【正文】 匯嘉瑞景園 市場(chǎng)分析提案報(bào)告 送呈：中色陽(yáng)光 提供： 同創(chuàng)策劃 — 濰坊項(xiàng)目組 日期： 20xx 年 6 月 6 日 目 錄 第一部分 國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境研究分析 一、歷年來(lái)宏觀調(diào)控政策回顧與展望??????????????????????????????????????????? P03 二、 20xx 年總體市場(chǎng)情況分析?????????????????????????????????????????????? P06 三、 20xx 年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)??????????????????? ???????????????????????? P12 四、目前市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)及市場(chǎng)影響????????????????????????????????????????????? P16 第二部分 濰坊市場(chǎng)宏觀環(huán)境研究分析 一、城市發(fā)展情況分析????????????????????????????????????????????????? P19 二、城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況分析??????????????????????????????????????????????? P23 第三部分 濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況研 究分析 一、房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位不斷提升???????????????????????????????????????? P38 二、房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)不斷壯大?????????????????????????????????????????????? P41 三、 20xx 年度住房用地供應(yīng)情況 ???????????????????????????????????????????? P43 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)展望預(yù)測(cè)???????????????????????????????????????????????? P44 第四部分 微觀市場(chǎng)環(huán)境研究分析 一、對(duì)市場(chǎng)的思考??????????????????????????????????????????????????? P48 二、對(duì)產(chǎn)品的思考??????????????????????????????????????????????????? P58 三、對(duì)客戶的思考??????????????????????????????????????????????????? P59 四、項(xiàng)目定位推廣建議???????????????????????????????????? ????????????? P67 五、精裝修市場(chǎng)分析?????????????????????????????????????????????????? P71 附件部分 第一部分 國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境研究分析 房地產(chǎn)作為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，關(guān)乎國(guó)計(jì)民生，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越單純的經(jīng)濟(jì)范疇，對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)建，對(duì)社會(huì)安全、政治穩(wěn)定都至關(guān)重要。近年來(lái)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的討論始終圍繞“房?jī)r(jià)漲跌”這個(gè)問題展開。如何控制房?jī)r(jià)過快上漲，目前已列入各級(jí)政府工作議程。 一、歷年來(lái)宏觀調(diào)控政策回顧與展望 （一）歷年 政策分析 年 份 政 策 信 息 總 結(jié) 1998 年 住房分配貨幣化 —— 標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)全面開始市場(chǎng)化 20xx 年 規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng) 20xx 年 刺激消費(fèi)，繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng) 20xx 年 4 月 121 文件第二套住房提高首付比例 —— 拉響宏觀調(diào)控警報(bào)； 20xx 確立房地 產(chǎn)業(yè)為“支柱產(chǎn)業(yè)” 7 月 開始集中整頓土地市場(chǎng)。 