【正文】 小區(qū)景觀規(guī)劃雖未定稿，但這為本案在景觀規(guī)劃設(shè)計留出了很大的空間進行發(fā)揮。 2)、樓盤情況 項目名稱 丹桂里 玫瑰園 匯嘉 本案周邊缺乏幼兒園。 30 路、 56 路 生活配套 該案周圍的生活機能設(shè)施完備，商業(yè)，銀行、郵局、餐飲等設(shè)施齊全，距離沃爾瑪和利群均為 400 米左右，中百大廈 500 米，家樂佳超市 800 米。從整體看，預(yù)計今后一段時期，房價不會出現(xiàn)大起大落，房價穩(wěn)中有升的態(tài)勢不會改變，但上升幅度會有所放慢。 ? 市場供求兩旺，需求呈上升態(tài)勢 近兩年濰坊樓市的大盤住宅項目和高檔住宅紛紛出籠。中高檔樓盤悄然增多 ，在近兩年陸續(xù)投放市場，部分項目無論在規(guī)模上，還是規(guī)劃設(shè)計水準上都較以往項目有明顯的提升。 根據(jù)對地產(chǎn)大勢情況的研究分析，并結(jié)合濰坊近年來濰坊宏觀地產(chǎn)發(fā)展情況，預(yù)測 20xx 年濰坊房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)一下特點： ? 上 半年眾盤亮相 下半年激勵比拼 今年濰坊住宅產(chǎn)品依然豐富，并呈兩極化。同時，以發(fā)放租賃住房補貼的形式，解決相當(dāng)于 500套、 萬㎡的廉租住房。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)商自身實力逐步增強，自籌資金比重提高，銷售市場的良好，企業(yè)資金回籠較快，為房地產(chǎn)開發(fā)市場的健康發(fā)展提供了較充足的資金保障。 開 發(fā)土地面積增長迅速，購置土地面積增幅下降。自實行宏觀調(diào)控政策后，投資增幅逐漸趨于平穩(wěn)， 20xx 年 ,全市全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元 ,比上年增長 %。 （ 3）從經(jīng)濟增長的內(nèi)在動力分析，當(dāng)前全市“投資、消費、出口”三駕馬車并駕齊驅(qū)，尤其是投資，隨著全市招商引資工作措施的落實，以及重點項目工程進度的加快，預(yù)計全市投資仍將保持穩(wěn)步增長；同時，隨著城鄉(xiāng)消費結(jié)構(gòu)升級步伐的加快，以住房、汽車、旅游、娛樂等為主要內(nèi)容的消費需求將進一步擴張；隨著我市各項促進服務(wù)業(yè)發(fā)展措施的落實到位，服務(wù)業(yè)特別是現(xiàn)代新興服務(wù)業(yè)將進一步發(fā)展壯大。原煤的增幅仍然是最高的，說明我市工業(yè)消費結(jié)構(gòu)仍以消耗一次性能源的重工業(yè)為主。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)應(yīng)收帳款凈額、產(chǎn)成品分別達 億元和 億元，增長 %和 %。 (2)建筑業(yè)企業(yè)發(fā)展趨緩。 (8)居民收入增加，物價持續(xù)上漲 20xx 年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13716 元 ,比上年增長 %。限額以上貿(mào)易企業(yè)，數(shù)碼照相機增長 %，汽車增長 %，移動電話增長 %。消費品市場的主要特點：一是按地區(qū)看，城鄉(xiāng)市場共同繁榮。 20xx 年 ,全市全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元 ,比上年增長 %。 20xx 年 ,全市產(chǎn)、壽險累計實現(xiàn)保費總收入 億元 ,同比增長 %；其中產(chǎn)險實現(xiàn)保費收入 億元 ,同比增長 %；壽險實現(xiàn)保費收入 億元 ,同比增長 %。 ? 金融對經(jīng)濟發(fā)展支持力度進一步加大。第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元 ,增長 %。 20xx 年 ,全市完成工業(yè)投資 億元 ,增長 %。全年農(nóng)村用電量 億千瓦小時 ,增長 %；化肥施肥量 (折純 ) 萬噸 ,增長 %。全年完成農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值 億元，現(xiàn)價增長 %。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，可持續(xù)發(fā)展能力明顯增強，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重由 20xx 年的 %提高到 %，服務(wù)業(yè)增加值年均增長 %。 