【正文】 市場，清查土地違規(guī) 央行再次加息 —— 宏觀調(diào)控動用金融手段 建設(shè)部出臺廉租房管理實施辦法 —— 逐步落實住房保障政策 9 月 房地產(chǎn)市場整頓，規(guī)范交易秩序 完善 二手房市場交易管理 20xx 年 1 月 建設(shè)部規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè) 國稅總局清算土地增值稅 —— 標(biāo)志 20xx 年新一輪調(diào)控的開始 20xx 轉(zhuǎn)變思路 調(diào)整方向 3 月 通過《物權(quán)法》 10 月 1 日起執(zhí)行 央行 20xx 年首度再次加息（全年共計 6 次加息，10 次上調(diào)存款準(zhǔn)備金） 6 月 加強(qiáng)外資管理 —— 進(jìn)一步扼制房地產(chǎn)市場外資過熱 8 月 國發(fā)〔 20xx〕 24 號文件，回歸保障、健全廉租住房制度 —— 標(biāo)志著政策調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變 9 月 央行規(guī)定以家庭為單位，第 2 套住房貸款首付不得低于 40%，利率不得低于基 準(zhǔn)利率的 倍 — 嚴(yán)厲打擊炒房行為 10 月 加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控，縮短土地開發(fā)周期 物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點擴(kuò)至十省市 12 月 外商投資房地產(chǎn)業(yè)限制范圍有所擴(kuò)大 20xx 年 1 月 國務(wù)院重拳打擊囤地 20xx 調(diào)控繼續(xù) 力度加強(qiáng) 3 月 存款準(zhǔn)備金率上調(diào) %繼續(xù)實施從緊貨幣政策的信號 （二）回顧和展望 回顧起來，從 20xx 年的 121 號文，金融監(jiān)管部門開始發(fā)出對房地產(chǎn)投資過熱進(jìn)行宏觀調(diào)控的信號，國務(wù)院隨之出臺的 18 號文即刻表明政府對房地產(chǎn)業(yè)“扶持”的態(tài)度，此后一系列的宏觀調(diào)控政策 開始在矛盾中反反復(fù)復(fù)?？傮w上來看， 20xx 年中央針對金融以及房地產(chǎn)市場的一系列調(diào)控政策，已經(jīng)為 20xx 年乃至更長時期我國房地產(chǎn)市場，特別是住宅市場的發(fā)展確定了明確的政策取向。經(jīng)濟(jì)適用房及兩限房進(jìn)入市場，也會使商品房市場在價格預(yù)期方面受到較大的影響。實際上溫總理的觀點，在業(yè)界看來，更應(yīng)該是經(jīng)濟(jì)適用房政策定位的理性回歸。國家對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控的目的是給過熱的房地產(chǎn)市場降溫，而不是打壓。我們認(rèn)為，政府和老 百姓都不愿看到也不會讓房價雪崩式的下降出現(xiàn)，因為房地產(chǎn)的根本功能屬性是居住和使用功能，所以必須保證老百姓“居者有其屋”；另一方面，房地產(chǎn)具有保值和增值性，具備投資功能。支持房地產(chǎn)價格上漲的很多因素是長期存在。 二、 20xx 年總體市場情況分析 （一）土地市場 20xx 年，全國土地購置面積增幅提高，但土地購置費用、土地開發(fā)投資和土地成交價款增幅較大，地價上漲較快情況依然突出。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 20xx 年 110 月，全國土地購置面積 萬㎡，同比增長了 %，增幅比 20xx 年全年提高了 個百分點；土地開發(fā)面積 萬㎡，同比增幅 %,增幅較 20xx 年全年下降了 個百分點。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅上升，普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房投資比重提高，開發(fā)投資結(jié)構(gòu)有所改善。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重有所加大，成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的主要因素之一。 20xx 年 110 月，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為 %，高于上半年 ，比 20xx年全年高出 4個百分點。