濰坊寒亭天潤(rùn)錦江苑2008年?duì)I銷策略報(bào)告（doc 20）-全文預(yù)覽
【正文】 、并附送價(jià)值 3000 元的裝修優(yōu)惠券 會(huì)員制商家聯(lián)盟優(yōu)惠 “天潤(rùn) 第二輪營(yíng)銷策略（ 20xx年 5月中－ 7月初） A、銷售目標(biāo) 為了保證本案銷售熱度 的延續(xù)性和整案銷售去化速度，結(jié)合相應(yīng)時(shí)間節(jié)氣，此輪銷售目標(biāo)主推高層中單元、西單元及沿街商鋪部分。 VIP 會(huì)員卡優(yōu)惠方案 VIP 會(huì)員卡按優(yōu) 惠額度和購(gòu)卡金額的不同分為：鉆石卡、金卡、銀卡 鉆石卡：購(gòu)卡金額 50000 元，享受 10000 元房款優(yōu)惠、購(gòu)房 折優(yōu)惠和優(yōu)先活動(dòng)權(quán) 金卡：購(gòu)卡金額 20xx0 元，享受 5000 元房款優(yōu)惠、購(gòu)房 折優(yōu)惠和優(yōu)先活動(dòng)權(quán) 銀卡：購(gòu)卡金額 5000 元，享受 20xx 元房款優(yōu)惠和購(gòu)房 折優(yōu)惠 注： 鉆石卡僅限于購(gòu)買高層房源使用，金卡和銀卡僅限于購(gòu)買多層房源使用；考慮到高層與多層產(chǎn)品之間較大的梯度價(jià)差，通過鉆石卡相對(duì)較高的優(yōu)惠，減小高層房源的價(jià)格所產(chǎn)生的抗性，同時(shí)也有利于銷售引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)整盤的均衡去化。本案的高層推出并未形成市場(chǎng)熱度、整體環(huán)境還不成熟。 三、 項(xiàng)目營(yíng)銷策略 整體營(yíng)銷思路 本案從銷售去化及產(chǎn)品特性來看， 整體推廣節(jié)奏應(yīng)以小高層住宅為主脈，商業(yè)及多層住宅為輔的推廣節(jié)奏為宜 。故在以后的銷售過程中，應(yīng)該加強(qiáng)銷售引導(dǎo)，讓客戶意識(shí)到投資的重要性。但在心理意識(shí)上人們還是希望得到更大一點(diǎn)的居住空間，故在一定價(jià)格的基礎(chǔ)上，相對(duì)而言，91105 平方米的住房更受青睞，約占到客戶比例的 %，而面積稍小一點(diǎn)的 7690平方米的小戶型也得到了一些年輕人的認(rèn)可，面積在職 106120 平方米的住房也得到了一些經(jīng)濟(jì)較寬松和二次置業(yè)群體的認(rèn)可。 在總價(jià)方面，約有 %的客戶可以接受價(jià)格在 16— 30 萬的住房，約有 %客戶要求住房總價(jià)在職 1115 萬之間。故在成交比上預(yù)估為 6： 1 。 二、 上階段業(yè)務(wù)總結(jié) 上階段工作進(jìn)程 20xx 年 5 月我司完成了該項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告； 6 月成立了銷售專案組同期展開人員招募及培訓(xùn)； 8 月人員正式進(jìn)駐銷售現(xiàn)場(chǎng)； 9 月至今進(jìn)入前期銷售準(zhǔn)備階段。 市場(chǎng)目標(biāo) 考慮到項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)間和品牌建立的周期性，項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的范圍將分成大小兩 個(gè)市場(chǎng)半徑，前期（一期）目標(biāo)市場(chǎng)主要集中在寒亭南部區(qū)域，隨著項(xiàng)目品牌形象的建立和傳播半徑的擴(kuò)大，后期（二期）目標(biāo)市場(chǎng)則擴(kuò)展到整個(gè)濰坊市。寒亭區(qū)由于有著眾多的企業(yè)事業(yè)單位，政府機(jī)關(guān)，因此對(duì)于酒店的特別是商務(wù)型酒店的需求強(qiáng)烈。 