【正文】 用 尾盤銷售期 ： 2022年 4月 2022年 6月底 媒體炒作，廣告攻勢，清盤活動 Ⅱ 、全案銷售推進計劃 ? 滲透式入市 本案的前期預(yù)熱及銷售階段的造勢要恰到好處，用較少的宣傳達到眾所皆知，逐步進入市場。 高走： 在區(qū)域性形象已經(jīng)建立，市場關(guān)注度提升的基礎(chǔ)上拉高價格，同時贏取市場巨大口碑。于銷，隱將是一大弊端。 車坊鎮(zhèn)人文底蘊較低，發(fā)展空間卻較寬，規(guī)劃前景也很廣闊，在這個小鎮(zhèn)上現(xiàn)在沒有別墅項目，本案的別墅項目，使得本案在當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)品定位上具有較高的升格空間。 這是蘇州未來發(fā)展的一個焦點地帶，隨著蘇州的不斷向園區(qū)深化，拓展。 推廣思想 —— 車坊鎮(zhèn)鴻順花苑策劃案 態(tài)營銷 壓鎮(zhèn)區(qū) 借風(fēng)勢 坊制霸 動 力 火 車 媒體投放 活動促銷 階段準(zhǔn)備 推廣思想 75 ?常規(guī)性媒體組合拳覆蓋車坊片區(qū) 媒體投放總策略 ?以媒體配合活動 網(wǎng)絡(luò)化媒體拉動市區(qū)人氣注意項目 媒體投放 76 操作手段：遠交近攻 ?核心進階：效果 費用 時間 戶外媒體 DM 短信 報網(wǎng)軟文 SP活動 媒體 非主流 媒體 媒體推廣思路 媒體投放 77 *銷售團隊要積極跑出去，配合活動營銷推盤。在園區(qū)置業(yè)是當(dāng)今蘇州全市市民的精神象征和實際追求。 媒體投放 一個項目，全市都有“售樓處” 理念：全市各區(qū)打響園區(qū)鴻順花苑的廣告。 媒體投放 80 路演，設(shè)點宣傳是眾多房產(chǎn)項目屢試不爽的方式。 81 戶外媒體 —— 沒戶外，難以找本案 戶外廣告對于開發(fā)商與項目形象的建立起著十分重要的作用，在項目銷售的前期有效選擇戶外媒體進行宣傳，是有效建立項目形象的第一步。 媒體投放 85 網(wǎng)絡(luò)廣告抱團營銷策略 利用網(wǎng)站的看房團購活動，利用與網(wǎng)站簽訂協(xié)議的方式，由網(wǎng)站定時定點地組團市區(qū)各地的園區(qū)購房意向客戶，分類別分批次地帶看至現(xiàn)場，加強業(yè)務(wù)接待。通過郵局向篩選客戶直郵 媒體投放 。 媒體投放 90 鴻順花苑媒體推案計劃排布表 08年 5月 08年 7月 08年 6月 09年 6月 09年 7月 08年 8月 09年 2月 09年 3月 09年 4月 09年 5月 08年 11月 08年 12月 08年 10月 08年 9月 09年 1月 路旗 看板 DM 短信 軟文 網(wǎng)絡(luò) 媒體投放 活動促銷 階段準(zhǔn)備 推廣思想 92 《 呂氏春秋 “ 鴻 ” 者隱而不發(fā)，富而不露 拉開位置，打造氣質(zhì)。 在售樓處裝修之前，以高調(diào)包裝裝修現(xiàn)場的方式，引起過路客的好奇心。 提高項目在當(dāng)?shù)厥袌龅闹?，發(fā)揮口碑傳播效應(yīng)。強打鎮(zhèn)區(qū)最好的住宅。配合售樓處鼓動宣傳，輔助以舞臺問答的方式散些禮品，問題同項目主題相關(guān)。 “ 鴻 ” 動車坊 —— 車坊全鎮(zhèn)覆蓋式路演 活動促銷 鼓動 路演 98 主題： 關(guān)鍵字：別墅、團購、媒體、網(wǎng)絡(luò) 活動目的： 讓不了解項目的客戶和媒體了解項目。邀請合作媒體進行現(xiàn)場資料收集。 時間： 2022年 9月 地點：售樓處現(xiàn)場 活動思路：開盤、開發(fā)商老總、鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)剪彩，開光。沿街戶外內(nèi)容調(diào)整。為年后提價開攻勢提供一個 心理印象的鋪墊 媒體投放： DM派單、網(wǎng)絡(luò)信息變更。負責(zé)送貨上門，酌情考慮是否送點簡單家具。 請如教師等的團購對象，拉至現(xiàn)場參加團購洽談。其次展示產(chǎn)品建材 媒體投放： 短信電話通知登記客戶、軟文， DM派單、網(wǎng)絡(luò)信息變更。 媒體投放： 短信電話通知登記客戶、 DM派單、網(wǎng)絡(luò)信息變更。 階段問題：媒體費用的保證與調(diào)整，鎮(zhèn)區(qū)市場居民對項目本身置業(yè)的欲望。同時利用分階段 的派單，和戶外傘設(shè)點介紹項目，配合我司長期磨練的銷控引導(dǎo)技術(shù)精耕過路登記客，增加意向下定人數(shù)。 銷售物料準(zhǔn)備：報紙、 DM派發(fā)單 短信 活動主題禮品 階段力求：金石所至 精誠為開 階段準(zhǔn)備 持續(xù)強銷期 時間： 08年 9月 6日 — 09年 4月中旬 階段推廣目標(biāo)： 。