【正文】 戶外廣告（以大型戶外廣告處于為主，擴散廣告處于的輻射面，在香港關(guān)口或在珠三角大型度假樓盤的必經(jīng)之路外增設(shè)）；（但需考慮整體廣告預(yù)算） ☆繽紛、趣味的度假型銷售資料（樓書、折頁、單張、展板、電視廣告片） 銷售對象☆ 香港客戶☆ 已在或正在深圳尋找度假樓盤的港人 推廣思路 駿景高爾夫花園之競爭對手不單是本地，也來自碧桂園、雅居樂等大型渡 假屋苑。 駿景高爾夫花園與之相比，劣勢規(guī)模小，知名度低，廣告預(yù)算及曝光率不高，優(yōu)勢在于交通費低及相對便利，配套設(shè)施尤其是游樂設(shè)施缺乏。 因此在推廣中，除了營造高尚形象、景觀優(yōu)勢之外，更應(yīng)以豐富的活動來吸引港人。 同時借鑒其他樓盤，推廣中駿景應(yīng)盡量發(fā)揮長期展銷廳的優(yōu)勢。更深入地對港宣傳。 因此總結(jié)推廣思路如下：媒體投放以報紙、影視為主，而以建立長期形象的戶外廣告處于、九鐵插卡、雜志廣告、地鐵站廣告等為輔?，F(xiàn)場：每月不同主題的現(xiàn)場活動。 造勢安排1） 贊助電視臺泰國風(fēng)情為主題旅游節(jié)目與香港旅行社協(xié)辦電視旅游節(jié)目，在節(jié)目后提供禮品贊助，擴大項目的知名度。2） 駿景風(fēng)情節(jié)香港：A、香港長期展示廳 B、召開駿景新聞發(fā)布會 C、開通深港直通穿梭巴士 現(xiàn)成：隆重推出駿景風(fēng)情大型表演。 開放“美食街”，盡享美食。為當天到場的客戶派發(fā)“駿景美食卡”或現(xiàn)金券，面額可從20—100元不等，每天分時段發(fā)放的面額不同，即人流量高峰期發(fā)面額低，人流稀少時派發(fā)面額較高，每日定量派發(fā)，憑此吸引客戶。無卡或券者需自購食品。香港在展銷會期間設(shè)置深港直通巴士免費運載香港客戶到本項目看樓，同時提供免費自助午餐，贈送駿景特別紀念品。3） 牽手明星活動時間：周六、周日媒體炒作：提前2—3周，香港集中于電視?；顒有问剑褐谱鳌笆帜！?。周六：當天前來看樓游園的客戶，可在手模制作中心，制作處自己的手模，將手模進行編號（兩聯(lián)），同時填寫客戶登記卡；周日：有請駿景明星形象代言人到達駿景現(xiàn)場，以動感、玩樂派人物為佳，制作明星手模在手模制作中心陳列，當天抽選幸運客戶與明星制作牽手狀的手模，贈送客戶。4） 情牽駿景旅游活動旅游局：出席現(xiàn)場為客戶講解旅游知識深港十大知名旅行社：現(xiàn)場導(dǎo)游，講述各地文化，結(jié)合駿景的園林景點進行描述，可派發(fā)旅游資料，同時現(xiàn)場辦理“行”優(yōu)惠旅游業(yè)務(wù)。當天購買駿景的客戶，其旅游的隨團費用，由駿景承擔(dān)，即：愈早下訂，出國愈早?，F(xiàn)場派發(fā)：駿景旅游紀念品，建議采用：水晶、T恤、旅游紀念章等。 5）駿景“樂翻天”比賽（可邀請早期下定的客戶前來參加）A、 舉行棋牌爭霸賽，可吸吶項目周邊客戶參加，聚集人氣，便于留住外來客戶，建議在會所中舉行。B、 多人自行車比賽（購買雙人乘自行車），比賽形式新穎且有游樂感覺，能形成熱烈的氣氛。第三階段：精英篇一、 市場預(yù)熱期推廣目標通過對東莞“精英”的界定和渲染，引發(fā)東莞白領(lǐng)階層以上的人士及其他在東莞創(chuàng)業(yè)且小有成就人士的認同感、歸依感，從而實現(xiàn)吸引這類人士對駿景的關(guān)注和認同。 銷售對象東莞（龍崗、香港）白領(lǐng)階層以上人士及其他的東莞創(chuàng)業(yè)且小有成就的人士，這類人我們稱其為“精英階層”。二、市場熱銷期推廣目標利用預(yù)熱期產(chǎn)生的市場效應(yīng)及目標客戶對駿景的關(guān)注，吸引目標客戶到現(xiàn) 場，并實現(xiàn)下定的目的。