【正文】 展及價(jià)值提升提供決策支持。 三）、目標(biāo)客群針對性分析： 投資客 — 有著較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，認(rèn)可本區(qū)域的升值潛力； 購房群體： ? 企業(yè)管理人員 —— 處于事業(yè)初級階段，積極基礎(chǔ)相對薄弱，但有相對穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源；他們年齡在 2535歲，處于家庭建立期，無其他重大家庭負(fù)擔(dān)。 因此，要讓消費(fèi)者對該區(qū)域 堅(jiān)定不移的認(rèn)可，除了需要從宏觀城市發(fā)展、微觀經(jīng)濟(jì)因素等方面對其進(jìn)行進(jìn)一步引導(dǎo)之外，更要給予區(qū)域一個(gè)明顯貼切的定位與獨(dú)特生活居住氛圍的營造、并借地利業(yè)態(tài)之便，提升項(xiàng)目投資潛在價(jià)值，進(jìn)而引起購房及投資者內(nèi)心共鳴，這是本項(xiàng)目營銷成功的關(guān)鍵所在。 一、 市場定位： 市場決定產(chǎn)品，產(chǎn)品創(chuàng)造市場：即房地產(chǎn)產(chǎn)品不僅僅要迎合購房者的需求，而且要善于開發(fā)購房者也沒有想到過的新產(chǎn)品，并在細(xì)部處理上處處彰顯對購房者的人性化關(guān)懷，從而創(chuàng)造需求，引 導(dǎo)消費(fèi)潮流。 五、生活配套： 300 畝于河綠地水系廣場是您家的后花園 *沿街十萬平米商業(yè)是您的購物休閑天地 六、戶型定位： （略） 參考區(qū)域 —— 濰坊市高新區(qū) /奎文區(qū) /濰城區(qū)之理想戶型規(guī)劃數(shù)據(jù)匯總 ： 戶型 二房（半） 標(biāo)準(zhǔn)三房 三房半 戶型面積 基本要求（ M2） 80110 110130 130138 主力戶型（ M2） ≈ 100 ≈ 125 ≈ 135 主臥 面積（ M2） ≈ 18 ≈ 20 ≥ 20 開間（ M） ≥ ≥ ≥ 次臥 面積（ M2） ≈ 10 ≥ 13 ≥ 13 開間（ M） ≥ ≥ ≥ 客廳 面積（ M2） ≈ 18 ≥ 20 ≥ 20 開間（ M） ≥ ≥ ≥ 餐廳 面積（ M2） ≥ 5 ≥ 8 ≥ 10 開間（ M） ≈ ≥ ≥ 廚房 面積（ M2） ≈ 5 ≥ 6 ≥ 8 開間（ M） ≥ ≥ ≥ 觀景陽臺 面積（ M2） ≈ 7 ≥ 8 ≥ 8 進(jìn)深（ M） ≥ ≥ 第三章 項(xiàng)目包裝策略 【房地產(chǎn)項(xiàng)目包裝為的是突出并體現(xiàn)項(xiàng)目形象，而只有將項(xiàng)目形象做出特色與個(gè)性，使之深入人心，并將產(chǎn)品利益點(diǎn)分階段 /層次進(jìn)一步滲透跟進(jìn)，才可能使得目標(biāo)客群從感性認(rèn)知逐步轉(zhuǎn)化為購買行為。其核心部分包括項(xiàng)目的名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體等 。 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品及建筑總有不同之處，因而 “不同 ”二字構(gòu)成了樓盤這 一高檔物業(yè)的形象基礎(chǔ)，使它有機(jī)會(huì)從眾多物業(yè)中脫穎而出。 二、 形象體現(xiàn)： 一）、項(xiàng)目視覺識別系統(tǒng)： A、核心部分： 名稱：項(xiàng)目名 .道路名 .建筑名 .組團(tuán)名 標(biāo)志 標(biāo)準(zhǔn)色 標(biāo)準(zhǔn)字體 B、延展及運(yùn)用部分： 工地環(huán)境包裝視覺 .