【文章內(nèi)容簡介】 。89676811203936比例3014問題3：從游客不同的出游目的可以看出以商務(wù)為目的所占比重極大（是觀光旅游的3倍左右），因此商務(wù)交流將成為西安對(duì)外交流的新亮點(diǎn)。資料6：2002年不同出游目的游客所占比重旅游目的休閑度假觀光旅游探親訪友商務(wù)會(huì)議健康醫(yī)療宗教朝拜文體交流其他比例2．高新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展西安擁有全國排名第四位的的高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。高新產(chǎn)業(yè)已成為現(xiàn)代西安的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，在產(chǎn)業(yè)重心的轉(zhuǎn)變中，西安已跨出了有力的一步。西安南部的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（簡稱“西高新”）和北部的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)近年來成為拉動(dòng)整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)提升的龍頭，而其中又以“西高新區(qū)”的發(fā)展和建設(shè)最為迅猛，成為區(qū)域規(guī)劃與建設(shè)的典范，對(duì)周圍地塊展影響深遠(yuǎn)。資料：2002年西高新與經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)統(tǒng)計(jì)資料指標(biāo)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)工貿(mào)總收入工業(yè)總產(chǎn)值國內(nèi)生產(chǎn)總值外商總投資額76億41億完成出口總額合同外資500萬以上項(xiàng)目11個(gè)（占33%）11個(gè)（占33%）第二部分：西安市房地產(chǎn)市場調(diào)研一、西安房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析二、西安房地產(chǎn)板塊市場發(fā)展分析三、重點(diǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研四、西安房地產(chǎn)消費(fèi)市場調(diào)研分析五、西安市主要發(fā)展商實(shí)力與發(fā)展策略調(diào)研一、西安房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析1．西安市總體房地產(chǎn)市場發(fā)展概況西安總體房地產(chǎn)市場發(fā)展情況良好，兩大開發(fā)區(qū)發(fā)展對(duì)市場的支持強(qiáng)勁，城市重心南移，北城發(fā)展勢頭訊猛?？傮w市場重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域集中在城南和城北。住宅市場在快速發(fā)展的基礎(chǔ)上開始進(jìn)入大盤時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)市場需求量大，發(fā)展前景看好。城西與城東市場也在快速發(fā)展。市場供應(yīng)量與消化量比例合理。西安市總體房地產(chǎn)市場發(fā)展概況特征如下：特征一：城市南擴(kuò)戰(zhàn)略，促進(jìn)南部房地產(chǎn)市場的大發(fā)展。特征二：新北城運(yùn)動(dòng)，使城北進(jìn)入全新的發(fā)展階段特征三：浐灞河開發(fā)，啟動(dòng)城東及城北的大盤開發(fā)特征四：西咸一體化，為城西的發(fā)展和提升帶來機(jī)遇。特征五：城中村問題，集資房問題是制約商品房住宅市場發(fā)展的瓶頸，尤其是對(duì)于城西及二環(huán)以內(nèi)。特征六：大盤時(shí)代的來臨，促進(jìn)西安總體市場的郊區(qū)化，規(guī)模化發(fā)展。特征七：長安撤縣改區(qū)，刺激房地產(chǎn)板塊市場的形成。對(duì)大南部發(fā)展提供新動(dòng)力和互補(bǔ)。特征八：高科現(xiàn)象的出現(xiàn)，表明總體市場起步晚，發(fā)展空間大，個(gè)別品牌發(fā)展極快，品牌市場壟斷性強(qiáng)。也促使發(fā)展商意識(shí)到品牌發(fā)展，開始實(shí)行品牌系列產(chǎn)品開發(fā)。形成優(yōu)勢群體推動(dòng)市場的發(fā)展。特征九：現(xiàn)時(shí)消費(fèi)市場主體在于高中收入人群，導(dǎo)致銷售量與總?cè)丝诒壤^低。