【文章內(nèi)容簡介】 、流行飾品、休閑吧三層科技樂園、寶寶娛樂、兒童天地、居家廣場用品、購書中心、旅游商品、工藝美術(shù)四層休閑娛樂場所、網(wǎng)吧、溜冰場、露天休閑廣場五層快樂體驗館、動感數(shù)碼影城備注原定位9月份開業(yè)，可能由于招商問題，開業(yè)推遲經(jīng)營面積約67875平方米，地下二層、地上五層l 南亞廣場南亞廣場的開業(yè)將增強海秀東路商業(yè)的影響力，明珠廣場、一百、家樂福等將形成較強的規(guī)模優(yōu)勢和互補作用，其家庭化、生活化購物比重將有所增加，也將帶動年輕、時尚等品類的消費。家樂福的進駐，對當(dāng)?shù)卦械拇笾行统写驌糇畲?，而對社區(qū)型的小超市影響不大。由于項目的普通商鋪數(shù)量不多，只有首層的部分和負(fù)層，對海秀路商圈的帶動不大，也難以分流原明珠廣場和一百的消費人群。南亞廣場的經(jīng)營布局：樓層經(jīng)營品類負(fù)一層男女服飾、男女內(nèi)衣、家居飾品、兒童服飾、嬰兒用品、兒童玩具、運動休閑、體育用品、高檔煙酒、藥品超市、保健用品等首層麥當(dāng)勞、家樂?！俺小?、珠寶首飾、化妝品、皮鞋箱包、高檔時裝、精品店、鐘表眼鏡、照相器材等二層家樂福超市三層家樂福超市四層電影院、書店、音像制品、娛樂天地、健身中心、休閑茶藝、中西美食、咖啡店、美容美發(fā)備注定于10月1日開業(yè)，共五層l 沃爾瑪廣場沃爾瑪廣場在本項目的半公里商圈內(nèi)，但由于交通不便，短期內(nèi)對國貿(mào)商圈的影響不大。而對海秀中路原有的商業(yè)有較大的打擊，特別是超市。新開業(yè)和即將開業(yè)商業(yè)項目對本項目的影響l 直接競爭對手項目的直接競爭對手主要是宜欣商業(yè)廣場和沃爾瑪廣場。宜欣商業(yè)廣場的體量與項目基本一致，主力店——大潤發(fā)超市也是放在負(fù)一層，其余為普通商鋪。位于國貿(mào)商圈的邊緣，周邊商業(yè)氣氛不濃，同時由于部分商鋪用于銷售，對商品檔次和定位難以控制，均造成項目的招商和開業(yè)難度較大。預(yù)計項目開業(yè)后負(fù)層超市的吸引力較大，人氣較旺，其余商鋪的經(jīng)營難度很大。沃爾瑪廣場建筑結(jié)構(gòu)未公布，開業(yè)時間也未確定。通常情況下，沃爾瑪生活廣場將強調(diào)生活化，商品的檔次以低檔為主。預(yù)計，這兩個直接的競爭對手生活化商品的吸引力較大，對國貿(mào)原有商圈的低檔商品分流較為嚴(yán)重。l 間接競爭對手項目的間接競爭對手是南亞廣場和友誼廣場。南亞廣場的交通便利，更有家樂福作為主力店；友誼廣場地處解放路商圈的核心位置，都將聚集大量的人氣。而且這兩個廣場將在2006年底開業(yè)，在本項目開業(yè)時這兩個廣場都經(jīng)過了一年多的培育，必將擁有部分穩(wěn)定的消費群體。 四、項目的分析 項目簡介 項目位于海南省?？谑薪鹳Q(mào)區(qū)，北測為金龍路，東側(cè)為龍華路，南側(cè)為華僑中學(xué)，西側(cè)為規(guī)劃中的僑中路及玉沙村的安置地，地塊東西長約320m，南北長約220m。（圖1：項目位置圖） 項目優(yōu)勢 l 周邊具有較高的消費力項目周邊以中高檔住宅樓盤和寫字樓為主，常住人口的收入水平較高，更有大量的上班一族，區(qū)內(nèi)酒店林立，均具有較高的消費力。l 周邊業(yè)態(tài)齊全項目周邊有中檔的百貨公司（廣百百貨）、大型餐飲街（金龍路）、大量的臨街商鋪，加上項目本身的購物功能、餐飲功能和娛樂功能（包括項目本身的電影院等），有可能整合為一個多元化、多功能的購物區(qū)，具有極強的吸引力。l 當(dāng)?shù)刈畲蟮男蓍e功能極具吸引力項目擁有一個過萬平方米的室外休閑廣場以及舒適的步行街，這是其他項目無法比擬的優(yōu)勢，也是當(dāng)?shù)刈畲蟮纳虡I(yè)休閑廣場。l 專業(yè)顧問團隊的支持世品國際曾成功運作面積達(dá)30萬平方米的亞洲體驗之都——廣州正佳廣場商業(yè)項目，主要負(fù)責(zé)人有十多年經(jīng)營廣東地區(qū)最大的百貨公司——廣百百貨的經(jīng)驗，公司現(xiàn)正負(fù)責(zé)保利南海水城、湛江怡福廣場等多個項目的策劃、招商與銷售代理及經(jīng)營管理工作。