與全省平均水平相比，濰坊市消費率也明顯低于全省水平。 與全省平均水平相比，濰坊市投資率總體基本與全省相當(dāng)，只是年份的差異。 ? 第二階段（ 20xx－ 20xx 年）為投資率 迅速回升時期。投資率從 1990 年的 ％下降到 1999 年的 42％。過高或過低的投資率和消費率都不利于經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。北部濱海項目區(qū)要走在沿海開發(fā)區(qū)的前面，努力 成為先進制造業(yè)示范區(qū)，加強與半島城市群特別是青島的合作，投入到環(huán)渤海經(jīng)濟圈建設(shè)，爭取實現(xiàn)共同發(fā)展。 濰坊的城市定位及發(fā)展： 海洋化工、機械、食品加工為主導(dǎo)的綜合性制造業(yè)城市，連接山東半島與魯中、魯西的交通樞紐；同時濰坊的農(nóng)業(yè)是優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、標準化水平很高，是全國重要的農(nóng)副產(chǎn)品集中產(chǎn)區(qū)和優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品出口加工基地。乾隆年間知縣鄭板橋有詩贊曰：“兩行官樹一條堤，東自登萊達濟西，若論五都兼百貨，自然濰縣甲青濟”，道出了當(dāng)年市場繁榮景象。城門上都建有城樓，用以瞭望，即為譙樓。 （ 一 ） 回 眸濰坊城 市之歷史 濰縣（今濰坊市）向為魯東商業(yè)重鎮(zhèn)，北海名區(qū)，歷史悠久，人杰地靈。 （三）對置業(yè)需求的影響 ? 購房者將更加關(guān)注房屋質(zhì)量和抗震程度。 ? 可能加速國內(nèi)（尤其是地震帶地區(qū)）對抗震不達標和危舊房的改造，從而帶來新的市場機會。 四、目前市場關(guān)注點及市場影響 汶川地震給當(dāng)?shù)卦斐闪酥卮蟮娜藛T財產(chǎn)損失，影響波及甚廣；但相對于年初的南方冰凍雨雪災(zāi)害而言，對中國整體經(jīng)濟的影響可能較小，反而對于中國未來房地產(chǎn)的走勢將有深遠的影響。這意味著隨后十五年我國年均減少耕地面積不能超過 200 萬畝。因此導(dǎo)致的結(jié)果是，房地產(chǎn)熱將降溫，投資 將有所回落，開工項目也將適量減少。央行將繼續(xù)提高銀行存款準備金率，同時進一步加強商業(yè)性房地產(chǎn) 信貸管理，嚴格規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款和住房消費貸款管理，收緊銀根以進一步控制非理性房地產(chǎn)開發(fā)投資與投機或投資型購房行為。 （二）各項調(diào)控政策預(yù)期 1. 核心政策：加快調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 完善住房保障體系，全面落實國務(wù)院關(guān)于解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難的各項工作部署，建立健全廉租住房制度，加強經(jīng)濟適用住房的建設(shè)和管理，是當(dāng)前政府工作的首要任務(wù)。這表明了政府抑制市場投資、打擊投機行為的態(tài)度，同時將緊縮銀行信貸、提高購房門檻、規(guī)避銀行風(fēng)險。辦公樓及商業(yè)用房月度銷售價格漲幅波動性較大，但總體處于上升趨勢。 20xx 年 110 月，商品房銷售額增長率高于銷售面積增長率 個百分點，而 20xx 年兩者差距僅為 個百分點。 20xx 年 110 月，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為 %，高于上半年 ，比 20xx年全年高出 4個百分點。 二、 20xx 年總體市場情況分析 （一）土地市場 20xx 年，全國土地購置面積增幅提高，但土地購置費用、土地開發(fā)投資和土地成交價款增幅較大，地價上漲較快情況依然突出。實際上溫總理的觀點，在業(yè)界看來，更應(yīng)該是經(jīng)濟適用房政策定位的理性回歸。如何控制房價過快上漲，目前已列入各級政府工作議程。 一、歷年來宏觀調(diào)控政策回顧與展望 （一）歷年 政策分析 年 份 政 策 信 息 總 結(jié) 1998 年 住房分配貨幣化 —— 標志著房地產(chǎn)業(yè)全面開始市場化 20xx 年 規(guī)范房地產(chǎn)市場 20xx 年 刺激消費，繁榮房地產(chǎn)市場 20xx 年 4 月 121 文件第二套住房提高首付比例 —— 拉響宏觀調(diào)控警報； 20xx 確立房地 產(chǎn)業(yè)為“支柱產(chǎn)業(yè)” 7 月 開始集中整頓土地市場。