【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 厚，口岸較本案有優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)均以步行街的臨街單間商鋪為主。假日廣場(chǎng)商鋪已銷售 90%以上， 且項(xiàng)目尚未全部完工已有商家入駐， 6 號(hào)樓的推出，將會(huì)分流部分投資客戶和經(jīng)營(yíng)商家，已入駐的商家主要以專賣店為主，經(jīng)營(yíng)服裝、鞋子、家居等為主。溫州商城總建筑面積在 56 萬㎡，一層為獨(dú)立商鋪，二層可能采用先招商后銷售的模式，暫時(shí)未開盤，施工單位已進(jìn)場(chǎng)開始修建，預(yù)計(jì)開盤時(shí)間在 2021 年春節(jié)前后。 3. 項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì) 時(shí)間機(jī)會(huì)：再次入市，且重新塑造項(xiàng)目形象應(yīng)在溫州商城開盤前 1 個(gè)月完成，否則溫州商城以其良好的地理位置的開盤將會(huì)奪走項(xiàng)目較多的投資客戶和經(jīng)營(yíng)商家，威脅較大。 業(yè)態(tài)和業(yè)種錯(cuò)位機(jī)會(huì)：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的業(yè)態(tài)是以步行街的專賣店 或?qū)I(yè)店為主，我們應(yīng)該從業(yè)態(tài)和業(yè)種規(guī)劃上避開傳統(tǒng)商圈的業(yè)態(tài)和業(yè)種，若不避開，將對(duì)我們的銷售及招商帶來較大的難度，而項(xiàng)目的體量較大，以雅安大型購物中心業(yè)態(tài)面市，且以主力店 (百貨商場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng) )和專業(yè)店來避開競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，以最優(yōu)惠的價(jià)格吸引消費(fèi)者，這便是項(xiàng)目最大的機(jī)會(huì)點(diǎn)之一。 廣場(chǎng)文化機(jī)會(huì)：最大限度地利用廣場(chǎng)或主題公園，以在項(xiàng)目?jī)?nèi)制造活動(dòng)，創(chuàng)造人流和商業(yè)氛圍，制造廣場(chǎng)文化――新城市文化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 五、 我們的總體解決方案綱要 產(chǎn)品改進(jìn)策略（核心目的是營(yíng)造商業(yè)氛圍） A、 產(chǎn)品自身的改進(jìn) 1) 主入口的包裝：售樓部即將拆遷，主入口可設(shè)置大型雕 塑，噴水池，增加項(xiàng)目看點(diǎn)；設(shè)置休閑長(zhǎng)凳和花盆、布幅、大幅廣告噴繪畫等，制造現(xiàn)場(chǎng)氣氛，渲染氣氛。同時(shí)深化“歐式建筑”概念?，F(xiàn)場(chǎng)應(yīng)設(shè)置導(dǎo)視牌。 2) 商場(chǎng)過道走廊采用大玻璃，加欄桿包裝，上下樓梯用雕花欄桿裝飾，項(xiàng)目走廊即外圍設(shè)大幅廣告噴會(huì)畫，借鑒大型商場(chǎng)的特色裝飾。如果經(jīng)濟(jì)條件允許，中庭天棚采用透明天穹玻璃。 3) 環(huán)境包裝：小區(qū)綠化方面，建議以西式園林為主，呼應(yīng)歐式建筑風(fēng)格。 4) 配套包裝：設(shè)置銀行，自動(dòng)取款機(jī)，特色小吃店等，如果場(chǎng)地允許，還可設(shè)置兒童游戲區(qū)和老年棋牌區(qū)。 5) 售樓部的包裝：要求現(xiàn)代，寬敞，明亮，內(nèi)包裝功能分區(qū)合 理，設(shè)置接待區(qū)，洽談區(qū)，簽約區(qū)，展示區(qū)等。 6) 夜間照明效果：河濱四周用街道燈，射燈照亮本項(xiàng)目，渲染本項(xiàng)目燈火輝煌和亮麗的品質(zhì)。 7) 現(xiàn)場(chǎng)包裝：主入口用羅馬旗，升空氣球及大幅標(biāo)語，橫幅渲染項(xiàng)目隆重、熱烈的氣氛。 8) 建設(shè)順序：建議項(xiàng)目建設(shè)首先從招商，綠化燈光工程及現(xiàn)場(chǎng)包裝入手。 B、 外部的推廣方面 （ 1）活動(dòng)推廣策略 （ 2）廣告推廣策略 營(yíng)銷新策略（核心目的是顯性招商、隱性銷售） A、 一站式消費(fèi)的營(yíng)銷內(nèi)容 目前主題商場(chǎng)流行正盛，以往純粹提供批發(fā)、購物的商場(chǎng)難以滿足現(xiàn)代人的需求。 協(xié)和廣場(chǎng) 與 雅安 其它專業(yè)市場(chǎng)最大的區(qū)別在于基高標(biāo) 準(zhǔn)的規(guī)劃定位，完善的配套設(shè)施，規(guī)范的經(jīng)營(yíng)管理、科學(xué)合理功能規(guī)劃，為商家打造一個(gè)國(guó)際一流的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。