【正文】 20xx2500國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億） 895 1030 第一產(chǎn)業(yè)完成值（億） 160 第二產(chǎn)業(yè)完成值（億） 520 第三產(chǎn)業(yè)完成值（億） 321 350 02年 03年 04年 05年 06年 07年資料來(lái)源：濰坊市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 全市經(jīng)濟(jì)健康協(xié)調(diào)快速發(fā)展 ,經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力大幅提升， 20xx 年濰坊市完成生產(chǎn)總值 2056 億元，實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入 111 億元，分別是 20xx 年的 倍和 倍，人均地區(qū)生產(chǎn)總值突破 3000 美元，城市綜合實(shí)力躍居全國(guó)第 41 位。各項(xiàng)改革深入推進(jìn)，發(fā)展活力不斷增強(qiáng)。 各縣市區(qū)歷年生產(chǎn)總值完成情況 05010015020025030035002年 132 4003年 33 88 04年 102 99 05年 06年 07年 濰城區(qū) 寒亭區(qū) 坊子區(qū) 奎文區(qū) 青州市 諸城市 壽光市 安丘市 高密市 昌邑市 臨朐縣 昌樂(lè)縣高新開(kāi)發(fā)區(qū)濱海開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)資料來(lái)源：濰坊市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) （三） 20xx 年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要特點(diǎn) (1)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)形勢(shì)穩(wěn)定良好 20xx 年，市委、市政府全面落實(shí)國(guó)家惠農(nóng)政策，加大扶持 力度，農(nóng)民積極性不斷提高，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)運(yùn)行良好。全年共完成機(jī)耕作業(yè)面積 千公頃、機(jī)播面積 千公頃、機(jī)收面積 千公頃。全部行政村實(shí)現(xiàn)村村通汽車、通電話 ,自來(lái)水受益村數(shù)達(dá) 8262 個(gè)。工業(yè)生產(chǎn)增長(zhǎng)較快。 工業(yè)投入保持較快增長(zhǎng)。 工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益明顯提高。 (3)服務(wù)業(yè)發(fā)展取得新進(jìn)展 服務(wù)業(yè)發(fā)展逐步加快。 ? 郵政事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。移動(dòng)電話用戶發(fā)展到 萬(wàn)戶 ,比上年增長(zhǎng) %,固定電話用戶 萬(wàn)戶 ,減少 %。儲(chǔ)蓄存款余額 億元 ,比年初增加 億元 ,同比多增 億元。 ? 保險(xiǎn)業(yè)健康發(fā)展。 20xx年 ,全市共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 ,比上年增長(zhǎng) %,其中住宅投資 ,增長(zhǎng) %。 (4)投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化 全市固定資產(chǎn)投資工作繼續(xù)貫徹執(zhí)行國(guó)家“區(qū)別對(duì)待、有保有壓”的調(diào)控原則，正確處理宏觀調(diào)控與科學(xué)發(fā)展的關(guān)系，突出抓好結(jié)構(gòu)調(diào)整和重大項(xiàng)目建設(shè)，固定資產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢(shì)。在規(guī)模以上投資中 ,一產(chǎn)投資完成 億元 ,增長(zhǎng) %；二產(chǎn)投資完成 億元 ,增長(zhǎng) %；三產(chǎn)投資完成 億元 ,增長(zhǎng)%。 19 月份，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) %， 增速比去年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)，比上半年提高 百分點(diǎn)。批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，占消費(fèi)品零售總額的 %，增長(zhǎng) %。四是消費(fèi)升級(jí)相關(guān)產(chǎn)品持續(xù)熱銷。地方財(cái)政收入中 ,增值稅完成 ,增長(zhǎng) %,營(yíng)業(yè)稅完成 ,增長(zhǎng) %,企業(yè)所得稅完成 億元 ,增長(zhǎng) %,個(gè) 人所得稅 億元 ,增長(zhǎng) %。集體、民營(yíng)企業(yè)出口 億美元 ,增長(zhǎng) %。 （四） 20xx 年經(jīng)濟(jì)在社會(huì)發(fā)展中存在的問(wèn)題 從 07 年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況看，濰坊市經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體平穩(wěn)，特別是效益 指標(biāo)大幅提升，在充分肯定成績(jī)的同時(shí)，我們也要看到，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中還存在一些制約因素。