從政策上看，盡管中央政府一次又一次的宏觀調(diào)控來勢兇猛，但只是在穩(wěn)定房價，抑制房價過快增長，是在盡政府的責(zé)任。土地開發(fā)面積增幅大幅下滑，囤地現(xiàn)象依然嚴重。 （三）商品房供應(yīng) 受房地產(chǎn)投資快速增長的拉動，商品房供應(yīng)指標增長速度保持了穩(wěn)定且略有反彈。 （五）房地產(chǎn)價格 房價漲幅仍然較高，房價繼續(xù)高位運行。 10 月份，辦公樓價格同比上漲 %，漲幅比上月下降了 1 個百分點；商業(yè)用房價格同比上漲 %，漲幅比上月下滑了 個百分點。 3. 市場走勢：品牌化成發(fā)展趨勢，房價走勢趨緩 近年來，大大小小的房地產(chǎn)公司，甚至其他行業(yè)的集團公司，都紛紛加入到房地產(chǎn)開發(fā)大軍中，爭分市場杯羹；頻頻出臺的宏觀政策一步步提高了開發(fā)商拿地門檻、拉長銷售回籠資金的時間，使得房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭形勢日益嚴峻，宏觀調(diào)控加速了行業(yè) 的洗牌和整合，在 20xx 年的關(guān)鍵節(jié)點上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將更重視以品牌、品質(zhì)和服務(wù)決勝。在供求偏緊的情況下，結(jié)構(gòu)調(diào)整仍是緩解社會住房矛盾的一個核心政策要點。 3. 稅收政策：繼續(xù)加強管理力度 今年房地產(chǎn)行業(yè)依然是稅收監(jiān)管的重點，此前，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)連續(xù)多年被列為稅收稽查的重點行業(yè)。 同時，政府將進一步落實宏觀調(diào)控政策和住房保障制度，不斷完善市場體系，以政策和需求為導(dǎo)向，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展二級市場。因此，我國住宅用地緊張的局面將長期存在。 （一）對房地產(chǎn)行業(yè)的影響 ? 重慶、成都近一時期在土地供應(yīng)上，供大于求的情況比較明顯，地震發(fā)生后，地價將走低。 ? 對貧富差距和城鄉(xiāng)差距所體現(xiàn)的居住安全差異，引發(fā)的生存幾率思考，導(dǎo)致輿論關(guān)注。 ? 富裕人群更加追求高抗震性能的低密度建筑。自古即為登州、萊州、青州交通樞紐，素有“膠東走廊”之稱。明清時期的城墻平均高 丈，厚 丈，濰縣西城城墻周長九華里。到清末，就以“南蘇州，北濰縣”，“金周村，銀濰縣”著稱。 ? “ 1 小時經(jīng)濟圈”： 作為青島的近鄰，加強交流與合作，形成優(yōu)勢互補、合作共贏的良好局面對兩市發(fā)展都非常重要，也符合半島城市群發(fā)展的要求。 “四大板塊”打造城市經(jīng)濟： 服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)、先進制造業(yè)為主體的城市經(jīng)濟發(fā)展框架。從國民經(jīng)濟核算角度來說，投資就是資本形成總額，包括固定資本形成總額和存貨增加兩部分。期間，從八十年代末到九十年初為治理整頓時期。隨著多年實施積極財政政策的累積效應(yīng)的釋放，投資增幅由降轉(zhuǎn)增，特別是自 20xx 年開始，濰坊市不斷加大招商引資力度，投資呈現(xiàn)高速度增長。 1990－ 20xx 年濰坊市投資率平均低于全省 個百分點，其中 1990－ 1996 年平均高于全省 個百分點， 1997－ 20xx 年平均低于全省 3 個百分點。 1990－ 20xx 年濰坊市消費率平均低于全省 個百分點，其中 1990－ 1996 年平均低于全省 個百分點， 1997－ 20xx 年平均低于全省 個百分點，也呈逐步縮小之勢。社會主義新農(nóng)村建設(shè)扎實推進，農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力明顯增強，農(nóng)民收入持續(xù)較快增長。 農(nóng)業(yè)機械化水平進一步提高。年末常用耕地面積 千公頃 ,增長 %。在建項目 3197 個 ,其中 1689 個項目建成投產(chǎn)。 ? 交通運輸業(yè)較快發(fā)展。 20xx 年 ,全市金融機構(gòu)存、貸款總量大幅增加 ,經(jīng)營效益明顯提高 ,支持了全市經(jīng)濟又好又快發(fā)展。