【正文】 匯嘉瑞景園 市場分析提案報告 送呈：中色陽光 提供： 同創(chuàng)策劃 — 濰坊項目組 日期： 20xx 年 6 月 6 日 目 錄 第一部分 國家房地產市場宏觀環(huán)境研究分析 一、歷年來宏觀調控政策回顧與展望??????????????????????????????????????????? P03 二、 20xx 年總體市場情況分析?????????????????????????????????????????????? P06 三、 20xx 年房地產市場發(fā)展趨勢預測??????????????????? ???????????????????????? P12 四、目前市場關注點及市場影響????????????????????????????????????????????? P16 第二部分 濰坊市場宏觀環(huán)境研究分析 一、城市發(fā)展情況分析????????????????????????????????????????????????? P19 二、城市經濟運行情況分析??????????????????????????????????????????????? P23 第三部分 濰坊房地產市場狀況研 究分析 一、房地產業(yè)在國民經濟中的地位不斷提升???????????????????????????????????????? P38 二、房地產開發(fā)市場不斷壯大?????????????????????????????????????????????? P41 三、 20xx 年度住房用地供應情況 ???????????????????????????????????????????? P43 四、房地產市場展望預測???????????????????????????????????????????????? P44 第四部分 微觀市場環(huán)境研究分析 一、對市場的思考??????????????????????????????????????????????????? P48 二、對產品的思考??????????????????????????????????????????????????? P58 三、對客戶的思考??????????????????????????????????????????????????? P59 四、項目定位推廣建議???????????????????????????????????? ????????????? P67 五、精裝修市場分析?????????????????????????????????????????????????? P71 附件部分 第一部分 國家房地產市場宏觀環(huán)境研究分析 房地產作為國家的支柱產業(yè)之一，關乎國計民生，已遠遠超越單純的經濟范疇，對經濟結構構建，對社會安全、政治穩(wěn)定都至關重要。近年來對我國房地產業(yè)宏觀調控政策的討論始終圍繞“房價漲跌”這個問題展開。如何控制房價過快上漲，目前已列入各級政府工作議程。 一、歷年來宏觀調控政策回顧與展望 （一）歷年 政策分析 年 份 政 策 信 息 總 結 1998 年 住房分配貨幣化 —— 標志著房地產業(yè)全面開始市場化 20xx 年 規(guī)范房地產市場 20xx 年 刺激消費，繁榮房地產市場 20xx 年 4 月 121 文件第二套住房提高首付比例 —— 拉響宏觀調控警報； 20xx 確立房地 產業(yè)為“支柱產業(yè)” 7 月 開始集中整頓土地市場。 20xx 年 831 大限，加強經濟適用房的管理、加強房地產貸款監(jiān)管、銀行首次加息等政策先后出臺 —— 標志 20xx旨在“規(guī)范”房地產市場 著宏觀調調控開始 20xx 年 3 月 房貸優(yōu)惠政策取消 —— 調控涉及消費層面 房地產稅改革深入 —— 調控觸及交易環(huán)節(jié) 國八條出臺 —— 調控上升到政治高度（舊國八條） 20xx 調控在摸 索中前進 5 月 七部委意見 —— 調控加強、細則出臺（新國八條） 《關于加強房地產稅收管理的通知》 —— 從稅收入手整頓房地產市場 9 月 銀監(jiān)會 212 號文件 —— 收緊房地產信托 10 月 國稅總局重申二手房交納個稅 20xx 年 4 月 房貸利率再次上調 —— 調控卷土重來 20xx方向偏頗，“一邊調控一邊漲” 5 月 國六條出臺 —— 新一輪調控大幕開啟 國務院出臺限制套型 90/70 政策 —— 從供應環(huán)節(jié)改善房地產供求關系 國稅總局出臺二手房營業(yè)稅政策 —— 開始著手整頓二手房市場 7 月 未取得預售許可證不得發(fā)布預售廣告 —— 規(guī)范房地產期房預售制度 建設部出臺 171 號“外資限炒令” —— 打擊房地產投資 108 號文強制征收二手房轉讓個人所得稅 —— 進一步打擊房地產投資 8 月 