推廣思路駿景為了爭取關(guān)內(nèi)人士的購買，在推廣中，除了營造高尚形象、景觀優(yōu)勢 之外，更加強小區(qū)的文化內(nèi)涵和氣息，以豐富的文化活動吸引客戶。 同時商業(yè)配套的完善和宣傳也尤為重要。因此總結(jié)推廣思路如下：媒體投放以報紙、影視為主，而以建立關(guān)內(nèi)長期形象的戶外廣告牌為輔。媒體宣傳上以不同的主題活動使樓盤形象更豐滿而富于生活氣息。現(xiàn)場：每月不同主題的現(xiàn)場活動。造勢安排及促銷手段1） 主題：“家的故事”目的：把握在東莞創(chuàng)業(yè)尋求理想的人缺少歸依感的特點，引發(fā)目標客戶的共鳴途徑：冠名征文大賽2） 主題：“生活在別外”—***游記目的：通過不同的人在泰國旅行時的見聞、逸事、圖片，向人們描繪***的風(fēng)土人情，使客戶對**的認識立體化途徑：征文、攝影比賽3） 主題：“駿景精英會”百業(yè)精英群聚駿景精英會——精英酒會（為駿景精英會選取各界精英代言人）與東莞青年雜志及深圳各協(xié)會（如商會、各基會）建立聯(lián)誼合作關(guān)系。目的：在東莞創(chuàng)業(yè)的人多數(shù)朋友層面較窄，而多數(shù)人又希望在創(chuàng)業(yè)過程中建立更多的關(guān)系，從這點出發(fā)吸引這批人的聚集，讓他們感受到，在駿景能與這么多精英層次的朋友相識相交。三、促銷期推廣目標 實現(xiàn)熱銷期市場效應(yīng)的延續(xù)。銷售對象 東莞白領(lǐng)階層以上人士。造勢安排及促銷手段 通過主題活動逐步消化各種層面的客戶。1） 主題：“《我的故事》——駿景業(yè)主的心情故事”目的：把握客戶創(chuàng)業(yè)漂泊的心態(tài)，進行心理攻勢。途徑：選取部分（如前50位）駿景業(yè)主，免費替他們以匿名自述形式出一本書集，主要記錄他們在東莞的創(chuàng)業(yè)、感情故事、經(jīng)歷，并進行贈送。2） 主題：“唱游生活——自己的唱片專集”目的：每個人都有各自不同的音樂愛好，從這個大眾愛好出發(fā)進行促銷，能對客戶下定產(chǎn)生有效的促進作用。途徑：采用時下較為流行的一種娛樂方式，在駿景會所內(nèi)設(shè)置一套專業(yè)的錄音棚錄音系統(tǒng)（以后可作為會所娛樂設(shè)施對外經(jīng)營），免費為每位駿景業(yè)主錄制一張個人專集（CD或錄音帶），并予以贈送。四、主要推廣及媒體一覽表時間類別內(nèi)容銷售信息投放主要媒體組合9月預(yù)告造勢牽手巨星主題音樂3A級駿景超大路牌廣告、報紙繕稿關(guān)口廣告牌、接待點九鐵插卡10月主題牽手巨星品牌、天王級身份象征、景觀、交通開通深圳火車站——駿景交通車贊助電視臺**主題旅游節(jié)目電視、報紙廣告電視、報紙娛樂新聞九巴巴士車身廣告九巴路訊通九鐵插卡廣告牌、羅湖口岸廣告安排地鐵站紙巾派發(fā)活動***風(fēng)情展11月主題***風(fēng)情節(jié)***名表展東莞度假天王，日日有野玩吃喝玩樂購物主題電視、報紙廣告直郵廣告九鐵插卡地鐵站紙巾派發(fā)活動***之旅情牽駿景旅游12月主題駿景運動會（明星足球賽）準現(xiàn)樓、玩樂報紙廣告；新聞繕稿直郵廣告地鐵站紙巾派發(fā)活動樂翻天人人有份大抽獎1月主題節(jié)日大特惠駿景五星會所、食街、駿景—知名酒家吃飯優(yōu)惠（買樓王幫手搞）報紙廣告活動大富翁備注：以上建議需與發(fā)展商根據(jù)市場概況作進一步探討及溝通，方可決定；二、媒體計劃以期貨尾約300套，均價為約$70萬套,即約有$。二期尚有140套,連同第二組團約100套,均價$23萬/套,共240套,$5500萬銷售,一、二期2004年可銷售額約$，以2004年售出約70%單位，（樂觀），即有$，總銷售推廣費用為6%，即$1080萬左右。