建筑物主體 .工地圍墻 .主路網(wǎng)及參觀路線 .環(huán)境綠化 售樓處包裝設(shè)計(jì) .售樓處內(nèi)外展示設(shè)計(jì) .售樓處功能分區(qū)提示 .售樓處橫眉設(shè)計(jì) .售樓處形象墻設(shè)計(jì) .接待臺設(shè)計(jì) .展板設(shè)計(jì) .售樓處導(dǎo)示牌設(shè)計(jì) .銷售人員服裝設(shè)計(jì)提示 .銷售用品系 列設(shè)計(jì) .示范單位導(dǎo)視牌 .示范單位樣板房說明牌 公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì) .辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì) .物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì) 二）、現(xiàn)場包裝 A、工地現(xiàn)場： 物業(yè)管理形象包裝及導(dǎo)示 B、銷售現(xiàn)場： 售樓處室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)提示 C、樣板房裝修風(fēng)格概念設(shè)計(jì) 第四章 項(xiàng)目推廣策略 一、項(xiàng)目本身賣點(diǎn)整合： 一）、項(xiàng)目規(guī)劃 建議 及賣點(diǎn)整合： ? 低密度、高綠化率、商業(yè)配套完善 —— 這是市區(qū)居民所向往的。 ? 人車分流 —— 體現(xiàn)了小區(qū)的人性化布局，消除了業(yè)主們的后顧之憂。 我們需要用思辯的眼光來審視：星轉(zhuǎn)斗移，我們領(lǐng)略了什么？我們丟失了什么？適應(yīng)我們東方人的、理想的、現(xiàn)代化的都市生活究竟是什么？ 在銀河社區(qū)，您的生活將得到完美詮釋！ 銀河社區(qū) —— 作為濰坊西部商貿(mào)區(qū)地標(biāo)性建筑群，精 心為您提供了星級酒店、國際休閑會(huì)所等商務(wù)招待服務(wù)及高檔居住區(qū) —— 五層帶閣樓之多層，典雅小高層；別致單層，華麗復(fù)式 ，更有 84 ㎡ — 140 ㎡ 多種戶型供您選擇！ 作為山東房地產(chǎn)界的新銳企業(yè) —— 科潤房地產(chǎn)開發(fā)公司自創(chuàng)立之初，就認(rèn)識到了項(xiàng)目規(guī)劃在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性！ 為了充分體現(xiàn)公司“營造高品味生活 *彰顯個(gè)性化價(jià)值”之完美主義精神，特面向國內(nèi)外公開招標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。 有品位的置業(yè)者都說“去不去看位置，愛不愛看景致，買不買看戶型”，我們的項(xiàng)目位置在整濰城西部是最好的；小區(qū)規(guī)劃與園林景觀規(guī)劃出自名家之手；戶型是置業(yè) 者最關(guān)心的內(nèi)容，我們也做出了妥善的解決，相信再挑剔的人也會(huì)滿意的?？臻g體積首先決定起居室的空間感受，這取決于單體的開間及層 高設(shè)計(jì)， 如此的廳的開間及高度是根據(jù)每個(gè)房型的規(guī)模而設(shè)計(jì)的，讓每套住宅都有被關(guān)心的理由。起居室北部直接有開窗及采光對于廳自然通風(fēng)，有極大的好處，也是住宅設(shè)計(jì)發(fā)展的必然結(jié)果。 另外，我們給予主臥室及其輔助用房設(shè)計(jì)極大地關(guān)注！ 主臥室是休閑住宅中主人最私人和最關(guān)心的地方，這里我們設(shè)計(jì)了睡房、走入式更衣間。 