【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，70、80平方米的占一半，110左右的占1/3，187的占1/6。除去幾個(gè)別墅項(xiàng)目以及銷售完畢的項(xiàng)目，列取下表幾個(gè)樓盤來(lái)結(jié)合銷售率進(jìn)行分析。案名金色池塘二期楓丹白鷺湖公館一期綠城桂花園二期天怡國(guó)際商務(wù)中心新文采花園漢嘉都市森林一期香格里拉花園二期公開日期20045120041118200410320041018200462620049220041030調(diào)查日期20053220532120053212005321200532120053222005321銷售率85%86%90%80%70%100%95%月銷售率%%%16%8%%20%一共7個(gè)樓盤，基本都是本期的尾盤銷售，而多數(shù)分期開發(fā)的樓盤的下期都在下半年腿出，如香格里拉花園、金色池塘等，都市森林上半年就會(huì)推出后期。平均月銷售率在15%左右。可以說(shuō)本區(qū)域的樓市還是不錯(cuò)的，尤其在近期房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的因素下還有這樣的銷售進(jìn)度是不錯(cuò)的了。1）月銷售率與主力面積關(guān)系圖可以看出主力面積較低的樓盤去化的都還可以，如（都市森林和香格里拉花園），分別在15%和20%，而主力面積較大的樓盤去化的也還好，不是很低（如天怡國(guó)際商務(wù)中心），也保持在16%?？偟膩?lái)說(shuō)主力面積在135左右的兩個(gè)樓盤（如楓丹白鷺湖公館和綠城桂花園）去化的最快，%%。說(shuō)明這個(gè)區(qū)域戶型適中的樓盤需求還是最大的，同時(shí)少量設(shè)置一些大戶型也是有一定市場(chǎng)的。2月銷售率與平均單價(jià)關(guān)系圖可以看出，平均單價(jià)最低的兩個(gè)樓盤，楓丹白鷺湖公館和香格里拉花園（均價(jià)在3200元/平方米），去化的也最快，%和20%。但是單價(jià)最高的綠城桂花園（4500元/平方米）去化的也還可以，%。說(shuō)明保證品質(zhì)和口碑的情況下，本區(qū)域的高端市場(chǎng)還是存在的。案名金色池塘二期楓丹白鷺湖公館一期新加坡花園夢(mèng)園御景山莊綠城桂花園二期主力客源本區(qū)域高收入階層，自住本區(qū)域中高收入階層，自住本地人自住、公司老板中產(chǎn)階級(jí)政府官員，當(dāng)?shù)刂耸?，企業(yè)主本地人高收入家庭自住，企業(yè)主案名天怡國(guó)際商務(wù)中心新文采花園徽商?城市庭院漢嘉都市森林一期香格里拉花園二期主力客源高新區(qū)中小公司辦公，也有投資客中等收入白領(lǐng)階層——白領(lǐng)中等收入人群為百大的員工買的多本區(qū)域高品質(zhì)的樓盤較多，價(jià)格在整個(gè)合肥市也是最高的，所以本區(qū)域的樓盤一般都是本市中高收入的階層以及高新區(qū)的白領(lǐng)一族為主要購(gòu)買者。案名金色池塘二期楓丹白鷺湖公館一期新加坡花園夢(mèng)園御景山莊綠城桂花園二期廣告重點(diǎn)具有人文、藝術(shù)生活的景觀湖畔城市新公館生活（與董鋪水庫(kù)相臨）依山傍水，綠色家園怡人湖濱，生態(tài)園林社區(qū)夢(mèng)園現(xiàn)房時(shí)代高尚聚居地，至美自然間舒適桂花園，一生好居停案名天怡國(guó)際商務(wù)中心新文采花園徽商?城市庭院漢嘉都市森林一期香格里拉花園二期廣告重點(diǎn)會(huì)聚科技財(cái)富精英，打造中央商務(wù)環(huán)境四星級(jí)酒店里的家（新文采大酒店近在咫尺）回歸自然的院落式友居生活城西360度關(guān)懷型社區(qū)到香格里拉享受真正的陽(yáng)光生活由上表可以看出，大多樓盤有有社區(qū)概念，說(shuō)明本區(qū)域社區(qū)氛圍已越來(lái)越濃，而像金色池塘、楓丹白鷺湖公館、新加坡花園都以環(huán)境景觀為主打，金色池塘主打其近萬(wàn)平方米的池塘景觀，楓丹白鷺湖公館、新加坡花園主打董鋪水庫(kù)。辦公樓如天怡國(guó)際商務(wù)中心則以會(huì)聚科技財(cái)富精英，打造中央商務(wù)環(huán)境概念入市，主打開發(fā)區(qū)內(nèi)辦公一族。考慮到我們的項(xiàng)目有商業(yè)部分，而且主要是高層建筑，所以著重選取幾個(gè)有特色的樓盤進(jìn)行分析，集中在小高層項(xiàng)目且有社區(qū)商業(yè)，參考他們的規(guī)劃和配套。1）金色池塘該樓盤周邊有植物園和森林公園，生態(tài)環(huán)境還是不錯(cuò)的。其近萬(wàn)平方米的池塘景觀、浪漫的甲板木、清新典雅的建筑立面而成為高品質(zhì)樓盤的代表和合肥西區(qū)一處新的風(fēng)景；其景觀尤富于特色，水流蜿蜒、噴泉跌蕩，小島三面、四面環(huán)水；建筑規(guī)劃上，多層設(shè)計(jì)可入戶門廳并設(shè)計(jì)有抄大270度景觀陽(yáng)臺(tái)，小高層也有入戶花園并引入奢華觀景電梯。