【正文】 造怎么樣的房子”有一個感性認(rèn)識，也能夠第一步拉近期房與消費者之間的距離。中海公司經(jīng)理層及業(yè)內(nèi)高層人士內(nèi)部訂購后的集體簽約儀式。建議“海都會”開始采納免費吸收一定學(xué)歷以上的社會人員入會的策略，并將“海都會”新制度下首次全上海會員招募活動與這一特色個案引介同時舉行，以一臺別開生面的晚會形式完成對個案的首次推介。m2左右景觀套型二房：100元/總而言之，較寬裕的守價空間對于本案將以較高價位面對錯綜復(fù)雜的客戶群是有幫助的。銷售70%節(jié)點全面推出精裝修房或菜單式精裝修房。預(yù)約期開放低景觀套型（基本無法看見公園），此部分均價在4800元/平米左右，最低價在4300元/平米（不記裝修部分，下同）；可以看到，如果用后入市個案的空檔定位原則，我們可能的產(chǎn)品定位應(yīng)如圖所示，即二房57萬左右，三房70萬左右，按照上述面積規(guī)劃建議，得出的合理均價在5500元/平米。其它可移動部分僅由于面積較會所大而有所增加，但與對樓盤品質(zhì)的提升作用相比，還是值得的。而會所稍有欠缺。先找到第一批客戶，再尋找自己的價位支撐點。售樓處的玻璃窗將是互動的介質(zhì)，室內(nèi)臨窗的休憩區(qū)，室外為公園般的實景，售樓區(qū)同時又是咖啡區(qū)，感性交流區(qū)，不可不謂是一種創(chuàng)造。一、整個七萬平米項目不分期，一次性推出 拆分成小面積塊逐步推出是小企業(yè)的做法，本案欲在推出是一舉震懾周邊個案，打亂其它個案的部署，就必須整體提高區(qū)域個案推出的“門檻”，以精心籌備的組團(tuán)景觀展示、會所樣板區(qū)展示甚至實景樣品屋展示“一次性”起到震撼作用。168。 暗訪利用高校資源以及其他一些必要渠道了解競爭個案的營銷戰(zhàn)略和競爭策略。168。168。 確定市場的定位168。 了解潛在消費者的需求特點168。上述市場資料說明，2001年楊浦地區(qū)銷售走勢較快的依次是小三房（110120平米）、二房、中三房（130140平米）與大戶型。2．僅少數(shù)人可能擁有的特色豪宅市中心的住宅社區(qū)，往往珍貴在“稀有”。中海的目標(biāo)客層永遠(yuǎn)只是有品位，有底蘊(yùn)并在一定程度取得了成功的人。而中海外本身也應(yīng)該引導(dǎo)客戶去認(rèn)知“新中海”與開發(fā)海天花園、中海馨園時的新變化，認(rèn)識中海外的企業(yè)文化，認(rèn)識中海外的住宅哲學(xué)＿＿為中產(chǎn)階級規(guī)劃人性住宅。 3．售樓處與景觀樣板區(qū)的極品組合我們的策略是：首先要從心理上占領(lǐng)客戶，其次要從產(chǎn)品上震撼客戶，對屬于高品質(zhì)、高價位的本案，現(xiàn)場裝修上應(yīng)別具一格，售樓處整體上以高雅．氣派為主風(fēng)格。合歡、椿樹等，對人體脾胃有明顯的養(yǎng)生作用。 G 種植健康樹 植物不僅僅是吸收二氧化碳，釋放出氧氣，有些植物還具有特定的功能，能吸收有害物質(zhì)，散發(fā)出各種不同的氣體，可以通過肌部及皮膚進(jìn)入人體，起到防病、強(qiáng)身、益壽的作用，有些植物還有殺菌素、抗生素、化學(xué)物質(zhì)，能抑制和殺死病毒、細(xì)菌。建議在朝北臥室窗戶一側(cè)墻上，設(shè)置20cm*20cm面積上下，正方形的小窗，上下四個縱向排列，略有間隔，這樣就能讓窗戶把握室外氣候的變化，主動調(diào)節(jié)通風(fēng)效果，白天開大窗，晚上開小窗，風(fēng)大時開小窗，風(fēng)小時開大窗；還能有效地保護(hù)臥室的私密性。2）落實措施 A 環(huán)保建材設(shè)備健康的生活來源于健康的生活環(huán)境和生活方式，從“運(yùn)動就在家門口”到“科學(xué)地運(yùn)動”再到“健康管理”，奧林匹克花園走出了一條社區(qū)和體育聯(lián)姻的道路。D 綠化系統(tǒng) 住宅小區(qū)的綠化系統(tǒng)應(yīng)具備三個功能：一是生態(tài)環(huán)境功能，二是休閑活動功能，三是景觀文化功能。