經(jīng)營(yíng)主題以服裝為主，兼容會(huì)展商務(wù)、飲食、休閑、購物于一體，首創(chuàng) 雅安 “一站式 ”消費(fèi)模式，勢(shì)必對(duì)專業(yè)市場(chǎng)今后的發(fā)展產(chǎn)生巨大沖擊。人流與消費(fèi)能力，是商業(yè)持續(xù)旺盛的基本條件，只有旺盛的人氣，才能為經(jīng)營(yíng)者帶來生意，商鋪的價(jià)值才有支撐。 協(xié)和廣場(chǎng) 處于 雅安未來 核心地段，輻射面寬，消費(fèi)層次多元化，將是 雅安 市民投資 和消費(fèi) 的亮點(diǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 B、 新城市生活的廣場(chǎng)文化理念。（核心是一種交換生活品位的文化） 廣場(chǎng)文化，顧名思義為城市廣場(chǎng)所呈現(xiàn)的文化現(xiàn) 象以及在廣場(chǎng)之中所展示出來的文化。它包含有很富有文化氣息、表現(xiàn)出較高美學(xué)趣味的廣場(chǎng)建筑、雕塑以及配套設(shè)施；在廣場(chǎng)上進(jìn)行的專業(yè)或民間的各種藝術(shù)性表演或展示；廣場(chǎng)中群眾性的各種娛樂、體育等休閑活動(dòng)，等等。廣場(chǎng)文化的主要載體是各種含有文化與審美意味的藝術(shù)性活動(dòng)。廣場(chǎng)文化不同于廟會(huì)或在大型體育場(chǎng)所、展館舉行的各種文化性活動(dòng)的地方，就在于它專屬于“廣場(chǎng)”。 首先，公共性是廣場(chǎng)文化最突出的特點(diǎn)。其次，節(jié)慶性是廣場(chǎng)文化的又一特點(diǎn)。再者，廣場(chǎng)文化的主要載體是各種文藝、體育等具有藝術(shù)性的活動(dòng)，各種節(jié)慶亦需要藝術(shù)活動(dòng)支持配合， 這就使之具有了審美性的特點(diǎn)。 C、 全新的體驗(yàn)式消費(fèi)模式 所謂互動(dòng)體驗(yàn)式消費(fèi)，表現(xiàn)的就是娛樂零售化或零售娛樂化的特質(zhì)。在以人為本的體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，是一對(duì)一的個(gè)性服務(wù)，充滿樂趣的消費(fèi)過程，愉悅的記憶，消費(fèi)者心甘情愿地付出更多的錢，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的提供者獲得了比以往任何時(shí)候都要高的利潤(rùn)。目前，這種將購物與 “體驗(yàn) ”融合起來的最新商業(yè)業(yè)態(tài)，創(chuàng)造 并 走出 了 商業(yè)模式同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的新商機(jī)。 D、 人員培訓(xùn)與項(xiàng)目理念的結(jié)合 E、 活動(dòng)推廣策略 F、 廣告推廣策略 3．項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)及時(shí)機(jī)策略 A、 差異化的競(jìng)爭(zhēng)策略 整合資源形成獨(dú)到的、不易被模仿和復(fù)制的優(yōu)勢(shì)。可以概 括為“差異化競(jìng)爭(zhēng)，特色化生存”。 B、 高性價(jià)比的競(jìng)爭(zhēng)策略 項(xiàng)目的銷售價(jià)格和招商的租金比較，投資回收期不超過 10 年。讓社會(huì)公眾從心里接受本項(xiàng)目的高品質(zhì)、底價(jià)位、巨大的升值潛力、超額的回報(bào)空間。 C、 時(shí)機(jī)策略 本項(xiàng)目各項(xiàng)工作必須在明年元月之前完成到位，以全新的形象面對(duì)春節(jié)前后的銷售旺季。 4．項(xiàng)目的價(jià)格策略（核心是防止越想賣卻越賣不動(dòng)的怪圈） A、 特殊的定價(jià)策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 配合促銷活動(dòng)推出特價(jià)金鋪，達(dá)到吸引注意的效果。 B、 區(qū)別的定價(jià)策略 拉大位置、樓層、大小商鋪的價(jià)格差。在不影響財(cái)務(wù)指標(biāo)的情況下又可以降底總 價(jià)，吸引更大的消費(fèi)群體。 C、 動(dòng)態(tài)的定價(jià)策略 “良好的開端等于成功的一半”因此應(yīng)采用低開高走的滲透策略 滲透策略的內(nèi)涵目標(biāo)是獲得最大的市場(chǎng)占有率。通過有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格吸引市場(chǎng)關(guān)注，刺激購買欲望，以銷量促進(jìn)早期資金回流，一旦樹立物美價(jià)廉的印象后，再逐漸拉升價(jià)位。例如以 3888 元／平方米的低價(jià)進(jìn)入雅安市場(chǎng)，由于其品質(zhì)（事前調(diào)查表明該產(chǎn)品的市場(chǎng)認(rèn)知價(jià)值在 4480 元／平方米左右