【正文】 地產界的新銳企業(yè) —— 科潤房地產開發(fā)公司自創(chuàng)立之初，就認識到了項目規(guī)劃在整個房地產開發(fā)中的重要性！ 為了充分體現(xiàn)公司“營造高品味生活 *彰顯個性化價值”之完美主義精神，特面向國內外公開招標規(guī)劃設計方案。 一年多來，圍繞整個項目的規(guī)劃設計，圖紙進行了 N 次改動，僅僅戶型一項就數(shù)不勝數(shù)。 對于居住區(qū)， 戶型的設計與設置，彈性空間最 大，如何擺布得最合理，不同的人有不同的看法，業(yè)主家庭結構多樣，生活方式多元，習慣各異，這些都需要我們用心揣摩。尤其一些細節(jié)問題的處理，如：飄窗、角窗、單元入口的樣式、電燈開關的位置，單扇門與子母門的選擇……哪怕是外人看來微不足道的一個小點，也要經過大量的調研，組織公司內部的相關部門，甚至請專家來參與討論，每一次微調，都凝聚著公司領導和同仁的心血。 有品位的置業(yè)者都說“去不去看位置，愛不愛看景致，買不買看戶型”，我們的項目位置在整濰城西部是最好的；小區(qū)規(guī)劃與園林景觀規(guī)劃出自名家之手；戶型是置業(yè) 者最關心的內容，我們也做出了妥善的解決，相信再挑剔的人也會滿意的。 【休閑住宅】 ：我們力求每個居住單元都做到全明的空間。 住宅的一系列革命，基本上以家庭中最常用的生活空間 起居室為核心進行演變的。 我們的起居室都有什么呢，換言之將來的這里的居住區(qū)會做點什么呢？作為一個高檔次商住綜合體，這里的住宅不僅僅只滿足您的居住之用，嚴格的說來，她是您事業(yè)工作之余的、供身心休憩的心靈居所 —— 休閑住宅，這里的起居室會是陽光室、賞花廳、舞廳、休息廳、客廳。空間體積首先決定起居室的空間感受，這取決于單體的開間及層 高設計， 如此的廳的開間及高度是根據每個房型的規(guī)模而設計的，讓每套住宅都有被關心的理由。 開窗方式決定起居室光線介入與視覺景觀。本案采用大面積玻璃豎龍骨落地窗作法，由于技術的可能性使本案起居室的開窗達到近乎理想的狀態(tài)。起居室南北通的設計增加了起居空間漫射光及南北通風。起居室北部直接有開窗及采光對于廳自然通風，有極大的好處，也是住宅設計發(fā)展的必然結果。 臥室區(qū)的分開有利于家庭生活的動靜分離。隨著家庭功能細化，住宅的內部功能也分成動靜及干濕兩個層次的對比。保持起居室完整性；餐、廚、廁的“濕”區(qū)與起 居室的間接聯(lián)系也同樣尊重了業(yè)主自身和起居室的相對獨立性。 另外，我們給予主臥室及其輔助用房設計極大地關注！ 主臥室是休閑住宅中主人最私人和最關心的地方，這里我們設計了睡房、走入式更衣間。 睡房本身并不是一個需要很大空間的功能房，它需要更多細致輔助內容。 想知道其中的細節(jié)嗎？ 在昊海生活樣板區(qū)，這一切都將完美的的出現(xiàn)在您的面前！ 而在一年后的春花爛漫的時節(jié)， 這一切將真實的呈現(xiàn)在您的面前！ 四 、推廣整體策略 根據房地產產品面市的不同時期，整合相關賣點，擬定不同推廣策略 ；同時，結合活動策劃及實施進行造勢，借助針對性媒介加上人員行銷拜訪，進行宣傳推廣，這是項目得以成功銷售的前提 。 五、媒介整合 通過對本案目標購房群體的初步掌控，我們提出以下的媒體整合策略： 一）、傳統(tǒng)媒體：區(qū)域電視臺 + 濰坊晚報 + 晨鴻信息 二）、大型戶外媒體：包括開發(fā)區(qū)戶外廣告牌及路牌廣告、對接濰坊市區(qū)之有利地帶戶外廣告牌及路牌廣告。 三）、在商場設置現(xiàn)場展示臺或在相關商場內刊物上發(fā)布廣告 四）、車體廣告； 五）、網絡媒體：如濰坊搜房網、新浪濰坊、搜狐濰坊。 通過對以上媒體在不同銷售階段的有效 整合，形成立體化宣傳策略，使得項目在短期內即形成大的市場效應，從而為不同銷售階段的銷售目標之實現(xiàn)，而保駕護航。 六 、不同銷售周期推廣策略 房地產項目按其銷售時間，基本可以劃分為五個銷售階段；分別為： 一）、項目引導期 二）、內部認購期 三）、開盤熱銷期 四）、項目強銷期 五）、尾盤去化期。 在不同的銷售周期，其宣傳推廣有不同側重點，比如： —— 在項目引導期，主要是要樹立項目形象，完成準目標購房群體的項目信息告知與賣點利益引導。 —— 在內部認購期，則要完成準目標客戶到目標客戶的轉換；通過內部認購交納 一定定金，鎖住目標客戶群，為公開銷售積累客源。 第五章 活動促銷策略 一、活動促銷目的： 由于競爭性樓盤的增多、普通廣告宣傳形式被過渡重復使用，導致購房群體對硬性廣告宣傳，有一定抵觸或懷疑心理，不利于拉近產品與消費者之間的距離……鑒于此種情況，結合本案的主題定位，我們擬推出系列事件及活動，以促進項目房源快速去化，并達到以下目的： 一）、通過典型性事件及活動的推出，再加上媒體的宣傳造勢，來彰顯項目及產品特性，進一步加深目標消費群對項目的了解與認知，從而進一步促進銷售。 二）、充分利用典型性事件及活動 的轟動效應，借勢造勢，進一步擴大并影響目標客源。 三）、充分利用事件營銷的親和力，使得更多的人群參與進來，在參與過程中，切身感受產品調性及開發(fā)商相關開發(fā)理念；同時，將產品特性巧妙灌輸，從而完成信息的有效傳遞。 四）、利用事件行銷，不但擺脫了傳統(tǒng)媒體硬性宣傳，所帶來的目標人群之視覺倦怠感及心理抗性，還能使其提前感受開發(fā)商精心營造的社區(qū)氛圍，從內心深處產生共鳴，從而直接促進銷售。 二、具體促銷策略： 參閱后續(xù)項目之促銷及執(zhí)行策略，本案從略 。 第六章 項目銷售執(zhí)行策略 廣告策劃也好、 整體營銷策劃也罷，最終都要體現(xiàn)在銷售上，或者說，是銷售最終實現(xiàn)了房地產開發(fā)及策劃的價值。 因此，本著認真負責、提供專業(yè)化服務的原則，我們特擬出本《銷售執(zhí)行策略》之章節(jié)，以資研討。 —— 項目整體銷售策略 —— 項目首期銷售策略 —— 項目定價策略 —— 售前準備工作 —— 銷售控制 —— 不同銷售階段工作任務 【整體策略】： 小體量、分多期進行開發(fā)。 首期開發(fā)一定要做到位，在首期開發(fā)進行前，要進行早期市場造勢；同時，針對企事業(yè)單位展開人員行銷及團購，爭取在首期開發(fā)完畢也即基本銷售完畢，從而為后續(xù)開發(fā) 進行資金回籠與經驗積累，并由此形成良好的口碑效應，為后續(xù)產品開發(fā)及銷售打下堅實的基礎、形成良好開端。 首期開發(fā)的多層 —— 入市采取低開高走的定價策略、人員行銷的點對點營銷策略，以求盡快去化首期項目房源，營造火爆熱銷之銷售態(tài)勢，形成良好口碑效應，為后續(xù)快速銷售打下堅實基礎。 在后續(xù)開發(fā)及銷售過程中，一定要做好開發(fā)、銷售及推廣等階段性總結及針對性調整。 開發(fā)、銷售、推廣一定要緊密配合，力爭開發(fā)一部分、就推廣一部分、同時銷售一部分，以徹底杜絕大面積滯留房源（尾盤）的產生。 【策略分述】： 一、規(guī)劃要高起點，高規(guī)格 ，大手筆，以高品質取勝；同時，除了在產品細部規(guī)劃設計方面要注重處理外，更要注意創(chuàng)新。 二、分期開發(fā)：建議將整個項目分成多期進行開發(fā)。 三、營銷策劃要有全局性，同樣要高起點、大手筆；同時，在包裝及銷售細節(jié)上要做到位。 一）、項目包裝：樹立開發(fā)商及項目形象；充分展示樓盤品質及開發(fā)商實力；大氣、有品位，同時突出特色與個性。 二）、售樓處設置要大手筆，裝修要有檔次與品位，與樓盤規(guī)模、產品調性相一致；并且要營造舒心的看房（實際也就是購房及今后生活的）環(huán)境。 三）、項目宣傳要大手筆，注重整合有效媒體，形成立體化全方 位推廣；同時，配合大型活動，制造事件熱點，為產品面市及銷售展開而造勢；充分做到項目知名度、美譽度、認同度皆佳，婦孺老少皆知，并樹立良好的口碑相傳效應。 四）、銷售人員：高素質、形象佳，專業(yè)水平和業(yè)務技巧好；工作兢兢業(yè)業(yè)；熱情高，勇于挑戰(zhàn)自我。 四、社區(qū)配套一定要完善。 五、物業(yè)服務一定要好，從而提高整個樓盤的服務附加值，進一步形成良好口碑效應。 六、最終，我們要確保開發(fā)商利潤最大化；如何做到這一點呢？ 一）、首先，市場定位要準確！ 二）、項目規(guī)劃要多考慮提升利潤點的產品（如：定做商業(yè)部分）； 三）、戶型設計 要考究：盡量做到購買者喜