【正文】 勝利西街商業(yè)區(qū)、濰州路商業(yè)區(qū)和世紀(jì)泰華商業(yè)區(qū)相隔距離較近，留客意欲強(qiáng)烈，對項(xiàng)目形成威脅?！獜淖陨?xiàng)l件來看，項(xiàng)目所處位置極佳，再加上周邊可借用的人文及自然景觀資源，為整個(gè)項(xiàng)目向多功能、多元化的綜合性商業(yè)街區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造了條件。周邊居民區(qū)集中 ——從周邊發(fā)展來看，所在區(qū)域已經(jīng)有大量的居民入住，另有大量的住宅在開發(fā)建設(shè)中，區(qū)域商業(yè)迫切需要進(jìn)一步提升整合。期房濰坊商業(yè)競爭激烈37 / 39目標(biāo)群體日趨理性地塊面積過小，規(guī)劃難度過大房型朝向有問題，項(xiàng)目南北長 ，東西長 32米項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)分析（O）符合商業(yè)發(fā)展趨勢——從國內(nèi)外中心商業(yè)區(qū)發(fā)展趨勢來看，商業(yè)區(qū)向購物、娛樂 、商旅辦公、休閑、觀光、文化交流的綜合性多功能方向發(fā)展成為最新發(fā)展模式。增值潛力大劣勢分析（W）商業(yè)氛圍冷清地塊呈狹長形，濰州路勝利大街以南沿線商業(yè)氛圍冷清。景觀資源豐富項(xiàng)目周邊自然、人文景觀資源既獨(dú)特又豐富多樣，可充分為項(xiàng)目借用、融合。功能俱全項(xiàng)目位于城市發(fā)展成熟區(qū)域，區(qū)域內(nèi)各類城市功能聚合，發(fā)展成熟，區(qū)位顯要。項(xiàng)目發(fā)展契合政府提出以商興城的發(fā)展思路。周邊配套相對完善。公園東苑公園、世界風(fēng)箏都紀(jì)念廣場、白浪河綠地廣場、人民公園項(xiàng)目地塊西臨東苑公園，公園面積約 100畝教育/金融/醫(yī)院/居住小區(qū)教育：市實(shí)驗(yàn)小學(xué)、濰州路小學(xué)、濰坊中學(xué)、市委黨校、廣文中學(xué)、幸福街小學(xué)、濰坊醫(yī)學(xué)院等； 醫(yī)院：人民醫(yī)院、市中醫(yī)院、同心醫(yī)院、市立醫(yī)院、市第二人民醫(yī)院、等；金融：農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、交通銀行、農(nóng)村信用社等。商業(yè)網(wǎng)酒店：濰坊大酒店、鳶飛大酒店、泰華大酒店、匯泉大飯店等； 以本地塊為中心，日34 / 39專業(yè)店/便利店： 民康藥店、家樂佳超市、全利來蛋糕店等。項(xiàng)目地人流 萬人/天，高峰期 11萬人/天?！咀匀粸?zāi)害】主要有地震、旱災(zāi)、澇災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、雹災(zāi)、霜凍、雷暴與雷擊、風(fēng)暴潮等。1月份為全年最冷月，℃；7 月份為最熱月，平均氣溫為 ℃。平原河谷區(qū)是以農(nóng)田林網(wǎng)和沿河豐產(chǎn)林組成的防護(hù)林網(wǎng)，適宜以糧食作物為主的栽培植物生長。山地丘陵草叢、草場面積 ，占自然草場面積的30%；山丘疏林草叢、草場面積 ，占 15%；山丘灌木草叢、草場 ，占 4．6%。有木本植物 243種，分屬 58科。鹽土主要分布北部濱海地帶，占 %。潮土主要分布市域中北部，占 %，其中脫潮土是糧、菜精種高產(chǎn)土壤，濕潮土適宜種植小麥、大豆、棉花、麻類等。棕壤土類主要分布南部山丘地帶，占可利用土壤面積的 %，適宜種植喜酸嫌鈣植物，如松、柞、茶、栗等。過境河流有小清河。市域內(nèi)巖漿巖分布較廣，以中生代燕山期巖漿活動最強(qiáng)烈，形成大面積的火山巖、侵入巖。項(xiàng)目地塊調(diào)查與分析第一節(jié) 項(xiàng)目地塊調(diào)查地塊概況本項(xiàng)目地塊位于濰坊市31 / 39項(xiàng)目用地條件分析【地形】由北向南，海拔逐漸增高，大體由濰北濱海低地區(qū)，濰中洪積、沖積平原區(qū)，濰南低山丘陵區(qū) 3個(gè)地貌區(qū)的 18個(gè)地貌類型組成。而商業(yè)用房缺乏大型商業(yè)用房的供給。年 份 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年全市商品房銷售單價(jià) 1300 1400 1680 1880 2150 232030 / 39六、濰坊市開發(fā)態(tài)勢濰坊近幾年來，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)良好的平穩(wěn)上升勢頭，開工面積、竣工面積持續(xù)上漲，銷售面積快速平穩(wěn)增長，價(jià)格穩(wěn)中有升。 今 、 明 兩 年 ， 市 場 整 體 均 價(jià) 將 有望 突 破 2022元 大 關(guān) 。