【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，關(guān)乎國計(jì)民生，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越單純的經(jīng)濟(jì)范疇，對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)建，對(duì)社會(huì)安全、政治穩(wěn)定都至關(guān)重要。房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的討論始終圍繞“房價(jià)漲跌”這個(gè)問題展開。如何控制房價(jià)過快上漲，目前已列入各級(jí)政府工作議程。7月開始集中整頓土地市場(chǎng)。央行20xx年首度再次加息（全年共計(jì)6次加息，回顧起來，從20xx年的121號(hào)文，金融監(jiān)管部門開始發(fā)出對(duì)房地產(chǎn)投資過熱進(jìn)行宏觀調(diào)控的信號(hào)，國務(wù)院隨之出臺(tái)的18號(hào)文即刻表明政府對(duì)房地。直到20xx年的24號(hào)文件，政府部門的調(diào)控態(tài)度正式開始轉(zhuǎn)變，在此基礎(chǔ)上。20xx年以后，從嚴(yán)政策的實(shí)施，市場(chǎng)土地與住房供量會(huì)增加，新的商品房以及存量房，再加上政策性住房將出現(xiàn)“三足鼎立”的市場(chǎng)局面，這種結(jié)。構(gòu)上的改變，有利于形成梯級(jí)消費(fèi)。經(jīng)濟(jì)適用房及兩限房進(jìn)入市場(chǎng)，也會(huì)使商品房市場(chǎng)在價(jià)格預(yù)期方面受到較大的影響。國務(wù)院“24號(hào)文”以及溫家寶。從政策上看，盡管中央政府一次又一次

　　

【正文】 xx 年 20xx 年05001000150020xx250030003500400020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 數(shù)據(jù)來源：濰坊市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 20xx 年上半年，全 市 房屋銷售面積 萬㎡，比上年同期增長 8%；其中，現(xiàn)房銷售面積 萬㎡，占房屋銷售面積的 %；期房銷售面積 萬㎡，占房屋銷售面積的 %；空置面積 萬㎡，比上年同期增長 %。 房地產(chǎn)開發(fā)資金充足、呈現(xiàn)來源多元化。 20xx 年上半年房地產(chǎn)投資中的資金來源合計(jì) 69 億元，是房地產(chǎn)投資完成額的 %，比上年同期增長 %，其中，國內(nèi)貸款為 億元，占總資金的 %，比上年同期增長 %；自籌資金為 億元，占總資金的 %；利用外資為 億元，占 總資金的 %；其它資金為 億元，占總資金的 %。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)商自身實(shí)力逐步增強(qiáng)，自籌資金比重提高，銷售市場(chǎng)的良好，企業(yè)資金回籠較快，為房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的健康發(fā)展提供了較充足的資金保障。 三、 20xx 年度住房用地供應(yīng)情況 按照全市住房發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，適度增加住房用地供應(yīng)規(guī)模，進(jìn)一步調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。年度土地供應(yīng)要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的 70％。全市住房建設(shè)用地供應(yīng)總量為 200 公頃。其中高檔商品住房用地為 36 公頃，普通商品 住房用地 145 公頃，經(jīng)濟(jì)適用住房 19公頃。同時(shí)加大閑置土地處理力度，積極促進(jìn)存量土地利用，進(jìn)一步加強(qiáng)土地整理，加大各類閑置土地的處理力度，依法征收土地閑置費(fèi)、收回閑置土地；妥善處理土地遺留問題，加大問題樓盤的處理力度，積極盤活各類存量土地，保障住房用地有效供應(yīng)。 