【正文】 市場形象將是“華輝廣場”今后推廣成敗的關鍵所在。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 而且由于項目過于集中，客戶可選擇余地太大，橫向比較力度強，如果我們在價格上不占任何優(yōu)勢，那毫無疑問會削弱本案宣傳的影響力，從而分流一部分客戶?？蛻魧Ξa品質量的關注程度低，對產品的價格關注度高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。同時開發(fā)區(qū)內各不同樓盤的共同炒作，對于激活區(qū)域市場和提升該區(qū)域的市場地位也起到了相當?shù)淖饔?，為此本案升值潛力巨大? 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 C．現(xiàn)有的自然景觀優(yōu)勢不足 本案無特別出采的自然環(huán)境可以利用。 26 產品劣勢 A．目前相對偏遠 光從地理位置來看還是 偏遠，而且避免不了的西湖路噪音問題的干擾。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 C．產品層次多樣優(yōu)勢凸現(xiàn) 相對于純多層類建筑形態(tài)的物業(yè)而言，華輝廣場的物業(yè)類別多且規(guī)劃有序，錯落有致，能夠滿足盡可能多的業(yè)主需求，也能夠充分 滿足業(yè)主對于物業(yè)層次、自身心態(tài)等多方面要求的提升。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 B．強強聯(lián)手、實力打造 整個小區(qū)從規(guī)劃設計到施工建設，都聘請了各方專家參與。在競爭日趨激烈的市場中尤為出挑。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。因此真正的意義上的社區(qū)品質、居住質量的全面提升，尚須時日。 本項目所在的宿遷經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，已成為整個宿遷市科技、文化和經(jīng)濟的新熱點。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。整個地塊基本呈 L 形，地勢平整，交通便利，環(huán)境優(yōu)雅。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。閃爍著產品個性化的風采，并具備了短期內絕對的不可模仿性。而從物業(yè)風格趨向 來看，在以歐式風格為包裝的個案中，許多只是借助歐式“外衣”作推廣，實際上大部分卻只能做到“中不中、洋不洋”?？紤]到近期宿遷開發(fā)區(qū)內生活 配套尚不完善，因此基本都在小區(qū)內自帶商業(yè)物業(yè)等設施，努力為業(yè)主提供各種生活便利，值得關注的是，區(qū)域市場內產品風格普遍趨向一致，歐式的建筑風味趨農，小區(qū)內部的景觀規(guī)劃特色類似。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。如下表： 注：上表中縱軸是指物業(yè)的價格，客戶層次等綜合體現(xiàn)的檔次品位，上向為更高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 就“華輝廣場”而言，區(qū)域市場較之宿遷其他區(qū)域的幾大優(yōu)勢，如自然環(huán)境、空氣質量、市場潛力等，幾乎為本案和周邊競爭對手所共有，在某些角度而言，如自然環(huán)境、距離宿遷中心區(qū)位置等甚至要優(yōu)于本案。并且，現(xiàn)階段的競爭從未來發(fā)展趨勢來看，已不再單純局限于相同產品類型間的簡單價格性能比上。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 13 綠化率： 45% 容積率： 價格： 17001900 元左右 /平方米，均價 1800 元 /平方米 地理位置：新區(qū)廈門路北，青年南路西 開發(fā)商：宿遷華盛房地產開發(fā)有限公司 宣傳重點：雙水景、歐陸風情 銷售情況：良好，戶型小，精致實用，性價比高，區(qū)位較遠，總銷售率為 60% 富豪現(xiàn)代城 概況：開發(fā)商擁有強大的實力背景，現(xiàn)階段開發(fā)的為 1 期。 綠城庭院 概況：建筑以多層為主，總建筑面積 7 萬平方米，總套數(shù) 544 戶 容積率： 綠化率： 35% 價格： 18582228 元 /平方米，均價 1950 元 /平方米 地理位置：人民大道通城山莊西側 開發(fā)商：城宇房地產開發(fā)有限 公司 銷售情況：良好 歐洲花園 概況：總建筑面積 27 萬平方米，多層住宅小區(qū)，其中柏林苑 1 期總套數(shù) 310 戶； 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 11 城西片：即新城區(qū)，是目前宿遷市房地產發(fā)展的重點，市民對新城區(qū)基本認同，以住宅項目為主，市場價格較低。 開盤時間： 2021 年 9 月 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 江山國際花園 概況： 16 萬平方米，建筑以多層為主，配以底層商業(yè)，與一部 分別墅，其中住宅占 萬平方，酒店與約 2 萬平方。 城東片由于區(qū)位上在宿豫，市區(qū)居民對其認同感較低，房屋售價在三個片區(qū)中最低。