面積800000平方米容積率綠化率50%建筑形態(tài)多層、別墅景觀特點(diǎn)社區(qū)景觀分各個組團(tuán),其中以歐陸水景風(fēng)情為主,各個組團(tuán)又相互連接,形成總的景觀。價格多層均價:3300元/平方米,別墅總價:300—700萬/套主力戶型二房:95平方米左右;復(fù)式:225平方米左右戶型特征分析多層圍合式設(shè)計,形成多個建筑組團(tuán),獨(dú)立景觀。銷售別墅已經(jīng)預(yù)訂完畢。多層公寓即將發(fā)售。區(qū)內(nèi)配套6萬平方米的奧斯陸湖,社區(qū)入口的奧林匹克廣場文化公園,漁人碼頭以及450米長的步行街,兩所省級標(biāo)準(zhǔn)的中小學(xué),四星級酒店。交付標(biāo)準(zhǔn)毛胚點(diǎn)評整體品質(zhì)較高,戶型設(shè)計較好,景觀布局精良,但目前周邊商業(yè)配套較少,生活需求主要依靠社區(qū)自身,而且周邊沒有公交,出行動向較為單一。樓盤名稱碧桂花城地址廣東省佛山市順德陳村花卉世界側(cè)售樓電話0765—3321828,0757—23321828開發(fā)商佛山市順德區(qū)陳村鎮(zhèn)花城碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司占地面積一期60萬平方米,二期50萬平方米建筑面積總建筑面積118800平方米容積率綠化率60%建筑形態(tài)別墅(一期),洋房和小高層復(fù)式(二期)景觀特點(diǎn)依傍東平河畔,緊鄰花卉世界。景觀視野開闊。價格均價:3600元/平方米左右;別墅:10000元/平方米主力戶型小高層復(fù)式:153—187平方米;三房洋房:159—280平方米戶型特征分析一期別墅建筑密度較大,二期建筑密度得到適當(dāng)?shù)目刂?,房型均為南北朝向,日照和通風(fēng)情況較好。居住開間較大。銷售去化情況較好區(qū)內(nèi)配套四星級的碧桂花城酒店,碧桂花城學(xué)校,超市,肉菜市場,銀行,會所,水上樂園。交付標(biāo)準(zhǔn)全裝修點(diǎn)評周邊商業(yè)配套較少,生活需求基本依靠社區(qū)自身。社區(qū)綠化較高,緊鄰花卉世界。樓盤名稱紅棉雅苑地址親仁西路與汾江中路交匯處售樓電話0757—82133771,0757—82133772開發(fā)商佛山市廣聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積總占地40000平方米建筑面積總建筑面積120000平方米容積率3綠化率50%建筑形態(tài)一期為多層景觀特點(diǎn)水景園林,亞熱帶風(fēng)情設(shè)計價格3400元/平方米左右主力戶型二房:80平方米左右;三房:110平方米左右戶型特征分析一期多為板式設(shè)計,首層架空,通風(fēng)效果較好銷售2004年交房,目前尚有部分余量。區(qū)內(nèi)配套周邊商業(yè)配套較為完善,2000平方米會所,1000平方米園林泳池,18000平方米園林水景停車場,遠(yuǎn)程抄表,閉路監(jiān)控,周界防范,背景音樂,電子公告等交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯點(diǎn)評周邊商業(yè)及相關(guān)生活配套較為完善,出行較為便利,板式設(shè)計,南北通透。 樓盤名稱富景花園地址南海平洲南港大道富景花園售樓電話0757—6776698,0757—6779608開發(fā)商南海昭信房地產(chǎn)有限公司占地面積建筑面積容積率綠化率50%建筑形態(tài)碟式造型雙子樓12—14層的小高層景觀特點(diǎn)以三湖一溪,水景園林為主題的嶺南水鄉(xiāng)風(fēng)光價
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