【導讀】房地產(chǎn)作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，關乎國計民生，已遠遠超越單純的經(jīng)濟范疇，對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)構(gòu)建，對社會安全、政治穩(wěn)定都至關重要。房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的討論始終圍繞“房價漲跌”這個問題展開。如何控制房價過快上漲，目前已列入各級政府工作議程。7月開始集中整頓土地市場。央行20xx年首度再次加息（全年共計6次加息，回顧起來，從20xx年的121號文，金融監(jiān)管部門開始發(fā)出對房地產(chǎn)投資過熱進行宏觀調(diào)控的信號，國務院隨之出臺的18號文即刻表明政府對房地。直到20xx年的24號文件，政府部門的調(diào)控態(tài)度正式開始轉(zhuǎn)變，在此基礎上。20xx年以后，從嚴政策的實施，市場土地與住房供量會增加，新的商品房以及存量房，再加上政策性住房將出現(xiàn)“三足鼎立”的市場局面，這種結(jié)。構(gòu)上的改變，有利于形成梯級消費。經(jīng)濟適用房及兩限房進入市場，也會使商品房市場在價格預期方面受到較大的影響。國務院“24號文”以及溫家寶。從政策上看，盡管中央政府一次又一次

　　

【正文】 xx 年 20xx 年05001000150020xx250030003500400020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 數(shù)據(jù)來源：濰坊市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 20xx 年上半年，全 市 房屋銷售面積 萬㎡，比上年同期增長 8%；其中，現(xiàn)房銷售面積 萬㎡，占房屋銷售面積的 %；期房銷售面積 萬㎡，占房屋銷售面積的 %；空置面積 萬㎡，比上年同期增長 %。 房地產(chǎn)開發(fā)資金充足、呈現(xiàn)來源多元化。 20xx 年上半年房地產(chǎn)投資中的資金來源合計 69 億元，是房地產(chǎn)投資完成額的 %，比上年同期增長 %，其中，國內(nèi)貸款為 億元，占總資金的 %，比上年同期增長 %；自籌資金為 億元，占總資金的 %；利用外資為 億元，占 總資金的 %；其它資金為 億元，占總資金的 %。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)商自身實力逐步增強，自籌資金比重提高，銷售市場的良好，企業(yè)資金回籠較快，為房地產(chǎn)開發(fā)市場的健康發(fā)展提供了較充足的資金保障。 三、 20xx 年度住房用地供應情況 按照全市住房發(fā)展規(guī)劃目標，適度增加住房用地供應規(guī)模，進一步調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)。年度土地供應要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房和保障性住房建設，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的 70％。全市住房建設用地供應總量為 200 公頃。其中高檔商品住房用地為 36 公頃，普通商品 住房用地 145 公頃，經(jīng)濟適用住房 19公頃。同時加大閑置土地處理力度，積極促進存量土地利用，進一步加強土地整理，加大各類閑置土地的處理力度，依法征收土地閑置費、收回閑置土地；妥善處理土地遺留問題，加大問題樓盤的處理力度，積極盤活各類存量土地，保障住房用地有效供應。 20xx 年度住房建設總量 高檔商品房18%普通住房73%經(jīng)濟適應房8%廉租房1%資料來源：濰坊市 20xx 年住房建設計劃 20xx 年，建設各類住房 萬套，總建筑面積 245 萬㎡。其中，建設高檔商品住房 萬套，建筑面積 ㎡；普通商 品住房 萬套，建筑面積 萬㎡；經(jīng)濟適應住房 3200 套，建筑面積 20 萬㎡。同時，以發(fā)放租賃住房補貼的形式，解決相當于 500套、 萬㎡的廉租住房。 