預(yù)計推廣費用分配項目比例費用（萬元）報紙45%486電視26%280廣告牌6%65展銷會12%地盤包裝、宣傳品3%32其它8%86合計100%1080 第四部分 **物業(yè)簡介美 聯(lián) 物 業(yè) 簡 介 集團公司在深圳的工作包括三級市場及二級市場，一手樓盤的項目部更積極拓展，近期更增聘了不少富于一手項目策劃及銷售經(jīng)驗的專才加盟，對于每一個代理樓盤，集團公司都會給予高度重視，務(wù)求和發(fā)展商共同創(chuàng)造出明星樓盤。公司高層領(lǐng)導(dǎo)、各同事承諾對代理項目必定貫徹始終地參與和關(guān)注。公司之目標是不濫接樓盤，此更利于我們一心一意地做好貴司項目的策劃及銷售代理工作，而杜絕“過客”現(xiàn)象的出現(xiàn)。更能保障樓盤的順利銷售，有效地保護發(fā)展商利益。我們將利用**強大的客戶資源，充分發(fā)揮通力合作的團隊精神，以公平競爭的商業(yè)原則，積極開拓貴司的項目於各地的市場，為貴司的項目在銷售及策劃工作開創(chuàng)新局面。（一）、開拓中國市場 **物業(yè)集團創(chuàng)立30年，乃香港規(guī)模最大，并且 ″唯一在香港聯(lián)合交易所上市的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)公司″，市場占有率逾三成，促成物業(yè)買賣總值高達1,000億港元。此外，集團與長江實業(yè)（集團）有限公司聯(lián)營**數(shù)碼網(wǎng)有限公司，從事數(shù)碼代理、按揭轉(zhuǎn)介等電子商貿(mào)業(yè)務(wù)。**物業(yè)（中國）有限公司是香港**物業(yè)集團在中國的發(fā)展旗艦，集團在中國的業(yè)務(wù)已擴展至深圳、廣州、北京、上海、佛山、中山、重慶等城市，提供房地產(chǎn)項目策劃、商業(yè)管理、物業(yè)管理、推廣及銷售代理等服務(wù)，將以┌中國**┘品牌，部署開拓成都、廈門、南京、天津、大連、濟南、福州等市場，把服務(wù)范圍輻射至全中國主要城市，與祖國共同迎接加入世貿(mào)所帶來的商機， ┌中國**┘上下一心，為推動中國房地產(chǎn)事業(yè)再創(chuàng)高峰。 （二）、業(yè) 務(wù) 性 質(zhì)**物業(yè)目前在國內(nèi)除了參與樓盤銷售代理工作之外，還提供前期顧問服務(wù)及后期的售后服務(wù)。前期的顧問服務(wù)包括：為發(fā)展商在決定投資前或項目動工前提供可行性建議、物業(yè)管理建議、廣告策劃建議及銷售策略建議等。后期的售后服務(wù)包括：代出租物業(yè)業(yè)主提供租務(wù)管理、商場開業(yè)后的商業(yè)管理、推廣顧問服務(wù)及轉(zhuǎn)介二手按揭業(yè)務(wù)。第五部分 **工作及一般合作條款美 聯(lián) 服 務(wù) 針對項目的實際情況，我司將對項目進行全程策劃代理，規(guī)避不利因素，突出有利因素，并配備專業(yè)的銷售人員進行銷售，以期達到最佳的銷售效果。l 策 劃 階 段樓盤的策劃是對樓盤進行全方位的調(diào)研，挖掘樓盤的賣點，并制定有效的整體營銷方案的過程。策劃工作的成功與否直接關(guān)系到銷售業(yè)績的好壞，我司將在以下幾個方面提供專業(yè)服務(wù)。 