二是重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)展緩慢。 (3)部分工業(yè)行業(yè)盈利空間縮小，虧損面 擴(kuò)大。截止 9 月底，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中有 133 家虧損企業(yè)，比去年同期增加46 家，增長(zhǎng) %，虧損面達(dá) %，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)，虧損企業(yè)虧損額 億元，增長(zhǎng) %。 18 月份，全市規(guī)模以上工業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %，占工業(yè)總產(chǎn)值的比重為 %，比年初提高 個(gè)百分點(diǎn)，比重比上半年下降 個(gè)百分點(diǎn)。上半年，全市規(guī)模以上工業(yè)原煤、焦炭、熱力、電力的消費(fèi)分別比上年同期增長(zhǎng) %、 %、 %和 %。 （五）經(jīng)濟(jì)走勢(shì)預(yù)測(cè)分析 從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的外部環(huán)境看，當(dāng)前國(guó)際、國(guó)內(nèi)的政治形勢(shì)總體穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體環(huán)境良好，改革、發(fā)展成為國(guó)內(nèi)外多數(shù)國(guó)家和地區(qū)的發(fā)展主題。 （ 2）從影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主觀因素分析，貫徹黨的十 七大精神，全市上下凝神聚力，實(shí)現(xiàn)新發(fā)展、新跨越的熱情將會(huì)進(jìn)一步激發(fā)。 第三部分 濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況研究分析 近幾年濰坊經(jīng)濟(jì)健康快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)點(diǎn)，并逐步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)。 一、 房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位不斷提升 050010001500固定資產(chǎn)投資（億元） 1100 1043 120820xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年 050100150200房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元） 43 79 20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年 數(shù)據(jù)來(lái)源：濰坊市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 20xx 年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)。 6 8 . 1 4 % 7 0 . 0 8 % 7 7 . 9 1 % 6 3 . 2 9 % 6 5 . 1 4 % 7 5 . 5 4 %050100150200房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元） 2 0 . 4 3 7 . 1 43 79 9 8 . 4 1 5 6 . 6住宅投資（億元） 1 3 . 9 26 3 3 . 5 50 6 4 . 1 1 1 8 . 3所占比例 6 8 . 1 4 % 7 0 . 0 8 % 7 7 . 9 1 % 6 3 . 2 9 % 6 5 . 1 4 % 7 5 . 5 4 %20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 數(shù)據(jù)來(lái)源：濰坊市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)計(jì)算 20xx 年全市房地產(chǎn)企業(yè)完成住宅開(kāi)發(fā)投資 億元，比上年增長(zhǎng) 85%，占全部房地產(chǎn)投資完成額的 %。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（億）建筑工程投資額（億）數(shù)據(jù)來(lái)源：濰坊市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)計(jì)算 20xx 年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 億元，建筑工程總投資為 億元，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額的 %，比上年同期增長(zhǎng) 38%；安裝工程總投資為 億元，占投資完成額的 %，比上年同期下降 %；設(shè)備工器具購(gòu)置為 億元，占投資完成額的 %，比上年同期下降 %；其它費(fèi)用為 億元，占投資完成額的 %，比上年同期增長(zhǎng) %，其中，土地購(gòu)置費(fèi)為 億元，占投資完成額的 15%，比上年同期增長(zhǎng) %。 