【正文】 供應(yīng)情況 按照全市住房發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，適度增加住房用地供應(yīng)規(guī)模，進(jìn)一步調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 020406080100120商品房銷售額（億元） 6 . 5 2 6 . 4 1 3 . 5 6 1 . 2 7 3 . 5 1 0 4 . 820xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年05001000150020xx250030003500400020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 數(shù)據(jù)來源：濰坊市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 20xx 年上半年，全 市 房屋銷售面積 萬㎡，比上年同期增長 8%；其中，現(xiàn)房銷售面積 萬㎡，占房屋銷售面積的 %；期房銷售面積 萬㎡，占房屋銷售面積的 %；空置面積 萬㎡，比上年同期增長 %。 20xx 年上半年全市完成開發(fā)土地面積 萬㎡，比上年同期增長 %；購置土地面積 萬㎡，比上年同期增長 %；土地成交價款 億元，比上年同期增長 %。 其中， 20xx 上半年全市 90 ㎡以下住房完成投資 億元，占房地產(chǎn)投資完成額的 %；其它完成投資 億元，占房地產(chǎn)投資完成額的 %，同比下降 %；辦公樓完成投資 億元，占房地產(chǎn)投資完成額的 %，同比增長 %；商業(yè)營業(yè)用房完成投資 億元，占投資完成額的 %，同比下降 %；從投資額和所占的比重看，辦公用房投資額與上年相比增長幅度較大，商業(yè)營業(yè)用房增長幅度有較大回落。其中全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元 ,比上年增長 %,增幅與全社會完成固定資產(chǎn)投資比高出 個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為 %，成為支撐全市固定資產(chǎn)投資規(guī)模和速度的主力軍。 全市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的運行態(tài)勢，投資增勢平穩(wěn)快速，開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，商品房銷售市場日趨活躍，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展 ,也極大的改善了居民的居住條件，提升了城市形象，也對行業(yè)結(jié)構(gòu)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了重要影響。 這些都將為全市經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好條件。 （ 1）從國內(nèi)經(jīng)濟(jì)政策實施成效分析，隨著近年來國家宏觀調(diào)控政策的不斷深化和落實，國家對經(jīng)濟(jì)的調(diào)控手段已日漸成熟和完善，同時企業(yè)已從最初的不適應(yīng)，開始向主動調(diào)整發(fā)展思路，積極適應(yīng)調(diào)控要求方向轉(zhuǎn)變，節(jié)能減排和科技創(chuàng)新已成為企業(yè)的自覺選擇，拉長產(chǎn)業(yè)鏈，提高產(chǎn)品附加值，促進(jìn)資源的循環(huán)利用已成為企業(yè)自然選擇的發(fā)展方向。而且，今年全市綜合能耗過 5 千噸標(biāo)準(zhǔn)煤的工業(yè)企業(yè)數(shù)量比上 年同期增加，綜合能耗量相應(yīng)增加，占規(guī)模以上工業(yè)的比重，也隨之提高。 (5)節(jié)能減排工作任重道遠(yuǎn)。兩項資金占用合計達(dá) ，占流動資產(chǎn)平均余額的 %。 