中低收入人群市場還未釋放，現(xiàn)時(shí)較高水平的價(jià)格水平將有下調(diào)空間。特征十：房地產(chǎn)市場存在一定泡沫，各區(qū)域價(jià)格水平接近，目標(biāo)客戶群面向中低收入人群的項(xiàng)目缺乏，這個(gè)檔次的市場基本被城中村項(xiàng)目或集資房壟斷。2．西安市房地產(chǎn)板塊的劃分目前西安市的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要分布于在建的三環(huán)路外環(huán)內(nèi)，發(fā)展方向基本與城市規(guī)劃的發(fā)展方向一致，基本上是以古城墻內(nèi)的市中心為圓心，往四周輻射發(fā)展，其中重點(diǎn)落于南部和北部。就房地產(chǎn)的分布和城市規(guī)劃的布局來看，西安總體房地產(chǎn)市場可劃分為六大板塊，分別是南部板塊，北郊板塊，東郊板塊，西郊板塊和城區(qū)板塊，長安板塊，其具體劃分見下表房地產(chǎn)板塊行政區(qū)備注城區(qū)板塊蓮湖區(qū)東部及新城區(qū)西部古城墻以內(nèi)南部板塊雁塔區(qū)及碑林區(qū)西部包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)一二期及長安科技園區(qū)，曲江新區(qū)，城南北郊板塊未央?yún)^(qū)包括西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)東郊板塊碑林區(qū)東部及新城區(qū)東部包括浐河開發(fā)區(qū)西郊板塊蓮湖區(qū)西部長安板塊長安區(qū)長安科技園,韋曲科技園3．板塊基本特征n在六大板塊的格局中，城南部板塊與北郊板塊南北呼應(yīng)，成為西安樓市的熱點(diǎn)板塊，無論是開發(fā)量或者消化量都為西安市最高的房地產(chǎn)板塊。而大南部市場在加上剛撤縣改區(qū)的長安區(qū)板塊，和原有的城南一起與北郊板塊相呼應(yīng)，共同構(gòu)成了西安樓市的主動(dòng)脈。大盤項(xiàng)目和新上市的項(xiàng)目大量在這三個(gè)板塊集中。南北三個(gè)板塊市場反應(yīng)了西安樓市的發(fā)展與變化。n東西兩個(gè)板塊中，目前在售項(xiàng)目都集中在二環(huán)以內(nèi)，是住宅區(qū)的發(fā)展方向。城區(qū)板塊在售項(xiàng)目不多。主要是商業(yè)物業(yè)發(fā)展較快。n西安樓市的熱點(diǎn)地段和主要地段均在城區(qū)外，針對(duì)本案，主要對(duì)南部板塊，北郊板塊，長安板塊，西郊板塊和東郊板塊進(jìn)行分析。n長安板塊由于是在南部板塊的發(fā)展基礎(chǔ)上，在西安市向南發(fā)展的城市發(fā)展戰(zhàn)略方向的背景下形成的。又是新興的板塊，具備特殊性，將其區(qū)別于南部板塊進(jìn)行分析。4．供應(yīng)量現(xiàn)狀分析西安市房地產(chǎn)起步較慢，但發(fā)展速度較快，目前房地產(chǎn)供應(yīng)較為集中于城北板塊，城南板塊及西高新板塊此三個(gè)板塊，其他板塊的目前供應(yīng)量相對(duì)較少。據(jù)調(diào)研所得從2002年起未來三年現(xiàn)已開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目的市場總體供應(yīng)量是800余萬平方米，而西安市房地產(chǎn)的去年銷售量只為150萬平方米左右，其供應(yīng)量已超出市場的消化能力。板塊市場大約供應(yīng)量城東板塊66萬平方米城南板塊104萬平方米城西板塊55萬平方米城北板塊99萬平方米西高新板塊338萬平方米長安板塊156萬平方米曲江板塊9萬平方米分析總結(jié)：n人均居住面積和全國平均水平有一定的差距，西安市目前人均居住面積約為11平方米，市場需求較大；n從2002年起未來三年現(xiàn)已開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目的市場總體供應(yīng)量是800余萬平方米，全年銷售面積在150萬平方米左右，80－120平方米之間的房子較為暢銷，而且市場供應(yīng)不足；只有部分豪宅和超大戶型房子出現(xiàn)局部過剩，或者說市場需求的水平限制；n階梯狀的市場細(xì)化還沒形成現(xiàn)，在開發(fā)的房子基本上都瞄準(zhǔn)西安市10％左右的高收入者，普通居民的購房高潮遠(yuǎn)沒到來，這部分的市場才是最大的；n西安市國有大中型企業(yè)較多，家屬樓、公房占目前住房的主體，由于市民對(duì)房產(chǎn)置換的意識(shí)不高，從而二級(jí)市場沒有發(fā)揮到太大的作用，減弱了房屋的流通，也阻礙了房地產(chǎn)的良性循環(huán)。5．西安房地產(chǎn)總體價(jià)格分析5．