土地新政出臺 —— 規(guī)范土地市場，清查土地違規(guī) 央行再次加息 —— 宏觀調控動用金融手段 建設部出臺廉租房管理實施辦法 —— 逐步落實住房保障政策 9 月 房地產市場整頓，規(guī)范交易秩序 完善 二手房市場交易管理 20xx 年 1 月 建設部規(guī)范房地產經紀行業(yè) 國稅總局清算土地增值稅 —— 標志 20xx 年新一輪調控的開始 20xx 轉變思路 調整方向 3 月 通過《物權法》 10 月 1 日起執(zhí)行 央行 20xx 年首度再次加息（全年共計 6 次加息，10 次上調存款準備金） 6 月 加強外資管理 —— 進一步扼制房地產市場外資過熱 8 月 國發(fā)〔 20xx〕 24 號文件，回歸保障、健全廉租住房制度 —— 標志著政策調控思路的轉變 9 月 央行規(guī)定以家庭為單位，第 2 套住房貸款首付不得低于 40%，利率不得低于基 準利率的 倍 — 嚴厲打擊炒房行為 10 月 加強土地供應調控，縮短土地開發(fā)周期 物業(yè)稅“空轉”試點擴至十省市 12 月 外商投資房地產業(yè)限制范圍有所擴大 20xx 年 1 月 國務院重拳打擊囤地 20xx 調控繼續(xù) 力度加強 3 月 存款準備金率上調 %繼續(xù)實施從緊貨幣政策的信號 （二）回顧和展望 回顧起來，從 20xx 年的 121 號文，金融監(jiān)管部門開始發(fā)出對房地產投資過熱進行宏觀調控的信號，國務院隨之出臺的 18 號文即刻表明政府對房地產業(yè)“扶持”的態(tài)度，此后一系列的宏觀調控政策 開始在矛盾中反反復復。直到 20xx 年的 24 號文件，政府部門的調控態(tài)度正式開始轉變，在此基礎上金融監(jiān)管部門出臺的 359 號文和 452 號文使宏觀調控的效果即將顯現(xiàn)， 20xx 年年末開始，房地產投資過熱的現(xiàn)象開始有所逆轉。總體上來看， 20xx 年中央針對金融以及房地產市場的一系列調控政策，已經為 20xx 年乃至更長時期我國房地產市場，特別是住宅市場的發(fā)展確定了明確的政策取向。 20xx 年以后，從嚴政策的實施，市場土地與住房供量會增加，新的商品房以及存量房，再加上政策性住房將出現(xiàn)“三足鼎立”的市場局面，這種結構上的改變，有 利于形成梯級消費。經濟適用房及兩限房進入市場，也會使商品房市場在價格預期方面受到較大的影響。國務院“ 24 號文”以及溫家寶總理關于“經濟適用房大多數(shù)面對中產階級”的考慮，劃定了政府與市場的責任邊界。實際上溫總理的觀點，在業(yè)界看來，更應該是經濟適用房政策定位的理性回歸。從政策上看，盡管中央政府一次又一次的宏觀調控來勢兇猛，但只是在穩(wěn)定房價，抑制房價過快增長，是在盡政府的責任。國家對房地產進行調控的目的是給過熱的房地產市場降溫，而不是打壓。在承認政府住房保障責任的同時，不能否認房地產市場的作用。我們認為，政府和老 百姓都不愿看到也不會讓房價雪崩式的下降出現(xiàn)，因為房地產的根本功能屬性是居住和使用功能，所以必須保證老百姓“居者有其屋”；另一方面，房地產具有保值和增值性，具備投資功能。二者決不能獨當一面。支持房地產價格上漲的很多因素是長期存在。房地產調控帶來很多期盼，任重道遠。 二、 20xx 年總體市場情況分析 （一）土地市場 20xx 年，全國土地購置面積增幅提高，但土地購置費用、土地開發(fā)投資和土地成交價款增幅較大，地價上漲較快情況依然突出。土地開發(fā)面積增幅大幅下滑，囤地現(xiàn)象依然嚴重。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國房地產指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 20xx 年 110 月，全國土地購置面積 萬㎡，同比增長了 %，增幅比 20xx 年全年提高了 個百分點；土地開發(fā)面積 萬㎡，同比增幅 %,增幅較 20xx 年全年下降了 個百分點。從各區(qū)域土地供應情況來看，東、中、西部地區(qū)土地購置面積繼續(xù)增長，且增速加快 ；東、中部地區(qū)土地開發(fā)面積穩(wěn)定小幅增長，西部地區(qū)土地開發(fā)面積增長較快。 （二）房地產開發(fā)投資 房地產開發(fā)投資增幅上升，普通住房和經濟適用房投資比重提高，開發(fā)投資結構有所改善。房地產開發(fā)投資增速超過固定資產投資增速，遠高于 GDP 增速。房地產開發(fā)投資占固定資產投資比重有所加大，成為拉動經濟增長的主要因素之一。 數(shù)據(jù)來 源：國家統(tǒng)計局、中國房地產指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 20xx 年 110 月，全國房地產開發(fā)完成投資 億元，同比增長 %，增幅比 20xx 年全年幅提高了 ，比同期全國固定資產投資增幅高出 個百分點。 