四、房地產(chǎn)市場展望預測 從供應主體看： 濰坊地處經(jīng)濟較為發(fā)達的膠東半島城市群，近幾年來，外地的一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛來到濰坊，尋求新的發(fā)展，這些外來的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有成功的運作經(jīng)驗，是實力雄厚的開發(fā)商，他們在產(chǎn)品的概念和營銷的思路上都有其獨到的見解。隨著濰坊市招商引資力度的不斷加大，作為全市房地產(chǎn)市場主體的地產(chǎn)開發(fā)商正在自身發(fā)展中更加理性和成熟 。 ： 近年來，全市經(jīng)濟快速增長，居民收入也逐年增加，城鎮(zhèn)居民的住房消費正在成為產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟增長的主要動力。全市城鎮(zhèn)化進程的持續(xù)推進，將帶動住房需求以及城鎮(zhèn)居民住房升級的需要，同時，隨著近幾年外地來濰坊工作人員不斷增多，居住需求也較快增加，這些都將保證全市房地產(chǎn)業(yè)在未來的幾年中繼續(xù)保持“供求兩旺”的景氣局面。 ： 這兩年，受宏觀調(diào)控的影響，濰坊商品房價格走勢相對平穩(wěn)，但是從需求來看，房地產(chǎn)市場需求量仍在不斷增加；另外，綜合全市經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢，預計濰坊房價將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的局面。當前 ，要繼續(xù)通過規(guī)劃、土地、信貸、稅收等各種手段鼓勵 90 ㎡以下商品住房的建設，擴大 90 ㎡以下商品住房的供應，滿足廣大中低收入家庭對住房的需求 ,進一步調(diào)整好結(jié)構(gòu)，堅持面向百姓、面向市場、面向未來的指導思想，多渠道保障和解決中低收入居民的住房問題，完善廉租房制度，規(guī)范物業(yè)管理，推廣應用節(jié)能材料，實現(xiàn)住宅建設的可持續(xù)發(fā)展 ,適當抑制投機性需求。這樣，全市的房地產(chǎn)市場才會有更加健康、穩(wěn)定、繁榮的明天。 根據(jù)對地產(chǎn)大勢情況的研究分析，并結(jié)合濰坊近年來濰坊宏觀地產(chǎn)發(fā)展情況，預測 20xx 年濰坊房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)一下特點： ? 上 半年眾盤亮相 下半年激勵比拼 今年濰坊住宅產(chǎn)品依然豐富，并呈兩極化。各樓盤上半年亮相，下半年比拼；房地產(chǎn)公司之間的競爭由“概念主義”開始轉(zhuǎn)化為“產(chǎn)品主義”的競爭，為贏得競爭，開發(fā)商將投入大量人力財力抓產(chǎn)品質(zhì)量、戶型設計，提高產(chǎn)品競爭力，這樣造價會高于以前。雖然有價格方面的競爭，但為保證固定利潤，房價也會高于以前。這樣在購房者購房花費不變的情況下，高檔與低檔之間的差別，可能演變?yōu)榇髴粜涂們r高于小戶型總價適中的兩極，上半年各樓盤由于對同行信息掌握程度不全面，將處于相互了解階段，下半年各樓盤在上半年深入了解后，產(chǎn) 品、價格將出現(xiàn)差異化。 ? 大盤影響全市房價，中高檔住宅增多拉升房價 大型住宅項目的價格走勢在某種程度上決定著整個樓市的價格。大盤主要是在社區(qū)配套，景觀設計、戶型設計方面都相對完善，同時以他的實力影響所在區(qū)域的住宅價格的走向、建筑質(zhì)量的提高、配套設施的完善，景觀設計、戶型設計方面都相對完善，同時以他的實力影響所在區(qū)域的住宅價格的走向、建筑質(zhì)量的提高、配套設施的完善、進而影響整個城市的居住水平。今年大盤多以高品質(zhì)進入、價格適中開盤，同時價格將隨市場、時間調(diào)整上升。 據(jù)濰坊市的有關城市規(guī)劃，勝利街、東風街、北宮街等 主要街道的沿街項目，原則上要求建 16 層以上的高層帶電梯項目，這將促使中高檔帶電梯住宅大批量上市。中高檔樓盤悄然增多 ，在近兩年陸續(xù)投放市場，部分項目無論在規(guī)模上，還是規(guī)劃設計水準上都較以往項目有明顯的提升?？梢灶A見，這些項目的大規(guī)模面市將不僅帶動濰坊樓市的整體價格水平的進一步上揚，也將促進濰坊中高檔住宅市場的營銷水平更上一層樓。 ? 市場預期看好，房價上漲有空間 影響房地產(chǎn)價格的因素雖然很多，歸根結(jié)蒂來說，主要因素有兩點：一是成本，二是供求。 影響房價的一個主要因素是成本，成本提高了，在供求關系還相對平穩(wěn) 的條件下，往往會提升房價。一般來說，樓盤的價格大致包括了四個方面 ：一是建安費用；二是地價；三是房地產(chǎn)稅費及管理費用 ；四是利潤 。近年來，全國各地房價的攀升主要的原因是地價的飆升，招、拍、掛的土地出讓政策與開發(fā)商對房價心里預期的提高，導致地價一路暴漲 。就以濰坊為例，近兩、三年來，地價就翻了一番，去年面市的在售樓盤和今年即將推出的樓盤，大部分是近兩、三年招、拍、掛出讓的土地；一畝地少則 5060 萬 /畝，多則 100 多萬 /畝。 中高檔住宅的建安成本在上揚，多層住宅大都是 800 元 /㎡的建安成本，而帶電梯 12 層以 下的小高層的建安成本一般在 1200 元 /㎡，帶電梯 16層以上高層的建安成本大都在 1500 元 /㎡左右；另外，中高檔住宅大都重視營造優(yōu)美的居住環(huán)境，注重園林景觀規(guī)劃，不惜成本地建造噴泉、假山、園林、游泳池、網(wǎng)球場、會所等配套設施，使得開發(fā)成本進一步上漲。 ? 市場供求兩旺，需求呈上升態(tài)勢 近兩年濰坊樓市的大盤住宅項目和高檔住宅紛紛出籠。 20xx 年推出可銷售的住宅項目不多，大都售罄或尾盤在售，且由于受火車站等拆遷安置等的被動影響，多層住宅 (中小戶型 )一直處于供不應求狀態(tài)，房價上升；雖然 20xx 年國家對房地產(chǎn)開發(fā)宏觀調(diào) 控，但在 20xx 年的良好市場形勢造成了業(yè)界對 20xx 年樓市普遍看好的前提下，大盤項目紛紛上馬，近兩年的市場供應量如洪水開閘。 購房用于結(jié)婚的年輕人，農(nóng)村進城的人士購房安居，住房擁擠急于改善的普通工薪人員成為購房“金字塔”最穩(wěn)固的基石，撐起濰坊樓市的“半邊天”。因此，價格優(yōu)惠、經(jīng)濟實用的戶型、面積的中、低檔住宅往往一推向市場就供不應求，大都出現(xiàn)搶購的熱銷局面。據(jù)統(tǒng)計，單價低于 3000 元/㎡的中、小戶型的中、低檔住宅大都銷售一空。近兩年濰坊樓市的中、低檔住宅的有效供給增長緩慢，供給相對需求來說，處于相對偏緊的態(tài) 勢 ，樓市需求呈上升態(tài)勢。 ? 調(diào)控政策跟進，房價漲幅放緩 繼 20xx 年七部委聯(lián)合宏觀調(diào)控，使全國部分城市房價漲幅有所下降， 20xx 年宏觀調(diào)控方向偏頗，“一邊調(diào)控一邊漲” ， 20xx 年以來增幅轉(zhuǎn)變思路調(diào)整方向，調(diào)控力度繼續(xù)加強， 20xx 年國家繼續(xù)堅持宏觀調(diào)控的延續(xù)性和落實性，嚴肅對待內(nèi)部認購、違規(guī)促銷、囤積房源、哄抬房價等違法違規(guī)行為。 綜合上述分析，濰坊樓市的供求繼續(xù)維持兩旺的態(tài)勢，由于開發(fā)成本和建筑品質(zhì)的提升，將促動濰坊樓市的價格進一步上揚，因此房價總體上是處于正常水平的，住宅市場的運行是健康的有序地的 。從整體看，預計今后一段時期，房價不會出現(xiàn)大起大落，房價穩(wěn)中有升的態(tài)勢不會改變，但上升幅度會有所放慢。整體趨勢是房價“穩(wěn)中有升，繼續(xù)上漲，漲幅放緩”。 第四部分 微觀市場環(huán)境研究分析 一、對市場的思考 基于對市場大勢分析研究，同時結(jié)合城市房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢、今后市場發(fā)展?jié)摿Φ木C合分析 , 通過周邊在售個案參照對比最終確定的本案市場定位是源于對市場、對產(chǎn)品的充分信心。 確定參照個案 根據(jù)項目所處區(qū)域圈定：玫瑰園、丹桂里、鼎邦麗池、北海公寓 根據(jù)項目所售產(chǎn)品檔次及推出時間圈定：玫瑰園、丹桂里 根據(jù) 項目競爭層面及可對比性圈定：玫瑰園、丹桂里 根據(jù)市場客戶意向比較樓盤圈定：玫瑰園、丹桂里、北海公寓 本方案選定參考個案：玫瑰園、丹桂里 1）、區(qū)位情況 項目名稱 丹桂里 玫瑰園 匯嘉瑞景園 區(qū)位情況 地理位置 交通條件 項目地處新華路與東風東街交匯處，兩條道路均為交通主干線，無論自駕出行，還是周邊的公交設施都較完備。 