【正文】 圍擋，在美化現(xiàn)場、刺激關注的同時，更起到前期宣傳的作用。售樓處室內功能布局設計 工地形象圍墻 比如：地理位置不同，交通條件不同，物業(yè)品質不同，發(fā)展 /開發(fā)商信譽不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數(shù)量不同，小區(qū)規(guī)劃不同……這 “八方面不同 ”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線索。要求造型設計既要富有意境，又要突出個性，形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統(tǒng)一運用于項目形象包裝。 這就涉及到房地產(chǎn)項目形象策劃營銷這一課題。 通過對地塊自身以及主要競爭項目的針對性分析，結合購房者心理需求及未來 2— 3年的發(fā)展趨勢，我們將本案市場定位為 : 茂華紫苑公館 —— 定義濰坊好房子的標準 二、營銷 （傳播） 主題概念定位： 三、 項目形象檔次： 在產(chǎn)品檔次方面，結合對市場的調研及將來發(fā)展預測，更從降低市場風險的角度出發(fā)，我們認為： —— 項目整體檔次要不低于魯發(fā)名城、要高于鳶都新城，且要價格上要形成一定優(yōu)勢，充分借助臨河優(yōu)勢、以壓倒性的整體優(yōu)勢，與其搶奪客源。 【分析小結】： 本案所在區(qū)域具有一定發(fā)展?jié)摿Γ泊嬖谥A段性配套不完備、區(qū)域發(fā)展尚不成熟之缺陷，且同類競爭性項目較多；因此，需要項目開發(fā)方在完善社區(qū)配套的同時，更要注重生活氛圍的營造與獨特產(chǎn)品定位、生活及投資概念的引導。 ? 部分公務員： 3545 歲，建立家庭有穩(wěn)定工作，有一定存款； 處于生活與工 作考慮，認可本區(qū)域，為置業(yè)的首選區(qū)域。 二）、購房群體所在區(qū)域： 特別需要指出的是：單純依靠區(qū)域既有居民購房是遠不能實現(xiàn)項目房源快速去化與資金盡快回籠的；一定深入挖掘項目獨 特賣點，要形成濰坊全市范圍內營銷，才是我項目成功開發(fā)與銷售的最有力保障。 —— 借鑒競爭項目已開發(fā)部分之優(yōu)點，為我所用，同時又要適度超越。 相比之下，我們要在這此項目及周邊項目中殺出重圍，就必須注意以下問題： —— 項目快速啟動，整合項目賣點并形成整體合力；充分打造目前項目所不具備的臨河優(yōu)勢，塑造我項目獨特優(yōu)勢賣點。 ☆ 項目體量大，開發(fā)周期長，前期產(chǎn)品規(guī)劃與市場需求變化易發(fā)生脫節(jié)；而隨著開發(fā)周期的拉長，將面臨客群分層和后續(xù)競爭項目爭奪客群之威脅。 ☆ 加 強對項目的規(guī)劃設計，進一步提高產(chǎn)品性能，注意景觀設置與配套設施更加完善，則會形成更大的競爭優(yōu)勢。 三）、項目機會（ O）分析： ? 政府將著重對本區(qū)域進行改造與發(fā)展，具有一定的區(qū)域優(yōu)勢與發(fā)展?jié)摿?；區(qū)域經(jīng)過大規(guī)模改造后，區(qū)域形象將獲得很大提升，提高了開發(fā)區(qū)周邊居民及市區(qū)居民的宜居心理預期。 二） 、項目劣勢（ W）分析： ? 區(qū)域環(huán)境、生活配套等完善等城市發(fā)展舉措實施需要一個過程，但在這個過程中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、尤其是我項目周邊房地產(chǎn)項目都已經(jīng)啟動，對我項目開發(fā)造成極大壓力。 二、項目 SWOT分析： 一）、項目優(yōu)勢（ S）分析： ☆ 從大環(huán)境來看：地塊離濰坊市區(qū) 約為 25 分鐘車程 ，距離相對較近，交通便利；項目所在的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)處在濰坊的商貿物流集中地，城市規(guī)劃力度大，具有一定發(fā)展?jié)摿?，對周邊交流及貿易相對發(fā)達； ☆ 從區(qū)域環(huán)境來看：地塊位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)核心地帶，緊靠河岸景觀帶，上風上水，是將來最適宜居住的區(qū)域，此為房地產(chǎn)開發(fā)最重要的地段優(yōu)勢；且地塊方正平整，適宜整體規(guī)劃和開發(fā)。 項目處于既有商貿區(qū)的核心位置，周邊已建及在建商貿項目眾多；公路交通網(wǎng)絡發(fā)達，交通便利；同時本區(qū)域規(guī)劃力度較大，隨著濰城區(qū)的進一步擴容，對該區(qū)域的扶持政策進一步加大，具有相當發(fā)展?jié)摿Α? 