【正文】 結(jié)構(gòu)上的改變，有 利于形成梯級(jí)消費(fèi)。 一、歷年來(lái)宏觀調(diào)控政策回顧與展望 （一）歷年 政策分析 年 份 政 策 信 息 總 結(jié) 1998 年 住房分配貨幣化 —— 標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)全面開(kāi)始市場(chǎng)化 20xx 年 規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng) 20xx 年 刺激消費(fèi)，繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng) 20xx 年 4 月 121 文件第二套住房提高首付比例 —— 拉響宏觀調(diào)控警報(bào)； 20xx 確立房地 產(chǎn)業(yè)為“支柱產(chǎn)業(yè)” 7 月 開(kāi)始集中整頓土地市場(chǎng)。 匯嘉如何控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，目前已列入各級(jí)政府工作議程?？傮w上來(lái)看， 20xx 年中央針對(duì)金融以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列調(diào)控政策，已經(jīng)為 20xx 年乃至更長(zhǎng)時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是住宅市場(chǎng)的發(fā)展確定了明確的政策取向。實(shí)際上溫總理的觀點(diǎn)，在業(yè)界看來(lái)，更應(yīng)該是經(jīng)濟(jì)適用房政策定位的理性回歸。我們認(rèn)為，政府和老 百姓都不愿看到也不會(huì)讓房?jī)r(jià)雪崩式的下降出現(xiàn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的根本功能屬性是居住和使用功能，所以必須保證老百姓“居者有其屋”；另一方面，房地產(chǎn)具有保值和增值性，具備投資功能。 二、 20xx 年總體市場(chǎng)情況分析 （一）土地市場(chǎng) 20xx 年，全國(guó)土地購(gòu)置面積增幅提高，但土地購(gòu)置費(fèi)用、土地開(kāi)發(fā)投資和土地成交價(jià)款增幅較大，地價(jià)上漲較快情況依然突出。 （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅上升，普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房投資比重提高，開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)有所改善。 20xx 年 110 月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為 %，高于上半年 ，比 20xx年全年高出 4個(gè)百分點(diǎn)。 （四）商品房需求 商品房需求旺盛，銷售面積及銷售額均繼續(xù)快速增長(zhǎng)，需求類指標(biāo)增長(zhǎng)速度高于供應(yīng)類指標(biāo)增長(zhǎng)速度，商品房供不應(yīng)求矛盾仍然較為突出。 20xx 年 110 月，商品房銷售額增長(zhǎng)率高于銷售面積增長(zhǎng)率 個(gè)百分點(diǎn)，而 20xx 年兩者差距僅為 個(gè)百分點(diǎn)。 110 月份，全國(guó)商品房累計(jì)銷售均價(jià)為 3974 元 /㎡，比去年同期增長(zhǎng)了 %。辦公樓及商業(yè)用房月度銷售價(jià)格漲幅波動(dòng)性較大，但總體處于上升趨勢(shì)。 2. 主要方向：繼續(xù)抑制投資需求 房?jī)r(jià)不斷攀升，屢創(chuàng)新高，刺激著普通購(gòu)房者的神經(jīng)，也引起了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高度關(guān)注。這表明了政府抑制市場(chǎng)投資、打擊投機(jī)行為的態(tài)度，同時(shí)將緊縮銀行信貸、提高購(gòu)房門檻、規(guī)避銀行風(fēng)險(xiǎn)。繼而給企業(yè)提出了品牌優(yōu)化和整合營(yíng)銷的新要求。 （二）各項(xiàng)調(diào)控政策預(yù)期 1. 核心政策：加快調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 完善住房保障體系，全面落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難的各項(xiàng)工作部署，建立健全廉租住房制度，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理，是當(dāng)前政府工作的首要任務(wù)。大量的資金在金融政策的導(dǎo)向下，在銀行、股市、樓市中游走。