20xx 年 831 大限，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的管理、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管、銀行首次加息等政策先后出臺(tái) —— 標(biāo)志 20xx旨在“規(guī)范”房地產(chǎn)市場(chǎng) 著宏觀調(diào)調(diào)控開始 20xx 年 3 月 房貸優(yōu)惠政策取消 —— 調(diào)控涉及消費(fèi)層面 房地產(chǎn)稅改革深入 —— 調(diào)控觸及交易環(huán)節(jié) 國(guó)八條出臺(tái) —— 調(diào)控上升到政治高度（舊國(guó)八條） 20xx 調(diào)控在摸 索中前進(jìn) 5 月 七部委意見 —— 調(diào)控加強(qiáng)、細(xì)則出臺(tái)（新國(guó)八條） 《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》 —— 從稅收入手整頓房地產(chǎn)市場(chǎng) 9 月 銀監(jiān)會(huì) 212 號(hào)文件 —— 收緊房地產(chǎn)信托 10 月 國(guó)稅總局重申二手房交納個(gè)稅 20xx 年 4 月 房貸利率再次上調(diào) —— 調(diào)控卷土重來(lái) 20xx方向偏頗，“一邊調(diào)控一邊漲” 5 月 國(guó)六條出臺(tái) —— 新一輪調(diào)控大幕開啟 國(guó)務(wù)院出臺(tái)限制套型 90/70 政策 —— 從供應(yīng)環(huán)節(jié)改善房地產(chǎn)供求關(guān)系 國(guó)稅總局出臺(tái)二手房營(yíng)業(yè)稅政策 —— 開始著手整頓二手房市場(chǎng) 7 月 未取得預(yù)售許可證不得發(fā)布預(yù)售廣告 —— 規(guī)范房地產(chǎn)期房預(yù)售制度 建設(shè)部出臺(tái) 171 號(hào)“外資限炒令” —— 打擊房地產(chǎn)投資 108 號(hào)文強(qiáng)制征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅 —— 進(jìn)一步打擊房地產(chǎn)投資 8 月 土地新政出臺(tái) —— 規(guī)范土地市場(chǎng)，清查土地違規(guī) 央行再次加息 —— 宏觀調(diào)控動(dòng)用金融手段 建設(shè)部出臺(tái)廉租房管理實(shí)施辦法 —— 逐步落實(shí)住房保障政策 9 月 房地產(chǎn)市場(chǎng)整頓，規(guī)范交易秩序 完善 二手房市場(chǎng)交易管理 20xx 年 1 月 建設(shè)部規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè) 國(guó)稅總局清算土地增值稅 —— 標(biāo)志 20xx 年新一輪調(diào)控的開始 20xx 轉(zhuǎn)變思路 調(diào)整方向 3 月 通過《物權(quán)法》 10 月 1 日起執(zhí)行 央行 20xx 年首度再次加息（全年共計(jì) 6 次加息，10 次上調(diào)存款準(zhǔn)備金） 6 月 加強(qiáng)外資管理 —— 進(jìn)一步扼制房地產(chǎn)市場(chǎng)外資過熱 8 月 國(guó)發(fā)〔 20xx〕 24 號(hào)文件，回歸保障、健全廉租住房制度 —— 標(biāo)志著政策調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變 9 月 央行規(guī)定以家庭為單位，第 2 套住房貸款首付不得低于 40%，利率不得低于基 準(zhǔn)利率的 倍 — 嚴(yán)厲打擊炒房行為 10 月 加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控，縮短土地開發(fā)周期 物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)擴(kuò)至十省市 12 月 外商投資房地產(chǎn)業(yè)限制范圍有所擴(kuò)大 20xx 年 1 月 國(guó)務(wù)院重拳打擊囤地 20xx 調(diào)控繼續(xù) 力度加強(qiáng) 3 月 存款準(zhǔn)備金率上調(diào) %繼續(xù)實(shí)施從緊貨幣政策的信號(hào) （二）回顧和展望 回顧起來(lái)，從 20xx 年的 121 號(hào)文，金融監(jiān)管部門開始發(fā)出對(duì)房地產(chǎn)投資過熱進(jìn)行宏觀調(diào)控的信號(hào)，國(guó)務(wù)院隨之出臺(tái)的 18 號(hào)文即刻表明政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)“扶持”的態(tài)度，此后一系列的宏觀調(diào)控政策 開始在矛盾中反反復(fù)復(fù)。直到 20xx 年的 24 號(hào)文件，政府部門的調(diào)控態(tài)度正式開始轉(zhuǎn)變，在此基礎(chǔ)上金融監(jiān)管部門出臺(tái)的 359 號(hào)文和 452 號(hào)文使宏觀調(diào)控的效果即將顯現(xiàn)， 20xx 年年末開始，房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象開始有所逆轉(zhuǎn)?？傮w上來(lái)看， 20xx 年中央針對(duì)金融以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列調(diào)控政策，已經(jīng)為 20xx 年乃至更長(zhǎng)時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是住宅市場(chǎng)的發(fā)展確定了明確的政策取向。 20xx 年以后，從嚴(yán)政策的實(shí)施，市場(chǎng)土地與住房供量會(huì)增加，新的商品房以及存量房，再加上政策性住房將出現(xiàn)“三足鼎立”的市場(chǎng)局面，這種結(jié)構(gòu)上的改變，有 利于形成梯級(jí)消費(fèi)。經(jīng)濟(jì)適用房及兩限房進(jìn)入市場(chǎng)，也會(huì)使商品房市場(chǎng)在價(jià)格預(yù)期方面受到較大的影響。