【正文】 ??? P16 第二部分 濰坊市場宏觀環(huán)境研究分析 一、城市發(fā)展情況分析????????????????????????????????????????????????? P19 二、城市經(jīng)濟運行情況分析??????????????????????????????????????????????? P23 第三部分 濰坊房地產(chǎn)市場狀況研 究分析 一、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位不斷提升???????????????????????????????????????? P38 二、房地產(chǎn)開發(fā)市場不斷壯大?????????????????????????????????????????????? P41 三、 20xx 年度住房用地供應(yīng)情況 ???????????????????????????????????????????? P43 四、房地產(chǎn)市場展望預(yù)測???????????????????????????????????????????????? P44 第四部分 微觀市場環(huán)境研究分析 一、對市場的思考??????????????????????????????????????????????????? P48 二、對產(chǎn)品的思考??????????????????????????????????????????????????? P58 三、對客戶的思考??????????????????????????????????????????????????? P59 四、項目定位推廣建議???????????????????????????????????? ????????????? P67 五、精裝修市場分析?????????????????????????????????????????????????? P71 附件部分 第一部分 國家房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境研究分析 房地產(chǎn)作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，關(guān)乎國計民生，已遠遠超越單純的經(jīng)濟范疇，對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)構(gòu)建，對社會安全、政治穩(wěn)定都至關(guān)重要。直到 20xx 年的 24 號文件，政府部門的調(diào)控態(tài)度正式開始轉(zhuǎn)變，在此基礎(chǔ)上金融監(jiān)管部門出臺的 359 號文和 452 號文使宏觀調(diào)控的效果即將顯現(xiàn)， 20xx 年年末開始，房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象開始有所逆轉(zhuǎn)。在承認(rèn)政府住房保障責(zé)任的同時，不能否認(rèn)房地產(chǎn)市場的作用。從各區(qū)域土地供應(yīng)情況來看，東、中、西部地區(qū)土地購置面積繼續(xù)增長，且增速加快 ；東、中部地區(qū)土地開發(fā)面積穩(wěn)定小幅增長，西部地區(qū)土地開發(fā)面積增長較快。 20xx 年 110 月，全國商品房施工面積 萬㎡，同比增長 %，增幅比 20xx 年全年提高 個百分點；商品房新開工面積 7 萬㎡，同比增長 %，增幅比 20xx 年全年提高 個百分點；商品房竣工面積 萬㎡，同比增長 %，增幅比 20xx 年全年提高 個百分點。 由于房價持續(xù)快速上漲，目前房價繼續(xù)高位運行。房地產(chǎn)行業(yè)未來政策的主要目標(biāo)仍然是穩(wěn)定房價，抑制部分地區(qū)房價過快上漲，通過稅收、土地、交易等手段的調(diào)控，保持房價的基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。 市場越來越細分，精細化發(fā)展成為趨勢，包括企業(yè)定位細分、產(chǎn)品定位細分、目標(biāo)消費群細分，以及項目開發(fā)與企業(yè)經(jīng)營的專業(yè)化，追求設(shè)計的獨特性，注重功能的前瞻性，營銷策劃與市場推廣的個性化與差異化等。 2. 