【文章內容簡介】 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 19 區(qū)域內許多個案，規(guī)模大，現(xiàn)階段已具備不錯的物業(yè)形象，并有良好的品牌實力為基礎。其價格亦不斷隨著區(qū)域大勢而攀升?？紤]到近期宿遷開發(fā)區(qū)內生活 配套尚不完善，因此基本都在小區(qū)內自帶商業(yè)物業(yè)等設施，努力為業(yè)主提供各種生活便利，值得關注的是，區(qū)域市場內產品風格普遍趨向一致，歐式的建筑風味趨農，小區(qū)內部的景觀規(guī)劃特色類似。因此，相互間的競爭更為激烈。 再從宿遷樓市總體發(fā)展趨勢來看，小高層類產品正在悄然崛起，在以多層為主的主流市場迅速發(fā)展的同時，正越來越受客戶的關注。但在目前市場上，能成功運行的該類小高層物業(yè)的銷售情況均不理想，考慮到由于其價格相對高出多層 30%左右并在其入住后高額的物業(yè)管理費所帶來的影響，目前客戶實際購買的意向卻并不強烈。而從物業(yè)風格趨向 來看，在以歐式風格為包裝的個案中，許多只是借助歐式“外衣”作推廣，實際上大部分卻只能做到“中不中、洋不洋”。而如果華輝廣場能夠真正落到產品細部 —— 不但“形”似而且“神”似，那么本區(qū)域市場中最有風格的，還只有沒有正式開始建設的“華輝廣場”了。 因此，“華輝廣場”要立足市場，取得成功，所應堅持的最大的特色在于“原味歐洲風格”和“超前概念戶型”這二大產品基礎結合定位。這一“市場差異化產品”的獨特定位，基本找準了市場的空白點，使得“華輝廣場”在競爭激烈但風格單一的區(qū)域市場中，保持鮮明獨特的亮點，體現(xiàn)著不同于其他對手 的價值屬性。閃爍著產品個性化的風采，并具備了短期內絕對的不可模仿性。這將是指引本案未來營銷成功的基礎所在，亦是我司通過對市場深入了解后，對成功操作“華輝廣場”的信心所在。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 20 附表：主要競爭個案廣告訴求 樓 盤 主 要 媒 體 主 要 訴 求 富豪現(xiàn)代城 宿遷晚報、 DM、戶外 宿遷 首座 健康主題居住社區(qū) 歐洲花園 DM、戶外 雙水景水岸生活、品質高尚、都市原生高地 天星花園 DM、戶外 低價高質的經濟型高尚生活區(qū) 儷景豪庭 宿遷晚報、宿遷揚子、 DM、戶外 超前半個世紀的經典寓所 綠城庭院 宿遷晚 報、電視報、 DM、戶外 城市因你而美麗，獻給那些懂得生活的人 項王小區(qū)金楓園 DM、戶外 成熟小區(qū) 國泰廣場 宿遷晚報、電視報、電視、廣播、網(wǎng)站、 DM、戶外 城市財富新區(qū) 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 21 第二部分 產 品 篇 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 22 一、 項目各要素解析 區(qū)域環(huán)境 華輝廣場位于宿遷市西湖路南側、平安大道東側，東臨市級汽車站，東南臨楚園，南靠威海路北側 50 米的綠化帶?？傆玫孛娣e75 畝。整個地塊基本呈 L 形，地勢平整，交通便利，環(huán)境優(yōu)雅。擬建的項目總建筑面積近 萬平方米，建筑為一組層次豐富、體量 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 23 相近 、尺度宜人，與周邊環(huán)境相協(xié)調的現(xiàn)代酒店、多層、小高層、沿街商業(yè)及相應配套用房。 隨著宿遷城區(qū)西擴工程的啟動，其房地產業(yè)的開發(fā)已成為宿遷樓市的一大熱點。從整體區(qū)位分析，大環(huán)境市場開發(fā)層次分布合理科學，在充分依托良好的自然環(huán)境的基礎上規(guī)模化、社區(qū)化、系統(tǒng)化的整體居住氛圍正在形成，擁有了相當好的升值空間。 本項目所在的宿遷經濟技術開發(fā)區(qū)，已成為整個宿遷市科技、文化和經濟的新熱點。隨著發(fā)展大道以西、以南的加快改造，區(qū)域的成熟性將與日俱增，主干道西湖路將構成支撐宿遷發(fā)展的交通動脈。 但就目前情況而言，宿遷開發(fā)區(qū)板塊相 比于一般市區(qū)物業(yè)，房產開發(fā)的成熟度已經比較高了，而且還形成了宿遷消費的熱點態(tài)勢。但是雖然開發(fā)量比較大，很多已開發(fā)的樓盤，絕大多數(shù)物業(yè)都還是存在著社區(qū)生活配套設施、商業(yè)配套設施方面的不足，這也成為了現(xiàn)有和準備入住的居民最為擔憂的問題。因此真正的意義上的社區(qū)品質、居住質量的全面提升，尚須時日。 