國(guó)務(wù)院“ 24 號(hào)文”以及溫家寶總理關(guān)于“經(jīng)濟(jì)適用房大多數(shù)面對(duì)中產(chǎn)階級(jí)”的考慮，劃定了政府與市場(chǎng)的責(zé)任邊界。實(shí)際上溫總理的觀點(diǎn)，在業(yè)界看來(lái)，更應(yīng)該是經(jīng)濟(jì)適用房政策定位的理性回歸。從政策上看，盡管中央政府一次又一次的宏觀調(diào)控來(lái)勢(shì)兇猛，但只是在穩(wěn)定房?jī)r(jià)，抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，是在盡政府的責(zé)任。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控的目的是給過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，而不是打壓。在承認(rèn)政府住房保障責(zé)任的同時(shí)，不能否認(rèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。我們認(rèn)為，政府和老 百姓都不愿看到也不會(huì)讓房?jī)r(jià)雪崩式的下降出現(xiàn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的根本功能屬性是居住和使用功能，所以必須保證老百姓“居者有其屋”；另一方面，房地產(chǎn)具有保值和增值性，具備投資功能。二者決不能獨(dú)當(dāng)一面。支持房地產(chǎn)價(jià)格上漲的很多因素是長(zhǎng)期存在。房地產(chǎn)調(diào)控帶來(lái)很多期盼，任重道遠(yuǎn)。 二、 20xx 年總體市場(chǎng)情況分析 （一）土地市場(chǎng) 20xx 年，全國(guó)土地購(gòu)置面積增幅提高，但土地購(gòu)置費(fèi)用、土地開發(fā)投資和土地成交價(jià)款增幅較大，地價(jià)上漲較快情況依然突出。土地開發(fā)面積增幅大幅下滑，囤地現(xiàn)象依然嚴(yán)重。 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 20xx 年 110 月，全國(guó)土地購(gòu)置面積 萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)了 %，增幅比 20xx 年全年提高了 個(gè)百分點(diǎn)；土地開發(fā)面積 萬(wàn)㎡，同比增幅 %,增幅較 20xx 年全年下降了 個(gè)百分點(diǎn)。從各區(qū)域土地供應(yīng)情況來(lái)看，東、中、西部地區(qū)土地購(gòu)置面積繼續(xù)增長(zhǎng)，且增速加快 ；東、中部地區(qū)土地開發(fā)面積穩(wěn)定小幅增長(zhǎng)，西部地區(qū)土地開發(fā)面積增長(zhǎng)較快。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅上升，普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房投資比重提高，開發(fā)投資結(jié)構(gòu)有所改善。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速超過固定資產(chǎn)投資增速，遠(yuǎn)高于 GDP 增速。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重有所加大，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要因素之一。 數(shù)據(jù)來(lái) 源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 20xx 年 110 月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅比 20xx 年全年幅提高了 ，比同期全國(guó)固定資產(chǎn)投資增幅高出 個(gè)百分點(diǎn)。 20xx 年 110 月，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為 %，高于上半年 ，比 20xx年全年高出 4個(gè)百分點(diǎn)。 （三）商品房供應(yīng) 受房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的拉動(dòng)，商品房供應(yīng)指標(biāo)增長(zhǎng)速度保持了穩(wěn)定且略有反彈。 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 在加大房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的政策導(dǎo)向下，土地供應(yīng)有所加大，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長(zhǎng)，商品房供應(yīng)保持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度。 20xx 年 110 月，全國(guó)商品房施工面積 萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) %，增幅比 20xx 年全年提高 個(gè)百分點(diǎn)；商品房新開工面積 7 萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) %，增幅比 20xx 年全年提高 個(gè)百分點(diǎn)；商品房竣工面積 萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) %，增幅比 20xx 年全年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 （四）商品房需求 商品房需求旺盛，銷售面積及銷售額均繼續(xù)快速增長(zhǎng)，需求類指標(biāo)增長(zhǎng)速度高于供應(yīng)類指標(biāo)增長(zhǎng)速度，商品房供不應(yīng)求矛盾仍然較為突出。