【正文】 、常平、樟木頭）樓盤名稱三正半山豪苑物業(yè)類型別墅物業(yè)地址塘廈鎮(zhèn)迎賓大道占地面積500000㎡建筑面積300000㎡套數(shù)700棟均價5000元/㎡綠化率78%管理費戶型1室3廳250㎡ 2室0廳225㎡ 2室1廳225㎡ 別墅：220800㎡內部配套無邊際泳池、星光浴室、陽光室等 　銀行：工商銀行付款方式一次性付款，銀行按揭交通狀況通過梅觀高速半小時車程連接深圳福田中心區(qū)通過莞深高速20分鐘車程連接莞城；半小時之內車程連接樟木頭、清溪、風崗、黃江、大朗、布吉、觀崗、觀瀾、龍華、寶安十大工商業(yè)重鎮(zhèn)概況環(huán)擁近500000平方米湖區(qū)水面，約3000米環(huán)湖景觀道；，但近廠房，數(shù)量亦少，不需比較。在塘廈西南部以迎賓大道為中軸線，規(guī)劃了3平方公里的行政文化新區(qū)。根據(jù)統(tǒng)計：目前市場上的高端產(chǎn)品（含別墅、TOWNHOUSE及大面積平面單位主要客戶就是本地土地主，直接占到市場銷售量的約70%左右，另外部分由港、臺、外商占據(jù)。近一兩年來，東莞市場也開始出現(xiàn)了像貝爾高林等知名的大家手筆，且有些新戶型深圳也未曾有過，從側面證明了東莞市場的前景。一季度地方預算內財政收入11．44億元。一季度鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資總額15．84億元，同比增長13．23％，商品房屋銷售率55．63％，同比上升1．48個百分點。一季度全市出口總額47．36億美元，同比增長26．1％，其中機電產(chǎn)品出口30．3億美元，增長31．5％。東莞市駿景高爾夫花園開發(fā)有限公司「駿景高爾夫花園」推廣建議案 目 錄序 言第一部分：市場分析………..…………………………………. 東莞市場分析……………………………………. 香港外銷市況分析……………………………… 香港客戶之綜合分析…………………………….第二部分：物業(yè)分析……………………………………………. 物業(yè)簡介…………………………………………. 物業(yè)SWOT分析………………………………….. 營銷策略…………………………………………第三部分：**物業(yè)簡介………………………………………第四部分：**工作及一般合作條款…………………………第五部分：銷售安排……………………………………………第六部分：收費標準…………………………………………..第七部分：公司經(jīng)驗…………………………………………….第九部分：結語………………………………………………..序 言承蒙貴司賜予機會，————為貴司所開發(fā)駿景高爾夫花園撰寫初步策劃代理合作方案。中國加入WTO初露苗頭，全市實際利用外資3．94億美元，增長5．31％。 今年是東莞的規(guī)劃建設年，“一網(wǎng)兩區(qū)”相繼在今年進入實際施工和奠基階段，而大打城市牌使東莞各鎮(zhèn)區(qū)在市政建設上也加大了投入，城市變美了，商品房自然好銷了，這是東莞市政府送給房地產(chǎn)商們的利市。3月末全市各項存款余額1502．91億元，各項貸款余額778．57億元，分別比去年增長3．03％和3．70％?！袌鑫葱纬赏晟频膬r格體系在東莞很多項目的價格與估計的相差甚遠，根據(jù)調查的項目所處的位置及產(chǎn)品的差異對其進行分析，而實際的真實價格及銷售進度與我們估計的出入較大。 ———市場前景看好東莞市政府為了加快城市化進程，全力打造出一個全新的東莞，在東莞老城區(qū)改造的同時，用了兩年時間將緊臨的東城改造一新，同時為了表明東莞市政府對城市發(fā)展的決心，不僅計劃將未來的市政府遷移到目前近乎一片空白的南城，更是出大手筆，筑出一條尤勝一籌的東莞大道，并以東莞大道為軸，加緊大造“南城房地產(chǎn)板塊”。新中心將成為塘廈的政治、文化、金融、信息服務中心，是塘廈的標志性片區(qū)。樓盤名稱御景花園物業(yè)類型別墅、商住樓物業(yè)地址樟木頭鎮(zhèn)御景大道占地面積1300000㎡建筑面積45萬㎡套數(shù)4000多戶均價￥4000/㎡綠化率管理費㎡/月戶型豪華別墅及多種洋房：3室2廳89㎡樓盤名稱中城康橋花園物業(yè)類型多層、小高層物業(yè)地址深圳市龍崗布吉鎮(zhèn)深惠公路李朗大道東側占地面積230000㎡建筑面積350000㎡套數(shù)均價3800元/㎡綠 化 率38%管理費㎡/月戶型付款方式一次性付款和銀行按揭；農(nóng)業(yè)銀行提供最長8成30年按揭內部配套七彩陽光會所內有健身、桑拿、游戲室、泳池、網(wǎng)球場、網(wǎng)吧、擊劍室、拳擊館等交通狀況乘車路線：多路公交車到,有52533等。布吉鎮(zhèn)與特區(qū)接壤，經(jīng)羅湖口岸距香港僅8公里，通過鎮(zhèn)內沙灣、布吉及龍華的梅林檢查站直達市區(qū)，京九、廣深、南平鐵路和深汕、布龍公路、機荷高速公路穿鎮(zhèn)而過，交通便利。從消費趨勢來看：根據(jù)購房者對住房素質要求越來越高的消費需求趨勢，2003年布吉房地產(chǎn)業(yè)也相應地出現(xiàn)了一些新的變化：樓盤的綜合素質越來越高，樓盤與教育、商業(yè)等產(chǎn)業(yè)相結合。 但在走過大盤時代后，相應的小規(guī)模樓盤開始占據(jù)市場，同時因為大盤項目的后期開發(fā)銷售價格較高，給了小規(guī)模低價樓盤更大的空間。事實上正是外銷市場的存在使得片區(qū)樓盤價格高漲。個別樓盤方面，廣州南沙濱海花園10月中旬在港舉行酒店展銷吸引了過百市民參觀，發(fā)展商除了推出購買精選別墅送高爾夫球電動車以及購買獨立別墅連私家碼頭獲贈私人小型游艇一部的優(yōu)惠外，更推出一口價單位，優(yōu)惠相等于減樓價5%左右，由于推出單位只得十數(shù)套，故反應十分熱烈，不少參觀者更即場報名睇樓團，預料會有不錯的成交。四層高洋房將密度降低，但若超過四層以上而沒有電梯，一般香港人都寧愿選擇帶電梯(除非景觀極常理想)。（4）對價格的承受能力分析對物業(yè)價格要求方面，洋房最受歡迎為2房2廳(500平方呎至800平方呎)，3房2廳(7001100平方呎)，總價由$10萬$40萬(占89%)左右。當然，除了玩樂以外，香港人對『吃』亦非常重視，所以諸如中菜酒家、西餐廳、特色美食廣場，超級市場，便利店等等都是每個大型屋苑例必具備的，而現(xiàn)時大型屋苑所提供的各項設施規(guī)劃大致分類如下：一) 康樂運動戶外設施游泳池、網(wǎng)球場、籃球場、高爾夫球練習場、釣魚場；二) 康樂運動室內設施恒溫泳池、健身室、棋藝室、舞蹈室、乒乓球室、桌球室、兒童游戲機中心、保齡球場三) 美容護理設施美容護膚、理發(fā)修甲、按摩治療、香熏藥浴、保健中心四) 奇特設施農(nóng)莊種植場、潛水館、水上樂園（6）對小區(qū)環(huán)境要求在小區(qū)環(huán)境設計方面，許多發(fā)展商越來越重視，尤其是深圳發(fā)展商在競爭不斷加劇的情況下，要使自已的樓盤在市場脫穎而出，除了在定價上的競爭，小區(qū)環(huán)境的規(guī)劃是另一個買家認購的主要因素，例如早前靠近深圳灣的其中一個熱賣樓盤金海灣花園，發(fā)展商就特地邀請了設計美國狄士尼樂園的專業(yè)公司負責園林規(guī)劃設計?