【正文】 保持起居室完整性；餐、廚、廁的“濕”區(qū)與起 居室的間接聯(lián)系也同樣尊重了業(yè)主自身和起居室的相對獨立性。 五、媒介整合 通過對本案目標(biāo)購房群體的初步掌控，我們提出以下的媒體整合策略： 一）、傳統(tǒng)媒體：區(qū)域電視臺 + 濰坊晚報 + 晨鴻信息 二）、大型戶外媒體：包括開發(fā)區(qū)戶外廣告牌及路牌廣告、對接濰坊市區(qū)之有利地帶戶外廣告牌及路牌廣告。 在不同的銷售周期，其宣傳推廣有不同側(cè)重點，比如： —— 在項目引導(dǎo)期，主要是要樹立項目形象，完成準(zhǔn)目標(biāo)購房群體的項目信息告知與賣點利益引導(dǎo)。 三）、充分利用事件營銷的親和力，使得更多的人群參與進來，在參與過程中，切身感受產(chǎn)品調(diào)性及開發(fā)商相關(guān)開發(fā)理念；同時，將產(chǎn)品特性巧妙灌輸，從而完成信息的有效傳遞。 因此，本著認真負責(zé)、提供專業(yè)化服務(wù)的原則，我們特擬出本《銷售執(zhí)行策略》之章節(jié)，以資研討。 在后續(xù)開發(fā)及銷售過程中，一定要做好開發(fā)、銷售及推廣等階段性總結(jié)及針對性調(diào)整。 三、營銷策劃要有全局性，同樣要高起點、大手筆；同時，在包裝及銷售細節(jié)上要做到位。 四）、銷售人員：高素質(zhì)、形象佳，專業(yè)水平和業(yè)務(wù)技巧好；工作兢兢業(yè)業(yè)；熱情高，勇于挑戰(zhàn)自我。 五）、提供良好的物業(yè)服務(wù)，以良好的物業(yè)服務(wù)贏取客戶的口碑與真誠回報，從而提升項目附加值。 一、項目首期銷售策略 人員行銷： 合作協(xié)議簽訂后一周內(nèi)，我們即組建完畢銷售隊伍，利用 7— 10 個工作日完成初期培訓(xùn)，并在培訓(xùn)間隙實施人員市場進一步調(diào)研及行銷。 案場活化坐銷： 銷售人員招募并培訓(xùn)完畢后，配合一定比例費用的項目推廣宣傳，實施案場坐銷 為充分展現(xiàn)項目形象及賣點，建議：售樓處布局及工地現(xiàn)場活化等，應(yīng)充分采納我們的意見及建議。 從某種意義上來說，銷售周期與利潤指標(biāo)之間具有一定矛盾性。 就本案而言，對競爭個案做一定深度的價格定位分析 —— 尤其是魯發(fā)名城 —— 將對自身的價 格策略制定有相當(dāng)大的幫助。 通過坐銷與行銷結(jié)合的方式、通過內(nèi)部認購等策略，為項目實際積累一部分客源，并通過收取定金等方式，以實現(xiàn)項目啟動之初就回籠一定資金之目 的。 【 工作任務(wù) 】：此階段是快速回籠資金的最關(guān)鍵時期；前期項目所做的任何一種推廣策略及努力基本都在這個階段顯現(xiàn)出來；因此，開盤期間現(xiàn)場的流程配合就顯得十分重要，因為只有流程配合到位了，客戶簽單及交錢才順暢、現(xiàn)場才不會出現(xiàn)紕漏、才能為項目贏得良好口碑而不造成負面影響。 五）、尾盤去化及二期啟動 : 【時間界定】：按照合同約定（ 一般銷售率為 85%時 ），剩余 5— 10%時，即進入尾盤 期。 具體時間需要根據(jù)工程進度，并 配合住宅部分完工及銷售情況而具體擬定。 （本章內(nèi)容在本方案通過后，再將呈送） 茂華世茂公館 —— 定義濰坊好房子的標(biāo)準(zhǔn) 預(yù)祝本案運營成功！ 感謝聆聽！ 。 關(guān)于商業(yè)的招商及運營，建議以找合作伙伴或管理公司的方式進行。 因此，該階段的主要工作就是通過種種渠道去化剩余房源，盡快回收利潤資金。 四）、開盤后強銷期（或說： 項目熱銷期） ： 【 時間界定 】：開盤期后的一個月內(nèi)（ 根據(jù)市場情況，時間可適當(dāng)延長 ） 【 工作任務(wù) 】：延續(xù)開盤期的旺銷勢頭，結(jié)合開盤后的促銷措施積極跟進，繼續(xù)快速回籠資金。 【 工作任務(wù) 】：此階段是為開盤積聚銷售勢能的最后沖刺階段，也是直接影響開盤成交量的重要環(huán)節(jié)，因此該階段的主要銷售動作是： 加大現(xiàn)場逼定力度，用收受足額定金（分次或者一次性）的方式進一步拉住目標(biāo)客群； 內(nèi)部房源有效銷控，避免出現(xiàn)一房兩定或多定、更要把位置及戶型較好的房源有效控制并延后銷 售，以提高整個項目的利潤率。（建議暫略） 三、售前工作準(zhǔn)備： 銷售開始前準(zhǔn)備部署： 銷售人員招募及培訓(xùn)； 相關(guān)宣傳物料準(zhǔn)備。 