世品國際以其專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營理念、豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗，及科學(xué)的全程式服務(wù)，將使項目具備長期持續(xù)經(jīng)營能力，獲得良好穩(wěn)定的發(fā)展。 項目劣勢 l 商圈現(xiàn)有人口和交通狀況的限制周邊的常住人口數(shù)量不大，即使加上班一族和其他區(qū)前來消費的人口，消費總量也不大，這將極大制約項目和國貿(mào)商圈的發(fā)展。交通方面,目前暫時僅有金龍路一條主要干道直達(dá)項目，而貫通海秀路的交通尚未能在短期內(nèi)實現(xiàn)，大大降低項目的輻射范圍。l 所在商圈未成熟國貿(mào)商圈未完全成熟，還存于上升階段。同時新開商業(yè)有一段較長時間的培育期，通常需要2～3年，這段時間經(jīng)營壓力較大，對發(fā)展商的財務(wù)要求很高。l 街道型的建筑結(jié)構(gòu)存在一定的風(fēng)險項目采用街道型建筑結(jié)構(gòu)，這種較為分散的購物方式未必適合國人現(xiàn)有的消費習(xí)慣，前期存在一定的經(jīng)營風(fēng)險。l 主力店和次主力店有一定招商難度由于附近的大潤發(fā)超市已經(jīng)開業(yè)，沃爾瑪也在不遠(yuǎn)設(shè)點，預(yù)計想引進超市主力店有一定難度。同時周邊國美電器、信興電器等已基本被消費者熟悉，再引進電器類次主力店的難度較大。 項目前景l(fā) 可發(fā)展為綜合性購物中心有機會打造成集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的大型綜合性購物中心。如能成功引進知名的大型超市,可吸引各類別商品中的知名品牌，打造當(dāng)?shù)刈顝姷纳虘艚M合，強化休閑和娛樂功能，其各種功能將極具吸引力。l 發(fā)展商持有物業(yè)對持續(xù)經(jīng)營極有好處商鋪由發(fā)展商自主持有，不作銷售，保證經(jīng)營的統(tǒng)一性，有利于項目的持續(xù)經(jīng)營。在項目成熟穩(wěn)定后，除了穩(wěn)定的租金收益外，發(fā)展商持有價值較高的商業(yè)物業(yè)。l 連通海秀中路對項目極有好處政府部門已明確項目必然會與海秀中路連通。項目將直接連接海秀中路，通過便利的交通帶來大量的消費人群，對項目的未來發(fā)展極具好處。對所在商圈和其他商圈的影響l 對所在商圈的影響項目開業(yè)對現(xiàn)有的國貿(mào)商圈有極大的帶動作用，將與廣百百貨、金龍路美食街、國美電器等形成規(guī)模優(yōu)勢，加大國貿(mào)商圈的整體吸引力。由于商圈內(nèi)現(xiàn)有的品牌不多，項目無須與廣百百貨形成惡性競爭，主要引進其未有的品牌，也降低招商難度。而宜欣商業(yè)廣場遠(yuǎn)離國貿(mào)商圈的中心，招商難度較大，首層和二層均是產(chǎn)權(quán)式商鋪，前期和后期的經(jīng)營壓力都很大，成熟期較長。項目與宜欣商業(yè)廣場是競爭和互補的關(guān)系，國貿(mào)商圈只有通過共同發(fā)展壯大才有可能與海秀路商圈直接競爭。l 對其他商圈的影響項目定位在中檔，重要經(jīng)營中檔商品，強調(diào)休閑、娛樂、購物功能，加強國貿(mào)商圈的中檔購物和休閑娛樂等功能。由于商圈規(guī)模、地理位置、發(fā)展歷史等原因，項目的競爭對手主要是海秀路商圈，將吸引部分對購物環(huán)境要求較高的消費者前來購物，也能留住國貿(mào)區(qū)的消費人群。結(jié)論： 近年來，工業(yè)和旅游業(yè)上的高速發(fā)展，人均收入不斷提高，商業(yè)面積大幅度增加和大型零售商的進駐等，都為海口市的零售業(yè)提供發(fā)展的基礎(chǔ)。 商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展具有一定的階段性，這兩年?？