小區(qū)內(nèi)部配套齊全，商業(yè)街包括有品牌洗衣、社區(qū)醫(yī)療、美容SPA、經(jīng)典美發(fā)等社區(qū)商業(yè)，會(huì)所、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)、室外游泳池、千米步行景觀道、社區(qū)健身路徑等應(yīng)有盡有。2）楓丹白鷺湖公館大蜀山、董鋪水庫(kù)環(huán)繞周圍，近長(zhǎng)江西路主干道。景觀規(guī)劃上，住房共享的庭院和中心綠化廣場(chǎng)、大手筆的景觀規(guī)劃，將建筑與環(huán)境完善結(jié)合，突出了與人互動(dòng)、相融、交流的設(shè)計(jì)原則，從而使內(nèi)部景觀與外部的董鋪水庫(kù)遙相呼應(yīng)，營(yíng)造出一曲人與自然和諧交流的天籟之音。小區(qū)配套有休閑會(huì)所（健身館、乒乓球、臺(tái)球室、棋牌室、閱覽室）、商業(yè)街（商店、餐館、酒吧、咖啡廳、畫廊）、主題廣場(chǎng)、幼稚園、景觀大道等。3）新加坡花園坐落在美麗的蜀山腳下，董鋪水庫(kù)之濱，地處省城交通主干道——長(zhǎng)江西路上，所以景觀配套非常好。親水是花園城的一大特色。它呈優(yōu)美的Ｕ字形，向董鋪萬(wàn)畝水面張開懷抱，同時(shí)，小區(qū)內(nèi)還建造了１３０畝的人工湖，布置如噴泉、瀑布等各種景觀。４００畝配套生態(tài)園是小區(qū)的又一特色。由入口生態(tài)景區(qū)、人工湖親景觀區(qū)、天鵝湖景區(qū)、生態(tài)運(yùn)動(dòng)區(qū)、自然森林風(fēng)光景區(qū)、自然山景觀區(qū)６個(gè)主題景區(qū)組成的４００畝生態(tài)園猶如一個(gè)皇家后花園，讓住戶隨時(shí)隨地親近自然，放松身心。小區(qū)配套有五星級(jí)賓館、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、游泳池、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、乒乓球室等，且擁有自己的步行街（夏威夷風(fēng)情商業(yè)街）和商業(yè)綜合樓（內(nèi)設(shè)咖啡廳、球室、健身房、游泳池、銀行、洽談室等），配套豪華可見一斑。4）綠城桂花園北靠合肥市景觀大道黃山路，西連人工湖路，南接天湖路，與人工湖及合肥市區(qū)惟一的山脈大蜀山隔路相望，自然景色十分宜人。綠城桂花園采用圍而不合的整體布局，外借湖光山色入園，內(nèi)依園區(qū)豐富景觀，各組團(tuán)高低錯(cuò)落，形成靈活有序的空間形態(tài)。大規(guī)模的中心花園和組團(tuán)、宅間綠地及蜿蜒曲折的水系，形成了層次豐富的生態(tài)視角。配套相當(dāng)齊全，小區(qū)配備游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、學(xué)校、幼兒園。小區(qū)還配備有中心會(huì)所，集服務(wù)、休閑、娛樂(lè)等功能為一體，內(nèi)設(shè)商務(wù)中心、健身房、大堂吧、客房、茶吧、閱覽室、小型體育場(chǎng)、乒乓球室、跳操室、棋牌室、桌球室等多種服務(wù)設(shè)施。5）漢嘉都市森林東靠南北主干線潛山路，北接都市大動(dòng)脈長(zhǎng)江路，是政務(wù)新區(qū)、文教區(qū)、高新科技開發(fā)區(qū)的交通要塞。周邊大型社區(qū)鱗次櫛比。景觀上打破以往在房子旁邊造花園的規(guī)劃傳統(tǒng)，強(qiáng)調(diào)花園中造房子，園區(qū)保留原生香樟林蔭大道，滿足了景觀的均好性，且全區(qū)實(shí)現(xiàn)了無(wú)障礙設(shè)計(jì)。社區(qū)配有完善的生活、商業(yè)服務(wù)體系。園區(qū)的社區(qū)服務(wù)中心開設(shè)洗衣店、便民中心，并設(shè)有郵政、銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，另外沿街商鋪規(guī)劃更多的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。社區(qū)內(nèi)還設(shè)有半籃球場(chǎng)、室外健身設(shè)施、戲水游泳池、親子樂(lè)園等。另外社區(qū)還引進(jìn)了“好又多”量販?zhǔn)酱笮统泻秃戏实?0中。6）香格里拉花園緊臨合肥超市領(lǐng)袖——合家福，并有大型時(shí)尚商業(yè)街。首家采用玻璃陽(yáng)臺(tái)，并設(shè)有小高層觀景電梯，小區(qū)配合居民建了合家福、香格里拉廣場(chǎng)，小區(qū)內(nèi)部還有大型的花園，使小高層有很好的景觀。