20xx 年度住房建設(shè)總量 高檔商品房18%普通住房73%經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房8%廉租房1%資料來源：濰坊市 20xx 年住房建設(shè)計(jì)劃 20xx 年，建設(shè)各類住房 萬套，總建筑面積 245 萬㎡。其中，建設(shè)高檔商品住房 萬套，建筑面積 ㎡；普通商 品住房 萬套，建筑面積 萬㎡；經(jīng)濟(jì)適應(yīng)住房 3200 套，建筑面積 20 萬㎡。同時(shí)，以發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼的形式，解決相當(dāng)于 500套、 萬㎡的廉租住房。 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)展望預(yù)測(cè) 從供應(yīng)主體看： 濰坊地處經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的膠東半島城市群，近幾年來，外地的一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛來到濰坊，尋求新的發(fā)展，這些外來的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有成功的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，是實(shí)力雄厚的開發(fā)商，他們?cè)诋a(chǎn)品的概念和營銷的思路上都有其獨(dú)到的見解。隨著濰坊市招商引資力度的不斷加大，作為全市房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的地產(chǎn)開發(fā)商正在自身發(fā)展中更加理性和成熟 。 ： 近年來，全市經(jīng)濟(jì)快速增長，居民收入也逐年增加，城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)正在成為產(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿?。全市城?zhèn)化進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)，將帶動(dòng)住房需求以及城鎮(zhèn)居民住房升級(jí)的需要，同時(shí)，隨著近幾年外地來濰坊工作人員不斷增多，居住需求也較快增加，這些都將保證全市房地產(chǎn)業(yè)在未來的幾年中繼續(xù)保持“供求兩旺”的景氣局面。 ： 這兩年，受宏觀調(diào)控的影響，濰坊商品房價(jià)格走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，但是從需求來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量仍在不斷增加；另外，綜合全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)濰坊房價(jià)將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的局面。當(dāng)前 ，要繼續(xù)通過規(guī)劃、土地、信貸、稅收等各種手段鼓勵(lì) 90 ㎡以下商品住房的建設(shè)，擴(kuò)大 90 ㎡以下商品住房的供應(yīng)，滿足廣大中低收入家庭對(duì)住房的需求 ,進(jìn)一步調(diào)整好結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持面向百姓、面向市場(chǎng)、面向未來的指導(dǎo)思想，多渠道保障和解決中低收入居民的住房問題，完善廉租房制度，規(guī)范物業(yè)管理，推廣應(yīng)用節(jié)能材料，實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展 ,適當(dāng)抑制投機(jī)性需求。這樣，全市的房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)有更加健康、穩(wěn)定、繁榮的明天。 根據(jù)對(duì)地產(chǎn)大勢(shì)情況的研究分析，并結(jié)合濰坊近年來濰坊宏觀地產(chǎn)發(fā)展情況，預(yù)測(cè) 20xx 年濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)一下特點(diǎn)： ? 上 半年眾盤亮相 下半年激勵(lì)比拼 今年濰坊住宅產(chǎn)品依然豐富，并呈兩極化。