全年共支付賠款和給付保險金 億元 ,其中產(chǎn)險支付賠款 億元 ,賠付率同比增長 %,壽險支付賠款 億元 ,賠付率同比下降 %。其中規(guī)模以上投資完成 億元 ,增長 %；規(guī)模以下投資完成 億元 ,增長 %。前三季度市的零售額為 億元 , 增長 %；縣的 億元 , 增長 %；縣以下的 億元 , 增長 %。 (6)財政、稅收收入保持快速增長 地方財政收入突破百億元大關(guān)。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 10800 元 ,增長 %；農(nóng)民人均生活消費支出4122 元 ,增長 %。全市共有建筑業(yè)企業(yè) 412 家，比去年同期減少 15 家，其中有工作量的企業(yè) 381 家，比去年同期增加 12 家。兩項資金占用合計達 ，占流動資產(chǎn)平均余額的 %。而且，今年全市綜合能耗過 5 千噸標準煤的工業(yè)企業(yè)數(shù)量比上 年同期增加，綜合能耗量相應(yīng)增加，占規(guī)模以上工業(yè)的比重，也隨之提高。 這些都將為全市經(jīng)濟的平穩(wěn)健康持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好條件。其中全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元 ,比上年增長 %,增幅與全社會完成固定資產(chǎn)投資比高出 個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為 %，成為支撐全市固定資產(chǎn)投資規(guī)模和速度的主力軍。 20xx 年上半年全市完成開發(fā)土地面積 萬㎡，比上年同期增長 %；購置土地面積 萬㎡，比上年同期增長 %；土地成交價款 億元，比上年同期增長 %。 三、 20xx 年度住房用地供應(yīng)情況 按照全市住房發(fā)展規(guī)劃目標，適度增加住房用地供應(yīng)規(guī)模，進一步調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 四、房地產(chǎn)市場展望預(yù)測 從供應(yīng)主體看： 濰坊地處經(jīng)濟較為發(fā)達的膠東半島城市群，近幾年來，外地的一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛來到濰坊，尋求新的發(fā)展，這些外來的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有成功的運作經(jīng)驗，是實力雄厚的開發(fā)商，他們在產(chǎn)品的概念和營銷的思路上都有其獨到的見解。各樓盤上半年亮相，下半年比拼；房地產(chǎn)公司之間的競爭由“概念主義”開始轉(zhuǎn)化為“產(chǎn)品主義”的競爭，為贏得競爭，開發(fā)商將投入大量人力財力抓產(chǎn)品質(zhì)量、戶型設(shè)計，提高產(chǎn)品競爭力，這樣造價會高于以前?？梢灶A(yù)見，這些項目的大規(guī)模面市將不僅帶動濰坊樓市的整體價格水平的進一步上揚，也將促進濰坊中高檔住宅市場的營銷水平更上一層樓。 20xx 年推出可銷售的住宅項目不多，大都售罄或尾盤在售，且由于受火車站等拆遷安置等的被動影響，多層住宅 (中小戶型 )一直處于供不應(yīng)求狀態(tài)，房價上升；雖然 20xx 年國家對房地產(chǎn)開發(fā)宏觀調(diào) 控，但在 20xx 年的良好市場形勢造成了業(yè)界對 20xx 年樓市普遍看好的前提下，大盤項目紛紛上馬，近兩年的市場供應(yīng)量如洪水開閘。整體趨勢是房價“穩(wěn)中有升，繼續(xù)上漲，漲幅放緩”。 該案周邊的生活機能設(shè)施并不十分完備，但是該案距離中百大廈 600 米，利群 700 米，能夠以步行的方式到達大賣場進行采購。 驗中學(xué)等較完善的教育配套設(shè)施。瑞景園 樓盤情況 規(guī)模體量 92352 ㎡ 43788 ㎡（一期） 85333 ㎡ 212410 ㎡ 120xx0 ㎡（一期） ㎡ 物業(yè)形態(tài) 18 層、 22 層 18+1 層、 11+1 層 18+1 層、 11+1 層 社區(qū)綠化 % 未知 % 規(guī)劃景觀 丹桂里一期限于小區(qū)地塊形狀的限制， 6 幢小高層呈前后一線排開，布局比較局促。根據(jù)我方目前在景觀上的投入預(yù)算，本案的景觀效果將達到濰坊最高水準，并對參考的兩個項目形成極大的優(yōu)勢。 本案一期由地塊南側(cè)的