【正文】 的高度是七、八米，西城城墻高十二、三米。明清時期的城墻平均高 丈，厚 丈，濰縣西城城墻周長九華里。西城（城里）的街道以大十字口為中心，有大小街巷四十八條。河西建置悠久，濰縣城的城墻創(chuàng)于漢代，系堆土夯打而成，明末時為防御清兵改為外部砌石，城墻上設炮臺二十八處，垛口一千六百處。優(yōu)越的地理位置，使其成為山東半島東、西、南、北通道的匯合點，魯中物資的集散地。自古即為登州、萊州、青州交通樞紐，素有“膠東走廊”之稱。 這場地震會直接影響到中國房地產(chǎn)的發(fā)展，更多的是影響到置業(yè)者的心態(tài)，從而改變?nèi)藗儗θ松繕说淖非?！這種反思影響到置業(yè)心態(tài)，加劇觀望情緒！從需求的源頭抑制房地產(chǎn)過快增長，也 抑制房地產(chǎn)投機，反過來會帶動住宅保險的發(fā)展，也加速房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展！ 第二部分 濰坊市場宏觀環(huán)境研究分析 一、城市發(fā)展規(guī)劃情況分析 濰坊地處山東半島中部，毗鄰渤海萊州灣，扼內(nèi)陸腹地通往半島地區(qū)的咽喉，是山東半島的交通樞紐，擁有日益完善的海陸空交通體系，屬于中國東部沿海開放區(qū)，不僅是歷史文化名城、還是馳名海內(nèi)外的“世界風箏都”。在房子這件事情上，人們的心思還在初級階段，擁有房子不單是為了居住，更多的是滿足虛榮心。 現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，金融手段已經(jīng)抑制了房地產(chǎn)市場價格的暴漲，購房者陷入一片觀望之中。 ? 富裕人群更加追求高抗震性能的低密度建筑。 ? 公建建筑、商業(yè)等大開間建筑設計，對抗震要求和防災害意識增強。 ? 在高檔產(chǎn)品領域，借鑒國外地震多發(fā)國家的領先技術，將成為買點。 ? 企自主產(chǎn)品升級動力明顯，抗震建筑成為市場接受的買點。 ? 對貧富差距和城鄉(xiāng)差距所體現(xiàn)的居住安全差異，引發(fā)的生存幾率思考，導致輿論關注。 ? 將引發(fā)全國對現(xiàn)有建筑的抗震性能檢查，一批不合格建筑可能被曝光，而一些房企可能因此陷入“質量門”危機。 ? 房企在本次社會捐助中的積極表現(xiàn)，有利于改善社會形象。如 果沒有重要的扶持政策，預計持續(xù)周期偏長。 （一）對房地產(chǎn)行業(yè)的影響 ? 重慶、成都近一時期在土地供應上，供大于求的情況比較明顯，地震發(fā)生后，地價將走低。 綜上所述，未來相當長一段時間內(nèi)，中國房地產(chǎn)市場尤其住房市場，仍處在顯著的向上趨勢中。這些大學生畢業(yè)后，基本上還是留在了城市里， 510 年后這些人即面臨首次置業(yè)的需求。 2. 需求仍將保持 旺盛 首先，宏觀經(jīng)濟連續(xù)四年雙位數(shù)的增長提升了我國城鎮(zhèn)居民收入，隨著居民收入的提高，“安置型”住宅的需求進一步提升，部分居民住房消費升級，保障了商品房的需求。因此，我國住宅用地緊張的局面將長期存在。根據(jù)國務院最新土地規(guī)劃，到 2020年末全國耕地面積必須確保不低于 18 億畝，而截止 06 年末全國耕地總面積僅剩 億畝。土地購置面積 、施工面積和新開工面積的增長速度均處于 20xx 年以來同期最高水平，且施工面積增速較快（較 20xx 年高 ），因此，未來 12 年商品房供給將以更快的速度增加。 1. 供給在近期增加較快，長期難以快速提高 短期來看， 20xx 年 1 月份以來，逐月累計銷售面積都為竣工面積的 倍以上，供求矛盾仍比較突出，商品房價格呈上升趨勢，尤其 6 月份以后速度加快。 同時，政府將進一步落實宏觀調(diào)控政策和住房保障制度，不斷完善市場體系，以政策和需求為導向，調(diào)整供給結構，積極發(fā)展二級市場。 （三）市場發(fā)展預測分析 宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)熱有所降溫 20xx 年，宏觀調(diào)控將進一步深化，并得到落實執(zhí)行，疊加效應將日益顯現(xiàn)。政策執(zhí)行的“短腿”，成為一個亟須解決的問題。開征物業(yè)稅，將強化對財富的調(diào)節(jié)，緩解收入分配領域中的不合理狀況。 3. 稅收政策：繼續(xù)加強管理力度 今年房地產(chǎn)行業(yè)依然是稅收監(jiān)管的重點，此前，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)連續(xù)多年被列為稅收稽查的重點行業(yè)。 今年金融政策應該會有利空消息出現(xiàn)，加息預期仍然強烈，加息幅度可能提高。 20xx 年宏觀調(diào)控政策的一個明確方向，就是貨幣政策穩(wěn)中適度從緊， 20xx 年從緊貨幣政策將在 3 月 25 日得以證明。 2. 金融政策：主打流動性 20xx 年，控制流動性泛濫是金融政策的一個主要戰(zhàn)線，一年內(nèi)央行連續(xù) 6 次加息， 10 次上調(diào)存款準備金率。在供求偏緊的情況下，結構調(diào)整仍是緩解社會住房矛盾的一個核心政策要點。今年的房價整體有望在一定程度上趨緩。 20xx 年初始，宏觀調(diào)控的效果已經(jīng)顯現(xiàn)，市場不斷傳出趨冷的信號，全國大中城市房地產(chǎn)交易量和價格都在下滑，一線城市房地產(chǎn)項目全線打折降 價銷售。 