【正文】 住宅都有被關(guān)心的理由。本案采用大面積玻璃豎龍骨落地窗作法，由于技術(shù)的可能性使本案起居室的開(kāi)窗達(dá)到近乎理想的狀態(tài)。起居室北部直接有開(kāi)窗及采光對(duì)于廳自然通風(fēng)，有極大的好處，也是住宅設(shè)計(jì)發(fā)展的必然結(jié)果。隨著家庭功能細(xì)化，住宅的內(nèi)部功能也分成動(dòng)靜及干濕兩個(gè)層次的對(duì)比。 另外，我們給予主臥室及其輔助用房設(shè)計(jì)極大地關(guān)注！ 主臥室是休閑住宅中主人最私人和最關(guān)心的地方，這里我們?cè)O(shè)計(jì)了睡房、走入式更衣間。 想知道其中的細(xì)節(jié)嗎？ 在昊海生活樣板區(qū)，這一切都將完美的的出現(xiàn)在您的面前！ 而在一年后的春花爛漫的時(shí)節(jié)， 這一切將真實(shí)的呈現(xiàn)在您的面前！ 四 、推廣整體策略 根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)品面市的不同時(shí)期，整合相關(guān)賣(mài)點(diǎn)，擬定不同推廣策略 ；同時(shí)，結(jié)合活動(dòng)策劃及實(shí)施進(jìn)行造勢(shì)，借助針對(duì)性媒介加上人員行銷(xiāo)拜訪，進(jìn)行宣傳推廣，這是項(xiàng)目得以成功銷(xiāo)售的前提 。 三）、在商場(chǎng)設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)展示臺(tái)或在相關(guān)商場(chǎng)內(nèi)刊物上發(fā)布廣告 四）、車(chē)體廣告； 五）、網(wǎng)絡(luò)媒體：如濰坊搜房網(wǎng)、新浪濰坊、搜狐濰坊。 六 、不同銷(xiāo)售周期推廣策略 房地產(chǎn)項(xiàng)目按其銷(xiāo)售時(shí)間，基本可以劃分為五個(gè)銷(xiāo)售階段；分別為： 一）、項(xiàng)目引導(dǎo)期 二）、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 三）、開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)期 四）、項(xiàng)目強(qiáng)銷(xiāo)期 五）、尾盤(pán)去化期。 —— 在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，則要完成準(zhǔn)目標(biāo)客戶到目標(biāo)客戶的轉(zhuǎn)換；通過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)交納 一定定金，鎖住目標(biāo)客戶群，為公開(kāi)銷(xiāo)售積累客源。 二）、充分利用典型性事件及活動(dòng) 的轟動(dòng)效應(yīng)，借勢(shì)造勢(shì)，進(jìn)一步擴(kuò)大并影響目標(biāo)客源。 四）、利用事件行銷(xiāo)，不但擺脫了傳統(tǒng)媒體硬性宣傳，所帶來(lái)的目標(biāo)人群之視覺(jué)倦怠感及心理抗性，還能使其提前感受開(kāi)發(fā)商精心營(yíng)造的社區(qū)氛圍，從內(nèi)心深處產(chǎn)生共鳴，從而直接促進(jìn)銷(xiāo)售。 第六章 項(xiàng)目銷(xiāo)售執(zhí)行策略 廣告策劃也好、 整體營(yíng)銷(xiāo)策劃也罷，最終都要體現(xiàn)在銷(xiāo)售上，或者說(shuō)，是銷(xiāo)售最終實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及策劃的價(jià)值。 —— 項(xiàng)目整體銷(xiāo)售策略 —— 項(xiàng)目首期銷(xiāo)售策略 —— 項(xiàng)目定價(jià)策略 —— 售前準(zhǔn)備工作 —— 銷(xiāo)售控制 —— 不同銷(xiāo)售階段工作任務(wù) 【整體策略】： 小體量、分多期進(jìn)行開(kāi)發(fā)。 首期開(kāi)發(fā)的多層 —— 入市采取低開(kāi)高走的定價(jià)策略、人員行銷(xiāo)的點(diǎn)對(duì)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略，以求盡快去化首期項(xiàng)目房源，營(yíng)造火爆熱銷(xiāo)之銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)，形成良好口碑效應(yīng)，為后續(xù)快速銷(xiāo)售打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、推廣一定要緊密配合，力爭(zhēng)開(kāi)發(fā)一部分、就推廣一部分、同時(shí)銷(xiāo)售一部分，以徹底杜絕大面積滯留房源（尾盤(pán)）的產(chǎn)生。 