19 月份，全市原材料燃料動力購進(jìn)價格漲幅高出同期工業(yè)品出廠價格漲幅 1 個百分點 ,比去年同期擴(kuò)大 個百分點 , 兩種價格上漲幅度不同步的直接后果就是眾多生產(chǎn)企業(yè)在價格方面面臨著“高進(jìn)低出”的局面，承受著兩種價格差異的巨大壓力，使得成本增加，企業(yè)利潤空間縮小，經(jīng)濟(jì)效益下滑。全市共有建筑業(yè)企業(yè) 412 家，比去年同期減少 15 家，其中有工作量的企業(yè) 381 家，比去年同期增加 12 家。目前全市的投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求還存在一定差距。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 10800 元 ,增長 %；農(nóng)民人均生活消費支出4122 元 ,增長 %。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計 ,20xx 年全市進(jìn)出口總額 億美元 ,比上年增長 %；其中出口 ,增長 %；進(jìn)口 億美元 ,增長 %。 (6)財政、稅收收入保持快速增長 地方財政收入突破百億元大關(guān)。私營經(jīng)濟(jì)零售額 億元，增長 %。前三季度市的零售額為 億元 , 增長 %；縣的 億元 , 增長 %；縣以下的 億元 , 增長 %。 重點調(diào)控行業(yè)得到了有效控制，薄弱環(huán)節(jié)得到了逐步加強(qiáng)，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化，為全市加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式、實現(xiàn)科學(xué)發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。其中規(guī)模以上投資完成 億元 ,增長 %；規(guī)模以下投資完成 億元 ,增長 %。 ? 財政對社會事業(yè)發(fā)展投入力度進(jìn)一步加大。全年共支付賠款和給付保險金 億元 ,其中產(chǎn)險支付賠款 億元 ,賠付率同比增長 %,壽險支付賠款 億元 ,賠付率同比下降 %。貨幣持續(xù)回籠 ,全年現(xiàn)金收支相抵 ,凈回籠 億元。 20xx 年 ,全市金融機(jī)構(gòu)存、貸款總量大幅增加 ,經(jīng)營效益明顯提高 ,支持了全市經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。電信業(yè)保持較快發(fā)展。 ? 交通運輸業(yè)較快發(fā)展。規(guī)模以上工業(yè)虧損面 %,提高 個百分點 ,虧損企業(yè)虧損額 億元 ,增長%。在建項目 3197 個 ,其中 1689 個項目建成投產(chǎn)。全市工業(yè)產(chǎn)品銷售率 %,比上年提高 個百分點。年末常用耕地面積 千公頃 ,增長 %。 20xx 年 ,全市 完成村鎮(zhèn)建設(shè)投資 億元 ,其中小城鎮(zhèn)建設(shè)投資 億元 ,新建各類建筑 萬㎡。 農(nóng)業(yè)機(jī)械化水平進(jìn)一步提高。各項社會事業(yè)全面發(fā)展，人民生活顯著改善，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13600 元，農(nóng)民人均純收入 6000 元，分別比 20xx 年增加 6062 元和 2357元。社會主義新農(nóng)村建設(shè)扎實推進(jìn)，農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力明顯增強(qiáng)，農(nóng)民收入持續(xù)較快增長。 表二 濰坊市主要指標(biāo)增幅（％） 年份 GDP 增幅 投資率 消費率 消費品零售總額增幅 全社會投資增幅 國地兩稅收入增幅 財政總收入增幅 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 資料來源：根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》和《山東統(tǒng)計年鑒》、《濰坊統(tǒng)計年鑒》的相關(guān)數(shù)據(jù)計算 表三 全國、山東、濰坊投資、消費貢獻(xiàn)率 年 份 最終消費貢獻(xiàn)率 % 資本形成貢獻(xiàn)率 % 全國 山東 濰坊 全國 