，F(xiàn)時普遍香港人已接受人民幣按揭供款，而珠江三角洲鄉(xiāng)鎮(zhèn)盤提供80%按揭貸款。 3) 擁有3萬平方尺尊貴豪華會所，特設大型會議及宴會廳、全天侯泳池、SPA、MINICLUB、荷李活影院等，各項娛樂設施；4) 國家甲級物業(yè)管理公司—康景物業(yè)提供的酒店式管理；5) 綠化率達到43%。2） 東莞市面貌的改觀也會令到一部分外資企業(yè)高層改變置業(yè)觀念，再次推動市場。 基于駿景高爾夫花園面對來自三大區(qū)域（珠三角、本地、布吉）勁且直接的競爭對手，要突圍而出，擊 敗對手，一定要在產(chǎn)品各方面條件針對市場客戶需求，并在重點上勝人一籌，方有勝望，在香港營銷推廣需特別注意以下幾個方面： 在交通，位置的優(yōu)勢，要特別加強宣傳，需要對港人市場重復強調本項目與香港的接近，亦有深圳地鐵概念，亦是緊鄰全世界最大的高爾夫球場——觀瀾湖，是新一代港人度假盤皇。2004年46月用一個廣告雜志配合報紙廣告鞏固品牌，維持暴光率。 ☆達到首批單位熱銷的效果。（2） 完善四期商業(yè)配套，為本項目創(chuàng)造旺盛人氣（從現(xiàn)在開始著手）大型住宅社區(qū)最讓客戶動心的就是配套齊備，為了達到此目的，同時為本項目周圍創(chuàng)造旺盛的人氣，一期的商業(yè)配套、商業(yè)環(huán)境能刺激那些對本項目有興趣的客戶下定的決心。★ 此次駿景風情節(jié)不僅僅是以一天，以數(shù)個節(jié)目就草率收場，而是持續(xù)一個星期、集泰國、印尼、菲律賓等各國吃喝玩樂于一體的大型活動。并經(jīng)常性的組織活動宣傳駿景高爾夫花園，迅速擴展知名度。更深入地對港宣傳。香港在展銷會期間設置深港直通巴士免費運載香港客戶到本項目看樓，同時提供免費自助午餐，贈送駿景特別紀念品。B、 多人自行車比賽（購買雙人乘自行車），比賽形式新穎且有游樂感覺，能形成熱烈的氣氛。現(xiàn)場：每月不同主題的現(xiàn)場活動。2） 主題：“唱游生活——自己的唱片專集”目的：每個人都有各自不同的音樂愛好，從這個大眾愛好出發(fā)進行促銷，能對客戶下定產(chǎn)生有效的促進作用。我們將利用**強大的客戶資源，充分發(fā)揮通力合作的團隊精神，以公平競爭的商業(yè)原則，積極開拓貴司的項目於各地的市場，為貴司的項目在銷售及策劃工作開創(chuàng)新局面。l 策 劃 階 段樓盤的策劃是對樓盤進行全方位的調研，挖掘樓盤的賣點，并制定有效的整體營銷方案的過程。3. 我司在本項目運作的各個階段，為貴司提供專業(yè)咨詢意 見，進行全程策劃服務，提供詳細的策劃執(zhí)行方案。 委托條件I） 委托人應向代理人提供所委托之樓宇為外銷商品房的相應證明文件（復印件）。III） 代理人須按照與委托人所商定的售樓條件進行銷售，否則，由此而產(chǎn)生的一切后果由代理人負責。5. 貴司需在策劃和代理階段提供必要的協(xié)助。 