二、分期開(kāi)發(fā)：建議將整個(gè)項(xiàng)目分成多期進(jìn)行開(kāi)發(fā)。 一）、項(xiàng)目包裝：樹(shù)立開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目形象；充分展示樓盤(pán)品質(zhì)及開(kāi)發(fā)商實(shí)力；大氣、有品位，同時(shí)突出特色與個(gè)性。 三）、項(xiàng)目宣傳要大手筆，注重整合有效媒體，形成立體化全方 位推廣；同時(shí)，配合大型活動(dòng)，制造事件熱點(diǎn)，為產(chǎn)品面市及銷(xiāo)售展開(kāi)而造勢(shì)；充分做到項(xiàng)目知名度、美譽(yù)度、認(rèn)同度皆佳，婦孺老少皆知，并樹(shù)立良好的口碑相傳效應(yīng)。 四、社區(qū)配套一定要完善。 六、最終，我們要確保開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)最大化；如何做到這一點(diǎn)呢？ 一）、首先，市場(chǎng)定位要準(zhǔn)確！ 二）、項(xiàng)目規(guī)劃要多考慮提升利潤(rùn)點(diǎn)的產(chǎn)品（如：定做商業(yè)部分）； 三）、戶型設(shè)計(jì) 要考究：盡量做到購(gòu)買(mǎi)者喜愛(ài)的戶型，確保暢銷(xiāo)； 四）、每期開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品要根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行升級(jí)換代；因?yàn)橘?gòu)房者需求越來(lái)越高……而樓盤(pán)品質(zhì)決定其價(jià)值。 六）、項(xiàng)目個(gè)性化 *特色化 *精美包裝；通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)形象和產(chǎn)品的賣(mài)點(diǎn)提煉并精心包裝，使各個(gè)珍珠般的賣(mài)點(diǎn)，串連成一線，變成光彩奪目的珍珠項(xiàng)鏈……于是，項(xiàng)目的整體形象也就彰顯出來(lái)了…… 【付款方式策略】： 一）、制定多種付款方式，如一次性、按揭及分期付款； 針對(duì)不同的付款方式實(shí)行 不同的優(yōu)惠辦法，達(dá)到盡快回籠資金之目的。 二）、部分特殊房源采取分期首付之方式?? —— 這類(lèi)策略對(duì)部分資金不是很充裕、但又確實(shí)需要購(gòu)房的濱海工薪一族，具有非常大的促進(jìn)作用 。 行銷(xiāo)對(duì)象 ：先期先對(duì)項(xiàng)目周邊企業(yè) /事業(yè)單位，以走訪的形式進(jìn)行前期意向溝通，對(duì)有意向單位或個(gè)人，進(jìn)行重點(diǎn)跟蹤。 同時(shí)，推行“投資濱海區(qū) *居住衛(wèi)星城”之宣傳策略，積極吸引濰坊市區(qū)部分投資客關(guān)注并投資我們的部分房源。 同時(shí)，通過(guò)裝修布局、圍擋設(shè)立、重要綠化園林景觀導(dǎo)示等措施，活化銷(xiāo)售及工地現(xiàn)場(chǎng)，營(yíng)造良好 的銷(xiāo)售氛圍。 單位團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠： （ 針對(duì)小高層部分房源，在行銷(xiāo)中實(shí)現(xiàn)，具體策略從略 ） 二、項(xiàng)目定價(jià)策略 定價(jià)原則 價(jià)格的制定是一個(gè)敏感因素，其合理程度直接影響到營(yíng)銷(xiāo)力度和銷(xiāo)售周期，并進(jìn)一步影響到整個(gè)項(xiàng)目的資金回籠和利潤(rùn)指標(biāo)。 預(yù)期利潤(rùn)過(guò)高，往往會(huì)造成銷(xiāo)售期延長(zhǎng)，甚至形成物業(yè)滯銷(xiāo)，損失的是資金、時(shí)間價(jià)值和機(jī)會(huì)成本，增加卻是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 市場(chǎng)比較原則 房地產(chǎn)物業(yè)的價(jià)格并不是孤立存在的，從客戶需求角度而言，市場(chǎng)比較原則是物業(yè)定價(jià)的重要原則： 同質(zhì)低價(jià)或 同質(zhì)同價(jià)但選擇多 、 優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)高附加值 ，是與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手抗?fàn)幍淖钣辛ξ淦鳎凰^挖掘市場(chǎng)空白，提高物業(yè)附加值的概念亦由此而來(lái)。 