央行將繼續(xù)提高銀行存款準(zhǔn)備金率，同時(shí)進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn) 信貸管理，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款和住房消費(fèi)貸款管理，收緊銀根以進(jìn)一步控制非理性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與投機(jī)或投資型購(gòu)房行為。 4. 政策落實(shí)：全面強(qiáng)化 執(zhí)行力度 近年來(lái)，一些地方政府由于過(guò)多過(guò)深地介入房地產(chǎn)業(yè)，為了自身利益和眼前利益，往往置中央調(diào)控措施和要求于不顧，變相化解或抵制調(diào)控政策，導(dǎo)致調(diào)控政策遲遲不能發(fā)揮應(yīng)有的作用。因此導(dǎo)致的結(jié)果是，房地產(chǎn)熱將降溫，投資 將有所回落，開(kāi)工項(xiàng)目也將適量減少。良好的房地產(chǎn)銷售走勢(shì)使得 20xx 年度房地產(chǎn)投資的增速達(dá)到了歷史最高水平（較 20xx 年高 個(gè)百分點(diǎn)）。這意味著隨后十五年我國(guó)年均減少耕地面積不能超過(guò) 200 萬(wàn)畝。 其次，目前在我國(guó)人口結(jié)構(gòu)分布中，占比最大的人群分布在 3044 歲，這部分年齡層的人往往處于置業(yè)高峰期，他們是購(gòu)買商品房的主力軍；而隨著我國(guó) 1998 年以來(lái)高校的連續(xù)擴(kuò)招，普通高校畢業(yè)生逐年大幅增加。 四、目前市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)及市場(chǎng)影響 汶川地震給當(dāng)?shù)卦斐闪酥卮蟮娜藛T財(cái)產(chǎn)損失，影響波及甚廣；但相對(duì)于年初的南方冰凍雨雪災(zāi)害而言，對(duì)中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的影響可能較小，反而對(duì)于中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)的走勢(shì)將有深遠(yuǎn)的影響。 ? 品牌房企在管理和質(zhì)量控制上的優(yōu)勢(shì)獲得更多的發(fā)展機(jī)遇和市場(chǎng)認(rèn)可。 ? 可能加速國(guó)內(nèi)（尤其是地震帶地區(qū)）對(duì)抗震不達(dá)標(biāo)和危舊房的改造，從而帶來(lái)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。在中檔住房上， ? 建筑設(shè)計(jì)抗震級(jí)別的提升，預(yù)計(jì)成為主流。 （三）對(duì)置業(yè)需求的影響 ? 購(gòu)房者將更加關(guān)注房屋質(zhì)量和抗震程度。還有無(wú)數(shù)的人在蠢蠢欲動(dòng)，等待房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。 （ 一 ） 回 眸濰坊城 市之歷史 濰縣（今濰坊市）向?yàn)轸敄|商業(yè)重鎮(zhèn)，北海名區(qū)，歷史悠久，人杰地靈。 濰坊在唐朝乾德三年設(shè)濰州，明洪武九年改為濰縣，老濰縣城跟別的縣城不一樣，它是被白浪河一分為二，是少有的雙城，白浪河西叫做城里，河?xùn)|叫做東關(guān)，河西城里的城堡形狀像龜（中間高四周低），河?xùn)|東關(guān)的城內(nèi)形狀像蛇，龜蛇應(yīng)玄武之意。城門上都建有城樓，用以瞭望，即為譙樓。東城城墻在清咸豐以前是土城，咸豐后創(chuàng)建三合土城。乾隆年間知縣鄭板橋有詩(shī)贊曰：“兩行官樹(shù)一條堤，東自登萊達(dá)濟(jì)西，若論五都兼百貨，自然濰縣甲青濟(jì)”，道出了當(dāng)年市場(chǎng)繁榮景象。 半島城市群是我省的經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，濰坊又處于這一核心的地理中心。 濰坊的城市定位及發(fā)展： 海洋化工、機(jī)械、食品加工為主導(dǎo)的綜合性制造業(yè)城市，連接山東半島與魯中、魯西的交通樞紐；同時(shí)濰坊的農(nóng)業(yè)是優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化水平很高，是全國(guó)重要的農(nóng)副產(chǎn)品集中產(chǎn)區(qū)和優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品出口加工基地。壽光市、諸城市、高密市、青州市爭(zhēng)取幾年成為中等城市，安丘市、昌邑市、臨朐縣建設(shè)各具風(fēng)貌的特色城市。