【正文】 包括 SPA、茶吧、咖啡廳、閱覽室、棋。根據(jù)我方目前在景觀上的投入預算，本案的景觀效果將達到濰坊最高水準，并對參考的兩個項目形成極大的優(yōu)勢。 本案一期由地塊南側(cè)的 4幢小高層組成，棟距開闊，適合做較大規(guī)模的綠化景觀。社區(qū)內(nèi)部地坪高于市政道路地坪 2 米，局部樓棟底層架 空 米，完全人車分離設計。二期地塊方正，建筑錯落布局以協(xié)調(diào)彼此的棟距、景觀通道和日照系數(shù)。瑞景園 樓盤情況 規(guī)模體量 92352 ㎡ 43788 ㎡（一期） 85333 ㎡ 212410 ㎡ 120xx0 ㎡（一期） ㎡ 物業(yè)形態(tài) 18 層、 22 層 18+1 層、 11+1 層 18+1 層、 11+1 層 社區(qū)綠化 % 未知 % 規(guī)劃景觀 丹桂里一期限于小區(qū)地塊形狀的限制， 6 幢小高層呈前后一線排開，布局比較局促。瑞景園”為公交站點； 在小區(qū)會所內(nèi)增設一所小區(qū)幼兒園。隨著本案所在區(qū)域的發(fā)展，周邊各項配套設施的完善，區(qū)位的綜合優(yōu)勢將逐漸體現(xiàn)，而最終超越上述的兩個樓盤。（見前頁中的衛(wèi)星照片） 該案處于新華路和北宮街的延伸段，項目周邊的整體環(huán)境較為整潔。 驗中學等較完善的教育配套設施。 目前本案除東明中學外，缺乏幼兒園和小學設施。位于福壽東街距離本案僅 300 米的沃爾瑪超市尚在建設中。因此缺乏商業(yè) 氛圍。 該案周邊的生活機能設施并不十分完備，但是該案距離中百大廈 600 米，利群 700 米，能夠以步行的方式到達大賣場進行采購。但該區(qū)位公交配套設施相對薄弱，隨著今后 2 年該區(qū)域大量人口的導入，該現(xiàn)狀有望得到逐次改善。 32 路、 53 路、 56 路公交車到紡校下車 項目地處新華路與北宮街延伸段的交匯處，交通位置稍遜于丹桂里，但總體交通環(huán)境還是很理想的。 確定參照個案 根據(jù)項目所處區(qū)域圈定：玫瑰園、丹桂里、鼎邦麗池、北海公寓 根據(jù)項目所售產(chǎn)品檔次及推出時間圈定：玫瑰園、丹桂里 根據(jù) 項目競爭層面及可對比性圈定：玫瑰園、丹桂里 根據(jù)市場客戶意向比較樓盤圈定：玫瑰園、丹桂里、北海公寓 本方案選定參考個案：玫瑰園、丹桂里 1）、區(qū)位情況 項目名稱 丹桂里 玫瑰園 匯嘉整體趨勢是房價“穩(wěn)中有升，繼續(xù)上漲，漲幅放緩”。 綜合上述分析，濰坊樓市的供求繼續(xù)維持兩旺的態(tài)勢，由于開發(fā)成本和建筑品質(zhì)的提升，將促動濰坊樓市的價格進一步上揚，因此房價總體上是處于正常水平的，住宅市場的運行是健康的有序地的 。近兩年濰坊樓市的中、低檔住宅的有效供給增長緩慢，供給相對需求來說，處于相對偏緊的態(tài) 勢 ，樓市需求呈上升態(tài)勢。因此，價格優(yōu)惠、經(jīng)濟實用的戶型、面積的中、低檔住宅往往一推向市場就供不應求，大都出現(xiàn)搶購的熱銷局面。 20xx 年推出可銷售的住宅項目不多，大都售罄或尾盤在售，且由于受火車站等拆遷安置等的被動影響，多層住宅 (中小戶型 )一直處于供不應求狀態(tài)，房價上升；雖然 20xx 年國家對房地產(chǎn)開發(fā)宏觀調(diào) 控，但在 20xx 年的良好市場形勢造成了業(yè)界對 20xx 年樓市普遍看好的前提下，大盤項目紛紛上馬，近兩年的市場供應量如洪水開閘。 中高檔住宅的建安成本在上揚，多層住宅大都是 800 元 /㎡的建安成本，而帶電梯 12 層以 下的小高層的建安成本一般在 1200 元 /㎡，帶電梯 16層以上高層的建安成本大都在 1500 元 /㎡左右；另外，中高檔住宅大都重視營造優(yōu)美的居住環(huán)境，注重園林景觀規(guī)劃，不惜成本地建造噴泉、假山、園林、游泳池、網(wǎng)球場、會所等配套設施，使得開發(fā)成本進一步上漲。近年來，全國各地房價的攀升主要的原因是地價的飆升，招、拍、掛的土地出讓政策與開發(fā)商對房價心里預期的提高，導致地價一路暴漲 。 影響房價的一個主要因素是成本，成本提高了，在供求關(guān)系還相對平穩(wěn) 的條件下，往往會提升房價?？梢灶A見，這些項目的大規(guī)模面市將不僅帶動濰坊樓市的整體價格水平的進一步上揚，也將促進濰坊中高檔住宅市場的營銷水平更上一層樓。 據(jù)濰坊市的有關(guān)城市規(guī)劃，勝利街、東風街、北宮街等 主要街道的沿街項目，原則上要求建 16 層以上的高層帶電梯項目，這將促使中高檔帶電梯住宅大批量上市。