各樓盤上半年亮相，下半年比拼；房地產(chǎn)公司之間的競爭由“概念主義”開始轉(zhuǎn)化為“產(chǎn)品主義”的競爭，為贏得競爭，開發(fā)商將投入大量人力財(cái)力抓產(chǎn)品質(zhì)量、戶型設(shè)計(jì)，提高產(chǎn)品競爭力，這樣造價(jià)會(huì)高于以前。雖然有價(jià)格方面的競爭，但為保證固定利潤，房價(jià)也會(huì)高于以前。這樣在購房者購房花費(fèi)不變的情況下，高檔與低檔之間的差別，可能演變?yōu)榇髴粜涂們r(jià)高于小戶型總價(jià)適中的兩極，上半年各樓盤由于對(duì)同行信息掌握程度不全面，將處于相互了解階段，下半年各樓盤在上半年深入了解后，產(chǎn) 品、價(jià)格將出現(xiàn)差異化。 ? 大盤影響全市房價(jià)，中高檔住宅增多拉升房價(jià) 大型住宅項(xiàng)目的價(jià)格走勢(shì)在某種程度上決定著整個(gè)樓市的價(jià)格。大盤主要是在社區(qū)配套，景觀設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)方面都相對(duì)完善，同時(shí)以他的實(shí)力影響所在區(qū)域的住宅價(jià)格的走向、建筑質(zhì)量的提高、配套設(shè)施的完善，景觀設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)方面都相對(duì)完善，同時(shí)以他的實(shí)力影響所在區(qū)域的住宅價(jià)格的走向、建筑質(zhì)量的提高、配套設(shè)施的完善、進(jìn)而影響整個(gè)城市的居住水平。今年大盤多以高品質(zhì)進(jìn)入、價(jià)格適中開盤，同時(shí)價(jià)格將隨市場(chǎng)、時(shí)間調(diào)整上升。 據(jù)濰坊市的有關(guān)城市規(guī)劃，勝利街、東風(fēng)街、北宮街等 主要街道的沿街項(xiàng)目，原則上要求建 16 層以上的高層帶電梯項(xiàng)目，這將促使中高檔帶電梯住宅大批量上市。中高檔樓盤悄然增多 ，在近兩年陸續(xù)投放市場(chǎng)，部分項(xiàng)目無論在規(guī)模上，還是規(guī)劃設(shè)計(jì)水準(zhǔn)上都較以往項(xiàng)目有明顯的提升。可以預(yù)見，這些項(xiàng)目的大規(guī)模面市將不僅帶動(dòng)濰坊樓市的整體價(jià)格水平的進(jìn)一步上揚(yáng)，也將促進(jìn)濰坊中高檔住宅市場(chǎng)的營銷水平更上一層樓。 ? 市場(chǎng)預(yù)期看好，房價(jià)上漲有空間 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素雖然很多，歸根結(jié)蒂來說，主要因素有兩點(diǎn)：一是成本，二是供求。 影響房價(jià)的一個(gè)主要因素是成本，成本提高了，在供求關(guān)系還相對(duì)平穩(wěn) 的條件下，往往會(huì)提升房價(jià)。一般來說，樓盤的價(jià)格大致包括了四個(gè)方面 ：一是建安費(fèi)用；二是地價(jià)；三是房地產(chǎn)稅費(fèi)及管理費(fèi)用 ；四是利潤 。近年來，全國各地房價(jià)的攀升主要的原因是地價(jià)的飆升，招、拍、掛的土地出讓政策與開發(fā)商對(duì)房價(jià)心里預(yù)期的提高，導(dǎo)致地價(jià)一路暴漲 。就以濰坊為例，近兩、三年來，地價(jià)就翻了一番，去年面市的在售樓盤和今年即將推出的樓盤，大部分是近兩、三年招、拍、掛出讓的土地；一畝地少則 5060 萬 /畝，多則 100 多萬 /畝。 中高檔住宅的建安成本在上揚(yáng)，多層住宅大都是 800 元 /㎡的建安成本，而帶電梯 12 層以 下的小高層的建安成本一般在 1200 元 /㎡，帶電梯 16層以上高層的建安成本大都在 1500 元 /㎡左右；另外，中高檔住宅大都重視營造優(yōu)美的居住環(huán)境，注重園林景觀規(guī)劃，不惜成本地建造噴泉、假山、園林、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所等配套設(shè)施，使得開發(fā)成本進(jìn)一步上漲。 ? 市場(chǎng)供求兩旺，需求呈上升態(tài)勢(shì) 近兩年濰坊樓市的大盤住宅項(xiàng)目和高檔住宅紛紛出籠。 