而本案距宿遷市中心、政務新區(qū)等樓市熱點地區(qū)、周邊其他成形的較成熟的居住小區(qū)尚有一定距離。所以這類問題就顯得尤為突出了。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 24 二、產品綜合評判 產品優(yōu)勢 A．具有實際產品支持的純正西式建筑風格的社區(qū) 華輝廣場可以建成宿 遷城區(qū)目前唯一一個真正融匯了歐洲古典園林風格和歐式傳統(tǒng)建筑技法而構建的純正的西式規(guī)劃的項目。在競爭日趨激烈的市場中尤為出挑。產品差異化明顯，有效的劃分了與日趨雷同的“偽歐美”建筑風格的市場區(qū)隔。并且經過前期戶外廣告牌的宣傳，已經獲得了初步的市場知名度。為此如能將此優(yōu)勢和客戶真正的溝通與銜接起來，拉近相互的距離，獲取他們的認同，將是本案成敗的關鍵。 B．強強聯(lián)手、實力打造 整個小區(qū)從規(guī)劃設計到施工建設，都聘請了各方專家參與。華輝廣場總體布局力求體現(xiàn)以人為本的規(guī)劃設計思想，尋求規(guī)劃地形潛在的軸線關系，堅持生態(tài) 性與持續(xù)性、整體性與多樣性、功能性與人本性的整體規(guī)劃思想，通過適度開放與圍合，形成從自然共享層次到中心廣場，中心綠地再到組團綠地的人居環(huán)境。努力達到功能組織合理，用地配置恰當，結構清晰，整齊有序，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境，有完善基礎和配套設施的文明衛(wèi)生的居住社區(qū)。在真正建設的過程中如果能夠繼續(xù)引入諸項品牌，那么本案的一些具體處 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 25 理和挖掘就會到位，塑造了一個物有所值的產品。 C．產品層次多樣優(yōu)勢凸現(xiàn) 相對于純多層類建筑形態(tài)的物業(yè)而言，華輝廣場的物業(yè)類別多且規(guī)劃有序，錯落有致，能夠滿足盡可能多的業(yè)主需求，也能夠充分 滿足業(yè)主對于物業(yè)層次、自身心態(tài)等多方面要求的提升。 D．本地發(fā)展商的實力背景為本案提供了強有力的保證 我們的發(fā)展商立足宿遷本地，已經在多方面的成功業(yè)績以及在房地產業(yè)領域的成功運作，已確立了發(fā)展商的品牌基礎，為本案提供了強有力的實力保證。相對于宿遷本地大量的浙商（很多宿遷浙商實力較弱）而言，本地客戶對原住發(fā)展商的認可度更強。 E．區(qū)位優(yōu)勢很容易獲得相當?shù)氖袌稣J同 華輝廣場靠近宿遷汽車站，周邊環(huán)境優(yōu)越，公共交通便利，方便出行，未來發(fā)展前景較好。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 26 產品劣勢 A．目前相對偏遠 光從地理位置來看還是 偏遠，而且避免不了的西湖路噪音問題的干擾。 B．生活與商業(yè)配套設施不足，影響生活所需 客戶對于所居住區(qū)域的周邊生活和商業(yè)配套設施有著相當?shù)囊蕾囆裕绕潴w現(xiàn)在基本生活需求，購物需求、幼兒教育、醫(yī)療設施等方面。這些方面的不足削弱了產品的競爭力。但是，這一切也都會在很快時間內得以改觀。 C．現(xiàn)有的自然景觀優(yōu)勢不足 本案無特別出采的自然環(huán)境可以利用。僅能依靠自己造景而無法借景、借勢，可謂先天優(yōu)勢不足。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 27 市場機會點 A．宿遷開發(fā)區(qū)板塊房地產升溫在即 宿遷開發(fā)區(qū)的建立和發(fā)展，帶來了巨大的發(fā)展契機和新 的房產增長點。隨著市場不斷穩(wěn)定有序的發(fā)展，市政配套的逐步完善，客戶對于心理距離較遠的開發(fā)區(qū)片區(qū)也有了進一步的了解和認同。同時開發(fā)區(qū)內各不同樓盤的共同炒作，對于激活區(qū)域市場和提升該區(qū)域的市場地位也起到了相當?shù)淖饔茫瑸榇吮景干禎摿薮蟆? B．前期大量的推廣投入，已樹立了品牌認知 本案前期雖然沒有大量的廣告推廣投入，但是市場預告卻早早打出，市場上已初步形成了對“華輝廣場”的品牌認知，為后期的延續(xù)推廣奠定了堅實的基礎。特別是宿遷西部鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城時都可以看得到華輝的宣傳廣告牌，已經漸漸起到一定的作用。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 28