【正文】 店物業(yè)統(tǒng)一執(zhí)行。 ? 景觀長廊 —— 容休憩、陶冶、運動、娛樂、觀賞為一體的優(yōu)居景觀長廊，以四季常青植被為首選，讓 每一位業(yè)主盡情 享受每一天的綠色與生態(tài)。 ? 300 畝臨河景觀水系綠地廣場 —— 與社區(qū)綠化融為一體；多功能主題休閑水系綠地廣場，沉淀著對生 活的感悟，同時也是悠閑生活的開始，讓繁忙的都市人靜心低尋找現(xiàn)代生活情境下最質(zhì)樸的情感歸宿。 五、推廣包裝： 項目通過報紙、電視、車體以及自創(chuàng)媒體等宣傳媒介，對外公開宣傳也是項目包裝的一種形式，它和現(xiàn)場包裝相呼應，稱為項目“外包裝”或“社會性包裝”；人們主要是通過這種外包裝，結(jié)合到現(xiàn)場的實際感受與銷售人員的進一步講解，從而形成對項目的整體認知，并最終決定其購買意向與行為。樣板房家具風格的確定、飾物選擇提示、 樣板房施工指導 D、形象對外展示與項目營銷推 廣 宣傳物料（各類宣傳用印刷品及物料，如樓書、海報、展板等） 市場炒作（前期市場預熱性軟文 /新聞炒作，中后期推廣炒作） 媒體廣告（正式推廣期報紙、電視、戶外、車體等媒體廣告） 活動推廣（各類公關(guān)、促銷、事件行銷活動） 1）活動推廣原則 2）活動推廣類型 3）活動推廣步驟 4）活動推廣細算 三、本案形象定位及包裝： 高尚美宅 *茂華出品 *好房標準 四、工地現(xiàn)場包裝： 工地現(xiàn)場設(shè)置大型圍擋，在美化現(xiàn)場、刺激關(guān)注的同時，更起到前期宣傳的作用。售樓處展板設(shè)計 售樓處室內(nèi)功能布局設(shè)計 主入口形象包裝 工地形象圍墻 三）、廣告訴求點： 1）、闡述樓盤的位置； 2）、闡述樓盤所在地的歷史或文化淵源； 3）、闡述樓盤交通條件； 4）、闡述樓盤周邊人口及消費情況； 5）、闡述樓盤的升值潛力； 6）、闡述樓盤開發(fā)商的信譽； 7）、闡述樓盤的背景； 8）、闡述樓盤的舒適溫馨； 9）、闡述樓盤的實用率； 10）、闡述樓盤的交房計劃； 11）、闡述樓盤的品質(zhì)； 12）、闡述樓盤開發(fā)的深遠意義； 13）、闡述樓盤的物業(yè)管理之優(yōu)勢； 14）、勾畫項目入住后的精神感受與 體驗。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業(yè)品質(zhì)不同，發(fā)展 /開發(fā)商信譽不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數(shù)量不同，小區(qū)規(guī)劃不同……這 “八方面不同 ”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線索。 所謂高起點完全可以從樓盤的整體設(shè)計中體現(xiàn)出來： —— 吸取高檔物業(yè)經(jīng)驗，處處顧及住戶需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計和公共空間的審美安排；小至空調(diào)機位、公共過道采光以及住戶戶型設(shè)計等，都進行精碉細鑿，力求完美。要求造型設(shè)計既要富有意境，又要突出個性，形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統(tǒng)一運用于項目形象包裝。 房地產(chǎn)項目視覺形象是指房地產(chǎn)項目有別于其他項目具有良好識別功能的統(tǒng)一視覺表現(xiàn)。 這就涉及到房地產(chǎn)項目形象策劃營銷這一課題。 四、物業(yè)管理： 建議與項目旁側(cè)之酒店達成合作，共享星級酒店物業(yè)管理。 通過對地塊自身以及主要競爭項目的針對性分析，結(jié)合購房者心理需求及未來 2— 3年的發(fā)展趨勢，我們將本案市場定位為 : 茂華紫苑公館 —— 定義濰坊好房子的標準 二、營銷 （傳播） 主題概念定位： 三、 項目形象檔次： 在產(chǎn)品檔次方面，結(jié)合對市場的調(diào)研及將來發(fā)展預測，更從降低市場風險的角度出發(fā)，我們認為： —— 項目整體檔次要不低于魯發(fā)名城、要高于鳶都新城，且要價格上要形成一定優(yōu)勢，充分借助臨河優(yōu)勢、以壓倒性的整體優(yōu)勢，與其搶奪客源。 定位的基礎(chǔ)，是對本產(chǎn)品及競爭產(chǎn)品的深入分析和對消費者的準確判斷。 【分析小結(jié)】： 本案所在區(qū)域具有一定發(fā)展?jié)摿?，但也存在著階段性配套不完備、區(qū)域發(fā)展尚不成熟之缺陷，且同類競爭性項目較多；因此，需要項目開發(fā)方在完善社區(qū)配套的同時，更要注重生活氛圍的營造與獨特產(chǎn)品定位、生活及投資概念的引導。 本項目所在區(qū)域，基本可稱為濰坊西部新興生活居住區(qū) (即 NEW CLD)，具有一定的市場價值潛力可挖掘，且作為開發(fā)商完全可以在社區(qū)生活氛圍營造方面多下功夫，打造高品質(zhì)社區(qū)，以彌補目前該區(qū)域生活功能配套不完備之缺陷。 ? 部分公務員： 3545 歲，建立家庭有穩(wěn)定工作，有一定存款； 處于生活與工 作考慮，認可本區(qū)域，為置業(yè)的首選區(qū)域。 并通過行銷等方式，形成周邊區(qū)域及濰坊市區(qū)企事業(yè)單位的團購。 二）、購房群體所在區(qū)域： 特別需要指出的是：單純依靠區(qū)域既有居民購房是遠不能實現(xiàn)項目房源快速去化與資金盡快回籠的；一定深入挖掘項目獨 特賣點，要形成濰坊全市范圍內(nèi)營銷，才是我項目成功開發(fā)與銷售的最有力保障。 四、目標客群分析： 一）、宏觀分析： 隨著諸多項目的紛紛推出，購買群 體在有了多種選擇外，更對樓盤品質(zhì)有了更深的認識與更高的要求；而對于單一項目來說，隨著其推出產(chǎn)品類型的變化，相對應的客戶也隨之而變；而隨著項目形象的逐步建立，產(chǎn)品品質(zhì)及品牌影響力對消費群體的影響也就逐步顯現(xiàn)出來。 —— 借鑒競爭項目已開發(fā)部分之優(yōu)點，為我所用，同時又要適度超越。 —— 產(chǎn)品檔次 /社區(qū)配套 /形象包裝等方面不輸給對方，同時在價格上要具備一定優(yōu)勢。 相比之下，我們要在這此項目及周邊項目中殺出重圍，就必須注意以下問題： —— 項目快速啟動，整合項目賣點并形成整體合力；充分打造目前項目所不具備的臨河優(yōu)勢，塑造我項目獨特優(yōu)勢賣點。 三、 代表性樓盤比照及精要分析： 本案周邊存在著的主要項目有多層為主的魯發(fā)名城、鳶都新城、區(qū)政府多層及高層項目代表 —— 星都國際；從與本案距離上來看，魯發(fā)名城（多層住宅）無疑是最具 有競爭力的一個： ? 基本有著與本案等同的城市物業(yè)配套；位置也相距不遠；但前者較我項目更靠近市區(qū)，更為便利地截留了來自市區(qū)的客源。 ☆ 項目體量大，開發(fā)周期長，前期產(chǎn)品規(guī)劃與市場需求變化易發(fā)生脫節(jié)；而隨著開發(fā)周期的拉長，將面臨客群分層和后續(xù)競爭項目爭奪客群之威脅。 ☆ 加上我司擬訂的獨特而有效聚客方式，將會爭取到比同類項目更多的客源；加上銷售案場的專業(yè)操控，成交率會大大提高，也就大大縮短了項目銷售周期，從而加快了資金回籠速度。 ☆ 加 強對項目的規(guī)劃設(shè)計，進一步提高產(chǎn)品性能，注意景觀設(shè)置與配套設(shè)施更加完善，則會形成更大的競爭優(yōu)勢。 ☆ 該區(qū)域住宅類房地產(chǎn)開發(fā)尚處在啟動期，投資勢頭優(yōu)于其它區(qū)域。 三）、項目機會（ O）分析： ? 政府將著重對本區(qū)域進行改造與發(fā)展，具有一定的區(qū)域優(yōu)勢與發(fā)展?jié)摿?；區(qū)域經(jīng)過大規(guī)模改造后，區(qū)域形象將獲得很大提升，提高了開發(fā)區(qū)周邊居民及市區(qū)居民的宜居心理預期。 ? 周邊競爭性項目的體量大，與其相比，我項目的目前體量及位置并不占優(yōu)勢。 二） 、項目劣勢（ W）分析： ? 區(qū)域環(huán)境、生活配套等完善等城市發(fā)展舉措實施需要一個過程，但在這個過程中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、尤其是我項目周邊房地產(chǎn)項目都已經(jīng)啟動，對我項目開發(fā)造成極大壓力。 ☆ 項目東側(cè)即為改造中的大于河；隨著該河的進一步改造治理，區(qū)域居住環(huán)境會得以進一步改善。 二、項目 SWOT分析： 一）、項目優(yōu)勢（ S）分析： ☆ 從大環(huán)境來看：地塊離濰坊市區(qū) 約為 25 分鐘車程 ，距離相對較近，交通便利；項目所在的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)處在濰坊的商貿(mào)物流集中地，城市規(guī)劃力度大，具有一定發(fā)展?jié)摿Γ瑢χ苓吔涣骷百Q(mào)易相對發(fā)達； ☆ 從區(qū)域環(huán)境來看：地塊位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)核心地帶，緊靠河岸景觀帶，上風上水，是將來最適宜居住的區(qū)域，此為房地產(chǎn)開發(fā)最重要的地段優(yōu)勢；且地塊方正平整，適宜整體規(guī)劃和開發(fā)。 同時區(qū)域基本做到了三通：通水、通電、通氣；周圍的居民生活淳樸，大多為原濰城及昌樂等周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 居民，注重鄰里關(guān)系，相信口碑相傳；主要依靠農(nóng)業(yè)收入、單位工資或種植或副業(yè)等經(jīng)濟收入；居住生活需求主要依賴市區(qū)的商業(yè)配套和周邊小型