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 8 城中片：即老城區(qū)，宿遷本地人對該片區(qū)認同感最高，由于周邊設施配套齊全，成為購房的首選區(qū) 域，房價在三個片區(qū)中最高，目前總上市樓盤中商業(yè)項目占很大比重，城中片區(qū)代表性樓盤為時代廣場與興鴻名城。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。同時也出現(xiàn)了由于房地產開發(fā)過熱、發(fā)展增速過快、投資者比例大于自用者比例，也導致了部分商品房空置率過高等現(xiàn)象。 6 宿遷房地產發(fā)展的理性思考： 從理性的角度出發(fā)，在看到宿遷房地產市場總體大發(fā)展的前景之下，這個市場同時也存在著諸多的矛盾，宿遷老城區(qū)、新區(qū)、宿豫新區(qū)三大板塊的市場飽和度日益趨近，商品房空置率不斷增大，宿遷本地房地產的發(fā)展增速明顯高于 GDP 及居民收入的增速，這就隱含了經(jīng)濟泡沫于其中，加上國家關于房貸按揭利率的上調，對房產投資的適度政策加壓等市場政策影響，實際上對開發(fā)商來講都是一種考驗。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 商品房需求量 將繼續(xù) 大幅度上升 ， 到 2021 年，宿遷市區(qū)城市人口要達到 50 萬人以上。在房地產市場價格保持總體穩(wěn)定上升的同時，將投資商品住宅建設作為該市當前房地產開發(fā)的重點目標，同時引導投資于辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房在整個房地產業(yè)發(fā)展中保持合理的比例，全市開發(fā)資金的投資方向和投資結構日趨合理 。 5 當前，宿遷市房地產業(yè)正處于快速增長期，房地產市場供銷兩旺。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產資料庫，月更新房地產資料近千個。市場體系逐步完善，為市場消費鋪設了一個理想的平臺、客觀上也使投資有更多的選擇余地并實現(xiàn)其投資價值。 宿遷經(jīng)濟快速發(fā)展，無論從投資環(huán)境的改善，還是產業(yè)結構的調整，經(jīng)濟發(fā)展的質量也明顯提高，各項基礎設施日趨完善，具備 了宿遷做大做強的條件。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 宿遷房地產開發(fā)以突出科技、文化為主題，加大生態(tài)景觀，智能化設施的建設，提高房地產業(yè)的科技含量，高起點，高水平規(guī)劃，力求形成一個科技化、藝術化、人性化的完美融合。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2 一、 宿遷區(qū)域分析 地級宿遷市 1996 年建市，下轄沭陽縣、泗陽縣、泗洪縣、宿城區(qū)和宿豫區(qū)，總面積 8555 平方公里，人口 515 萬。 1 第一部分 市 場 篇 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 3 宿遷未來規(guī)劃定位 宿遷將成為江蘇三大都市圈 —— 徐州都市圈的重要組成部分，未來發(fā)展目標定位是： 立足淮海經(jīng)濟區(qū)，融入東隴海產業(yè)帶，策應沿江產業(yè)帶，接應長三角和環(huán)渤海經(jīng)濟圈，把宿遷打造成為蘇魯皖邊界地區(qū)最佳人居湖（河）濱生態(tài)城市、新興制造業(yè)基地和區(qū)域性政治、經(jīng)濟、文化中心。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 宿遷處于蘇北城市發(fā)展軸上，承擔雙重任務，一方面更直接接受大型城市南京及徐州的輻射，都市圈的擴容壯大，將給宿遷的發(fā)展帶來直接積極的帶動作用，另一方面承擔推動城鄉(xiāng)一體化，形成了集聚效益。從政府主管部門到金融機構，從各制度的確立，管理向服務的轉變，市場的全面開放，都極大地促進了宿遷房地產市場的發(fā)展，房屋價差分布也更趨合理，房改房，經(jīng)濟適用房，商品房形成了房地產市場消費的梯次結構。房地產業(yè)已成為宿遷市地方財政收入的重要來源，在經(jīng)濟建設中占據(jù)著舉足輕重的地位。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 自 2021 年來，宿遷市政府取消經(jīng)濟適用房建設，積極推進住房商品化 、貨幣化改革，建立多層次住宅保障體系，合理開發(fā)高檔、中檔、普通住宅，以滿足不同層次的住宅需求，促進住宅建設的健康發(fā)展。 宿遷房地產業(yè)前景十分看好，發(fā)展空間巨大 。 同時 隨著人均經(jīng)濟收入的不斷增長，需求旺盛，住宅產業(yè)將處于快速增長期，居民的潛在購買力很大，同時，根據(jù)有關部門調查，居民在住房領域的消費已從改善自身居住條件，轉向理性投資房地 產業(yè)的方向發(fā)展。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。居民生活水平的提高，對商品房需求量的增長，加上政府的大力招商引資，對房地產開發(fā)的若干優(yōu)惠政策，客觀上刺激了房地產市場的發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 宿遷市區(qū)最大的特點就是兩河分三片，由京杭大運河和古黃河兩條河自然分割成城東、城中、城西三個區(qū)域，運河以東為城東片：即宿豫區(qū)，兩河之間為宿遷老城城中片，古黃河以西為城西片，即新區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 興鴻名城