【正文】 。 3．在經(jīng)營模式的選擇上，我們認(rèn)為，對商業(yè)物業(yè)采取持有、出租經(jīng)營的方式較好。如考慮開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)，采取與有實力的商業(yè)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)較為穩(wěn)妥。根據(jù)集團目前的實力和發(fā)展勢頭，投資商業(yè)地產(chǎn)有一定的可行性。目前，已有樂客多大賣場、銅鑼灣百貨、圣戈班建材超市、永樂生活電器等多家知名商家與銅鑼灣廣場簽下“訂單”。 大華集團總裁金惠明表示，上海銅鑼灣廣場將以統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營的方式，打造人性化的銷品茂。 （三）上海銅鑼灣廣場上海銅鑼灣廣場原由大華集團投資，位于上海閘北、普陀、寶山三區(qū)交匯處，占地 300 畝、商業(yè)面積 31 萬平方米，號稱是北上海最大商業(yè)航母。廣場更以體現(xiàn)濃郁的商業(yè)文化為特色，通過露天舞臺安排演出，展賣宣傳等商業(yè)文化活動，為寧波市民提供一個開放的、參與性較強的城市客廳。 CBD地塊在投入資金、動遷 面積、涉及戶數(shù)方面均為該市歷史之最。而羅康瑞通過新天地，在中國贏得了一張拿地、拿好地的王牌，在上海成功地拿下了“市中心的中心”黃金地段，在其他城市更是掌握了主動，目前他帶著“新天地”已經(jīng)闖進了杭州和重慶?！? 據(jù)報道，當(dāng)初羅康瑞是以公益性質(zhì)的人工湖以及綠地為代價從盧灣區(qū)政府拿到了太平橋地區(qū)的 52 公頃土地。但羅康瑞說過，“翠湖天地一分錢廣告都沒有投，現(xiàn)在還有 2021 多人在排隊買第二期。一個房地產(chǎn)項目，一般都要投入總銷售額的 1%～ 2%做廣告宣傳。由于“新天地”的品牌效應(yīng)，帶動了周邊房地產(chǎn)地價的提升，從最開始的每平方米 8000元～ 10000元，到現(xiàn)在 的每平方米 2萬元。現(xiàn)在上海新天地集餐飲、購物、文化與娛樂于一體，招租的對象均是來自世界各地的知名品牌，在現(xiàn)有的 98 家租戶中， 85%來自中國內(nèi)地以外的國家和地區(qū)。這些活動很有針對性，針對一些文化政治的團體，針對雅皮一族，針對中產(chǎn)階層。 4．模式：管理者與經(jīng)營者分離 上海新天地只租不賣，管理者與經(jīng)營者相分離，這樣的模式與國際 Mall 運營模式同步，也被國內(nèi)大部分專家認(rèn)可。 上海新天地是投資方投資開發(fā)的太平橋地區(qū)改造項目的一部分，整個太平橋項目占地 52 公頃，與新天地一湖之隔就是已經(jīng)在逐期開發(fā)的高檔物業(yè)“翠湖天地”。 有數(shù)據(jù)顯示， 10萬平方米的 Mall，周圍需要 50 萬人口的購買力來支撐。投資方香港瑞安集團的董事長羅康瑞因此而對上海新天地具有相當(dāng)?shù)男判?，他認(rèn)為，房地產(chǎn)跟經(jīng)濟增長肯定是掛鉤的，在過去這 10 年中，上海的經(jīng)濟增長平均達(dá)到了 12%。 3．選址：以高檔住宅支撐 上海新天地位 于上海盧灣區(qū)、緊鄰熱鬧的淮海南路，處于“市中心的中心”。20 世紀(jì)九十年代初期，美國、日本購物中心平均面積也只有 2 萬平方米左右。 2．規(guī)模：規(guī)模并不算大 上海新天地占地面積 3 萬平方米，總建筑面積 6 萬平方米，從規(guī)模來看并不算大。最后階段的定位是：投資方要讓新天地成為一個國際交流和聚會的地點，里面會有很多的活動，很多人在上海新天地聚會，比如二十幾年見面的朋友可以在這個地方聚會。第一個階段強調(diào)綜合性，因為當(dāng)時上海沒有一個地方能夠?qū)⒉惋?、娛樂、購物和旅游、文化等等全部集在一起?Mall 在歐美的成功與這類項目高附加值的連帶效應(yīng)讓投資商怦然心動，于是， Mall 漸成為一種新的投資風(fēng)向，受到投資者的追捧。Mall就是在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，由許多商店和餐館組成的大型零售綜合體，規(guī)模大、功能多、商品和服務(wù)全。改造之后，上海新天地被創(chuàng)新地注入了諸多時尚的商業(yè)元素，變成了一個集餐飲、購物、娛樂等功能于一身的國際化休閑、文化、娛樂中心。 六、商業(yè)房地產(chǎn)成功案例分析（一）上海新天地上海新天地是上海具有濃厚“海派”風(fēng)格的都市旅游景點。 （七）加大融資的可能性目前國外大量商業(yè)地產(chǎn)投資機構(gòu)及基金都在準(zhǔn)備或開始進入中國市場，由于他們有長期投資商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗，對于商業(yè)規(guī)劃水平，店鋪甄別水平及商業(yè)中心管理水平非常敏感，這是保證投資回報安全性、穩(wěn)定性及增長的基礎(chǔ)。也只有這樣才能保證項目投資方投資回報的安全性及穩(wěn)定性。商業(yè)社社的改造及經(jīng)常性的、大批量的店鋪更換對整個生業(yè)中心及投資人都會產(chǎn)生 巨大的經(jīng)濟損失。為了提高下一步招商工作的準(zhǔn)確性及回避投資方重建，改建所造成的浪費，商業(yè)團隊?wèi)?yīng)充分利用其對商業(yè)客戶的了解，并通過預(yù)招商工作，力爭相對準(zhǔn)確確定主要商業(yè)店鋪的具體位置、面積及相關(guān)建筑要求。我們應(yīng)該非常了解市場，了解消費者，了解商業(yè)，特別是作為旗艦店的優(yōu)秀品牌店鋪，尤其要非常了解大型綜合商業(yè)設(shè)施內(nèi)部的功能管理及組織，并且通過建議的規(guī)劃方案力爭最準(zhǔn)確地執(zhí)行下一步招商管理工作，最大程度地保證商業(yè)及商業(yè)中心的持久良好運營，以最大程度地保證投資開發(fā)商的財務(wù)目標(biāo) 的實現(xiàn)。具有特色的高質(zhì)量的商業(yè)能在更大范圍內(nèi)吸引消費者，但隨著商業(yè)系統(tǒng)的逐步完善，這種跨越很大區(qū)域的吸引力將逐步減弱。 （二）滿足需求而非創(chuàng)造需求商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)于商業(yè)店鋪，商業(yè)店鋪服務(wù)于消費者。 首先要進行深入細(xì)致的市場調(diào)查與研究分析，以數(shù)據(jù)確定消費區(qū)域及消費能力；研究分析現(xiàn)在及未來競爭環(huán)境，以確定消費區(qū)域內(nèi)的消費需求。 五、商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃七大成功要素（一 ）遵循商業(yè)量化原則商業(yè)是一個量化的行業(yè)，需要有量化的購買能力。表現(xiàn)在建筑形態(tài)上，需要在規(guī)劃設(shè)計中更多的考慮室內(nèi)外空間的正和，商業(yè)設(shè)施和休閑娛樂設(shè)施的整合。傳統(tǒng)的簡單的商業(yè)營銷設(shè)施，如銷售部分，倉儲部分，管理部分等，是商業(yè)設(shè)施的重要部分，但這是不充分的。特色性、文化性、舒適性、互動性及業(yè)態(tài)的豐富性越來越重要，體驗性消費主要包含以下內(nèi)容：商業(yè)風(fēng)情街，電影，娛樂活動 ，特色餐飲休閑，其他類。人們?nèi)ス浣?，常常沒有明確的目的，是一種體驗，逛街本身成為目的，而不是功利性地去購買商品或了解商品價格信息等。 （五）體驗性消費成為商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展的重要形式購物不是商業(yè)消費的唯一目的。上海新天地成功地利用了石窟門地區(qū)及殖民時代保留下來的建筑遺產(chǎn)，充分發(fā)揮了歷史傳統(tǒng)文化遺產(chǎn)的價值，重新組織傳統(tǒng)空間以及建筑片斷，形成豐富多彩，舒適宜人的，滿足現(xiàn)代人生活需要的商業(yè)空間，是比較成功的作品。 （四）歷史傳統(tǒng)遺產(chǎn)是商業(yè)街增值的文化資源拋棄文化的商業(yè)重建 自殺性開發(fā)。但有的城市提出，我們的城市比寧波大三倍，城市新區(qū)里規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)中心的建筑面積應(yīng)該至少擴大一倍。同時，市政配套系統(tǒng)難以提供足夠消費群體的支持，必然影響自身經(jīng)營發(fā)展。商業(yè)設(shè)施開發(fā)的選址，要符合城市發(fā)展規(guī)劃的要求，不僅要考慮規(guī)劃地塊內(nèi)要建立足夠數(shù)量的停車位，特別重要的是城市交通系統(tǒng)的支撐。這種開發(fā)模式要求發(fā)展商具有極其雄厚的資金儲備，以及抵御風(fēng)險的能力。而對于有些主力店，發(fā)展商 不得不采取前幾年租期內(nèi)低租金。 其次，住宅開發(fā)可以采用滾動開發(fā)模式，資金壓力較輕，可以利用一個項目前期收益進行后期的開發(fā)。 