市場越來越細分，精細化發(fā)展成為趨勢，包括企業(yè)定位細分、產(chǎn)品定位細分、目標消費群細分，以及項目開發(fā)與企業(yè)經(jīng)營的專業(yè)化，追求設計的獨特性，注重功能的前瞻性，營銷策劃與市場推廣的個性化與差異化等。 3. 市場走勢：品牌化成發(fā)展趨勢，房價走勢趨緩 近年來，大大小小的房地產(chǎn)公司，甚至其他行業(yè)的集團公司，都紛紛加入到房地產(chǎn)開發(fā)大軍中，爭分市場杯羹；頻頻出臺的宏觀政策一步步提高了開發(fā)商拿地門檻、拉長銷售回籠資金的時間，使得房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭形勢日益嚴峻，宏觀調(diào)控加速了行業(yè) 的洗牌和整合，在 20xx 年的關鍵節(jié)點上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將更重視以品牌、品質和服務決勝。 20xx 年銀行加息、 927 新政、《物權法》、限制外資等調(diào)控政策頻頻出臺，是很值得注意的信息，對房地產(chǎn)市場而言，將一步步擠掉樓市投資泡沫并抑制不良貸款沖動。在政府不斷加強宏觀調(diào)控的過程中，房價依然持續(xù)上漲。房地產(chǎn)行業(yè)未來政策的主要目標仍然是穩(wěn)定房價，抑制部分地區(qū)房價過快上漲，通過稅收、土地、交易等手段的調(diào)控，保持房價的基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。 10 月份，辦公樓價格同比上漲 %，漲幅比上月下降了 1 個百分點；商業(yè)用房價格同比上漲 %，漲幅比上月下滑了 個百分點。 10 月份，新建商品住宅銷售價格同比上漲 %，漲幅比上月提高 個百分點，比 6 月份提高 個百分點。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 從房屋分類價格來看，住宅價格漲幅持續(xù)快速上揚，辦公樓與商業(yè)價格漲幅波動上升，住宅價格漲幅繼續(xù)高于非住宅物業(yè)價格漲幅。 由于房價持續(xù)快速上漲，目前房價繼續(xù)高位運行。 （五）房地產(chǎn)價格 房價漲幅仍然較高，房價繼續(xù)高位運行。 20xx 年 110 月，全國商品房銷售面積 萬㎡，同比增長 %，增幅比20xx 年全年提高了 個百分點；商品房銷售額 億元，同比增長 %，增幅比 20xx 年全年提高了 個百分點。在商品房銷售中，期房銷售增長速度明顯高于現(xiàn)房銷售增長速度，銷售額增幅明顯高于銷售面積增幅。 20xx 年 110 月，全國商品房施工面積 萬㎡，同比增長 %，增幅比 20xx 年全年提高 個百分點；商品房新開工面積 7 萬㎡，同比增長 %，增幅比 20xx 年全年提高 個百分點；商品房竣工面積 萬㎡，同比增長 %，增幅比 20xx 年全年提高 個百分點。 （三）商品房供應 受房地產(chǎn)投資快速增長的拉動，商品房供應指標增長速度保持了穩(wěn)定且略有反彈。 數(shù)據(jù)來 源：國家統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 20xx 年 110 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長 %，增幅比 20xx 年全年幅提高了 ，比同期全國固定資產(chǎn)投資增幅高出 個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速超過固定資產(chǎn)投資增速，遠高于 GDP 增速。從各區(qū)域土地供應情況來看，東、中、西部地區(qū)土地購置面積繼續(xù)增長，且增速加快 ；東、中部地區(qū)土地開發(fā)面積穩(wěn)定小幅增長，西部地區(qū)土地開發(fā)面積增長較快。土地開發(fā)面積增幅大幅下滑，囤地現(xiàn)象依然嚴重。房地產(chǎn)調(diào)控帶來很多期盼，任重道遠。二者決不能獨當一面。在承認政府住房保障責任的同時，不能否認房地產(chǎn)市場的作用。從政策上看，盡管中央政府一次又一次的宏觀調(diào)控來勢兇猛，但只是在穩(wěn)定房價，抑制房價過快增長，是在盡政府的責任。國務院“ 24 號文”以及溫家寶總理關于“經(jīng)濟適用房大多數(shù)面對中產(chǎn)階級”的考慮，劃定了政府與市場的責任邊界。 20xx 年以后，從嚴政策的實施，市場土地與住房供量會增加，新的商品房以及存量房，再加上政策性住房將出現(xiàn)“三足鼎立”的市場局面，這種結構上的改變，有 利于形成梯級消費。直到 20xx 年的 24 號文件，政府部門的調(diào)控態(tài)度正式開始轉變，在此基礎上金融監(jiān)管部門出臺的 359 號文和 452 號文使宏觀調(diào)控的效果即將顯現(xiàn)， 20xx 年年末開始，房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象開始有所逆轉。 一、歷年來宏觀調(diào)控政策回顧與展望 （一）歷年 政策分析 年 份 政 策 信 息 總 結 1998 年 住房分配貨幣化 —— 標志著房地產(chǎn)業(yè)全面開始市場化 20xx 年 規(guī)范房地產(chǎn)市場 20xx 年 刺激消費，繁榮房地產(chǎn)市場 20xx 年 4 月 121 文件第二套住房提高首付比例 —— 拉響宏觀調(diào)控警報； 20xx 確立房地 產(chǎn)業(yè)為“支柱產(chǎn)業(yè)” 7 月 開始集中整頓土地市場。