20xx 年推出可銷售的住宅項(xiàng)目不多，大都售罄或尾盤在售，且由于受火車站等拆遷安置等的被動(dòng)影響，多層住宅 (中小戶型 )一直處于供不應(yīng)求狀態(tài)，房價(jià)上升；雖然 20xx 年國家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)宏觀調(diào) 控，但在 20xx 年的良好市場(chǎng)形勢(shì)造成了業(yè)界對(duì) 20xx 年樓市普遍看好的前提下，大盤項(xiàng)目紛紛上馬，近兩年的市場(chǎng)供應(yīng)量如洪水開閘。 購房用于結(jié)婚的年輕人，農(nóng)村進(jìn)城的人士購房安居，住房擁擠急于改善的普通工薪人員成為購房“金字塔”最穩(wěn)固的基石，撐起濰坊樓市的“半邊天”。因此，價(jià)格優(yōu)惠、經(jīng)濟(jì)實(shí)用的戶型、面積的中、低檔住宅往往一推向市場(chǎng)就供不應(yīng)求，大都出現(xiàn)搶購的熱銷局面。據(jù)統(tǒng)計(jì)，單價(jià)低于 3000 元/㎡的中、小戶型的中、低檔住宅大都銷售一空。近兩年濰坊樓市的中、低檔住宅的有效供給增長緩慢，供給相對(duì)需求來說，處于相對(duì)偏緊的態(tài) 勢(shì) ，樓市需求呈上升態(tài)勢(shì)。 ? 調(diào)控政策跟進(jìn)，房價(jià)漲幅放緩 繼 20xx 年七部委聯(lián)合宏觀調(diào)控，使全國部分城市房價(jià)漲幅有所下降， 20xx 年宏觀調(diào)控方向偏頗，“一邊調(diào)控一邊漲” ， 20xx 年以來增幅轉(zhuǎn)變思路調(diào)整方向，調(diào)控力度繼續(xù)加強(qiáng)， 20xx 年國家繼續(xù)堅(jiān)持宏觀調(diào)控的延續(xù)性和落實(shí)性，嚴(yán)肅對(duì)待內(nèi)部認(rèn)購、違規(guī)促銷、囤積房源、哄抬房價(jià)等違法違規(guī)行為。 綜合上述分析，濰坊樓市的供求繼續(xù)維持兩旺的態(tài)勢(shì)，由于開發(fā)成本和建筑品質(zhì)的提升，將促動(dòng)濰坊樓市的價(jià)格進(jìn)一步上揚(yáng)，因此房價(jià)總體上是處于正常水平的，住宅市場(chǎng)的運(yùn)行是健康的有序地的 。從整體看，預(yù)計(jì)今后一段時(shí)期，房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)大起大落，房價(jià)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變，但上升幅度會(huì)有所放慢。整體趨勢(shì)是房價(jià)“穩(wěn)中有升，繼續(xù)上漲，漲幅放緩”。 第四部分 微觀市場(chǎng)環(huán)境研究分析 一、對(duì)市場(chǎng)的思考 基于對(duì)市場(chǎng)大勢(shì)分析研究，同時(shí)結(jié)合城市房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)、今后市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Φ木C合分析 , 通過周邊在售個(gè)案參照對(duì)比最終確定的本案市場(chǎng)定位是源于對(duì)市場(chǎng)、對(duì)產(chǎn)品的充分信心。 確定參照個(gè)案 根據(jù)項(xiàng)目所處區(qū)域圈定：玫瑰園、丹桂里、鼎邦麗池、北海公寓 根據(jù)項(xiàng)目所售產(chǎn)品檔次及推出時(shí)間圈定：玫瑰園、丹桂里 根據(jù) 項(xiàng)目競爭層面及可對(duì)比性圈定：玫瑰園、丹桂里 根據(jù)市場(chǎng)客戶意向比較樓盤圈定：玫瑰園、丹桂里、北海公寓 本方案選定參考個(gè)案：玫瑰園、丹桂里 1）、區(qū)位情況 項(xiàng)目名稱 丹桂里 玫瑰園 匯嘉瑞景園 區(qū)位情況 地理位置 交通條件 項(xiàng)目地處新華路與東風(fēng)東街交匯處，兩條道路均為交通主干線，無論自駕出行，還是周邊的公交設(shè)施都較完備。 32 路、 53 路、 56 路公交車到紡校下車 項(xiàng)目地處新華路與北宮街延伸段的交匯處，交通位置稍遜于丹桂里，但總體交通環(huán)境還是很理想的。 15 路、 23 路、 56 路到圣榮廣場(chǎng)下車 本 案位于北宮街和金馬路兩條交通主干線交匯處，自駕出行便捷。但該區(qū)位公交配套設(shè)施相對(duì)薄弱，隨著今后 2 年該區(qū)域大量人口的導(dǎo)入，該現(xiàn)狀有望得到逐次改善。 