20xx 年上半年房屋施工面積為 923 萬(wàn)㎡，比上年同期增長(zhǎng) %；其中，住宅為 萬(wàn)㎡，占房屋施工面積的 %，比上年同期增長(zhǎng) %；住宅中 90 ㎡以下住房施工面積為 萬(wàn)㎡，占房屋施工 面積的 23%，經(jīng)濟(jì)適用房施工面積為 萬(wàn)㎡，占房屋施工面積的 %，高檔公寓施工面積為 萬(wàn)㎡，占房屋施工面積的 %，辦公樓為 ㎡，比上年同期增長(zhǎng) %，占房屋施工面積的 %；商業(yè)用房為 149 萬(wàn)㎡，占房屋施工面積的 %，比上年同期增長(zhǎng) %。 20xx 年上半年房地產(chǎn)投資中的資金來(lái)源合計(jì) 69 億元，是房地產(chǎn)投資完成額的 %，比上年同期增長(zhǎng) %，其中，國(guó)內(nèi)貸款為 億元，占總資金的 %，比上年同期增長(zhǎng) %；自籌資金為 億元，占總資金的 %；利用外資為 億元，占 總資金的 %；其它資金為 億元，占總資金的 %。全市住房建設(shè)用地供應(yīng)總量為 200 公頃。其中，建設(shè)高檔商品住房 萬(wàn)套，建筑面積 ㎡；普通商 品住房 萬(wàn)套，建筑面積 萬(wàn)㎡；經(jīng)濟(jì)適應(yīng)住房 3200 套，建筑面積 20 萬(wàn)㎡。 ： 近年來(lái)，全市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，居民收入也逐年增加，城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)正在成為產(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。這樣，全市的房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)有更加健康、穩(wěn)定、繁榮的明天。這樣在購(gòu)房者購(gòu)房花費(fèi)不變的情況下，高檔與低檔之間的差別，可能演變?yōu)榇髴粜涂們r(jià)高于小戶型總價(jià)適中的兩極，上半年各樓盤由于對(duì)同行信息掌握程度不全面，將處于相互了解階段，下半年各樓盤在上半年深入了解后，產(chǎn) 品、價(jià)格將出現(xiàn)差異化。 據(jù)濰坊市的有關(guān)城市規(guī)劃，勝利街、東風(fēng)街、北宮街等 主要街道的沿街項(xiàng)目，原則上要求建 16 層以上的高層帶電梯項(xiàng)目，這將促使中高檔帶電梯住宅大批量上市。 影響房?jī)r(jià)的一個(gè)主要因素是成本，成本提高了，在供求關(guān)系還相對(duì)平穩(wěn) 的條件下，往往會(huì)提升房?jī)r(jià)。 中高檔住宅的建安成本在上揚(yáng)，多層住宅大都是 800 元 /㎡的建安成本，而帶電梯 12 層以 下的小高層的建安成本一般在 1200 元 /㎡，帶電梯 16層以上高層的建安成本大都在 1500 元 /㎡左右；另外，中高檔住宅大都重視營(yíng)造優(yōu)美的居住環(huán)境，注重園林景觀規(guī)劃，不惜成本地建造噴泉、假山、園林、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所等配套設(shè)施，使得開(kāi)發(fā)成本進(jìn)一步上漲。因此，價(jià)格優(yōu)惠、經(jīng)濟(jì)實(shí)用的戶型、面積的中、低檔住宅往往一推向市場(chǎng)就供不應(yīng)求，大都出現(xiàn)搶購(gòu)的熱銷局面。 綜合上述分析，濰坊樓市的供求繼續(xù)維持兩旺的態(tài)勢(shì)，由于開(kāi)發(fā)成本和建筑品質(zhì)的提升，將促動(dòng)濰坊樓市的價(jià)格進(jìn)一步上揚(yáng)，因此房?jī)r(jià)總體上是處于正常水平的，住宅市場(chǎng)的運(yùn)行是健康的有序地的 。 確定參照個(gè)案 根據(jù)項(xiàng)目所處區(qū)域圈定：玫瑰園、丹桂里、鼎邦麗池、北海公寓 根據(jù)項(xiàng)目所售產(chǎn)品檔次及推出時(shí)間圈定：玫瑰園、丹桂里 根據(jù) 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)層面及可對(duì)比性圈定：玫瑰園、丹桂里 根據(jù)市場(chǎng)客戶意向比較樓盤圈定：玫瑰園、丹桂里、北海公寓 本方案選定參考個(gè)案：玫瑰園、丹桂里 1）、區(qū)位情況 項(xiàng)目名稱 丹桂里 玫瑰園 匯嘉但該區(qū)位公交配套設(shè)施相對(duì)薄弱，隨著今后 2 年該區(qū)域大量人口的導(dǎo)入，該現(xiàn)狀有望得到逐次改善。因此缺乏商業(yè) 氛圍。 目前本案除東明中學(xué)外，缺乏幼兒園和小學(xué)設(shè)施。（見(jiàn)前頁(yè)中的衛(wèi)星照片） 該案處于新華路和北宮街的延伸段，項(xiàng)目周邊的整體環(huán)境較為整潔。瑞景園”為公交站點(diǎn)； 在小區(qū)會(huì)所內(nèi)增設(shè)一所小區(qū)幼兒園。二期地塊方正，建筑錯(cuò)落布局以協(xié)調(diào)彼此的棟距、景觀通道和日照系數(shù)。 本案一期由地塊南側(cè)的 4幢小高層組成，棟距開(kāi)闊，適合做較大規(guī)模的綠化景觀。 包括 SPA、茶吧、咖啡廳、閱覽室、棋。根據(jù)我方目前在景觀上的投入預(yù)算，本案的景觀效果將達(dá)到濰坊最高水準(zhǔn)，并對(duì)參考的兩個(gè)項(xiàng)目形成極大的優(yōu)勢(shì)。社區(qū)內(nèi)部地坪高于市政道路地坪 2 米，局部樓棟底層架 空 米，完全人車分離設(shè)計(jì)。