山東 濰坊 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 資料來源：根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》和《山東統(tǒng)計年鑒》、《濰坊統(tǒng)計年鑒》的相關(guān)數(shù)據(jù)計算 從對 GDP 增長的貢獻(xiàn)率（為最終消費、資本形成總額當(dāng)年增量與 GDP 當(dāng)年增量之比）分析， 1990－ 20xx 年濰坊市最終消 費貢獻(xiàn)率為 ％，低于全省的 ％和全國的 ％；濰坊市資本形成貢獻(xiàn)率為 ％，明顯高于全國的 ％，但低于全省的 ％。 1990－ 20xx 年濰坊市消費率平均低于全省 個百分點，其中 1990－ 1996 年平均低于全省 個百分點， 1997－ 20xx 年平均低于全省 個百分點，也呈逐步縮小之勢。從發(fā)展趨勢看，濰坊市的消費率與全國、全省平均水平的發(fā)展趨勢是基本一致的。 1990－ 20xx 年濰坊市投資率平均低于全省 個百分點，其中 1990－ 1996 年平均高于全省 個百分點， 1997－ 20xx 年平均低于全省 3 個百分點。從發(fā)展趨勢看，濰坊市的投資率與全國平均水平的發(fā)展趨勢是基本一致的，與全省 趨勢略有不同。隨著多年實施積極財政政策的累積效應(yīng)的釋放，投資增幅由降轉(zhuǎn)增，特別是自 20xx 年開始，濰坊市不斷加大招商引資力度，投資呈現(xiàn)高速度增長。之后，針對 1994－ 1995年經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的嚴(yán)重通貨膨脹，政府采取了以壓縮投資和控制信貸投放為主的一系列調(diào)控措施，經(jīng)濟(jì)于 1996 年基本實現(xiàn)了軟著陸。期間，從八十年代末到九十年初為治理整頓時期。 （ 1）濰坊市投資率和消費率演變過程 從九十年代以來濰坊市投資率和消費率變化軌跡看，濰坊市投資率由“八五”時期的 %下降到“九五”時期的 44%,又上升到“十五”時期的 %,1990－ 20xx 年平均為 ％；而消費率與投資率呈相反變化趨勢，由“八五”時期的 37%上升到“九五”時期的 %，又下降到“十五”時期的 %（見表一）， 1990－ 20xx 年平均為 ％。從國民經(jīng)濟(jì)核算角度來說，投資就是資本形成總額，包括固定資本形成總額和存貨增加兩部分。 ? 西部物流打通城市血脈 濰坊城區(qū)西部正在隆起現(xiàn)代物流業(yè)的高地：以魯東物流中心和豪德貿(mào)易廣場為龍頭的現(xiàn)代物流發(fā)展格局已初步形成，豪杰金屬材料貿(mào)易廣場、廣東汽配城、機(jī)床城、陽光商城等一大批項目建成營業(yè)，這里將成為全省乃至全國的綜合性物流樞紐。 “四大板塊”打造城市經(jīng)濟(jì)： 服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)為主體的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展框架。東邊高新區(qū)推進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，爭取成為全省一流的高科技園區(qū)。 ? “ 1 小時經(jīng)濟(jì)圈”： 作為青島的近鄰，加強(qiáng)交流與合作，形成優(yōu)勢互補(bǔ)、合作共贏的良好局面對兩市發(fā)展都非常重要，也符合半島城市群發(fā)展的要求。東到青島，西到濟(jì)南都大約 150公里，與東營、日照、威海、煙臺、淄博呈輻射狀連接，使濰坊成為半島城市群的交通樞紐，也成為沿海與魯中、魯西的陸上交通必經(jīng)之路。到清末，就以“南蘇州，北濰縣”，“金周村，銀濰縣”著稱。東關(guān)城內(nèi)街巷繁多， 有九街十八巷之說。明清時期的城墻平均高 丈，厚 丈，濰縣西城城墻周長九華里。河西建置悠久，濰縣城的城墻創(chuàng)于漢代，系堆土夯打而成，明末時為防御清兵改為外部砌石，城墻上設(shè)炮臺二十八處，垛口一千六百處。自古即為登州、萊州、青州交通樞紐，素有“膠東走廊”之稱。在房子這件事情上，人們的心思還在初級階段，擁有房子不單是為了居住，更多的是滿足虛榮心。 ? 富裕人群更加追求高抗震性能的低密度建筑。 ? 