市場調研 項目分析 市場定位建議 戶型定位劃分及比例建議 樓體外觀建議 園林定位建議 整體配套設施建議 入市時機選擇 價格策略建議 銷售策略建議l 銷 售 階 段樓盤的銷售綜合性策略制定和實施，我司將會在以下方面提供專業(yè)服務：1） 樓盤銷售現(xiàn)場的包裝其中包括： 售樓處的設計及內部布置建議 樣板房的設計建議 看樓通道的布置建議 導示系統(tǒng)的設計建議 形象圍墻的設計建議 樓體條幅的建議廣告牌的建議2） 售樓資料的建議其中包括： 樓書、折頁、宣傳單張的設計建議 價格表制定建議 付款方式制定建議認購手續(xù)的制定建議3） 推廣方式及綜合策略其中包括： 電視廣告建議 報紙廣告建議 各種禮儀活動建議 展銷活動建議 其他宣傳推廣方式建議 綜合推廣費用計劃建議4） 銷售現(xiàn)場組織其中包括： 專業(yè)銷售人員進行客戶接待及促成交易 成交統(tǒng)計、客戶調查及銷售策略調整 階段促銷售策略建議 展銷活動的組織與實施 輔助人員的安排建議 銷售是項目開發(fā)最重要的階段，是樓盤最終在市場上實現(xiàn)價值、發(fā)展商實現(xiàn)利潤的關鍵階段。此外，集團與長江實業(yè)（集團）有限公司聯(lián)營**數(shù)碼網(wǎng)有限公司，從事數(shù)碼代理、按揭轉介等電子商貿業(yè)務。四、主要推廣及媒體一覽表時間類別內容銷售信息投放主要媒體組合9月預告造勢牽手巨星主題音樂3A級駿景超大路牌廣告、報紙繕稿關口廣告牌、接待點九鐵插卡10月主題牽手巨星品牌、天王級身份象征、景觀、交通開通深圳火車站——駿景交通車贊助電視臺**主題旅游節(jié)目電視、報紙廣告電視、報紙娛樂新聞九巴巴士車身廣告九巴路訊通九鐵插卡廣告牌、羅湖口岸廣告安排地鐵站紙巾派發(fā)活動***風情展11月主題***風情節(jié)***名表展東莞度假天王，日日有野玩吃喝玩樂購物主題電視、報紙廣告直郵廣告九鐵插卡地鐵站紙巾派發(fā)活動***之旅情牽駿景旅游12月主題駿景運動會（明星足球賽）準現(xiàn)樓、玩樂報紙廣告；新聞繕稿直郵廣告地鐵站紙巾派發(fā)活動樂翻天人人有份大抽獎1月主題節(jié)日大特惠駿景五星會所、食街、駿景—知名酒家吃飯優(yōu)惠（買樓王幫手搞）報紙廣告活動大富翁備注：以上建議需與發(fā)展商根據(jù)市場概況作進一步探討及溝通，方可決定；二、媒體計劃以期貨尾約300套，均價為約$70萬套,即約有$。目的：在東莞創(chuàng)業(yè)的人多數(shù)朋友層面較窄，而多數(shù)人又希望在創(chuàng)業(yè)過程中建立更多的關系，從這點出發(fā)吸引這批人的聚集，讓他們感受到，在駿景能與這么多精英層次的朋友相識相交。 銷售對象東莞（龍崗、香港）白領階層以上人士及其他的東莞創(chuàng)業(yè)且小有成就的人士，這類人我們稱其為“精英階層”。活動形式：制作“手?！薄，F(xiàn)場：每月不同主題的現(xiàn)場活動。銷售階段安排時間：2004年1月，與深圳形成深港兩地互地度假天皇形象的樹立有賴于本項目自身玩樂設施的齊備并對外開放為基礎條件，使駿景不再是原來的靜態(tài)型度假樓盤，而是更上一個層次的“玩樂度假樓皇”，即真正“集好看好玩于一身”的大社區(qū)。主要活動內容：☆ 民族表演、飲食、工藝品展銷、歌舞表演、居住博覽等。（3） 在關外主要地點設置超級大路牌，營造東莞第一大盤形象，對于設置規(guī)模龐大的戶外廣告處于曾有過建議，現(xiàn)重申如下： 為了大量吸納社區(qū)內外（包括香港、東莞、塘廈、布吉）客戶，減弱客戶被其他盤截流的劣勢，建議通過設置大量的戶外廣告處于形成規(guī)模化戶外廣告效應。4） 銷售前必備條件 ☆需制定一份清晰的一期剩余單位的總體規(guī)劃及戶型圖小折頁，方便客戶查閱； ☆加強