谏虡I(yè)面積急劇增加，在未來幾年將大大放緩，因此商業(yè)面積只是階段性、結(jié)構(gòu)性的過剩。同時在中心區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量是固定的，網(wǎng)點資源具備稀缺性，未來潛力巨大。但前期的經(jīng)營壓力大，必須利用合理的財務(wù)運作降低前期的風(fēng)險。 國貿(mào)商圈作為新商圈，具有很大的發(fā)展?jié)摿Γc海秀路商圈是競爭也是互補的關(guān)系。同一商圈內(nèi)的?？趶V百和宜欣商業(yè)廣場，與項目也是競爭和共生關(guān)系，只有整個商圈的商業(yè)都興旺起來，項目才更有機會成功。 項目地處新商圈——國貿(mào)商圈的中心，是當(dāng)?shù)氐谝患也捎媒謪^(qū)型結(jié)構(gòu)的購物中心，突出休閑購物的特點，有機會發(fā)展成新商圈中的地標(biāo)式商業(yè)。但分散式結(jié)構(gòu)未必適合國人的消費習(xí)慣，也限制了經(jīng)營布局的靈活性。因此必須在強調(diào)休閑購物的前提下，揚長避短，合理布局各種業(yè)態(tài)，降低項目運營風(fēng)險，提高業(yè)主的收益。第二部分 項目定位 一、定位原則 市場需求 l 集購物、娛樂、休閑為一體的商業(yè)模式是零售業(yè)態(tài)發(fā)展的必然趨勢，而?？谑猩虡I(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查結(jié)果顯示項目所在區(qū)域目前尚無集中的大型休閑購物場所。l 周邊的消費人群收入較高，包括常住人口和上班一族，涵蓋了家庭消費和年輕時尚消費。 消費習(xí)慣 l 以大型超市作為項目龍頭，引導(dǎo)眾多中檔商品、餐飲、娛樂等品牌進駐，既滿足消費者的商品購物功能，又提供餐飲娛樂休閑等設(shè)施，提出一站式時尚休閑購物廣場的概念。l 項目必須經(jīng)營有特色的商品，與其他購物廣場存在一定的錯位經(jīng)營，或針對某一品類做大做強，強化對特定消費人群的吸引力。 項目自身特點 l 項目總體設(shè)計為三個商業(yè)樓加上負(fù)層大型超市，可充分利用項目復(fù)合結(jié)構(gòu)的特色，將步行街商鋪、內(nèi)街商鋪和大型超市有機結(jié)合，創(chuàng)建成囊括購物、休閑、娛樂、飲食等多種功能的購物場所。l 充分發(fā)揮步行街和室外廣場的休閑功能，作為項目的特色和賣點。l 在經(jīng)營上與廣百百貨、金龍路餐飲街和周邊臨街商鋪存在一定的錯位，充分發(fā)揮商圈的整合優(yōu)勢。 持續(xù)經(jīng)營前提 l 在保證特色經(jīng)營的前提下，綜合性的購物廣場應(yīng)考慮各種業(yè)態(tài)及各種年齡層消費者的需求。l 零售業(yè)態(tài)租金回報比餐飲、娛樂高，但零售業(yè)態(tài)需要餐飲、娛樂、超市等業(yè)態(tài)的人流支持，所以兩方面比例應(yīng)適當(dāng)。l 深切評估各行業(yè)租金承受力水平，保證前期銷售與后期持續(xù)經(jīng)營的平衡，實現(xiàn)利潤最大化。 二、項目特點 項目體量項目的總用地面積為47613㎡，商業(yè)面積為66723㎡，其中包括地下面積為10307㎡，地上商業(yè)面積為56416㎡（分為三棟樓，每棟三層）,該體量在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ囊?guī)模優(yōu)勢。 項目交通情況項目通往海秀路的交通遲遲未能完工，支持項目的交通主要集中在金龍路上，導(dǎo)致項目商圈的輻射范圍僅限于金貿(mào)區(qū)，難以到達(dá)海秀路。受交通和所在商圈的輻射范圍的影響，項目難以經(jīng)營類似建材市場、家具市場等專業(yè)市場或者經(jīng)營服飾的專業(yè)大賣場，較宜定位為區(qū)域型的購物中心，主要目標(biāo)群體集中在金貿(mào)區(qū)。