起價(jià)、均價(jià)擬定： 參照本案的建造品質(zhì)、項(xiàng)目特點(diǎn)及所在地塊周邊市場(chǎng)狀況，結(jié)合投資及購(gòu)房群體的接受能力，同時(shí)也考慮到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期等情況。 銷(xiāo)售道具準(zhǔn)備： ? 樓書(shū)； ? 海報(bào)； ? 銷(xiāo)售價(jià)目表； ? 名片； ? 銷(xiāo)售人員制服； ? 廣播系統(tǒng)； ? 現(xiàn)場(chǎng)音像系統(tǒng)（ 如：擺放電視機(jī)，播放有關(guān)項(xiàng)目解說(shuō) 的 DVD 碟片等 銷(xiāo)售部人員組織架構(gòu)： 銷(xiāo)售人員（坐銷(xiāo)及行銷(xiāo)） 售后人員 營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理（ 1 名） 企劃專(zhuān)員（ 1 名） 銷(xiāo)售主管（ 1 名） 四、 項(xiàng)目銷(xiāo)售周期劃分： 一）、市場(chǎng)啟動(dòng)期（ 或說(shuō)： 項(xiàng)目形象導(dǎo)入期） ： 【 時(shí)間界定】 ：從項(xiàng)目挖槽到開(kāi)盤(pán)前期 【 工作任務(wù) 】：此階段并不能形成真正銷(xiāo)售，但卻是整個(gè)項(xiàng)目積聚客源的最主要時(shí)期，因此該階段的主要銷(xiāo)售動(dòng)作就是： 加大項(xiàng)目推廣（ 包括廣告宣傳及人員行銷(xiāo) ）力度，讓更多目標(biāo)客群知道并關(guān)注我項(xiàng)目；并以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，將項(xiàng)目打造成整個(gè)濰坊北部沿海的亮點(diǎn)項(xiàng)目。 二）、開(kāi)盤(pán)前期（或說(shuō)： 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 ）： 【 時(shí)間界定 】：項(xiàng)目拿下預(yù)售許可證并已積累了相當(dāng)客源 備注 ：“相當(dāng)客源”界定策略 —— 訂房客戶為首推房源數(shù)量的 40%左右；且該比例越大，則開(kāi)盤(pán)成功的幾率越高。 適時(shí)告知 項(xiàng)目即將開(kāi)盤(pán)，而開(kāi)盤(pán)后價(jià)格一定上調(diào) 這一重要消息，促使更多客戶前來(lái)選房訂房！ 三）、開(kāi)盤(pán)期（或說(shuō)： 公開(kāi)發(fā)售期 ）： 【 時(shí)間界定 】：開(kāi)盤(pán)當(dāng)日以及根據(jù)銷(xiāo)售情況擬定的合理延后時(shí)間 —— 一般為一周或兩周。 同時(shí)， 現(xiàn)場(chǎng)“旺簽”氛圍的營(yíng)造、“逼簽”技巧的掌控都是非常重要的，需要事先經(jīng)過(guò)多次演練。 這個(gè)階段是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方收回投資成本并過(guò)渡到項(xiàng)目盈利的關(guān)鍵時(shí)期，也是快速去化房源的關(guān)鍵時(shí)期。 【工作任務(wù)】：應(yīng)該說(shuō)剩余的房源實(shí)際也就是完全利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)者、說(shuō)得實(shí)際些，每賣(mài)出一套房子，即獲得一套房子的純利潤(rùn)。 六）、本案特殊時(shí)期： —— 商業(yè)部分開(kāi)發(fā)及招商 【 時(shí)間安排 】：本案商業(yè)在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中起到非常關(guān)鍵的作用，它既是整個(gè)項(xiàng)目的生活配套，又是項(xiàng)目利潤(rùn)后期實(shí)現(xiàn)者；因此商業(yè)部分何時(shí)開(kāi)發(fā)、如何開(kāi)發(fā)就顯得十分關(guān)鍵；還有商業(yè)是自營(yíng)還是招商的問(wèn)題，就需盡快決定下來(lái)，擬定相應(yīng)策略并盡快實(shí)施。 建議 ：在多層住宅封頂、項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后很短的一段時(shí)間內(nèi)，即推出商業(yè)部分的招商或自營(yíng)。 第七章 銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)組建及培訓(xùn) 人員數(shù)量： 項(xiàng)目前期 5— 6 人； 中期 6— 8 人，增加坐銷(xiāo)人員數(shù)