【正文】 點(diǎn)的內(nèi)容之中。圣景苑周邊范圍、項(xiàng)目所輻射到的運(yùn)城市市區(qū)。 付款方式：一次性付款 分期付款 按揭貸款 優(yōu)惠條件 A、 先購先優(yōu)惠 B、 展銷會(huì)期間優(yōu)惠（免契稅 %或優(yōu)惠現(xiàn)金 2%） 中國最大管理資源中心 第 28 頁 共 37 頁 C、 業(yè)主二次購房優(yōu)惠 D、 教師、軍人、拆遷戶優(yōu)惠 E、 公司員工優(yōu)惠 F、 團(tuán)購優(yōu)惠 五、 入市時(shí)機(jī)規(guī)劃 考慮房地產(chǎn)市場的廣告宣傳時(shí)機(jī)，建議 2020 年 10 月正式開盤。 中國最大管理資源中心 第 27 頁 共 37 頁 C、 鑫源 價(jià)格方案 B、 鑫源以實(shí)現(xiàn)快捷、高效的超值服務(wù)與管 理。 建議本案按照項(xiàng)目的五個(gè)發(fā)展階段：項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購及試銷期、項(xiàng)目的入市期、推廣期、成熟期（包含項(xiàng)目的品牌確立期）、鞏固期（尾盤促銷期）開展?fàn)I銷推廣工作，目的是使本項(xiàng)目能夠更準(zhǔn)確的依據(jù)房地產(chǎn)銷售市場的發(fā)展規(guī)律，正常經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)公司的良好預(yù)期目標(biāo)。 建議本案建工地圍檔，并布置宣傳立體畫。包裝強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的特色，對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)整體良好的視覺形象。它可以系統(tǒng)地介紹本項(xiàng)目的基本情 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 37 頁 況及銷售情況，其最重要的內(nèi)容之一是了解項(xiàng)目優(yōu)點(diǎn)，并設(shè)計(jì)統(tǒng)一的藝術(shù)形式加以布置，使個(gè)性形象突出，內(nèi)容豐富、簡明，縮短買家了解項(xiàng)目 的時(shí)間，甚至可以使其作出迅速的購買決定。圣景苑售樓中心進(jìn)行裝修和功能分區(qū)。圣景苑小區(qū) 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 37 頁 （二） 標(biāo)志：（項(xiàng)目的 LOGO） （三） 標(biāo)準(zhǔn)色 （四） 標(biāo)準(zhǔn)字體 二、 延展及運(yùn)用部分 除了項(xiàng)目的劣勢，我們前面已經(jīng)提出建設(shè)性的建議，以下重要針對(duì) 鑫源 第四部分：項(xiàng)目形象營銷 一、 項(xiàng)目視覺識(shí)別系統(tǒng)核心部分 為使鑫源物業(yè)管理的 3： 11 原理表明，如果小區(qū)物業(yè)管理水平差，其壞影響的傳播面將是 1： 11。 四、 交通組織定位 避免過境交通，保證小區(qū)交通通暢順達(dá)，最大限度實(shí)現(xiàn)小區(qū)人車分流，各組團(tuán)庭院綠地?zé)o車流，以確保小區(qū)孩童隨意玩耍行走的絕對(duì)安全。 但是，本案單體戶型已經(jīng)不能變更，只能在細(xì)節(jié)上下功夫。 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 37 頁 備注： 本案由于戶型已經(jīng)不能更改，建議使用總房款的價(jià)格戰(zhàn)術(shù)，忽 略單體售價(jià)（指每平方米單價(jià)）和超大單元面積的概念，運(yùn)用為客戶算經(jīng)濟(jì)帳的手段，刺激消費(fèi)。 收入：家庭年收入 600015000 萬元左右。 特別強(qiáng)調(diào)的是，本案必須有準(zhǔn)確的市場定位，符合市場的入市價(jià) 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 37 頁 格，同時(shí)再補(bǔ)充內(nèi)在提升價(jià)值。 （三） 本案區(qū)位的機(jī)會(huì)點(diǎn) ◇ 本案最有力的支撐點(diǎn)是明珠小區(qū)二期進(jìn)入熱銷期。 ◇ 區(qū)域內(nèi)人文素質(zhì)落后，嚴(yán)重影響項(xiàng)目的市場定位及地價(jià)升值潛力。圣景苑小區(qū)的地理位置被 90%的被調(diào)查人所排斥。 ◇ 戶型不等，滿足了對(duì)住房面積需求不同的不同層次的消費(fèi)者。 ◇ 佛教圣地：無 ◇ 購物天堂：無 食品消費(fèi) —— 無； 衣物消費(fèi) —— 無； 休閑品消費(fèi) —— 無； 日用品消費(fèi) —— 無。圣景苑小區(qū)的小戶型設(shè)計(jì)為購房消費(fèi)在 12 萬元左右的中低檔消費(fèi)者提供了購房契機(jī) . ③隨著總公司規(guī)模和實(shí)力的不斷壯大，公司的員工越來越多，根據(jù)公司的人員現(xiàn)狀來看，公司職員的年輕化，已經(jīng)成為現(xiàn)狀和趨勢，那么年輕員工的住房問題的解決，也成為公司的圣景苑小區(qū)的前期進(jìn)行公司內(nèi)部定購奠定了龐大的消費(fèi)群體。在調(diào)研過程中，重點(diǎn)調(diào)研了成功項(xiàng)目和同質(zhì)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，通過調(diào)研得出結(jié)論： 只要項(xiàng)目“環(huán)境靚、配套全、智能化、有特色、有價(jià)格優(yōu)勢”，市場銷售就會(huì)很好。 （二） 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀及價(jià)格走勢 區(qū)域內(nèi)所調(diào)項(xiàng)目的銷售情況及標(biāo)售價(jià)統(tǒng)計(jì)表 序號(hào) 項(xiàng)目名 稱 規(guī)模 萬 ㎡ 綠化率 (%) 建筑結(jié)構(gòu) 樓體 (幢 ) 起售價(jià) 元 /㎡ 均價(jià) 元 /㎡ 銷售率 (%) 1 磚混 /框架 2 磚混 /框架 3 磚混 /框架 4 磚混 /框架 5 磚混 /框架 6 磚混 /框架 7 磚混 /框架 8 磚混 /框架 9 磚混 /框架 10 磚混 /框架 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 37 頁 11 磚混 /框架 12 磚混 /框架 鑫源說其是經(jīng)濟(jì)實(shí)惠是因?yàn)轫?xiàng)目毗鄰明珠小區(qū)和西碧園小區(qū)，形成中、小型戶型的消費(fèi)區(qū)域（即：運(yùn)城市中低檔住宅消費(fèi)的集中區(qū)域）。 二、項(xiàng)目所在區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 （一） 項(xiàng)目所在地的歷史狀況及規(guī)劃前景 ◤ 項(xiàng)目所在地 ◢ 鑫源圣景苑小區(qū) 開發(fā)企業(yè)： 鑫源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地點(diǎn)：鑫源 （五）周邊人文環(huán)境調(diào)查 眾所周知，城西在我市的市區(qū)發(fā)展印象中一直位居末位，地處運(yùn)城市區(qū)和鄉(xiāng)村交接地，長期以來受到區(qū)域文化影響 ，此地居民生活水平相對(duì)市區(qū)整體較落后、家庭收入普遍不高、文化素質(zhì)低、消費(fèi)觀念不成熟，所以，鑫源 但是，盡管鑫源圣景苑入口位于 路，道路狹窄，門前沒有公交車?？空?，需步行至圣惠路小區(qū)雖三面環(huán)路，但均不是主干道； （ 8 路公交車往返于此） （四） 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 本 案周邊市政配套大環(huán)境的未完善、齊全。 主要賣點(diǎn)： 與眾不同的特色技術(shù)服務(wù) —— 六層送一個(gè)空中花園（送簡裝修，不裝及可入住） 銷售進(jìn)度： 25% 【西碧園小區(qū)】 項(xiàng)目地點(diǎn)： 紅旗西街 712 號(hào) 開發(fā)企業(yè)： 運(yùn)城市碧?；▓@房地產(chǎn)開發(fā)公司 建筑結(jié)構(gòu)： 主體 6 層建筑，臨街樓盤帶底商（框架結(jié)構(gòu)） 設(shè)計(jì)戶數(shù)： 6 棟樓 主要賣點(diǎn)： 運(yùn)城市住宅最低價(jià)格（ 1020 元 /平米起價(jià)） 銷售進(jìn)度： 開始銷售半個(gè)月 二、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 （一） 本項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 鹽湖區(qū) 圣惠西側(cè)路 畝土地，規(guī)劃建設(shè) 3 萬零一百四十五點(diǎn)五四平方米住宅。依據(jù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)的商品房售價(jià)把市調(diào)項(xiàng)目分為兩類，以鳳凰路為界，鳳凰路以東的物業(yè)多為高檔商品住宅，鳳凰路西端劃為中低檔商品住宅。 鑫源〃圣景苑 周圍建筑多為八、九十年代的民宅，平房早已破舊不堪，加之此地塊位于運(yùn)城市區(qū)和鄉(xiāng)村交界地 。在此基礎(chǔ)上，確立 鑫源〃圣景苑 小區(qū)的市場定位和項(xiàng)目的價(jià)值，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出了 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 37 頁 專業(yè)意見。如果只靠發(fā)展商自己摸索項(xiàng)目操作方法，往往費(fèi)時(shí)耗力，周期太長，機(jī)會(huì)成本很大，專業(yè)房地產(chǎn)營銷策略的導(dǎo)入已成為大勢所趨。不少發(fā)展商具有雄厚的實(shí)力進(jìn)行房地產(chǎn)的規(guī)模開發(fā)，但卻不能全面把握項(xiàng)目運(yùn)作的各個(gè)環(huán)節(jié)。然后，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場的供求狀況，項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤的現(xiàn)狀及客戶的購買行為進(jìn)行調(diào)研分析，再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行 SWOT 分析。 項(xiàng)目緊鄰運(yùn)風(fēng)高速路，由于項(xiàng)目的本身的地理位置和項(xiàng)目周圍的商業(yè)開發(fā)程度及商業(yè)氛圍，我們暫定 鑫源〃圣景苑 的訴求點(diǎn)為：“ 咱運(yùn)城老百姓滿意的好住房 和 多走幾分鐘 為家添轎車 ”。 第一部分：區(qū)域市場個(gè)案調(diào)查分析 一、 項(xiàng)目鄰近地段住宅市場分析 （一） 區(qū)域內(nèi)商品房供應(yīng)量及空置率統(tǒng)計(jì)