20xx 年 110 月，房地產開發(fā)投資占固定資產投資比重為 %，高于上半年 ，比 20xx年全年高出 4個百分點。 （三）商品房供應 受房地產投資快速增長的拉動，商品房供應指標增長速度保持了穩(wěn)定且略有反彈。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國房地產指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 在加大房地產市場供應的政策導向下，土地供應有所加大，房地產開發(fā)投資快速增長，商品房供應保持了穩(wěn)定的增長速度。 20xx 年 110 月，全國商品房施工面積 萬㎡，同比增長 %，增幅比 20xx 年全年提高 個百分點；商品房新開工面積 7 萬㎡，同比增長 %，增幅比 20xx 年全年提高 個百分點；商品房竣工面積 萬㎡，同比增長 %，增幅比 20xx 年全年提高 個百分點。 （四）商品房需求 商品房需求旺盛，銷售面積及銷售額均繼續(xù)快速增長，需求類指標增長速度高于供應類指標增長速度，商品房供不應求矛盾仍然較為突出。在商品房銷售中，期房銷售增長速度明顯高于現(xiàn)房銷售增長速度，銷售額增幅明顯高于銷售面積增幅。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國房地產指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 全國商品房需求旺盛，銷售面積及銷售額均實現(xiàn)了快速增長。 20xx 年 110 月，全國商品房銷售面積 萬㎡，同比增長 %，增幅比20xx 年全年提高了 個百分點；商品房銷售額 億元，同比增長 %，增幅比 20xx 年全年提高了 個百分點。 20xx 年 110 月，商品房銷售額增長率高于銷售面積增長率 個百分點，而 20xx 年兩者差距僅為 個百分點。 （五）房地產價格 房價漲幅仍然較高，房價繼續(xù)高位運行。新建住宅價格上漲速度較為突出，漲幅高于二手住宅價格漲幅、住宅租賃價格漲幅以及非住宅物業(yè)價格漲幅。 由于房價持續(xù)快速上漲，目前房價繼續(xù)高位運行。 110 月份，全國商品房累計銷售均價為 3974 元 /㎡，比去年同期增長了 %。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國房地產指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 從房屋分類價格來看，住宅價格漲幅持續(xù)快速上揚，辦公樓與商業(yè)價格漲幅波動上升，住宅價格漲幅繼續(xù)高于非住宅物業(yè)價格漲幅。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國房地產指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 住宅價格漲幅持續(xù)快速上揚。 10 月份，新建商品住宅銷售價格同比上漲 %，漲幅比上月提高 個百分點，比 6 月份提高 個百分點。辦公樓及商業(yè)用房月度銷售價格漲幅波動性較大，但總體處于上升趨勢。 10 月份，辦公樓價格同比上漲 %，漲幅比上月下降了 1 個百分點；商業(yè)用房價格同比上漲 %，漲幅比上月下滑了 個百分點。 三、 20xx 年房地產市場發(fā)展趨勢預測 （一）宏觀調控總體趨勢 1. 調控目標：抑制房價過快上漲 房價永遠是消費者最為關注的話題， 房價快速上漲也是引發(fā)房地產投資過熱，帶來政治、濟經、社會一切不穩(wěn)定因素的直接原因。房地產行業(yè)未來政策的主要目標仍然是穩(wěn)定房價，抑制部分地區(qū)房價過快上漲，通過稅收、土地、交易等手段的調控，保持房價的基本穩(wěn)定和房地產行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。 2. 主要方向：繼續(xù)抑制投資需求 房價不斷攀升，屢創(chuàng)新高，刺激著普通購房者的神經，也引起了政府對房地產市場的高度關注。在政府不斷加強宏觀調控的過程中，房價依然持續(xù)上漲。 抑制過熱的投資需求，成為政府為過熱的房地產市場降溫的首要任務，政府調控政策的重點將由調整供給逐步轉向調控需求。 20xx 年銀行加息、 927 新政、《物權法》、限制外資等調控政策頻頻出臺，是很值得注意的信息，對房地產市場而言，將一步步擠掉樓市投資泡沫并抑制不良貸款沖動。這表明了政府抑制市場投資、打擊投機行為的態(tài)度，同時將緊縮銀行信貸、提高購房門檻、規(guī)避銀行風險。 3. 市場走勢：品牌化成發(fā)展趨勢，房價走勢趨緩 近年來，大大小小的房地產公司，甚至其他行業(yè)的集團公司