金融政策：主打流動性 20xx 年，控制流動性泛濫是金融政策的一個主要戰(zhàn)線，一年內(nèi)央行連續(xù) 6 次加息， 10 次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。開征物業(yè)稅，將強化對財富的調(diào)節(jié)，緩解收入分配領(lǐng)域中的不合理狀況。 1. 供給在近期增加較快，長期難以快速提高 短期來看， 20xx 年 1 月份以來，逐月累計銷售面積都為竣工面積的 倍以上，供求矛盾仍比較突出，商品房價格呈上升趨勢，尤其 6 月份以后速度加快。 2. 需求仍將保持 旺盛 首先，宏觀經(jīng)濟連續(xù)四年雙位數(shù)的增長提升了我國城鎮(zhèn)居民收入，隨著居民收入的提高，“安置型”住宅的需求進一步提升，部分居民住房消費升級，保障了商品房的需求。如 果沒有重要的扶持政策，預(yù)計持續(xù)周期偏長。 ? 企自主產(chǎn)品升級動力明顯，抗震建筑成為市場接受的買點。 現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，金融手段已經(jīng)抑制了房地產(chǎn)市場價格的暴漲，購房者陷入一片觀望之中。優(yōu)越的地理位置，使其成為山東半島東、西、南、北通道的匯合點，魯中物資的集散地。在城外形成了寬兩丈，深五尺的護城河（老百姓叫月河），到 1948 年許世友、譚震林率領(lǐng)的山東兵團解放濰縣時，東城城墻的高度是七、八米，西城城墻高十二、三米。在山東半島沿海和膠濟鐵路沿線，這 8 座城市被穿成一條頗具規(guī)模的城市鏈，與此同時，緊附在這條城市鏈上的各類經(jīng)濟區(qū)和相當(dāng)一批知名企業(yè)，形成一條蔚為壯 觀的制造產(chǎn)業(yè)帶。 ? “半小時都市圈” ： 濰坊中心城區(qū)加快發(fā)展“半小時都市圈”，濱海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和昌樂縣盡快融入中心城市，壽光市、昌邑市、安丘市與中心城市相向發(fā)展?；疖囌窘ǔ赏度胧褂?，舊城改造和白浪河整治全面展開，市民的工作和生活將會更加便利和美好。投資率，又稱資本形成率，通常指一定時期內(nèi)資本形成總額占國內(nèi)生產(chǎn)總值使用額的比重。這一時期由于濰坊市居民收入水平較低，增長較慢，消費率處于較低水平。目前，隨著國家宏觀調(diào)控政策的影響 ,投資率開始出現(xiàn)下降趨勢 ,而隨著居民收入增長的加快 ,消費率呈現(xiàn)上升趨勢。 1997－ 1999 年，濰坊市全社會固定資產(chǎn)投資年均僅增長 ％，低于全省 個百分點。如， 1992－ 1993 年，濰坊市 GDP 增長處于 90 年代以來的第一個高峰頂，投資率達到近 50%，而消費率僅為由 37%左右。各項改革深入推進，發(fā)展活力不斷增強。全年共完成機耕作業(yè)面積 千公頃、機播面積 千公頃、機收面積 千公頃。工業(yè)生產(chǎn)增長較快。 工業(yè)經(jīng)濟效益明顯提高。 ? 郵政事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。儲蓄存款余額 億元 ,比年初增加 億元 ,同比多增 億元。 20xx年 ,全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ,比上年增長 %,其中住宅投資 ,增長 %。在規(guī)模以上投資中 ,一產(chǎn)投資完成 億元 ,增長 %；二產(chǎn)投資完成 億元 ,增長 %；三產(chǎn)投資完成 億元 ,增長%。批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實現(xiàn)零售額 億元，占消費品零售總額的 %，增長 %。地方財政收入中 ,增值稅完成 ,增長 %,營業(yè)稅完成 ,增長 %,企業(yè)所得稅完成 億元 ,增長 %,個 人所得稅 億元 ,增長 %。 （四） 20xx 年經(jīng)濟在社會發(fā)展中存在的問題 從 07 年經(jīng)濟運行情況看，濰坊市經(jīng)濟發(fā)展總體平穩(wěn)，特別是效益 指標(biāo)大幅提升，在充分肯定成績的同時，我們也要看到，在經(jīng)濟發(fā)展進程中還存在一些制約因素。 (3)部分工業(yè)行業(yè)盈利空間縮小，虧損面 擴大。 18 月份，全市規(guī)模以上工業(yè)累計實現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %，占工業(yè)總產(chǎn)值的比重為 %，比年初提高 個百分點，比重比上半年下降 個百分點。 （五）經(jīng)濟走勢預(yù)測分析 從經(jīng)濟發(fā)展的外部環(huán)境看，當(dāng)前國際、國內(nèi)的政治形勢總體穩(wěn)定，經(jīng)濟發(fā)展的總體環(huán)境良好，改革、發(fā)展成為國內(nèi)外多數(shù)國家和地區(qū)的發(fā)展主題。 第三部分 濰坊房地產(chǎn)市場狀況研究分析 近幾年濰坊經(jīng)濟健康快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟發(fā)展的重要增長點，并逐步成為國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)。 6 8 . 1 4 % 7 0 . 0 8 % 7 7 . 9 1 % 6 3 . 2 9 % 6 5 . 1 4 % 7 5 . 5 4 %050100150200房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 2 0 . 4 3 7 . 1 43 79 9 8 . 4 1 5 6 . 6住宅投資（億元） 1 3 . 9 26 3 3 . 5 50 6 4 . 1 1 1 8 . 3所占比例 6 8 . 1 4 % 7 0 . 0 8 % 7 7 . 9 1 % 6 3 . 2 9 % 6 5 . 1 4 % 7 5 . 5 4 %20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 數(shù)據(jù)來源：濰坊市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報數(shù)據(jù)計算 20xx 年全市房地產(chǎn)企業(yè)完成住宅開發(fā)投資 億元，比上年增長 85%，占全部房地產(chǎn)投資完成額的 %。 20xx 年上半年房屋施工面積為 923 萬㎡，比上年同期增長 %；其中，住宅為 萬㎡，占房屋施工面積的 %，比上年同期增長 %；住宅中 90 ㎡以下住房施工面積為 萬㎡，占房屋施工 面積的 23%，經(jīng)濟適用房施工面積為 萬㎡，占房屋施工面積的 %，高檔公寓施工面積為 萬㎡，占房屋施工面積的 %，辦公樓為 ㎡，比上年同期增長 %，占房屋施工面積的 %；商業(yè)用房為 149 萬㎡，占房屋施工面積的 %，比上年同期增長 %。全市住房建設(shè)用地供應(yīng)總量為 200 公頃。 ： 近年來，全市經(jīng)濟快速增長，居民收入也逐年增加，城鎮(zhèn)居民的住房消費正在成為產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟增長的主要動力。這樣在購房者購房花費不變的情況下，高檔與低檔之間的差別，可能演變?yōu)榇髴粜涂們r高于小戶型總價適中的兩極，上半年各樓盤由于對同行信息掌握程度不全面，將處于相互了解階段，下半年各樓盤在上半年深入了解后，產(chǎn) 品、價格將出現(xiàn)差異化。 影響房價的一個主要因素是成本，成本提高了，在供求關(guān)系還相對平穩(wěn) 的條件下，往往會提升房價。因此，價格優(yōu)惠、經(jīng)濟實用的戶型、面積的中、低檔住宅往往一推向市場就供不應(yīng)求，大都出現(xiàn)搶購的熱銷局面。 確定參照個案 根據(jù)項目所處區(qū)域圈定：玫瑰園、丹桂里、鼎邦麗池、北海公寓 根據(jù)項目所售產(chǎn)品檔次及推出時間圈定：玫瑰園、丹桂里 根據(jù) 項目競爭層面及可對比性圈定：玫瑰園、丹桂里 根據(jù)市場客戶意向比較樓盤圈定：玫瑰園、丹桂里、北海公寓 本方案選定參考個案：玫瑰園、丹桂里 1）、區(qū)位情況 項目名稱 丹桂里 玫瑰園 匯嘉因此缺乏商業(yè) 氛圍。（見前頁中的衛(wèi)星照片） 該案處于新華路和北宮街的延伸段，項目周邊的整體環(huán)境較為整潔。二期地塊方正，建筑錯落布局以協(xié)調(diào)彼此的棟距、景觀通道和日照系數(shù)。 包括 SPA、茶吧、咖啡廳、閱覽室、棋。社區(qū)內(nèi)部地坪高于市政道路地坪 2 米，局部樓棟底層架 空 米，完全人車分離設(shè)計。隨著本案所在區(qū)域的發(fā)展，周邊各項配套設(shè)施的完善，區(qū)位的綜合優(yōu)勢將逐漸體現(xiàn)，而最終超越上述的兩個樓盤。位于福壽東街距離本案僅 300 米的沃爾瑪超市尚在建設(shè)中。 