而寒亭區(qū)商業(yè)，特別是社區(qū)型服務(wù)型商業(yè)在寒亭區(qū)是相當(dāng)稀缺的，人們對(duì)于社區(qū)型商業(yè)特別是超市，需求是相當(dāng)強(qiáng)烈的。 目前寒亭區(qū)的城中村改造項(xiàng)目的主力單價(jià)價(jià)格段在 1300元 /㎡－ 1800元 /㎡之間，而高檔小區(qū)住宅的單價(jià)主要集中在 2200元 /㎡－ 2600元 /㎡之間，主力去化的面積段在 80㎡－ 120㎡之間 ,寒亭區(qū)的人們較能接受總價(jià)在 30萬以下的房屋。 ? 消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)品質(zhì)的認(rèn)知程度提高，將有相當(dāng)高的鑒賞力，因此設(shè)計(jì)先進(jìn)、設(shè)施完善、文化氛圍濃厚、附加值高的樓盤將是消費(fèi)者追求的好產(chǎn)品，同時(shí)消費(fèi)者將更注重物業(yè)管理、小區(qū)良好的鄰里關(guān)系、孩子與老人的 人文關(guān)懷等等。 消費(fèi)需求變化分析 ? 從 20xx 年開始，寒亭區(qū)開始大規(guī)模的城中村改造，住宅的開發(fā)進(jìn)入大擴(kuò)容時(shí)期，大量的房屋建造加快了其城市化的進(jìn)程，千篇一律的經(jīng)濟(jì)適用房逐漸將被淘汰，更優(yōu)化的房型被市場(chǎng)所需求。 ? 多層房源中 頂層是抗性最大的樓層 ，即使附送閣樓也難以引起購(gòu)房者的購(gòu)買欲望。 競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)判斷： 政府規(guī)劃 20xx年 經(jīng)過政府的詳細(xì)規(guī)劃，寒亭區(qū)將不在新批工業(yè)用地。此外南部小區(qū)由于是面向于政府機(jī)構(gòu)和事業(yè)單位的住宅，將直接分流大部分本案客源。 此外 20xx 年寒亭區(qū)大量的商業(yè)住宅對(duì)外發(fā)售，為寒亭區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起到了一定的帶動(dòng)作用。 5F 商務(wù)酒店 4F 3F 大型餐飲（含部分客房） 2F 復(fù)式商鋪 1F 區(qū)域市場(chǎng)概況 20xx－ 20xx 年對(duì)于寒亭房地產(chǎn)市場(chǎng)來說是一個(gè)開發(fā)啟動(dòng)的兩年。 隨著市場(chǎng)的發(fā)展，整個(gè)市場(chǎng)的細(xì)節(jié)品質(zhì)呈現(xiàn)出精彩紛呈的態(tài)勢(shì)，各類風(fēng)格的經(jīng)典之作也將紛紛出現(xiàn)，景觀、配套也做得越來越到位，消費(fèi)者對(duì)住宅的風(fēng)格、戶型布局等基本要 求越來越高，物業(yè)品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)；人們對(duì)于房地產(chǎn)的消費(fèi)更加的理性；房地產(chǎn)開發(fā)也更加的尊 重市場(chǎng)需求是這一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的顯著特征。 項(xiàng)目總建筑面積約為 萬平米，綜合容積率 ,預(yù)計(jì)總銷金額 8100 萬。 項(xiàng)目地處濰坊市寒亭區(qū)中南部，是未來寒亭居住區(qū)的中心部位；近鄰連接煙臺(tái)和濰坊的交通樞紐通亭街（ 206 國(guó)道），交通便利，距濰坊中心城區(qū) 15 分鐘車程；距寒亭主要商業(yè)集中地域民主街 500 米，生活機(jī)能較為完善。 商業(yè)部分業(yè)態(tài)構(gòu)成體量 樓層 業(yè)態(tài) 體量（㎡） 業(yè)態(tài)（功能） 1～ 2 復(fù)式商鋪 以便利購(gòu)物、生活服務(wù)、休閑餐飲為主的鄰里型商業(yè)配套（含獨(dú)立小樓） 3～ 5 酒店及餐飲 賓館和餐飲 商
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