在高檔產(chǎn)品領(lǐng)域，借鑒國外地震多發(fā)國家的領(lǐng)先技術(shù)，將成為買點。 ? 對貧富差距和城鄉(xiāng)差距所體現(xiàn)的居住安全差異，引發(fā)的生存幾率思考，導(dǎo)致輿論關(guān)注。 ? 房企在本次社會捐助中的積極表現(xiàn)，有利于改善社會形象。 （一）對房地產(chǎn)行業(yè)的影響 ? 重慶、成都近一時期在土地供應(yīng)上，供大于求的情況比較明顯，地震發(fā)生后，地價將走低。這些大學(xué)生畢業(yè)后，基本上還是留在了城市里， 510 年后這些人即面臨首次置業(yè)的需求。因此，我國住宅用地緊張的局面將長期存在。土地購置面積 、施工面積和新開工面積的增長速度均處于 20xx 年以來同期最高水平，且施工面積增速較快（較 20xx 年高 ），因此，未來 12 年商品房供給將以更快的速度增加。 同時，政府將進(jìn)一步落實宏觀調(diào)控政策和住房保障制度，不斷完善市場體系，以政策和需求為導(dǎo)向，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展二級市場。政策執(zhí)行的“短腿”，成為一個亟須解決的問題。 3. 稅收政策：繼續(xù)加強(qiáng)管理力度 今年房地產(chǎn)行業(yè)依然是稅收監(jiān)管的重點，此前，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)連續(xù)多年被列為稅收稽查的重點行業(yè)。 20xx 年宏觀調(diào)控政策的一個明確方向，就是貨幣政策穩(wěn)中適度從緊， 20xx 年從緊貨幣政策將在 3 月 25 日得以證明。在供求偏緊的情況下，結(jié)構(gòu)調(diào)整仍是緩解社會住房矛盾的一個核心政策要點。 20xx 年初始，宏觀調(diào)控的效果已經(jīng)顯現(xiàn)，市場不斷傳出趨冷的信號，全國大中城市房地產(chǎn)交易量和價格都在下滑，一線城市房地產(chǎn)項目全線打折降 價銷售。 3. 市場走勢：品牌化成發(fā)展趨勢，房價走勢趨緩 近年來，大大小小的房地產(chǎn)公司，甚至其他行業(yè)的集團(tuán)公司，都紛紛加入到房地產(chǎn)開發(fā)大軍中，爭分市場杯羹；頻頻出臺的宏觀政策一步步提高了開發(fā)商拿地門檻、拉長銷售回籠資金的時間，使得房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭形勢日益嚴(yán)峻，宏觀調(diào)控加速了行業(yè) 的洗牌和整合，在 20xx 年的關(guān)鍵節(jié)點上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將更重視以品牌、品質(zhì)和服務(wù)決勝。在政府不斷加強(qiáng)宏觀調(diào)控的過程中，房價依然持續(xù)上漲。 10 月份，辦公樓價格同比上漲 %，漲幅比上月下降了 1 個百分點；商業(yè)用房價格同比上漲 %，漲幅比上月下滑了 個百分點。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 從房屋分類價格來看，住宅價格漲幅持續(xù)快速上揚(yáng)，辦公樓與商業(yè)價格漲幅波動上升，住宅價格漲幅繼續(xù)高于非住宅物業(yè)價格漲幅。 （五）房地產(chǎn)價格 房價漲幅仍然較高，房價繼續(xù)高位運行。在商品房銷售中，期房銷售增長速度明顯高于現(xiàn)房銷售增長速度，銷售額增幅明顯高于銷售面積增幅。 （三）商品房供應(yīng) 受房地產(chǎn)投資快速增長的拉動，商品房供應(yīng)指標(biāo)增長速度保持了穩(wěn)定且略有反彈。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速超過固定資產(chǎn)投資增速，遠(yuǎn)高于 GDP 增速。土地開發(fā)面積增幅大幅下滑，囤地現(xiàn)象依然嚴(yán)重。二者決不能獨當(dāng)一面。從政策上看，盡管中央政府一次又一次的宏觀調(diào)控來勢兇猛，但只是在穩(wěn)定房價，抑制房價過快增長，是在盡政府的責(zé)任。 20xx 年以后，從嚴(yán)政策的實施，市場土地與住房供量會增加，新的商品房以及存量房，再加上政策性住房將出現(xiàn)“三足鼎立”的市場局面，這種