就 本案而言，定價的基本 原則體現(xiàn)在以下幾個方面： 整體發(fā)展原則 本案首期由多層及沿街商業(yè)所組成，這兩類物業(yè)應(yīng)配合性分期入市；首期多層住宅房源應(yīng)盡可能聚集人氣（但不以賺取利潤為主），為后期盡快銷售打下良好基礎(chǔ)。 在項目進行到一定程度后，建議以合作的方式在濰城區(qū)設(shè)立第二分理處。 隨著銷售人員自身素質(zhì)的提高，則將行銷區(qū)域范圍進一步擴大，覆蓋整個濰城區(qū)及昌樂縣、壽光市與濰城區(qū)交接地帶。 —— 該類策略的擬定，對銷售有著積極的促進意義。 五、物業(yè)服務(wù)一定要好，從而提高整個樓盤的服務(wù)附加值，進一步形成良好口碑效應(yīng)。 二）、售樓處設(shè)置要大手筆，裝修要有檔次與品位，與樓盤規(guī)模、產(chǎn)品調(diào)性相一致；并且要營造舒心的看房（實際也就是購房及今后生活的）環(huán)境。 【策略分述】： 一、規(guī)劃要高起點，高規(guī)格 ，大手筆，以高品質(zhì)取勝；同時，除了在產(chǎn)品細部規(guī)劃設(shè)計方面要注重處理外，更要注意創(chuàng)新。 首期開發(fā)一定要做到位，在首期開發(fā)進行前，要進行早期市場造勢；同時，針對企事業(yè)單位展開人員行銷及團購，爭取在首期開發(fā)完畢也即基本銷售完畢，從而為后續(xù)開發(fā) 進行資金回籠與經(jīng)驗積累，并由此形成良好的口碑效應(yīng)，為后續(xù)產(chǎn)品開發(fā)及銷售打下堅實的基礎(chǔ)、形成良好開端。 二、具體促銷策略： 參閱后續(xù)項目之促銷及執(zhí)行策略，本案從略 。 第五章 活動促銷策略 一、活動促銷目的： 由于競爭性樓盤的增多、普通廣告宣傳形式被過渡重復(fù)使用，導(dǎo)致購房群體對硬性廣告宣傳，有一定抵觸或懷疑心理，不利于拉近產(chǎn)品與消費者之間的距離……鑒于此種情況，結(jié)合本案的主題定位，我們擬推出系列事件及活動，以促進項目房源快速去化，并達到以下目的： 一）、通過典型性事件及活動的推出，再加上媒體的宣傳造勢，來彰顯項目及產(chǎn)品特性，進一步加深目標(biāo)消費群對項目的了解與認知，從而進一步促進銷售。 通過對以上媒體在不同銷售階段的有效 整合，形成立體化宣傳策略，使得項目在短期內(nèi)即形成大的市場效應(yīng)，從而為不同銷售階段的銷售目標(biāo)之實現(xiàn)，而保駕護航。 睡房本身并不是一個需要很大空間的功能房，它需要更多細致輔助內(nèi)容。 臥室區(qū)的分開有利于家庭生活的動靜分離。 開窗方式?jīng)Q定起居室光線介入與視覺景觀。 【休閑住宅】 ：我們力求每個居住單元都做到全明的空間。 一年多來，圍繞整個項目的規(guī)劃設(shè)計，圖紙進行了 N 次改動，僅僅戶型一項就數(shù)不勝數(shù)。 ? 業(yè)態(tài)互補、配套完善 ? 歐陸風(fēng)格 —— 典雅時尚，濰城開發(fā)區(qū)之地標(biāo)性典范建筑！ 二）、產(chǎn)品規(guī)劃（ 建議 ）本身賣點： ? 五層帶閣樓 ? 閣樓帶露臺 —— 濰坊少見，濱海獨有！ ? 地上車庫及車位 ? 空調(diào)機位內(nèi)掩 ? 落地飄窗 ? 高品質(zhì)建筑材料 ? 超大樓間距 ? 地暖 ? 星級酒店是咱家的廚房 —— 酒店訂餐內(nèi)線挨家入戶 三）、物業(yè)管理： 共享星級酒店式物業(yè)管理 —— 訂餐 *洗衣 *火車票、飛機票預(yù)訂 *客人鐘點休息 *鐘點提醒 *優(yōu)惠訂餐等 —— 社區(qū)日常物業(yè)管理 由酒店物業(yè)統(tǒng)一執(zhí)行。 ? 300 畝臨河景觀水系綠地廣場 —— 與社區(qū)綠化融為一體；多功能主題休閑水系綠地廣場，沉淀著對生 活的感悟，同時也是悠閑生活的開始，讓繁忙的都市人靜心低尋找現(xiàn)代生活情境下最質(zhì)樸的情感歸宿。樣板房家具風(fēng)格的確定、飾物選擇提示、 樣板房施工指導(dǎo) D、形象對外展示與項目營銷推 廣 宣傳物料（各類宣傳用印刷品及物料，如樓書、海報、展板等） 市場炒作（前期市場預(yù)熱性軟文 /新聞炒作，中后期推廣炒作） 媒體廣告（正式推廣期報紙、電視、戶外、車體等媒體廣告） 活動推廣（各類公關(guān)、促銷、事件行銷活動） 1）活動推廣原則 2）活動推廣類型 3）活動推廣步驟 4）活動推廣細算 三、本案形象定位及包裝： 高尚美宅 *茂華出品 *好房標(biāo)準(zhǔn) 四、工地現(xiàn)場包裝： 工地現(xiàn)場設(shè)置大型