北部濱海項(xiàng)目區(qū)要走在沿海開(kāi)發(fā)區(qū)的前面，努力 成為先進(jìn)制造業(yè)示范區(qū)，加強(qiáng)與半島城市群特別是青島的合作，投入到環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展。 ? 東部高新技術(shù)舞動(dòng)產(chǎn)業(yè)龍頭 東部的濰坊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)作為全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍 頭，已經(jīng)形成了電子信息、生物醫(yī)藥、光機(jī)電一體化和新材料四大產(chǎn)業(yè)集群，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)去年增幅居全國(guó)第 2 位，排名也由第 48 位上升到第 23 位。過(guò)高或過(guò)低的投資率和消費(fèi)率都不利于經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。消費(fèi)率，又稱最終消費(fèi) 率，通常指一定時(shí)期內(nèi)最終消費(fèi)額占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值使用額的比重。投資率從 1990 年的 ％下降到 1999 年的 42％。從 1992 年開(kāi)始，全國(guó)又掀起了一個(gè)經(jīng) 濟(jì)建設(shè)的新高潮，固定資產(chǎn)投資迅猛增長(zhǎng)，到 1995 年投資率基本在 50％左右，消費(fèi)率也基本在 37％左右。 ? 第二階段（ 20xx－ 20xx 年）為投資率 迅速回升時(shí)期。 （ 2）濰坊市投資率、消費(fèi)率與全國(guó)、全省水平對(duì)比 ? 投資率。 與全省平均水平相比，濰坊市投資率總體基本與全省相當(dāng)，只是年份的差異。 ? 消費(fèi)率。 與全省平均水平相比，濰坊市消費(fèi)率也明顯低于全省水平。而 1999－ 20xx年，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為 10％，其投資率降至 43%左右，消費(fèi)率提高到 45%左右。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，可持續(xù)發(fā)展能力明顯增強(qiáng)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重由 20xx 年的 %提高到 %，服務(wù)業(yè)增加值年均增長(zhǎng) %。對(duì)外開(kāi)放成果豐碩，五年累計(jì)利用外商直接投資 25 億美元，有 18 家世界 500 強(qiáng)企業(yè)落戶濰坊。全年完成農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值 億元，現(xiàn)價(jià)增長(zhǎng) %。 加強(qiáng)村鎮(zhèn)建設(shè) ,推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)。全年農(nóng)村用電量 億千瓦小時(shí) ,增長(zhǎng) %；化肥施肥量 (折純 ) 萬(wàn)噸 ,增長(zhǎng) %。截至 20xx 年底 ,全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到 4312 家 ,比上年增加 141 家；實(shí)現(xiàn)增加值 億元 ,同比 增長(zhǎng) %。 20xx 年 ,全市完成工業(yè)投資 億元 ,增長(zhǎng) %。 20xx 年 ,全市規(guī)模以上工業(yè)完成主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 億元 ,增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 億元 ,增長(zhǎng) %,實(shí)現(xiàn)利稅 億元 ,增長(zhǎng) %；實(shí)交稅金 億元 ,增長(zhǎng) %。第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元 ,增長(zhǎng) %。 20xx 年 ,全市完成郵政業(yè)務(wù)總量 億元 ,增長(zhǎng) %。 ? 金融對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展支持力度進(jìn)一步加大。各項(xiàng)貸款余額達(dá) 億元 ,較年初增加 億元 ,增長(zhǎng) %,同比多增 億元 ,人民幣貸款增量居全省第 2 位。 20xx 年 ,全市產(chǎn)、壽險(xiǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)保費(fèi)總收入 億元 ,同比增長(zhǎng) %；其中產(chǎn)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)保費(fèi)收入 億元 ,同比增長(zhǎng) %；壽險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)保費(fèi)收入 億元 ,同比增長(zhǎng) %。