大盤主要是在社區(qū)配套，景觀設計、戶型設計方面都相對完善，同時以他的實力影響所在區(qū)域的住宅價格的走向、建筑質(zhì)量的提高、配套設施的完善，景觀設計、戶型設計方面都相對完善，同時以他的實力影響所在區(qū)域的住宅價格的走向、建筑質(zhì)量的提高、配套設施的完善、進而影響整個城市的居住水平。這樣在購房者購房花費不變的情況下，高檔與低檔之間的差別，可能演變?yōu)榇髴粜涂們r高于小戶型總價適中的兩極，上半年各樓盤由于對同行信息掌握程度不全面，將處于相互了解階段，下半年各樓盤在上半年深入了解后，產(chǎn) 品、價格將出現(xiàn)差異化。各樓盤上半年亮相，下半年比拼；房地產(chǎn)公司之間的競爭由“概念主義”開始轉(zhuǎn)化為“產(chǎn)品主義”的競爭，為贏得競爭，開發(fā)商將投入大量人力財力抓產(chǎn)品質(zhì)量、戶型設計，提高產(chǎn)品競爭力，這樣造價會高于以前。這樣，全市的房地產(chǎn)市場才會有更加健康、穩(wěn)定、繁榮的明天。 ： 這兩年，受宏觀調(diào)控的影響，濰坊商品房價格走勢相對平穩(wěn)，但是從需求來看，房地產(chǎn)市場需求量仍在不斷增加；另外，綜合全市經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢，預計濰坊房價將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的局面。 ： 近年來，全市經(jīng)濟快速增長，居民收入也逐年增加，城鎮(zhèn)居民的住房消費正在成為產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟增長的主要動力。 四、房地產(chǎn)市場展望預測 從供應主體看： 濰坊地處經(jīng)濟較為發(fā)達的膠東半島城市群，近幾年來，外地的一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛來到濰坊，尋求新的發(fā)展，這些外來的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有成功的運作經(jīng)驗，是實力雄厚的開發(fā)商，他們在產(chǎn)品的概念和營銷的思路上都有其獨到的見解。其中，建設高檔商品住房 萬套，建筑面積 ㎡；普通商 品住房 萬套，建筑面積 萬㎡；經(jīng)濟適應住房 3200 套，建筑面積 20 萬㎡。同時加大閑置土地處理力度，積極促進存量土地利用，進一步加強土地整理，加大各類閑置土地的處理力度，依法征收土地閑置費、收回閑置土地；妥善處理土地遺留問題，加大問題樓盤的處理力度，積極盤活各類存量土地，保障住房用地有效供應。全市住房建設用地供應總量為 200 公頃。 三、 20xx 年度住房用地供應情況 按照全市住房發(fā)展規(guī)劃目標，適度增加住房用地供應規(guī)模，進一步調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)。 20xx 年上半年房地產(chǎn)投資中的資金來源合計 69 億元，是房地產(chǎn)投資完成額的 %，比上年同期增長 %，其中，國內(nèi)貸款為 億元，占總資金的 %，比上年同期增長 %；自籌資金為 億元，占總資金的 %；利用外資為 億元，占 總資金的 %；其它資金為 億元，占總資金的 %。 020406080100120商品房銷售額（億元） 6 . 5 2 6 . 4 1 3 . 5 6 1 . 2 7 3 . 5 1 0 4 . 820xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年05001000150020xx250030003500400020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 數(shù)據(jù)來源：濰坊市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 20xx 年上半年，全 市 房屋銷售面積 萬㎡，比上年同期增長 8%；其中，現(xiàn)房銷售面積 萬㎡，占房屋銷售面積的 %；期房銷售面積 萬㎡，占房屋銷售面積的 %；空置面積 萬㎡，比上年同期增長 %。 