而數(shù)萬平方米的大玗河水系綠地廣場則是提升該商住綜合體價值之關鍵！ 如何有效形成互動呢？？ 請參閱： —— 業(yè)態(tài)互動營 銷 【三個目標】： ? 項目形象及開發(fā)方品牌成功塑造； ? 項目一期順利啟動并快速去化； ? 項目后續(xù)開發(fā)資金盡快回籠及利潤保證。 隨后，提煉項目賣點并依據(jù)工程進度及周邊環(huán)境改善而逐步深入 ，進行有效推廣，吸引更多人群關注我項目?！?20xx 年濰城茂華紫苑公館項目】 營銷策劃案 策劃案目錄： ? 一種狀態(tài) *兩個問題 *三個目標 ? 市場精要分析及結論 ? 項目分析及定位 ? 項目包裝策略 ? 項目推廣策略 ? 活動促銷策略 ? 項目銷售執(zhí)行策略 ? 銷售團隊組建及培訓 一種現(xiàn)狀 *兩個問題 *三個目標 —— 導言 【一種現(xiàn)狀】： 地廣人稀 —— 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)村莊（如：較大的考家村等）基本都在改造，村民不需支付多少費用即可擁有數(shù)套住宅；因此單純依靠周邊既有居民是難以快速去化項目房源的。 【兩個問題】： 【問題一】：擴大購房客源 如何更為合理的開發(fā)，在濰坊市范圍內尋找目標客戶，擴大購房者范圍，進而縮短開發(fā)周期、加快銷售進度、盡快回籠資金？ 【問題二】：利用既有資源形成互動 如何進一步拉動區(qū)域內既 有或規(guī)劃中配套、項目 自身商業(yè)、多期住宅的互動，在使住宅項目完好銷售的同時，也為商業(yè)贏得良好口碑，同時提升區(qū)域地塊價值，進一步擴大項目利潤率？ 【解決辦法】： 根據(jù)自身項目及周邊項目現(xiàn)狀，結合區(qū)域發(fā)展預測，在既有規(guī)劃的基礎上，進行項目合理化定位；該定位能夠使得項目在濰坊市范圍內尋找目標購房客源。 以上諸多問題的關鍵在于： ———————————————— —— 項目合理定位 【解決辦法】： 到區(qū)域配套消費的人群（如酒店等）基本都是我住宅及商業(yè)部分的潛在顧客群。是發(fā)展大濰坊戰(zhàn)略的核心地帶。 隨著北宮街及福壽街與濰坊市區(qū)對接，對外交通極為便捷，同時離市區(qū)核心商圈并不是很遠，居住和工 作的便利性在一定程度上可以得到緩解。 ☆ 產(chǎn)品在規(guī)劃和戶型定位上尚未最后敲定，可在詳細調研后再行確定，能夠做到符合市場需求，利于項 目入市，且進一步增加了項目的優(yōu)勢。 ? 城區(qū)居民對該區(qū)域的認識還停留在“偏僻”的片面理解，具有一定的心理抗性。 ☆ 周邊項目雖大（如魯發(fā)名城），但從地段上來講，與我項目并沒有太大差距， 且不具備我項目之臨河優(yōu)勢，景觀等社區(qū)環(huán)境不會有較大改善，而我項目隨著河岸的整治則可以快速實現(xiàn)這一點；同時，濰坊本就是缺水的城市，既有的三河（白浪河、虞河、漲面河）周邊開發(fā)早已啟動，且房價居高不下，因此若能突出我項目高性價比之優(yōu)勢，則會對周邊項目會形成壓倒性競爭優(yōu)勢。 四）、項目威脅（ T）分析： ☆ 區(qū)域大環(huán)境 —— 無論是生活氛圍、周 邊環(huán)境以及相應配套并不太適合居??；且地廣人稀，有 3— 5 年的環(huán)境改善空白期； ☆ 隨著區(qū)域開發(fā)力度的進一步加大，將會推出更多品質相當?shù)臉潜P，并將在今后 23 年內迅猛推向市場，加劇了整個區(qū)域同質化樓盤的競爭，為爭奪客戶，產(chǎn)品戰(zhàn)、廣告戰(zhàn)、價格戰(zhàn)、人頭搶奪戰(zhàn)將在所難免 ☆ 20xx 年起，城區(qū)與該片區(qū)交接地帶，業(yè)已推出大量房地產(chǎn)項目（如：北京茂華集團的化肥廠項目、大有置業(yè)開發(fā)的明德花園、福建哥倫尼公司開發(fā)的玫瑰國際……），由于該類區(qū)域與濰坊市中心相距不遠，且環(huán)境不錯；還有， 昌樂縣的房地產(chǎn)開發(fā)項目在不斷增長，導致外來客群被進一 步分流 。 ? 開發(fā)體量、檔次（按給目前濰坊購房群體的感覺）相差懸殊； ? 項目包裝極具特色，作為濰坊目前最大的房地產(chǎn)項目，魯發(fā)名城擁有著極高的知名度；隨著一期的成功開發(fā)，為后續(xù)開發(fā)奠定了良好的基礎。 —— 突出地理位置、臨河及業(yè)態(tài)搭配優(yōu)勢；形成本案自身的獨特優(yōu)勢。 因此，我們必須要站在戰(zhàn)略的高度，除了及時了解競爭性項目的各階段策略、嚴格審視市場變化外，更要及時把握目標客戶需求的演變，從而為項目產(chǎn)品的發(fā)