住宅底商的商業(yè)用房量大、價(jià)格低，人民廣場周邊僅有怡和星國際一個(gè)高檔樓盤， 。從 2022年以來，全市商品房銷售均價(jià)一直在 1500元/㎡左右。（4）需求的主體也將分化29 / 39一 大 部 分 富 起 來 的 人 不 但 對 居 住 的 硬 件 要 求 越 來 越 高 ， 同 時(shí) 也 將 對 居 住 氛 圍 進(jìn) 行 選 擇 ， 人 以 群 分 ， 富 人 居 住 區(qū) 也 將 會形 成 。（3）需求的區(qū)域也將發(fā)生變化濰坊市的城市規(guī)劃將市政府作為行政中心，該區(qū)域臨近人民廣場，環(huán)境優(yōu)美、交通便利，更適宜居住，將吸引大部分人作為購房的首選。（2）對產(chǎn)品素質(zhì)要求越來越高隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，人們對居住的環(huán)境，生活的品位要求也越來越高，從簡單物質(zhì)生活向有品位的精神生活過渡。開發(fā)商的實(shí)力、信譽(yù)、口碑也越來越重要，購房者在購房時(shí)也會將開發(fā)公司的品牌作為一種重要因素來考慮。濰坊市的房地產(chǎn)競爭態(tài)勢也將沿規(guī)劃布局的區(qū)域而展開，市區(qū)內(nèi)可分為中百商圈、友誼商圈、佳樂家商圈、世紀(jì)泰華商圈，房地產(chǎn)小區(qū)開發(fā)也多在這幾個(gè)商圈之內(nèi)。預(yù)計(jì)，在未來幾年內(nèi)，量差還會進(jìn)一步擴(kuò)大。預(yù)計(jì)，在 2022年里，隨著多個(gè)大盤的啟動，房地產(chǎn)投資總額將超過 40個(gè)億，房地產(chǎn)市場將迎來新一輪的競爭。別墅目標(biāo)消費(fèi)群多半會在青島等沿海城市購房，而不會在當(dāng)?shù)剡x擇。高層住宅目前在市場尚為空白 小高層在濰坊當(dāng)?shù)貜?2022年開始逐步為消費(fèi)者接受，但高層住宅由于開發(fā)成本較高，還需要一定時(shí)間來培育市場，房產(chǎn)開發(fā)商多數(shù)處于觀望之中。商品房的市場供給中，住宅的市場份額增長不快，商品住宅每年將增加 200萬平方米左右?？偣┙o（1）市場供給分析從相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，從 2022年以來，濰坊市商品房市場投資呈逐年穩(wěn)步上升趨勢，近三年，房地產(chǎn)投資由2022年的 2022年的 ，增勢較猛，資金呈快速投放趨勢；與之對應(yīng)的年開工面積、年竣工面積也快速增長，2022 年，濰坊市房地產(chǎn)開工面積預(yù)計(jì)超過 200萬㎡，商品房市場供給呈旺勢。表 二 　　　 消費(fèi)零售總額 單位：億元年 份 2022年 2022年 2022年 2022 2022社會消費(fèi)品零售總額 零售總額逐年增長率（%） 按社會消費(fèi)零售總額每年 10%的增長率保守計(jì)算，到 2022年末，社會消費(fèi)品零售總額將達(dá)到 ，按25 / 39照每一個(gè)億需要一萬平方米商業(yè)用房來計(jì)算，到 2022年末總共需要 694萬平方米的商業(yè)用房。按行業(yè)分，批發(fā)貿(mào)易業(yè)零售額 ，增長 %；零售貿(mào)易業(yè)零售額 ，增長 %；餐飲業(yè)零售額，增長 %。B、需求量預(yù)測2022年，全市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 ，比上年增長 %。只占很小的一部分。濰坊當(dāng)前投資住宅的置業(yè)者很少。包括政府公務(wù)員(一般都有二套房)、專門炒房產(chǎn)的一群人(被炒的房屋總量在 10%左右)，沿街商鋪是重點(diǎn)的炒房對象。住宅需求兩極分化，一部分要求 4050萬總價(jià)，面積在 180(大房)200 多平方(復(fù)式)；另一部分要求 20萬左右，各占50%。這也是市場上 120平方左右的三房在市場上銷售較好的原因之一。二、總需求與總供給總需求(1)需求的主體A、白領(lǐng)階層：工作穩(wěn)定，收入較高，有一定的積蓄。樓盤無整體策劃概念22 / 39就供給市場來看，目前市場上的樓盤尤其是住宅樓盤基本無整體策劃概念貫穿始終，往往只是抄襲沿海的一些做法，但又無法統(tǒng)領(lǐng)樓盤操作的全程，往往給人不倫不類的感覺。舊城改造缺乏整體規(guī)劃，消費(fèi)者的商品房消費(fèi)意識比較淡薄，導(dǎo)致了市場發(fā)育程度低。目前，濰坊市房地產(chǎn)市場處于快速啟動階段。濰坊房企的品牌化，使得項(xiàng)目操作更加規(guī)范、專業(yè)、科學(xué)，樓盤開發(fā)更加注重質(zhì)量和品牌形象，開發(fā)企業(yè)的誠信度，責(zé)任感大為加強(qiáng)，濰坊百姓將享受更好的住宅產(chǎn)品，并得到更好的物業(yè)服務(wù)21 / 39房地產(chǎn)市場起步較晚濰坊市的房地產(chǎn)開發(fā)處于比較原始的階段，存在較多的單位集資建