1板塊價(jià)格分析西安的總體市場價(jià)格約在29003000元/㎡，主要體現(xiàn)在城東、城南、城西及城北的四個(gè)板塊（城北較為偏低）。而在近年政府大力扶持及開發(fā)迅速的西高新板塊的價(jià)格水平最高，并且房產(chǎn)開發(fā)也較為集中，其中高新地產(chǎn)可為雄踞整個(gè)高新板塊，使之成為現(xiàn)今西安市的CBD商務(wù)區(qū)，從而影響樓價(jià)穩(wěn)步上升。而長安板塊由于地處市郊，消費(fèi)者的抗性較大，因此樓價(jià)壓力也相對(duì)較大。曲江板塊是旅游渡假區(qū)，距離老城較近，空氣、生態(tài)、環(huán)境良好，居住密度低，雖目前暫不能與西高新相比，但短期內(nèi)具有很大的發(fā)展和上升的空間。5．2環(huán)間項(xiàng)目價(jià)格分析根據(jù)統(tǒng)計(jì)，西安的房價(jià)自二環(huán)以內(nèi)向一環(huán)之內(nèi)呈階梯狀步步高升，分別在2500、2800、3100、3500多元。但是，市中心區(qū)多為點(diǎn)狀樓盤，像“中天國際商務(wù)大廈”、“驪馬豪城”等，規(guī)模偏小，只能向“高空”發(fā)展，相關(guān)配套設(shè)施受限較多，也無法齊全，居住環(huán)境不及外圍的一些大規(guī)模樓盤。南二環(huán)已外的西高新板塊在幾年內(nèi)的發(fā)展中已成為西安市的重點(diǎn)CBD商務(wù)區(qū)，人氣旺、市政配套齊全，因此樓價(jià)已不受原區(qū)域性的影響，并且樓價(jià)高企。另一方面，西安城市化進(jìn)程加快，市區(qū)擴(kuò)容、道路暢通，加之政務(wù)區(qū)即將南移、開發(fā)區(qū)進(jìn)一步繁榮等多項(xiàng)影響，更為重要的是人們居住觀念在改變，不會(huì)局限于“求近”，因而，未來距離將不再是障礙，一環(huán)、二環(huán)內(nèi)外的價(jià)格差必然日漸趨于緩和。二、西安房地產(chǎn)板塊市場發(fā)展分析1．城南板塊1．1板塊市場背景分析片區(qū)區(qū)位在板塊中地位發(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展趨勢西高新現(xiàn)時(shí)的核心發(fā)展區(qū)位l價(jià)格水平高，高中檔項(xiàng)目密集，房地產(chǎn)主軸線在高科路和科技路l發(fā)展方向西移南擴(kuò)，開始以大盤和高價(jià)位的中小高檔項(xiàng)目為主l科技路與高新路CBD區(qū)正形成，商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展l部分住宅項(xiàng)目具備新概念的商住形式l片區(qū)內(nèi)的CBD區(qū)將形成，對(duì)區(qū)內(nèi)住宅項(xiàng)目和商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)生支持l房地產(chǎn)項(xiàng)目將以大盤和高價(jià)高檔中小規(guī)模項(xiàng)目為主，商業(yè)地產(chǎn)功能主要在于以商務(wù)寫字樓為主。西部高新二期將成為主發(fā)展區(qū)l區(qū)內(nèi)CBD區(qū)將與長安路的CBD區(qū)連成城南的大型CBD區(qū)l片區(qū)市場將從核心發(fā)展區(qū)轉(zhuǎn)向?yàn)槠渌笃趩?dòng)的片區(qū)提供動(dòng)力的區(qū)位城南片區(qū)發(fā)展副心區(qū)位l以長安路為軸線，二環(huán)內(nèi)連接朱雀大街，小寨路。形成商業(yè)地產(chǎn)和住宅較密集的區(qū)位l二環(huán)外連接丈八東路。形成較高檔的住宅區(qū)。l片區(qū)發(fā)展已開始飽和，發(fā)展方向在南擴(kuò)到丈八東，長安路CBD區(qū)已初步形成。l將形成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與大中規(guī)模住宅項(xiàng)目分路段集中l(wèi)在城市發(fā)展上和房地產(chǎn)發(fā)展將更緊密地與西高新融合l商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展功能主要在于購物消費(fèi)為首，商務(wù)寫字樓物業(yè)為輔東高新從屬發(fā)展區(qū)位l房地產(chǎn)發(fā)展勢頭較慢，項(xiàng)目不多l(xiāng)發(fā)展上從屬于城南片區(qū)，主要以中檔住宅項(xiàng)目為主l在城南發(fā)展的支持下，房地產(chǎn)發(fā)展加快l從屬的區(qū)位將更多地轉(zhuǎn)移到曲江新區(qū)，繼續(xù)以中小規(guī)模的中檔盤為主曲江新區(qū)待啟動(dòng)區(qū)，以旅游產(chǎn)業(yè)為線的復(fù)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)l房地產(chǎn)發(fā)展的處女地，項(xiàng)目少，土地儲(chǔ)備量大l擁有生態(tài)資源，人文景觀資源等板塊內(nèi)的差異性價(jià)值資源，有先天的優(yōu)勢l新區(qū)的發(fā)展將與板塊內(nèi)現(xiàn)有主發(fā)展區(qū)進(jìn)行功能互補(bǔ)l新區(qū)內(nèi)有政策和規(guī)劃，大批量土地支持，外有西高新與城南城市中心CBD區(qū)支持。