近年來對我國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的討論始終圍繞“房價漲跌”這個問題展開。 匯嘉瑞景園 市場分析提案報告 送呈：中色陽光 提供： 同創(chuàng)策劃 — 濰坊項目組 日期： 20xx 年 6 月 6 日 目 錄 第一部分 國家房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境研究分析 一、歷年來宏觀調(diào)控政策回顧與展望??????????????????????????????????????????? P03 二、 20xx 年總體市場情況分析?????????????????????????????????????????????? P06 三、 20xx 年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預測??????????????????? ???????????????????????? P12 四、目前市場關注點及市場影響????????????????????????????????????????????? P16 第二部分 濰坊市場宏觀環(huán)境研究分析 一、城市發(fā)展情況分析????????????????????????????????????????????????? P19 二、城市經(jīng)濟運行情況分析??????????????????????????????????????????????? P23 第三部分 濰坊房地產(chǎn)市場狀況研 究分析 一、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位不斷提升???????????????????????????????????????? P38 二、房地產(chǎn)開發(fā)市場不斷壯大?????????????????????????????????????????????? P41 三、 20xx 年度住房用地供應情況 ???????????????????????????????????????????? P43 四、房地產(chǎn)市場展望預測???????????????????????????????????????????????? P44 第四部分 微觀市場環(huán)境研究分析 一、對市場的思考??????????????????????????????????????????????????? P48 二、對產(chǎn)品的思考??????????????????????????????????????????????????? P58 三、對客戶的思考??????????????????????????????????????????????????? P59 四、項目定位推廣建議???????????????????????????????????? ????????????? P67 五、精裝修市場分析?????????????????????????????????????????????????? P71 附件部分 第一部分 國家房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境研究分析 房地產(chǎn)作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，關乎國計民生，已遠遠超越單純的經(jīng)濟范疇，對經(jīng)濟結構構建，對社會安全、政治穩(wěn)定都至關重要。如何控制房價過快上漲，目前已列入各級政府工作議程。 20xx 年 831 大限，加強經(jīng)濟適用房的管理、加強房地產(chǎn)貸款監(jiān)管、銀行首次加息等政策先后出臺 —— 標志 20xx旨在“規(guī)范”房地產(chǎn)市場 著宏觀調(diào)調(diào)控開始 20xx 年 3 月 房貸優(yōu)惠政策取消 —— 調(diào)控涉及消費層面 房地產(chǎn)稅改革深入 —— 調(diào)控觸及交易環(huán)節(jié) 國八條出臺 —— 調(diào)控上升到政治高度（舊國八條） 20xx 調(diào)控在摸 索中前進 5 月 七部委意見 —— 調(diào)控加強、細則出臺（新國八條） 《關于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》 —— 從稅收入手整頓房地產(chǎn)市場 9 月 銀監(jiān)會 212 號文件 —— 收緊房地產(chǎn)信托 10 月 國稅總局重申二手房交納個稅 20xx 年 4 月 房貸利率再次上調(diào) —— 調(diào)控卷土重來 20xx方向偏頗，“一邊調(diào)控一邊漲” 5 月 國六條出臺 —— 新一輪調(diào)控大幕開啟 國務院出臺限制套型 90/70 政策 —— 從供應環(huán)節(jié)改善房地產(chǎn)供求關系 國稅總局出臺二手房營業(yè)稅政策 —— 開始著手整頓二手房市場 7 月 未取得預售許可證不得發(fā)布預售廣告 —— 規(guī)范房地產(chǎn)期房預售制度 建設部出臺 171 號“外資限炒令” —— 打擊房地產(chǎn)投資 108 號文強制征收二手房轉讓個人所得稅 —— 進一步打擊房地產(chǎn)投資 8 月 土地新政出臺 —— 規(guī)范土地