32 路、 53 路、 56 路公交車到紡校下車 項目地處新華路與北宮街延伸段的交匯處，交通位置稍遜于丹桂里，但總體交通環(huán)境還是很理想的。近兩年濰坊樓市的中、低檔住宅的有效供給增長緩慢，供給相對需求來說，處于相對偏緊的態(tài) 勢 ，樓市需求呈上升態(tài)勢。近年來，全國各地房價的攀升主要的原因是地價的飆升，招、拍、掛的土地出讓政策與開發(fā)商對房價心里預(yù)期的提高，導(dǎo)致地價一路暴漲 。大盤主要是在社區(qū)配套，景觀設(shè)計、戶型設(shè)計方面都相對完善，同時以他的實力影響所在區(qū)域的住宅價格的走向、建筑質(zhì)量的提高、配套設(shè)施的完善，景觀設(shè)計、戶型設(shè)計方面都相對完善，同時以他的實力影響所在區(qū)域的住宅價格的走向、建筑質(zhì)量的提高、配套設(shè)施的完善、進而影響整個城市的居住水平。 ： 這兩年，受宏觀調(diào)控的影響，濰坊商品房價格走勢相對平穩(wěn)，但是從需求來看，房地產(chǎn)市場需求量仍在不斷增加；另外，綜合全市經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢，預(yù)計濰坊房價將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的局面。同時加大閑置土地處理力度，積極促進存量土地利用，進一步加強土地整理，加大各類閑置土地的處理力度，依法征收土地閑置費、收回閑置土地；妥善處理土地遺留問題，加大問題樓盤的處理力度，積極盤活各類存量土地，保障住房用地有效供應(yīng)。 020406080100120商品房銷售額（億元） 6 . 5 2 6 . 4 1 3 . 5 6 1 . 2 7 3 . 5 1 0 4 . 820xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年05001000150020xx250030003500400020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 數(shù)據(jù)來源：濰坊市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 20xx 年上半年，全 市 房屋銷售面積 萬㎡，比上年同期增長 8%；其中，現(xiàn)房銷售面積 萬㎡，占房屋銷售面積的 %；期房銷售面積 萬㎡，占房屋銷售面積的 %；空置面積 萬㎡，比上年同期增長 %。 其中， 20xx 上半年全市 90 ㎡以下住房完成投資 億元，占房地產(chǎn)投資完成額的 %；其它完成投資 億元，占房地產(chǎn)投資完成額的 %，同比下降 %；辦公樓完成投資 億元，占房地產(chǎn)投資完成額的 %，同比增長 %；商業(yè)營業(yè)用房完成投資 億元，占投資完成額的 %，同比下降 %；從投資額和所占的比重看，辦公用房投資額與上年相比增長幅度較大，商業(yè)營業(yè)用房增長幅度有較大回落。 全市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的運行態(tài)勢，投資增勢平穩(wěn)快速，開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴大，商品房銷售市場日趨活躍，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展 ,也極大的改善了居民的居住條件，提升了城市形象，也對行業(yè)結(jié)構(gòu)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了重要影響。 （ 1）從國內(nèi)經(jīng)濟政策實施成效分析，隨著近年來國家宏觀調(diào)控政策的不斷深化和落實，國家對經(jīng)濟的調(diào)控手段已日漸成熟和完善，同時企業(yè)已從最初的不適應(yīng)，開始向主動調(diào)整發(fā)展思路，積極適應(yīng)調(diào)控要求方向轉(zhuǎn)變，節(jié)能減排和科技創(chuàng)新已成為企業(yè)的自覺選擇，拉長產(chǎn)業(yè)鏈，提高產(chǎn)品附加值，促進資源的循環(huán)利用已成為企業(yè)自然選擇的發(fā)展方向。 (5)節(jié)能減排工作任重道遠。 19 月份，全市原材料燃料動力購進價格漲幅高出同期工業(yè)品出廠價格漲幅 1