20xx 年上半年房屋施工面積為 923 萬㎡，比上年同期增長 %；其中，住宅為 萬㎡，占房屋施工面積的 %，比上年同期增長 %；住宅中 90 ㎡以下住房施工面積為 萬㎡，占房屋施工 面積的 23%，經(jīng)濟適用房施工面積為 萬㎡，占房屋施工面積的 %，高檔公寓施工面積為 萬㎡，占房屋施工面積的 %，辦公樓為 ㎡，比上年同期增長 %，占房屋施工面積的 %；商業(yè)用房為 149 萬㎡，占房屋施工面積的 %，比上年同期增長 %。 20xx 年上半年全市完成開發(fā)土地面積 萬㎡，比上年同期增長 %；購置土地面積 萬㎡，比上年同期增長 %；土地成交價款 億元，比上年同期增長 %。 房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億）建筑工程投資額（億）數(shù)據(jù)來源：濰坊市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報數(shù)據(jù)計算 20xx 年上半年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，建筑工程總投資為 億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額的 %，比上年同期增長 38%；安裝工程總投資為 億元，占投資完成額的 %，比上年同期下降 %；設備工器具購置為 億元，占投資完成額的 %，比上年同期下降 %；其它費用為 億元，占投資完成額的 %，比上年同期增長 %，其中，土地購置費為 億元，占投資完成額的 15%，比上年同期增長 %。 其中， 20xx 上半年全市 90 ㎡以下住房完成投資 億元，占房地產(chǎn)投資完成額的 %；其它完成投資 億元，占房地產(chǎn)投資完成額的 %，同比下降 %；辦公樓完成投資 億元，占房地產(chǎn)投資完成額的 %，同比增長 %；商業(yè)營業(yè)用房完成投資 億元，占投資完成額的 %，同比下降 %；從投資額和所占的比重看，辦公用房投資額與上年相比增長幅度較大，商業(yè)營業(yè)用房增長幅度有較大回落。 6 8 . 1 4 % 7 0 . 0 8 % 7 7 . 9 1 % 6 3 . 2 9 % 6 5 . 1 4 % 7 5 . 5 4 %050100150200房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 2 0 . 4 3 7 . 1 43 79 9 8 . 4 1 5 6 . 6住宅投資（億元） 1 3 . 9 26 3 3 . 5 50 6 4 . 1 1 1 8 . 3所占比例 6 8 . 1 4 % 7 0 . 0 8 % 7 7 . 9 1 % 6 3 . 2 9 % 6 5 . 1 4 % 7 5 . 5 4 %20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 數(shù)據(jù)來源：濰坊市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報數(shù)據(jù)計算 20xx 年全市房地產(chǎn)企業(yè)完成住宅開發(fā)投資 億元，比上年增長 85%，占全部房地產(chǎn)投資完成額的 %。其中全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元 ,比上年增長 %,增幅與全社會完成固定資產(chǎn)投資比高出 個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為 %，成為支撐全市固定資產(chǎn)投資規(guī)模和速度的主力軍。 一、 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位不斷提升 050010001500固定資產(chǎn)投資（億元） 1100 1043 120820xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年 050100150200房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 43 79 20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年 數(shù)據(jù)來源：濰坊市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 20xx 年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持較快增長。 