三）、在商場設(shè)置現(xiàn)場展示臺或在相關(guān)商場內(nèi)刊物上發(fā)布廣告 四）、車體廣告； 五）、網(wǎng)絡(luò)媒體：如濰坊搜房網(wǎng)、新浪濰坊、搜狐濰坊。 —— 在內(nèi)部認(rèn)購期，則要完成準(zhǔn)目標(biāo)客戶到目標(biāo)客戶的轉(zhuǎn)換；通過內(nèi)部認(rèn)購交納 一定定金，鎖住目標(biāo)客戶群，為公開銷售積累客源。 四）、利用事件行銷，不但擺脫了傳統(tǒng)媒體硬性宣傳，所帶來的目標(biāo)人群之視覺倦怠感及心理抗性，還能使其提前感受開發(fā)商精心營造的社區(qū)氛圍，從內(nèi)心深處產(chǎn)生共鳴，從而直接促進(jìn)銷售。 —— 項(xiàng)目整體銷售策略 —— 項(xiàng)目首期銷售策略 —— 項(xiàng)目定價(jià)策略 —— 售前準(zhǔn)備工作 —— 銷售控制 —— 不同銷售階段工作任務(wù) 【整體策略】： 小體量、分多期進(jìn)行開發(fā)。 開發(fā)、銷售、推廣一定要緊密配合，力爭開發(fā)一部分、就推廣一部分、同時(shí)銷售一部分，以徹底杜絕大面積滯留房源（尾盤）的產(chǎn)生。 一）、項(xiàng)目包裝：樹立開發(fā)商及項(xiàng)目形象；充分展示樓盤品質(zhì)及開發(fā)商實(shí)力；大氣、有品位，同時(shí)突出特色與個(gè)性。 四、社區(qū)配套一定要完善。 六）、項(xiàng)目個(gè)性化 *特色化 *精美包裝；通過對項(xiàng)目的市場形象和產(chǎn)品的賣點(diǎn)提煉并精心包裝，使各個(gè)珍珠般的賣點(diǎn)，串連成一線，變成光彩奪目的珍珠項(xiàng)鏈……于是，項(xiàng)目的整體形象也就彰顯出來了…… 【付款方式策略】： 一）、制定多種付款方式，如一次性、按揭及分期付款； 針對不同的付款方式實(shí)行 不同的優(yōu)惠辦法，達(dá)到盡快回籠資金之目的。 行銷對象 ：先期先對項(xiàng)目周邊企業(yè) /事業(yè)單位，以走訪的形式進(jìn)行前期意向溝通，對有意向單位或個(gè)人，進(jìn)行重點(diǎn)跟蹤。 同時(shí)，通過裝修布局、圍擋設(shè)立、重要綠化園林景觀導(dǎo)示等措施，活化銷售及工地現(xiàn)場，營造良好 的銷售氛圍。 預(yù)期利潤過高，往往會(huì)造成銷售期延長，甚至形成物業(yè)滯銷，損失的是資金、時(shí)間價(jià)值和機(jī)會(huì)成本，增加卻是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 起價(jià)、均價(jià)擬定： 參照本案的建造品質(zhì)、項(xiàng)目特點(diǎn)及所在地塊周邊市場狀況，結(jié)合投資及購房群體的接受能力，同時(shí)也考慮到項(xiàng)目的開發(fā)周期等情況。 二）、開盤前期（或說： 內(nèi)部認(rèn)購期 ）： 【 時(shí)間界定 】：項(xiàng)目拿下預(yù)售許可證并已積累了相當(dāng)客源 備注 ：“相當(dāng)客源”界定策略 —— 訂房客戶為首推房源數(shù)量的 40%左右；且該比例越大，則開盤成功的幾率越高。 同時(shí)， 現(xiàn)場“旺簽”氛圍的營造、“逼簽”技巧的掌控都是非常重要的，需要事先經(jīng)過多次演練。 【工作任務(wù)】：應(yīng)該說剩余的房源實(shí)際也就是完全利潤的實(shí)現(xiàn)者、說得實(shí)際些，每賣出一套房子，即獲得一套房子的純利潤。 建議 ：在多層住宅封頂、項(xiàng)目開盤后很短的一段時(shí)間內(nèi)，即推出商業(yè)部分的招商或自