全年商品房銷售額 億元 ,比上年增長(zhǎng) %。 20xx 年 ,全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元 ,比上年增長(zhǎng) %。城鎮(zhèn)投資完成 億元 ,增長(zhǎng) %；農(nóng)村投資完成 億元 ,增長(zhǎng) %。消費(fèi)品市場(chǎng)的主要特點(diǎn)：一是按地區(qū)看，城鄉(xiāng)市場(chǎng)共同繁榮。三是私有經(jīng)濟(jì)零售額份額最大。限額以上貿(mào)易企業(yè)，數(shù)碼照相機(jī)增長(zhǎng) %，汽車增長(zhǎng) %，移動(dòng)電話增長(zhǎng) %。 (7)對(duì)外經(jīng)貿(mào)增勢(shì)良好，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 進(jìn)出口繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)。 (8)居民收入增加，物價(jià)持續(xù)上漲 20xx 年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13716 元 ,比上年增長(zhǎng) %。 (1)投資結(jié)構(gòu)仍需進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化。 (2)建筑業(yè)企業(yè)發(fā)展趨緩。近年來(lái)，我市工業(yè)企業(yè)原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格上漲幅度較大，但由于多種原因造成價(jià)格傳導(dǎo)不暢，工業(yè)品出廠價(jià)格并未能與原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格一起“水漲船高”，同步上升，原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格的漲幅遠(yuǎn)大于工業(yè)品出廠價(jià)格的漲幅。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)應(yīng)收帳款凈額、產(chǎn)成品分別達(dá) 億元和 億元，增長(zhǎng) %和 %。隨著去年下半年基數(shù)的提高，全年完成提高 3 個(gè)百分點(diǎn)的目標(biāo)存在一定的難度，還需進(jìn)一步加大措施。原煤的增幅仍然是最高的，說(shuō)明我市工業(yè)消費(fèi)結(jié)構(gòu)仍以消耗一次性能源的重工業(yè)為主。良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展外部環(huán)境，從總體上為 全市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了機(jī)遇和市場(chǎng)。 （ 3）從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)在動(dòng)力分析，當(dāng)前全市“投資、消費(fèi)、出口”三駕馬車并駕齊驅(qū)，尤其是投資，隨著全市招商引資工作措施的落實(shí)，以及重點(diǎn)項(xiàng)目工程進(jìn)度的加快，預(yù)計(jì)全市投資仍將保持穩(wěn)步增長(zhǎng)；同時(shí)，隨著城鄉(xiāng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)步伐的加快，以住房、汽車、旅游、娛樂(lè)等為主要內(nèi)容的消費(fèi)需求將進(jìn)一步擴(kuò)張；隨著我市各項(xiàng)促進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展措施的落實(shí)到位，服務(wù)業(yè)特別是現(xiàn)代新興服務(wù)業(yè)將進(jìn)一步發(fā)展壯大。 20xx 年以來(lái)，全市房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了幾年宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上朝著更為健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展，地位更加突出、規(guī)模更加擴(kuò)大、市場(chǎng)更加廣闊。自實(shí)行宏觀調(diào)控政策后，投資增幅逐漸趨于平穩(wěn)， 20xx 年 ,全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元 ,比上年增長(zhǎng) %。