首先，從營銷的角度來說，住宅產(chǎn)品是直銷，商業(yè)產(chǎn)品是傳銷。 四、當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開 發(fā)六大誤區(qū) （一）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要高度專業(yè)化延用住宅開發(fā)思路，難以取得商業(yè)地產(chǎn)的成功。 應(yīng)該說，這是比較穩(wěn)妥的經(jīng)營模式，關(guān)鍵是要掌握好出售和持有的比例。 （三）部分出售部分持有 采用這種模式，能收回部分投資，平衡現(xiàn)金流，又能通過對持有物業(yè)進行控制和引導(dǎo)，為商業(yè)經(jīng)營的成功提供保障。這是資金雄厚的開發(fā)企業(yè)選擇全部持有的原因。 （二）全部持有 商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)結(jié)束后，如果選擇全部持有，對資金的需求很大，但如果經(jīng)營良好，會拉動物業(yè)的升值。這種失敗在目前中國商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營領(lǐng)域帶有普遍性，已引起了各方的高度關(guān)注。但大型購物中心采用這種模式，分割后全部出售，會給日后的商業(yè)經(jīng)營管理帶來很大的困難，導(dǎo)致經(jīng)營失敗。 三、商業(yè)房產(chǎn)經(jīng)營模式分析（一）全部出售 商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)采用全部出售的方式，能快速收 回投資。而上海大華集團是通過收購中國銀泰投資集團的股份成為其股東的。 這是一種更深入的聯(lián)合開發(fā)模式。 新進入商業(yè)房產(chǎn)領(lǐng)域的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，大多采用這種模式，比如商業(yè)面積達(dá) 31 萬平方米、占地 300畝的上海銅鑼灣廣場，就是上海大華集 團和國內(nèi)大型知名零售商銅鑼灣集團聯(lián)合開發(fā)的。進行戰(zhàn)略合作，聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營，不僅是開發(fā)經(jīng)營技術(shù)層面的合作，還能實現(xiàn)資本的聯(lián)合，保證商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)巨大的資金需求。 二、商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)模式分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與商業(yè)企業(yè)進行戰(zhàn)略合作，聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營，是目前商業(yè)房產(chǎn)領(lǐng)域普遍采用的一種模式。 5．運營模式回歸性特征 前兩年大多數(shù)地產(chǎn)商都抱著“賣完就走”的經(jīng)營思路，以售代租，盡量縮短開發(fā)周期，這既不可能進行完善細(xì)致的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃，同時也將風(fēng)險完全留給了中小投資者。一些開發(fā)商在缺乏專業(yè)的市場研究和商業(yè)策劃的前提下，在沒有明確的目標(biāo)、明確的客戶，甚至沒有明確將要對哪些業(yè)態(tài)進行組合的情況下就開始敲定方案，緊接著破土動工，然后再考慮如何招商的問題。 2021 年 1 月 10月份，全國商業(yè)營業(yè)用房完成投資同比增長 %，高于房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅 個百分點；全國商業(yè)營業(yè)用房竣工面積增幅達(dá) %，高于房屋竣工面積增幅 個百分點。尚沒有形成以新型業(yè)態(tài)為主體的現(xiàn)代流通業(yè)態(tài)體系， 商業(yè)地產(chǎn)的投資業(yè)態(tài)不盡合理。此外，農(nóng)村、城鄉(xiāng)結(jié)合部和新建居民區(qū)的商業(yè)設(shè)施嚴(yán)重不足，網(wǎng)