周邊的商業(yè)氛圍一直以來，國貿(mào)商圈的商業(yè)主要經(jīng)營穿戴類商品為主，配以大量的飲食功能，所針對的目標(biāo)消費者以金貿(mào)區(qū)的常住人口和上班一族為主。故項目也須順應(yīng)周邊的商業(yè)氛圍，主要以購物為主，配以特色飲食和休閑娛樂項目。周邊消費群體金貿(mào)區(qū)的消費人群包括大量的常住人口、上班族和前來商務(wù)旅游人士。消費主要集中在生活用品、潮流服飾用品、旅游用品等。因此，項目最適合定位于在綜合型的購物中心，包括超市、品牌店、特色產(chǎn)品等，也配以餐飲、娛樂等配套功能。三、項目定位 總體定位 區(qū)域型綜合購物中心—— 首家街區(qū)式、一站式、體驗式ShoppingMalll 街區(qū)式ShoppingMall采用分散式的建筑結(jié)構(gòu)，通過步行街和大型中心廣場的連接，集合全方位購物、餐飲、休閑、娛樂等各種功能，特別強調(diào)廣場和步行街的休閑娛樂功能，是?？谑准医謪^(qū)式ShoppingMall。l 區(qū)域性購物中心主要以滿足金貿(mào)區(qū)和附近消費群體為主的購物中心。強調(diào)集中的品牌勢力、多元化的娛樂配套；增強項目的各項休閑配套功能，強化輕松休閑的感官享受；配備豐富齊全的餐飲、休閑娛樂功能，使消費者全面體驗購物、消費和休閑的樂趣。l 首家體驗式休閑文化廣場文化廣場的餐飲和娛樂所占比例超過30％，結(jié)合步行街和中心廣場的休閑特點，在休閑和購物中找到一個平衡點，消費者在休閑的環(huán)境中體驗各種購物樂趣。同時作為當(dāng)?shù)厥准殷w驗式休閑文化廣場，與當(dāng)?shù)靥赜械臒釒эL(fēng)情和小數(shù)民族文化相結(jié)合，是當(dāng)?shù)芈糜钨徫锏氖走x場所。 形象定位 l 作為區(qū)域性的購物中心，主要針對國貿(mào)商圈周邊的人群，利用項目的一站式特色，強調(diào)項目的休閑、餐飲和購物功能，并與周邊的商業(yè)功能配合，產(chǎn)生強大的影響力。l 項目定位突出“街區(qū)式”、“體驗式”的綜合購物，整體形象必須強化休閑和娛樂的功能，在大型室外廣場和步行街上增加更多體現(xiàn)當(dāng)?shù)靥厣脑兀ＷC消費者在購物過程中可以感受的當(dāng)?shù)氐淖匀伙L(fēng)貌，具有開闊的視野和空間，區(qū)別于其他商業(yè)項目封閉、局促的空間。在不同的樓層中，由于其功能不同，可采用不同的設(shè)計風(fēng)格，如購物、餐飲和娛樂功能有所區(qū)別，既可在設(shè)計上有一定的特色，也易于消費者區(qū)分。 檔次定位 l 以中檔品牌齊全為主，兼營小量高檔品牌。強調(diào)錯位經(jīng)營，與對面的廣百百貨在商品的品牌上有所區(qū)別，但檔次基本一致，與其聯(lián)合，強化中檔品牌的齊全，加強商圈的整體吸引力。l 在1＃和2＃樓的一層和二層中，以中檔大眾品牌為主，并與廣百的品牌有一定的差別。在3＃樓的首層以年輕、時尚、潮流的商品為主。 商圈定位 商圈大致分為兩部分組成，即核心商圈和非核心商圈。l 核心商圈指最接近商店的區(qū)域，輻射半徑約3公里。在核心商圈內(nèi)，消費者去商店購物最為方便，一般情況下，項目65%左右的消費者來自主要商圈。l 非核心商圈指核心商圈以外的范圍，項目35％左右的消費者來自非核心商圈，以核心商圈外的年輕消費群體和旅客為主。 （附圖：項目商圈輻射標(biāo)識圖） 目標(biāo)顧客定位 本項目地處高檔住宅和寫字樓區(qū)，周邊人群以中高收入常住人群和上班一族為主，附帶其它層次的各類消費群體。本項目主力顧客應(yīng)定為周邊中高收入人群和上班一族，均具有較強的消費能力，對購物環(huán)境有一定的要求。同時金貿(mào)區(qū)有很多酒店和寫字樓，帶來很多商務(wù)和旅游人士，這也是項目的主力顧客群體。各消費人群的特征：l 白領(lǐng)、公務(wù)員、年輕家庭（年齡主要為2635歲）：白領(lǐng)主要以金融、房地產(chǎn)、公司管理人員、酒店等構(gòu)成，他們年輕但在工作上已有一定的職務(wù)，月收入一般在20004000元。作為年輕的家庭來說目前在外就餐的比例會越來越大。消費習(xí)慣：178。 具有一定經(jīng)濟能力