從投資額和所占的比重看，全市房地產(chǎn)投資仍以住宅投資為 主。 開(kāi) 發(fā)土地面積增長(zhǎng)迅速，購(gòu)置土地面積增幅下降。 商品房銷售活躍、價(jià)格平穩(wěn)增長(zhǎng)。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自身實(shí)力逐步增強(qiáng)，自籌資金比重提高，銷售市場(chǎng)的良好，企業(yè)資金回籠較快，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的健康發(fā)展提供了較充足的資金保障。其中高檔商品住房用地為 36 公頃，普通商品 住房用地 145 公頃，經(jīng)濟(jì)適用住房 19公頃。同時(shí)，以發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼的形式，解決相當(dāng)于 500套、 萬(wàn)㎡的廉租住房。全市城鎮(zhèn)化進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)，將帶動(dòng)住房需求以及城鎮(zhèn)居民住房升級(jí)的需要，同時(shí)，隨著近幾年外地來(lái)濰坊工作人員不斷增多，居住需求也較快增加，這些都將保證全市房地產(chǎn)業(yè)在未來(lái)的幾年中繼續(xù)保持“供求兩旺”的景氣局面。 根據(jù)對(duì)地產(chǎn)大勢(shì)情況的研究分析，并結(jié)合濰坊近年來(lái)濰坊宏觀地產(chǎn)發(fā)展情況，預(yù)測(cè) 20xx 年濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)一下特點(diǎn)： ? 上 半年眾盤亮相 下半年激勵(lì)比拼 今年濰坊住宅產(chǎn)品依然豐富，并呈兩極化。 ? 大盤影響全市房?jī)r(jià)，中高檔住宅增多拉升房?jī)r(jià) 大型住宅項(xiàng)目的價(jià)格走勢(shì)在某種程度上決定著整個(gè)樓市的價(jià)格。中高檔樓盤悄然增多 ，在近兩年陸續(xù)投放市場(chǎng)，部分項(xiàng)目無(wú)論在規(guī)模上，還是規(guī)劃設(shè)計(jì)水準(zhǔn)上都較以往項(xiàng)目有明顯的提升。一般來(lái)說(shuō)，樓盤的價(jià)格大致包括了四個(gè)方面 ：一是建安費(fèi)用；二是地價(jià)；三是房地產(chǎn)稅費(fèi)及管理費(fèi)用 ；四是利潤(rùn) 。 ? 市場(chǎng)供求兩旺，需求呈上升態(tài)勢(shì) 近兩年濰坊樓市的大盤住宅項(xiàng)目和高檔住宅紛紛出籠。據(jù)統(tǒng)計(jì)，單價(jià)低于 3000 元/㎡的中、小戶型的中、低檔住宅大都銷售一空。從整體看，預(yù)計(jì)今后一段時(shí)期，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大起大落，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變，但上升幅度會(huì)有所放慢。瑞景園 區(qū)位情況 地理位置 交通條件 項(xiàng)目地處新華路與東風(fēng)東街交匯處，兩條道路均為交通主干線，無(wú)論自駕出行，還是周邊的公交設(shè)施都較完備。 30 路、 56 路 生活配套 該案周圍的生活機(jī)能設(shè)施完備，商業(yè)，銀行、郵局、餐飲等設(shè)施齊全，距離沃爾瑪和利群均為 400 米左右，中百大廈 500 米，家樂(lè)佳超市 800 米。目前在濰坊學(xué)院北門附近有較多的小商業(yè)，但是不能完全滿足今后小區(qū)業(yè)主的生活所需。 本案周邊缺乏幼兒園。 地處濰坊高新區(qū)的東北角，地塊形制方正，四周為整潔干凈的市政道路圍合，周圍全都是新建的小區(qū)和商品住宅，大區(qū)位的市政環(huán)境非常理想 結(jié)論： 經(jīng)過(guò)上述“區(qū)位情況”的綜合對(duì)比分析后，丹桂里綜合優(yōu)勢(shì)最明顯，其次是玫瑰園，雖然目前本案在區(qū)位綜合評(píng)分上尚處劣勢(shì)，但本案還是有明顯優(yōu)勢(shì)的，例如：整個(gè)小區(qū)四周被寬闊的市政馬路圍繞，而且周邊全是在建的中、高檔商品房小區(qū)，保證了本案的獨(dú)立性和高端樓盤的區(qū)位形象要求；玫瑰園陷于老城區(qū)的建筑之 中，而丹桂里更是整體被老建筑所包圍，小區(qū)的外圍形象很差。 2)、樓盤情況 項(xiàng)目名稱 丹桂里 玫瑰園 匯嘉 玫瑰園一期由地塊南側(cè)的 6 幢小高層組成，地塊形狀方正，中間的一幢小高層前后為整個(gè)小區(qū)的中庭景觀，有較大的景觀優(yōu)勢(shì)，其它樓棟的棟距不理想。小區(qū)景觀規(guī)劃雖未定稿，但這為本案在景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)留出了很大的空間進(jìn)行