軟文在提價前造勢一次、 網(wǎng)絡(luò)持續(xù)造勢 定時的設(shè)點宣傳 銷售物料準(zhǔn)備： DM直郵品 宣傳單片 福字等活動主題禮品。 階段力求：最終的提價能夠適應(yīng)市場需求，達成去化速度和去化最終價格 階段準(zhǔn)備 寫在最后 : 附加值建議 拉開與周邊項目檔次定位的物業(yè)建議 社區(qū)晝夜 巡邏 維持秩序 制服化 +自動化小區(qū)設(shè)施 忘關(guān)火煤、水電超額電話提醒 本案要突出與周邊項目的區(qū)別，就要從強抓物業(yè)入手，使項目的調(diào)性和定位就同周邊的拆遷房拉開距離，從而給予價格上的烘托力度與空間。 增加項目的人居氛圍和生活氛圍，可以從很多細節(jié)方面入手。 親切周到的生活服務(wù)物業(yè) 上門樓道打掃 上門維修、水暖燈電 日用品保養(yǎng) 配套各種無償、有償?shù)纳钗飿I(yè)服務(wù)，使項目使用者真切感受產(chǎn)品誠意。 12月有一次提價，爭取能夠逆市頂流。 3. 以一些突出項目調(diào)性的活動反復(fù)加強項目主題。 ． ３ .長期保持產(chǎn)品印象模塊． 階段活動：開盤 媒體安排：短信活動前投放， SP活動跟進。 階段力求 :LOGO、案名、樓書 VI系統(tǒng)等設(shè)計稿敲定，銷售物料準(zhǔn)備工作的到位 階段準(zhǔn)備 前期醞釀期 時間： 08年 6月底 — 08年 9月初 階段推廣目標(biāo)： 。 “鴻”光滿面 —— 僑居答謝吃喜面大會 活動促銷 媒體投放 活動促銷 階段準(zhǔn)備 推廣思想 全 案 推 廣 階 段 示 意 概念導(dǎo)入期 08年 4月中旬 — 08年 6月底 公開發(fā)售期 08年 9月 6日 前期醞釀期 08年 6月底 — 08年 9月初 持續(xù)銷售期 08年 9月 6日 — 09年 4月中旬 尾盤提質(zhì)期 09年 4月中旬 — 09年 6月底 概念導(dǎo)入期 時間： 08年 4月中旬 — 08年 6月底 階段推廣目標(biāo)： ，引起市場好奇。 時間： 2022年 9月 地點：車坊鎮(zhèn)飯店 活動思路： 帶新老客戶以吃喜面的方式慶祝清盤，面可以用海參 +鮑魚雙喜面等， 同時爭取抬升一個項目的親民形象和品牌形象。 時間： 2022年 4月 — 6月 地點：本案現(xiàn)場 活動思路：邀請下定客戶和意向客戶到現(xiàn)場，用周邊踏青釣魚的形式抬升項目人氣。 “鴻”裝“速”裹 —— 買房送搬家活動 活動促銷 主題： 關(guān)鍵字：老帶新 教師、網(wǎng)絡(luò)客戶等團購 活動目的： 老客戶帶新客戶的形勢。 為第二次提價提供一個增值點。 為年后提價展開攻勢起到糧草先行的作用。 開盤圍觀的沒有禮品，下定的送 “ 鴻 ” 圖一張。 建立項目基價，為后期提價打底。 抓大客戶，去別墅，聯(lián)系團購。發(fā)散口碑效果。 主動推銷，讓鎮(zhèn)民牢牢記住項目的尊貴。 重點投放媒體：戶外保證豎起 、網(wǎng)絡(luò)配合，派單。和噴張力。 3. 強化活動現(xiàn)場的包裝氛圍 2. 派單、團購配合，聚集、篩選意向客源?！?《 史記 88 非主流媒體 考慮到項目本身擁有相當(dāng)客觀的宣傳資源，從項目本身特色出發(fā)，建議聯(lián)系制作一批具有當(dāng)?shù)靥厣闹黝}媒體，配合項目推案宣傳，借力于項目本身的傳播資源，將為項目的推廣增加寶貴的動力。 小樓書 短信（考慮） 媒體投放 87 短信廣告因近期政策影響，可能在投放上有法律影響，故先且擱置，安排時間節(jié)度，視市場回饋投放。否則，將是本案去化的一大隱患。以增加市區(qū)興趣客的發(fā)生。 保障：我們有一流的業(yè)務(wù)團隊，久經(jīng)房產(chǎn)市場的沉浮，將鴻順花苑交給他們，鴻順的售樓處，將由一個，遍布全市，鴻順的業(yè)務(wù)團隊，將由數(shù)十人，變?yōu)樯习偃恕? 本案的尾盤去化時，針對較為弱勢的產(chǎn)品，需要有一個對應(yīng)有效的營銷方式。 遠交近攻 媒體投放 利用網(wǎng)絡(luò)和電廣向市區(qū)滲透一個媒體關(guān)系網(wǎng)，用組團看房的 形式促進去化。周邊擁有大量動遷房的入駐，保障了車坊鎮(zhèn)人氣的提升，有人就會有商業(yè)，而水網(wǎng)交通均是樞紐的車坊鎮(zhèn)將成為蘇州新城改造的又一個新目標(biāo)。 推廣思想 因勢而火 車坊鎮(zhèn)位于蘇州城東南部 15公里，東鄰甪直鎮(zhèn)，南與吳江市同里鎮(zhèn)、屯村鎮(zhèn)接壤，西傍郭巷鎮(zhèn)，北靠蘇州工業(yè)園區(qū)斜塘鎮(zhèn)。 推廣思想 因墅而力 車坊鎮(zhèn)原來東有油車，西有糟坊，故名車坊 。使本案處于一個“隱”的微妙格局