項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目概況位置本項(xiàng)目位于合肥市西部，屬于高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，北惻緊臨長(zhǎng)江西路，西臨楊振寧，東臨天通路。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地35073平方米，含原有建筑15000平方米，規(guī)劃總建筑面積169642萬(wàn)平方米（其中底層建筑面積13615萬(wàn)平方米，%）地塊形態(tài)整個(gè)地塊呈東西狹長(zhǎng)走勢(shì)，地形呈反“凹”形狀。交通168路、18路、221路、234路均在本案附近有站點(diǎn)，去超市、圖書館、人民醫(yī)院、市中心等都很方便。周邊配套252。 公園：北望董鋪水庫(kù)、南觀人工湖、西依大蜀山、東鄰高新區(qū)，與名人園、人工湖、大蜀山等自然景觀融為一體。252。 學(xué)校：合肥光華學(xué)校、中國(guó)科學(xué)城,雙語(yǔ)幼兒園、中學(xué)、大專院校,教育環(huán)境得天獨(dú)厚。252。 醫(yī)院：第一人民醫(yī)院分院,可舉步直達(dá)。省立醫(yī)院門診部、解放軍105醫(yī)院也只5分鐘車程。252。 菜市場(chǎng)：集貿(mào)市場(chǎng)。252。 商業(yè)：百大合家福、永達(dá)商城、集貿(mào)市場(chǎng)購(gòu)物。252。 銀行：建設(shè)銀行、合肥商業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄252。 餐飲：500米范圍內(nèi),匯聚了盛臣好世界大酒店、外商俱樂(lè)部、新文采國(guó)際酒店、銀灘大浴場(chǎng)等娛樂(lè)餐飲場(chǎng)所。本案的生活商業(yè)娛樂(lè)等配套都集中在本項(xiàng)目北側(cè)沿長(zhǎng)江西路的兩側(cè)，配套齊全，學(xué)校、醫(yī)院、銀行、市場(chǎng)、公園、餐飲等一應(yīng)俱全。二、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析252。 配套齊全，周邊衣食住行齊全。252。 交通方便，位于長(zhǎng)江西路主要交通要道旁邊，公交線路多。252。 本項(xiàng)目地塊平整，無(wú)需動(dòng)遷，采光和通風(fēng)良好。252。 本項(xiàng)目的產(chǎn)品為酒店式公寓和高檔高層公寓，戶型多樣且人性化，可以適應(yīng)不同的購(gòu)買人群。252。 該項(xiàng)目的周邊景觀配套非常多，人文環(huán)境好。252。 該項(xiàng)目C區(qū)住宅證件齊全，隨時(shí)可以銷售。252。 百大合家福位于項(xiàng)目旁邊，為社區(qū)大型的配套。252。 本項(xiàng)目有空中花園的設(shè)計(jì)，不僅滿足景觀上的要求，在本區(qū)域也是首創(chuàng)。252。 6棟30層的高層建筑連成一片，擁有很好的景觀劣勢(shì)分析252。 本項(xiàng)目臨長(zhǎng)江西路交通主干道，臨街部分住宅會(huì)有噪音和空氣污染的影響，但本項(xiàng)目沿道路的部分會(huì)有大面積的綠化帶，會(huì)減少這方面的影響。252。 項(xiàng)目與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手新加坡花園地塊相比，在景觀上處于劣勢(shì)，新加坡花園緊臨董鋪水庫(kù)和400畝的生態(tài)園，其景觀優(yōu)于本案。252。 項(xiàng)目沒有會(huì)所等配套，其內(nèi)部配套明顯劣與周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案。252。 原來(lái)金濠廣場(chǎng)在當(dāng)?shù)夭缓玫男蜗笫潜卷?xiàng)目的一大劣勢(shì)。252。 C區(qū)住宅立面及內(nèi)部設(shè)計(jì)有些陳舊，需要改造。機(jī)會(huì)分析252。 合肥高新區(qū)客戶對(duì)高層普遍接受，周邊高層項(xiàng)目比較少，30層的高層住宅更是沒有。252。 高新區(qū)的中小企業(yè)多，企業(yè)主的投資意識(shí)強(qiáng)烈，高新區(qū)的酒店式公寓幾乎沒有，酒店式公寓的市場(chǎng)存在很大的空間。252。 周圍商場(chǎng)非常少，區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套還不足，對(duì)于商場(chǎng)而言，市場(chǎng)空間很大。252。 本項(xiàng)目開發(fā)商的實(shí)力和品質(zhì)在本市都有很好的口碑，這也給本項(xiàng)目帶來(lái)了好的形象。威脅分析252。16