在商品房銷售中，期房銷售增長(zhǎng)速度明顯高于現(xiàn)房銷售增長(zhǎng)速度，銷售額增幅明顯高于銷售面積增幅。 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 全國(guó)商品房需求旺盛，銷售面積及銷售額均實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)。 20xx 年 110 月，全國(guó)商品房銷售面積 萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) %，增幅比20xx 年全年提高了 個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅比 20xx 年全年提高了 個(gè)百分點(diǎn)。 20xx 年 110 月，商品房銷售額增長(zhǎng)率高于銷售面積增長(zhǎng)率 個(gè)百分點(diǎn)，而 20xx 年兩者差距僅為 個(gè)百分點(diǎn)。 （五）房地產(chǎn)價(jià)格 房?jī)r(jià)漲幅仍然較高，房?jī)r(jià)繼續(xù)高位運(yùn)行。新建住宅價(jià)格上漲速度較為突出，漲幅高于二手住宅價(jià)格漲幅、住宅租賃價(jià)格漲幅以及非住宅物業(yè)價(jià)格漲幅。 由于房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，目前房?jī)r(jià)繼續(xù)高位運(yùn)行。 110 月份，全國(guó)商品房累計(jì)銷售均價(jià)為 3974 元 /㎡，比去年同期增長(zhǎng)了 %。 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 從房屋分類價(jià)格來(lái)看，住宅價(jià)格漲幅持續(xù)快速上揚(yáng)，辦公樓與商業(yè)價(jià)格漲幅波動(dòng)上升，住宅價(jià)格漲幅繼續(xù)高于非住宅物業(yè)價(jià)格漲幅。 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 住宅價(jià)格漲幅持續(xù)快速上揚(yáng)。 10 月份，新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比上月提高 個(gè)百分點(diǎn)，比 6 月份提高 個(gè)百分點(diǎn)。辦公樓及商業(yè)用房月度銷售價(jià)格漲幅波動(dòng)性較大，但總體處于上升趨勢(shì)。 10 月份，辦公樓價(jià)格同比上漲 %，漲幅比上月下降了 1 個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)用房?jī)r(jià)格同比上漲 %，漲幅比上月下滑了 個(gè)百分點(diǎn)。 三、 20xx 年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) （一）宏觀調(diào)控總體趨勢(shì) 1. 調(diào)控目標(biāo)：抑制房?jī)r(jià)過快上漲 房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)是消費(fèi)者最為關(guān)注的話題， 房?jī)r(jià)快速上漲也是引發(fā)房地產(chǎn)投資過熱，帶來(lái)政治、濟(jì)經(jīng)、社會(huì)一切不穩(wěn)定因素的直接原因。房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)政策的主要目標(biāo)仍然是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，抑制部分地區(qū)房?jī)r(jià)過快上漲，通過稅收、土地、交易等手段的調(diào)控，保持房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。 2. 主要方向：繼續(xù)抑制投資需求 房?jī)r(jià)不斷攀升，屢創(chuàng)新高，刺激著普通購(gòu)房者的神經(jīng)，也引起了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高度關(guān)注。在政府不斷加強(qiáng)宏觀調(diào)控的過程中，房?jī)r(jià)依然持續(xù)上漲。 抑制過熱的投資需求，成為政府為過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的首要任務(wù)，政府調(diào)控政策的重點(diǎn)將由調(diào)整供給逐步轉(zhuǎn)向調(diào)控需求。 20xx 年銀行加息、 927 新政、《物權(quán)法》、限制外資等調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，是很值得注意的信息，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，將一步步擠掉樓市投資泡沫并抑制不良貸款沖動(dòng)。這表明了政府抑制市場(chǎng)投資、打擊投機(jī)行為的態(tài)度，同時(shí)將緊縮銀行信貸、提高購(gòu)房門檻、規(guī)避銀行風(fēng)險(xiǎn)。 3. 市場(chǎng)走勢(shì)：品牌化成發(fā)展趨勢(shì)，房?jī)r(jià)走勢(shì)趨緩 近年來(lái)，大大小小的房地產(chǎn)公司，甚至其他行業(yè)的集團(tuán)公司