瑞景園 樓盤情況 規(guī)模體量 92352 ㎡ 43788 ㎡（一期） 85333 ㎡ 212410 ㎡ 120xx0 ㎡（一期） ㎡ 物業(yè)形態(tài) 18 層、 22 層 18+1 層、 11+1 層 18+1 層、 11+1 層 社區(qū)綠化 % 未知 % 規(guī)劃景觀 丹桂里一期限于小區(qū)地塊形狀的限制， 6 幢小高層呈前后一線排開(kāi)，布局比較局促。隨著本案所在區(qū)域的發(fā)展，周邊各項(xiàng)配套設(shè)施的完善，區(qū)位的綜合優(yōu)勢(shì)將逐漸體現(xiàn)，而最終超越上述的兩個(gè)樓盤。 驗(yàn)中學(xué)等較完善的教育配套設(shè)施。位于福壽東街距離本案僅 300 米的沃爾瑪超市尚在建設(shè)中。 該案周邊的生活機(jī)能設(shè)施并不十分完備，但是該案距離中百大廈 600 米，利群 700 米，能夠以步行的方式到達(dá)大賣場(chǎng)進(jìn)行采購(gòu)。 32 路、 53 路、 56 路公交車到紡校下車 項(xiàng)目地處新華路與北宮街延伸段的交匯處，交通位置稍遜于丹桂里，但總體交通環(huán)境還是很理想的。整體趨勢(shì)是房?jī)r(jià)“穩(wěn)中有升，繼續(xù)上漲，漲幅放緩”。近兩年濰坊樓市的中、低檔住宅的有效供給增長(zhǎng)緩慢，供給相對(duì)需求來(lái)說(shuō)，處于相對(duì)偏緊的態(tài) 勢(shì) ，樓市需求呈上升態(tài)勢(shì)。 20xx 年推出可銷售的住宅項(xiàng)目不多，大都售罄或尾盤在售，且由于受火車站等拆遷安置等的被動(dòng)影響，多層住宅 (中小戶型 )一直處于供不應(yīng)求狀態(tài)，房?jī)r(jià)上升；雖然 20xx 年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)宏觀調(diào) 控，但在 20xx 年的良好市場(chǎng)形勢(shì)造成了業(yè)界對(duì) 20xx 年樓市普遍看好的前提下，大盤項(xiàng)目紛紛上馬，近兩年的市場(chǎng)供應(yīng)量如洪水開(kāi)閘。近年來(lái)，全國(guó)各地房?jī)r(jià)的攀升主要的原因是地價(jià)的飆升，招、拍、掛的土地出讓政策與開(kāi)發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)心里預(yù)期的提高，導(dǎo)致地價(jià)一路暴漲 ?？梢灶A(yù)見(jiàn)，這些項(xiàng)目的大規(guī)模面市將不僅帶動(dòng)濰坊樓市的整體價(jià)格水平的進(jìn)一步上揚(yáng)，也將促進(jìn)濰坊中高檔住宅市場(chǎng)的營(yíng)銷水平更上一層樓。大盤主要是在社區(qū)配套，景觀設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)方面都相對(duì)完善，同時(shí)以他的實(shí)力影響所在區(qū)域的住宅價(jià)格的走向、建筑質(zhì)量的提高、配套設(shè)施的完善，景觀設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)方面都相對(duì)完善，同時(shí)以他的實(shí)力影響所在區(qū)域的住宅價(jià)格的走向、建筑質(zhì)量的提高、配套設(shè)施的完善、進(jìn)而影響整個(gè)城市的居住水平。各樓盤上半年亮相，下半年比拼；房地產(chǎn)公司之間的競(jìng)爭(zhēng)由“概念主義”開(kāi)始轉(zhuǎn)化為“產(chǎn)品主義”的競(jìng)爭(zhēng)，為贏得競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)發(fā)商將投入大量人力財(cái)力抓產(chǎn)品質(zhì)量、戶型設(shè)計(jì)，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，這樣造價(jià)會(huì)高于以前。 ： 這兩年，受宏觀調(diào)控的影響，濰坊商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，但是從需求來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量仍在不斷增加；另外，綜合全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)濰坊房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的局面。 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)展望預(yù)測(cè) 從供應(yīng)主體看： 濰坊地處經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的膠東半島城市群，近幾年來(lái)，外地的一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛來(lái)到濰坊，尋求新的發(fā)展，這些外來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有成功的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，是實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商，他們?cè)诋a(chǎn)品的概念和營(yíng)銷的思路上都有其獨(dú)到的見(jiàn)解。同時(shí)加大閑置土地處理力度，積極促進(jìn)存量土地利用，進(jìn)一步加強(qiáng)土地整理，加大各類閑置土地的處理力度，依法征收土地閑置費(fèi)、收回閑置土地；妥善處理土地遺留問(wèn)題，加大問(wèn)題樓盤的處理力度，積極盤活各類存量土地，保障住房用地有效供應(yīng)。 三、 20xx 年度住房用地