濰坊寒亭天潤(rùn)錦江苑2008年?duì)I銷策略報(bào)告（doc 20）(文件)
【正文】 江苑”與加盟的商家簽訂了嚴(yán)格的會(huì)員優(yōu)惠協(xié)議，涉及條款包括優(yōu)惠時(shí)期、重復(fù)打折解決辦法、VIP 待遇、客戶投訴與理賠辦法等。 3）制作“天潤(rùn) 面積區(qū)段：多層住宅 91－ 133m2 產(chǎn)權(quán)式酒店 40－ 60m2 B、促銷手法 多層住宅 3＃樓，通過合理的價(jià)格控制及房源控制，進(jìn)行常規(guī)銷售。使業(yè)主真正行使老板的權(quán)力。 主題：售罄??珍藏戶型、限時(shí)搶購(gòu)中！ 四、 項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃 ? 由于本案有著 寒亭地標(biāo)性建筑、高層景觀房、優(yōu)質(zhì)物業(yè)配套、酒店娛樂相得益彰、典范式景觀小區(qū) 等相應(yīng)的特殊性和唯一性； ? 同時(shí)項(xiàng)目又分為四種不同類型產(chǎn)品――多層住宅、小高層住宅、產(chǎn)權(quán)式酒店、底商，在營(yíng)銷推廣手法和銜接上有一定的先后順序； ? 再綜合考量到濰坊 夏季的氣溫、銷售節(jié)氣 等因素對(duì)銷售的影響，故在具體各銷售周 期分段擬訂時(shí)有意的淡化或規(guī)避某些銷售階段，但在 某些關(guān)鍵的銷售階段則加以強(qiáng)化或拆分。 。 具體內(nèi)容見下表（以產(chǎn)品類型制定計(jì)劃表）： 銷售階段一覽表 內(nèi)容 分類 編號(hào) 各 項(xiàng) 技 術(shù) 指 標(biāo) 時(shí) 間 段 天數(shù) ∑（天 數(shù)） 銷售率 ∑ 前 期 1 前期準(zhǔn)備期 146 / / / 2 預(yù)約引導(dǎo)期 ． 31 104 / / / 多 層 住宅、高層?xùn)|單元 3 NO1 強(qiáng)銷期 04． 48 48 40% 40% 高 層 住 4 二次引導(dǎo)期 12 60 10% 50% 宅、底商、 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓 5 產(chǎn)品成熟期 25 85 5% 55% 6 產(chǎn)品持續(xù)期 31 116 10% 65% 7 NO2 強(qiáng)銷期 29 145 15% 80% 8 產(chǎn)品成熟期 27 172 10% 90% 9 產(chǎn)品衰退期 25 197 7% 97% 10 產(chǎn)品掃蕩期 48 245 3% 100% 合 計(jì) 共計(jì)十個(gè)階段 共計(jì) 245 天 除去項(xiàng)目前期的兩個(gè)月是不計(jì)入銷售周期 ,再扣除春節(jié)的一 月，可用銷售天數(shù)為 216 100% 銷售率走勢(shì)曲線圖 8030%0204060801001 2 3 4 5 6 7 8 9 10銷售階段銷售率階段銷售率總銷售率 ▲ 綜述：根據(jù)本案 產(chǎn)品及價(jià)格體系 特性，在具體行銷過程中，減弱相應(yīng)的個(gè)人 SP行銷。 “國(guó)際知名物業(yè)管理集團(tuán)全程顧問新聞發(fā)布會(huì)”公關(guān)活動(dòng) 創(chuàng)造有新聞價(jià)值的事件，引起投資者、購(gòu)房者關(guān)注 保證銷售去化 主定位： 寒亭中央住宅 區(qū)的形成，必將帶動(dòng)高檔物業(yè)的投資力度 主口號(hào) ： 寒亭投資菁英時(shí)代，即將來臨 新聞與軟廣告主題舉例： 市場(chǎng)呼喚真正的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓、新型公寓式酒店即將現(xiàn)身市場(chǎng) 國(guó)際知名物業(yè)管理集團(tuán)全程顧問天潤(rùn)錦江苑 公寓式酒店與寒亭開發(fā)互相呼應(yīng) 應(yīng)如何正確選擇和投資產(chǎn)權(quán)式酒店公寓 感受寒亭品質(zhì)典范生活天潤(rùn)樣板間參觀 天潤(rùn)錦江苑 住宅熱銷、產(chǎn)權(quán)式酒店公寓即將推出 第四輪營(yíng)銷策略（ 20xx年 10月－ 11月） A、銷售目標(biāo) 進(jìn)入尾盤銷售階段，目標(biāo)前三輪未售房源。但是在尚處于以住宅消費(fèi)為主的寒亭來講，產(chǎn)權(quán)式酒店銷售存在著一下難點(diǎn)： 1）、市場(chǎng)認(rèn)知度、接受度不高，消費(fèi)群體投資意識(shí)淡??； 2）、市場(chǎng)價(jià)格處于高位，難以在本區(qū)域客戶群體中找到適當(dāng)切入點(diǎn)； 3）、根據(jù)甲方無投資類商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及企業(yè)口碑，難以在簽定《委托經(jīng)營(yíng)管理合同》時(shí)充當(dāng)擔(dān)保人； 4）、 對(duì)此，本案產(chǎn)權(quán)式酒店銷售手法 投資回報(bào)――委托經(jīng)營(yíng)管理五年；前兩年投資回報(bào)總計(jì) 10％現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)，第三年 8％、第四年 9％、第五年 10％。 C、企劃配合 廣告策略 主定位： 將產(chǎn)品的投資優(yōu)勢(shì)通過廣告逐步展現(xiàn)，讓投資者堅(jiān)定信心 主口號(hào)： 天潤(rùn)錦江苑高層住宅 ，寒亭的驕傲！ 系列硬廣告主題： 主標(biāo)題： 天潤(rùn)錦江苑，時(shí)尚高層住宅、驚艷寒亭 強(qiáng)銷期及持續(xù)期廣告 主題一：針對(duì)目標(biāo)客戶，賦予產(chǎn)品身份象征和時(shí)代精神 主標(biāo)題： 天潤(rùn)錦江苑，寒亭上層菁英召集令 第三輪營(yíng)銷策略（ 20xx年 7月中－ 10月） A、銷售目標(biāo) 經(jīng)過兩輪的市場(chǎng)積淀和品牌效應(yīng)的產(chǎn)生，本輪銷售目標(biāo)主推多層 3＃樓和產(chǎn)權(quán)式酒店，合理有效利用多層房源，保證整案銷售熱度。 1）各聯(lián)盟商家可享受會(huì)員的待遇。錦江苑”商家聯(lián)盟會(huì)員卡所提供的包括衣、食、住、行等方方面面的信息資訊及優(yōu)惠折扣。擴(kuò)大樓盤品牌效應(yīng)，提升樓盤附加值，形成價(jià)格支撐點(diǎn)； 作為業(yè)主，只要出示會(huì)員卡便可享受到各種折扣和優(yōu)惠服務(wù)。 高公攤面積 解決方案：解決方案：送陽臺(tái)面積，抵消客戶心理 影響 高層觀景房（ 3 套）――拍賣競(jìng)價(jià)，以低于市場(chǎng)價(jià)起拍；（主打價(jià)格由客戶作主概念，制造話題，引起受眾關(guān)注，增強(qiáng)高層熱銷氣氛） 高層住宅附加值優(yōu)惠方案： “貼心裝修計(jì)劃” ――給予 業(yè)主裝修建議、咨詢
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