32 路、 53 路、 56 路公交車到紡校下車 項目地處新華路與北宮街延伸段的交匯處，交通位置稍遜于丹桂里，但總體交通環(huán)境還是很理想的。 15 路、 23 路、 56 路到圣榮廣場下車 本 案位于北宮街和金馬路兩條交通主干線交匯處，自駕出行便捷。但該區(qū)位公交配套設施相對薄弱，隨著今后 2 年該區(qū)域大量人口的導入，該現(xiàn)狀有望得到逐次改善。 30 路、 56 路 生活配套 該案周圍的生活機能設施完備，商業(yè)，銀行、郵局、餐飲等設施齊全，距離沃爾瑪和利群均為 400 米左右，中百大廈 500 米，家樂佳超市 800 米。 該案周邊的生活機能設施并不十分完備，但是該案距離中百大廈 600 米，利群 700 米，能夠以步行的方式到達大賣場進行采購。 本案地處高新區(qū)的最東北端，周邊多為在建的商品房項目，大量人口尚未導入。因此缺乏商業(yè) 氛圍。目前在濰坊學院北門附近有較多的小商業(yè)，但是不能完全滿足今后小區(qū)業(yè)主的生活所需。位于福壽東街距離本案僅 300 米的沃爾瑪超市尚在建設中。 教育配套 該案自身配套小區(qū)幼兒園，加之該項目位置位于各教育設施已經(jīng)相對成熟的奎文區(qū)，有新華小學、實該案周邊的基礎教育設施較為完善，有中心雙語學校，育才學校等，但是該案沒有配備小區(qū)幼兒園。 目前本案除東明中學外，缺乏幼兒園和小學設施。 本案周邊缺乏幼兒園。 驗中學等較完善的教育配套設施。 周邊環(huán)境 該地塊原為濰坊紡織學院，項目被大量的老式民居和舊建筑所圍合，環(huán)境相 對雜亂。（見前頁中的衛(wèi)星照片） 該案處于新華路和北宮街的延伸段，項目周邊的整體環(huán)境較為整潔。 地處濰坊高新區(qū)的東北角，地塊形制方正，四周為整潔干凈的市政道路圍合，周圍全都是新建的小區(qū)和商品住宅，大區(qū)位的市政環(huán)境非常理想 結(jié)論： 經(jīng)過上述“區(qū)位情況”的綜合對比分析后，丹桂里綜合優(yōu)勢最明顯，其次是玫瑰園，雖然目前本案在區(qū)位綜合評分上尚處劣勢，但本案還是有明顯優(yōu)勢的，例如：整個小區(qū)四周被寬闊的市政馬路圍繞，而且周邊全是在建的中、高檔商品房小區(qū)，保證了本案的獨立性和高端樓盤的區(qū)位形象要求；玫瑰園陷于老城區(qū)的建筑之 中，而丹桂里更是整體被老建筑所包圍，小區(qū)的外圍形象很差。隨著本案所在區(qū)域的發(fā)展，周邊各項配套設施的完善，區(qū)位的綜合優(yōu)勢將逐漸體現(xiàn)，而最終超越上述的兩個樓盤。 建議： 增設站點，以“匯嘉瑞景園”為公交站點； 在小區(qū)會所內(nèi)增設一所小區(qū)幼兒園。 2)、樓盤情況 項目名稱 丹桂里 玫瑰園 匯嘉瑞景園 樓盤情況 規(guī)模體量 92352 ㎡ 43788 ㎡（一期） 85333 ㎡ 212410 ㎡ 120xx0 ㎡（一期） ㎡ 物業(yè)形態(tài) 18 層、 22 層 18+1 層、 11+1 層 18+1 層、 11+1 層 社區(qū)綠化 % 未知 % 規(guī)劃景觀 丹桂里一期限于小區(qū)地塊形狀的限制， 6 幢小高層呈前后一線排開，布局比較局促。小區(qū)內(nèi)有水系環(huán)繞，但主水景在二期，一期只有一條人工小溪；除 7 號樓因規(guī)劃的局限棟距達到 70 米，其它的棟距均不超過40 米。二期地塊方正，建筑錯落布局以協(xié)調(diào)彼此的棟距、景觀通道和日照系數(shù)。 玫瑰園一期由地塊南側(cè)的 6 幢小高層組成，地塊形狀方正，中間的一幢小高層前后為整個小區(qū)的中庭景觀，有較大的景觀優(yōu)勢，其它樓棟的棟距不理想。社區(qū)內(nèi)部地坪高于市政道路地坪 2 米，局部樓棟底層架 空 米，完全人車分離設計。配套了濰坊首個私家生態(tài) SPA 會所，半地下車庫。 本案一期由地塊南側(cè)的 4幢小高層組成，棟距開闊，適合做較大規(guī)模的綠化景觀。小區(qū)景觀規(guī)劃雖未定稿，但這為本案在景觀規(guī)劃設計留出了很大的空間進行發(fā)揮。根據(jù)我方目前在景觀上的投入預算，本案的景觀效果將達到濰坊最高水準，并對參考的兩個項目形成極大的優(yōu)勢。 配套設施 設四星級會所 （設施不詳） 濰坊首家的 SPA 會所。 包括 SPA、茶吧、咖啡廳、閱覽室