小區(qū)的供水設(shè)施宜采用節(jié)水節(jié)能型，要強(qiáng)制淘汰耗水型室內(nèi)用水器具，推行節(jié)水型器具。對這些常規(guī)能源要進(jìn)行分析優(yōu)化，以便從系統(tǒng)上采取優(yōu)化方案，避免多條動力管道入戶。生態(tài)型環(huán)保建材能很好地從客戶的心理需求切入，做市場的新寵。象中海以前的個案一樣，本案將在環(huán)境設(shè)計、建筑設(shè)計、智能化設(shè)計、會所設(shè)計及物業(yè)管理上組建“夢之隊”，擔(dān)當(dāng)東上海“市場領(lǐng)先者”的角色。因此，本案應(yīng)加大二房數(shù)量比例、控制二房面積。41 / 41二、周邊樓盤對比 (略)二房面積對比瑞虹新城將香港房產(chǎn)開發(fā)理念移植到上海，設(shè)計點式樓、壓縮面積、全裝修、高質(zhì)量物業(yè)管理等特點曾經(jīng)引起熱銷，但很快被結(jié)合地域市場需求的產(chǎn)品取而代之。大型企業(yè)員工購房比例較大楊浦區(qū)及周邊區(qū)域有許多大型企業(yè)、單位，如上海卷煙廠、寶山鋼鐵廠、上海貝爾公司、新華醫(yī)院以及許多知名大學(xué)，其中的人員素質(zhì)、收入均較高，外加最近新的貨幣式分房政策即將出臺，利好明顯。同時，一部分高端客戶流向外區(qū)。楊浦區(qū)環(huán)內(nèi)樓盤價格與虹口區(qū)環(huán)外部分樓盤售價相當(dāng)。楊浦環(huán)內(nèi)樓盤大部分見縫插針，規(guī)模較小，以同濟(jì)綠園為代表，售價不斷提升，使喜歡地段、講究鄰里品質(zhì)的客戶得到滿足。我們建議，這樣特別的個案應(yīng)該與專業(yè)代理商一起探索。二、在上海幾乎最不接受高層的楊浦區(qū)造大高層 這是一個觀念改變的問題，發(fā)展商不能改變客戶的觀念，就只能被客戶改變自己。目 錄前言市場分析產(chǎn)品定位有效客層劃分模式銷售主導(dǎo)策略價格定位及價格分期策略各階段深化的市場推廣策略代理公司市場組織及銷售管理本案針對性運(yùn)作流程公司簡介合作基本方案附：項目團(tuán)隊主要人員介紹售樓處操作規(guī)范售樓處工作制度推案計劃前 言 中海外在上海的歷史是輝煌的。區(qū)域傳統(tǒng)“龍頭老大”同濟(jì)房產(chǎn)也不得不以低調(diào)價格的姿態(tài)出現(xiàn)，故本案的市場切入將是一個需要細(xì)致研究的問題。這就是本案主力總價面臨的挑戰(zhàn)，如果沒有突破性的推廣策略，前景并不樂觀。根據(jù)上海市房產(chǎn)交易中心成交數(shù)據(jù)，黃興花園、文化佳園、文化花園、三湘世紀(jì)花城的成交均價都已突破4000元/ m2，其中文化佳園的成交均價高達(dá)4800元/ m2，是楊浦環(huán)外熱銷樓盤中房價最高的。 比價較低與虹口相比，楊浦房產(chǎn)歷來價格較低，具有價格優(yōu)勢，能承接部分虹口區(qū)、黃浦區(qū)、浦東新區(qū)的客戶。而與虹口交界的楊浦區(qū)部分樓盤價格將受到拉動。這樣，更使楊浦區(qū)環(huán)內(nèi)樓盤缺乏與相臨的虹口區(qū)樓盤相競爭。后續(xù)樓盤乘勢而上受到房產(chǎn)行情火爆的啟發(fā)，后續(xù)供應(yīng)主要有三個重點：沿江板塊，形成濱江居住區(qū)，由于配套、環(huán)境等原因，預(yù)計售價40005000元/m2，估計有極少數(shù)頂級豪宅供應(yīng)；環(huán)外板塊，依托工人新村和五角場，以中檔住宅為主；環(huán)內(nèi)后續(xù)樓盤供應(yīng)較集中，主要受到同濟(jì)綠園熱銷的影響，在控江路、鞍山路等推出中等規(guī)模的樓盤，定價5200元/平方米左右，已相繼動工。二房總價對比天寶綠洲高單價、高總價導(dǎo)致其二房總價與部分樓盤三房總價相近，銷售受阻，而其它在銷樓盤的二房消化速度較快，說明購買二房客戶對價格敏感度較高。第二部分：產(chǎn)品分析一 、產(chǎn)品定位：東上?！笆袌鲱I(lǐng)先者”的角色 中海一貫扮演的是區(qū)域市場領(lǐng)先者的角色，這一點從中海每個個案的產(chǎn)品規(guī)劃和價格便