全市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的運行態(tài)勢，投資增勢平穩(wěn)快速，開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴大，商品房銷售市場日趨活躍，房地產(chǎn)服務業(yè)的發(fā)展 ,也極大的改善了居民的居住條件，提升了城市形象，也對行業(yè)結(jié)構(gòu)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了重要影響。 第三部分 濰坊房地產(chǎn)市場狀況研究分析 近幾年濰坊經(jīng)濟健康快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟發(fā)展的重要增長點，并逐步成為國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)。 這些都將為全市經(jīng)濟的平穩(wěn)健康持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好條件。 （ 2）從影響經(jīng)濟發(fā)展的主觀因素分析，貫徹黨的十 七大精神，全市上下凝神聚力，實現(xiàn)新發(fā)展、新跨越的熱情將會進一步激發(fā)。 （ 1）從國內(nèi)經(jīng)濟政策實施成效分析，隨著近年來國家宏觀調(diào)控政策的不斷深化和落實，國家對經(jīng)濟的調(diào)控手段已日漸成熟和完善，同時企業(yè)已從最初的不適應，開始向主動調(diào)整發(fā)展思路，積極適應調(diào)控要求方向轉(zhuǎn)變，節(jié)能減排和科技創(chuàng)新已成為企業(yè)的自覺選擇，拉長產(chǎn)業(yè)鏈，提高產(chǎn)品附加值，促進資源的循環(huán)利用已成為企業(yè)自然選擇的發(fā)展方向。 （五）經(jīng)濟走勢預測分析 從經(jīng)濟發(fā)展的外部環(huán)境看，當前國際、國內(nèi)的政治形勢總體穩(wěn)定，經(jīng)濟發(fā)展的總體環(huán)境良好，改革、發(fā)展成為國內(nèi)外多數(shù)國家和地區(qū)的發(fā)展主題。而且，今年全市綜合能耗過 5 千噸標準煤的工業(yè)企業(yè)數(shù)量比上 年同期增加，綜合能耗量相應增加，占規(guī)模以上工業(yè)的比重，也隨之提高。上半年，全市規(guī)模以上工業(yè)原煤、焦炭、熱力、電力的消費分別比上年同期增長 %、 %、 %和 %。 (5)節(jié)能減排工作任重道遠。 18 月份，全市規(guī)模以上工業(yè)累計實現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %，占工業(yè)總產(chǎn)值的比重為 %，比年初提高 個百分點，比重比上半年下降 個百分點。兩項資金占用合計達 ，占流動資產(chǎn)平均余額的 %。截止 9 月底，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中有 133 家虧損企業(yè)，比去年同期增加46 家，增長 %，虧損面達 %，同比提高 個百分點，虧損企業(yè)虧損額 億元，增長 %。 19 月份，全市原材料燃料動力購進價格漲幅高出同期工業(yè)品出廠價格漲幅 1 個百分點 ,比去年同期擴大 個百分點 , 兩種價格上漲幅度不同步的直接后果就是眾多生產(chǎn)企業(yè)在價格方面面臨著“高進低出”的局面，承受著兩種價格差異的巨大壓力，使得成本增加，企業(yè)利潤空間縮小，經(jīng)濟效益下滑。 (3)部分工業(yè)行業(yè)盈利空間縮小，虧損面 擴大。全市共有建筑業(yè)企業(yè) 412 家，比去年同期減少 15 家，其中有工作量的企業(yè) 381 家，比去年同期增加 12 家。二是重點項目進展緩慢。目前全市的投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化與經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求還存在一定差距。 （四） 20xx 年經(jīng)濟在社會發(fā)展中存在的問題 從 07