將成為南部板塊的核心發(fā)展區(qū)位分析結(jié)論：1.目前核心發(fā)展區(qū)域位于西高新，副心位于以長安路為軸線，二環(huán)內(nèi)連接朱雀大街，小寨路。形成商業(yè)地產(chǎn)和住宅較密集的區(qū)位。二環(huán)外連接丈八東路。形成較高檔的住宅區(qū)。2.未來的核心發(fā)展區(qū)域?qū)⑽挥跂|南的曲江新區(qū)，副心將位于高新開發(fā)區(qū)。3.西高新和城南將成為西安市的中心區(qū)位，高中檔住宅項(xiàng)目與商業(yè)物業(yè)密集。1．2板塊房地產(chǎn)發(fā)展背景發(fā)展階段主要發(fā)展區(qū)位發(fā)展初期1高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的啟動(dòng)，開啟高新片區(qū)房地產(chǎn)市場形成2南二環(huán)的建成，帶動(dòng)城南房地產(chǎn)市場發(fā)展3以中小規(guī)模住宅項(xiàng)目為主發(fā)展期1產(chǎn)業(yè)基地的發(fā)展，促進(jìn)西高新的快速發(fā)展，形成科技路與高新路的房地產(chǎn)主軸2城南房地產(chǎn)形成長安路，小寨路和朱雀大街的軸心的南二環(huán)內(nèi)外發(fā)展3以中高價(jià)高中檔樓為主，規(guī)模主要在中等規(guī)模項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)開始發(fā)展現(xiàn)時(shí)發(fā)展1西高新的發(fā)展成熟，市場在此片區(qū)開始西向南擴(kuò)發(fā)展，高新二期成為重點(diǎn)區(qū)2城南作為CBD區(qū)發(fā)展成熟，商主住輔格局形成，市場南擴(kuò)發(fā)展3以大盤項(xiàng)目和高價(jià)高檔的中小規(guī)模項(xiàng)目為主，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目高速發(fā)展西安城南的開發(fā)從一開始就風(fēng)光無限。因?yàn)檫@里相對(duì)良好的配套設(shè)施，高校林立的人文環(huán)境，使得城南的房子特別好銷。分析結(jié)論：南部板塊西有西高新，中有城南，而東邊是規(guī)劃中的曲江新區(qū)，在西安城市發(fā)展戰(zhàn)略重點(diǎn)方向向南的大背景。1．3板塊市場屬性南部板塊內(nèi)的競爭更多的是西高新與中部城南片區(qū)的競爭。板塊內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格水平高，屬于西安市場的高中檔項(xiàng)目密集板塊。南部板塊的大CBD區(qū)推動(dòng)了板塊商業(yè)地產(chǎn)屬性的發(fā)展，使部分樓盤傾向與新型的商住結(jié)合性質(zhì)的方向，如酒店公寓，商務(wù)公寓等項(xiàng)目。各項(xiàng)目依托CBD區(qū)和高新開發(fā)區(qū)發(fā)展，銷售情況良好。近年更是牽頭帶動(dòng)了西安市場的大盤發(fā)展。大盤項(xiàng)目將與高價(jià)位中小規(guī)模的高檔項(xiàng)目一起成為南部板塊的主流發(fā)展趨勢。1．4板塊市場產(chǎn)業(yè)構(gòu)成南部板塊市場的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成主要依托西安高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，以教育和科技產(chǎn)業(yè)為主，并成為整個(gè)西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力產(chǎn)業(yè)。教育和科技產(chǎn)業(yè)是南部板塊的支柱產(chǎn)業(yè)，使高收入人群集中在南部板塊，不斷地為板塊市場的主力消費(fèi)階層帶來生力軍。1．5板塊市場在售重點(diǎn)項(xiàng)目分析城南片區(qū)項(xiàng)目名稱規(guī)模建筑類型售價(jià)水平均價(jià)戶型面積供應(yīng)量時(shí)代