30 路、 56 路 生活配套 該案周圍的生活機(jī)能設(shè)施完備，商業(yè)，銀行、郵局、餐飲等設(shè)施齊全，距離沃爾瑪和利群均為 400 米左右，中百大廈 500 米，家樂佳超市 800 米。 該案周邊的生活機(jī)能設(shè)施并不十分完備，但是該案距離中百大廈 600 米，利群 700 米，能夠以步行的方式到達(dá)大賣場(chǎng)進(jìn)行采購。 本案地處高新區(qū)的最東北端，周邊多為在建的商品房項(xiàng)目，大量人口尚未導(dǎo)入。因此缺乏商業(yè) 氛圍。目前在濰坊學(xué)院北門附近有較多的小商業(yè)，但是不能完全滿足今后小區(qū)業(yè)主的生活所需。位于福壽東街距離本案僅 300 米的沃爾瑪超市尚在建設(shè)中。 教育配套 該案自身配套小區(qū)幼兒園，加之該項(xiàng)目位置位于各教育設(shè)施已經(jīng)相對(duì)成熟的奎文區(qū)，有新華小學(xué)、實(shí)該案周邊的基礎(chǔ)教育設(shè)施較為完善，有中心雙語學(xué)校，育才學(xué)校等，但是該案沒有配備小區(qū)幼兒園。 目前本案除東明中學(xué)外，缺乏幼兒園和小學(xué)設(shè)施。 本案周邊缺乏幼兒園。 驗(yàn)中學(xué)等較完善的教育配套設(shè)施。 周邊環(huán)境 該地塊原為濰坊紡織學(xué)院，項(xiàng)目被大量的老式民居和舊建筑所圍合，環(huán)境相 對(duì)雜亂。（見前頁中的衛(wèi)星照片） 該案處于新華路和北宮街的延伸段，項(xiàng)目周邊的整體環(huán)境較為整潔。 地處濰坊高新區(qū)的東北角，地塊形制方正，四周為整潔干凈的市政道路圍合，周圍全都是新建的小區(qū)和商品住宅，大區(qū)位的市政環(huán)境非常理想 結(jié)論： 經(jīng)過上述“區(qū)位情況”的綜合對(duì)比分析后，丹桂里綜合優(yōu)勢(shì)最明顯，其次是玫瑰園，雖然目前本案在區(qū)位綜合評(píng)分上尚處劣勢(shì)，但本案還是有明顯優(yōu)勢(shì)的，例如：整個(gè)小區(qū)四周被寬闊的市政馬路圍繞，而且周邊全是在建的中、高檔商品房小區(qū)，保證了本案的獨(dú)立性和高端樓盤的區(qū)位形象要求；玫瑰園陷于老城區(qū)的建筑之 中，而丹桂里更是整體被老建筑所包圍，小區(qū)的外圍形象很差。隨著本案所在區(qū)域的發(fā)展，周邊各項(xiàng)配套設(shè)施的完善，區(qū)位的綜合優(yōu)勢(shì)將逐漸體現(xiàn)，而最終超越上述的兩個(gè)樓盤。 建議： 增設(shè)站點(diǎn)，以“匯嘉瑞景園”為公交站點(diǎn)； 在小區(qū)會(huì)所內(nèi)增設(shè)一所小區(qū)幼兒園。 2)、樓盤情況 項(xiàng)目名稱 丹桂里 玫瑰園 匯嘉瑞景園 樓盤情況 規(guī)模體量 92352 ㎡ 43788 ㎡（一期） 85333 ㎡ 212410 ㎡ 120xx0 ㎡（一期） ㎡ 物業(yè)形態(tài) 18 層、 22 層 18+1 層、 11+1 層 18+1 層、 11+1 層 社區(qū)綠化 % 未知 % 規(guī)劃景觀 丹桂里一期限于小區(qū)地塊形狀的限制， 6 幢小高層呈前后一線排開，布局比較局促。小區(qū)內(nèi)有水系環(huán)繞，但主水景在二期，一期只有一條人工小溪；除 7 號(hào)樓因規(guī)劃的局限棟距達(dá)到 70 米，其它的棟距均不超過40 米。二期地塊方正，建筑錯(cuò)落布局以協(xié)調(diào)彼此的棟距、景觀通道和日照系數(shù)。 玫瑰園一期由地塊南側(cè)的 6 幢小高層組成，地塊形狀方正，中間的一幢小高層前后為整個(gè)小區(qū)的中庭景觀，有較大的景觀優(yōu)勢(shì)，其它樓棟的棟距不理想。社區(qū)內(nèi)部地坪高于市政道路地坪 2 米，局部樓棟底層架 空 米，完全人車分離設(shè)計(jì)。配套了濰坊首個(gè)私家生態(tài) SPA 會(huì)所，半地下車庫。 本案一期由地塊南側(cè)的 4幢小高層組成，棟距開闊，適合做較大規(guī)模的綠化景觀。小區(qū)景觀規(guī)劃雖未定稿，但這為本案在景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)留出了很大的空間進(jìn)行發(fā)揮。根據(jù)我方目前在景觀上的投入預(yù)算，本案的景觀效果將達(dá)到濰坊最高水準(zhǔn)，并對(duì)參考的兩個(gè)項(xiàng)目形成極大的優(yōu)勢(shì)。 配套設(shè)施 設(shè)四星級(jí)會(huì)所 （設(shè)施不詳） 濰坊首家的 SPA 會(huì)所。 包括 SPA、茶吧、咖啡廳、閱覽室