市場調(diào)研 項目分析 市場定位建議 戶型定位劃分及比例建議 樓體外觀建議 園林定位建議 整體配套設(shè)施建議 入市時機選擇 價格策略建議 銷售策略建議l 銷 售 階 段樓盤的銷售綜合性策略制定和實施，我司將會在以下方面提供專業(yè)服務(wù)：1） 樓盤銷售現(xiàn)場的包裝其中包括： 售樓處的設(shè)計及內(nèi)部布置建議 樣板房的設(shè)計建議 看樓通道的布置建議 導(dǎo)示系統(tǒng)的設(shè)計建議 形象圍墻的設(shè)計建議 樓體條幅的建議廣告牌的建議2） 售樓資料的建議其中包括： 樓書、折頁、宣傳單張的設(shè)計建議 價格表制定建議 付款方式制定建議認購手續(xù)的制定建議3） 推廣方式及綜合策略其中包括： 電視廣告建議 報紙廣告建議 各種禮儀活動建議 展銷活動建議 其他宣傳推廣方式建議 綜合推廣費用計劃建議4） 銷售現(xiàn)場組織其中包括： 專業(yè)銷售人員進行客戶接待及促成交易 成交統(tǒng)計、客戶調(diào)查及銷售策略調(diào)整 階段促銷售策略建議 展銷活動的組織與實施 輔助人員的安排建議 銷售是項目開發(fā)最重要的階段，是樓盤最終在市場上實現(xiàn)價值、發(fā)展商實現(xiàn)利潤的關(guān)鍵階段。同時，銷售是專業(yè)性很強，綜合性很高的活動。通過專業(yè)代理服務(wù)，發(fā)展商可用盡可能低的銷售費用實現(xiàn)盡可能多的銷售業(yè)績。l 項目運作的其他方面相關(guān)協(xié)作單位的推薦與合作我司可在項目運作中為貴司推薦相關(guān)協(xié)作單位通力合作，確保項目的順利運作。具體協(xié)作單位包括：廣告公司 宣傳媒體 禮儀公司 模型公司 裝飾公司l 雙方合作方式1. 雙方友好協(xié)商，簽訂策劃代理合同。2. 我司通過詳盡的市場調(diào)查、細致的分析研究在合同規(guī)定的時間內(nèi)為本項目制定策劃報告，并提交貴司審議。3. 我司在本項目運作的各個階段，為貴司提供專業(yè)咨詢意 見，進行全程策劃服務(wù)，提供詳細的策劃執(zhí)行方案。4. 我司為本項目的銷售進行專業(yè)代理服務(wù)和策劃跟蹤服 務(wù)，實現(xiàn)項目的順利銷售。5. 貴司需在策劃和代理階段提供必要的協(xié)助。6. 貴司應(yīng)在策劃和銷售代理過程中向我司支付相應(yīng)的策劃 費、代理費和服務(wù)費。合作條款 合作模式及條款 代理期限代理期限由簽約日起至樓盤正式公開發(fā)售當日后壹年內(nèi)。如委托人沒有書面通知代理人在該期限終止代理合約，代理繼續(xù)有效至該樓盤所有單位銷售完畢或委托人書面通知代理人終止合約。代理范圍香港及海外全權(quán)獨家代理及銷售策劃。除業(yè)主自用單位及在簽訂此物業(yè)代理合約七天內(nèi)，由委托人以書面確認的客戶所內(nèi)部認購的單位之外的全部單位。 委托條件I） 委托人應(yīng)向代理人提供所委托之樓宇為外銷商品房的相應(yīng)證明文件（復(fù)印件）。II） 代理方須向委托人提供工商營業(yè)執(zhí)照、注冊商業(yè)登記證書影印件。III） 代理人須按照與委托人所商定的售樓條件進行銷售，否則，由此而產(chǎn)生的一切后果由代理人負責(zé)。. 代理人職責(zé)代理人參加由委托人，廣告商等與銷售相關(guān)單位聯(lián)合組成的項目工作協(xié)調(diào)小組，指導(dǎo)整個銷售工作。向委托人提出的項目銷售推廣方案及銷售執(zhí)行方案（內(nèi)容包括：確定銷售時機、銷售模式、提供市場分析及建議每平方米之平均售價之標準及調(diào)價策略、推廣階段與廣告如何配合、廣告刊登時間及次數(shù)等）提供專業(yè)意見，以上所有方案須經(jīng)委托人研究審核書面同意后實施，根據(jù)情況變化，委托人有權(quán)對上述有關(guān)計劃和方案作適當調(diào)整。向委托人提供有關(guān)項目宣傳推廣的專業(yè)意見，包括售樓書、小冊子、廣告設(shè)計、模型、電視專題片、新聞稿、報紙廣告、售樓處布置及各種促銷活動的組