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 在加大房地產(chǎn)市場供應(yīng)的政策導(dǎo)向下，土地供應(yīng)有所加大，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，商品房供應(yīng)保持了穩(wěn)定的增長速度。 （四）商品房需求 商品房需求旺盛，銷售面積及銷售額均繼續(xù)快速增長，需求類指標(biāo)增長速度高于供應(yīng)類指標(biāo)增長速度，商品房供不應(yīng)求矛盾仍然較為突出。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 全國商品房需求旺盛，銷售面積及銷售額均實現(xiàn)了快速增長。 20xx 年 110 月，商品房銷售額增長率高于銷售面積增長率 個百分點，而 20xx 年兩者差距僅為 個百分點。新建住宅價格上漲速度較為突出，漲幅高于二手住宅價格漲幅、住宅租賃價格漲幅以及非住宅物業(yè)價格漲幅。 110 月份，全國商品房累計銷售均價為 3974 元 /㎡，比去年同期增長了 %。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 住宅價格漲幅持續(xù)快速上揚。辦公樓及商業(yè)用房月度銷售價格漲幅波動性較大，但總體處于上升趨勢。 三、 20xx 年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測 （一）宏觀調(diào)控總體趨勢 1. 調(diào)控目標(biāo)：抑制房價過快上漲 房價永遠(yuǎn)是消費者最為關(guān)注的話題， 房價快速上漲也是引發(fā)房地產(chǎn)投資過熱，帶來政治、濟(jì)經(jīng)、社會一切不穩(wěn)定因素的直接原因。 2. 主要方向：繼續(xù)抑制投資需求 房價不斷攀升，屢創(chuàng)新高，刺激著普通購房者的神經(jīng)，也引起了政府對房地產(chǎn)市場的高度關(guān)注。 抑制過熱的投資需求，成為政府為過熱的房地產(chǎn)市場降溫的首要任務(wù)，政府調(diào)控政策的重點將由調(diào)整供給逐步轉(zhuǎn)向調(diào)控需求。這表明了政府抑制市場投資、打擊投機(jī)行為的態(tài)度，同時將緊縮銀行信貸、提高購房門檻、規(guī)避銀行風(fēng)險。房地產(chǎn)市場品牌化、企業(yè)集團(tuán)化、項目開發(fā)規(guī)?；瘜⒊蔀橼厔?。繼而給企業(yè)提出了品牌優(yōu)化和整合營銷的新要求。如果市場持續(xù)冷靜，絕對賣方市場將逐步被扭轉(zhuǎn)，甚至可能轉(zhuǎn)化為買方市場或相對均衡市場。 （二）各項調(diào)控政策預(yù)期 1. 核心政策：加快調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 完善住房保障體系，全面落實國務(wù)院關(guān)于解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難的各項工作部署，建立健全廉租住房制度，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理，是當(dāng)前政府工作的首要任務(wù)。隨著結(jié)構(gòu)調(diào)整的政策效果逐漸顯現(xiàn)， 90 ㎡以下的住房供應(yīng)量會增大，其中包括普通商品房里面的中小戶型，也包括經(jīng) 濟(jì)適用房和限價商品房的供應(yīng)量。大量的資金在金融政策的導(dǎo)向下，在銀行、股市、樓市中游走。貨幣政策 20xx 年會繼續(xù)緊縮，開發(fā)成本和購房成本預(yù)計都將上升。央行將繼續(xù)提高銀行存款準(zhǔn)備金率，同時進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn) 信貸管理，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款和住房消費貸款管理，收緊銀根以進(jìn)一步控制非理性房地產(chǎn)開發(fā)投資與投機(jī)或投資型購房行為。預(yù)計今年政府將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和新增建設(shè)用地土地有償使用費等有關(guān)稅費的清算與征收工作，促進(jìn)土地的節(jié)約與集約利用；同時，已經(jīng)“試點空轉(zhuǎn)”的物業(yè)稅有望貫徹執(zhí)行。 4. 政策落實：全面強(qiáng)化 執(zhí)行力度 近年來，一些地方政府由于過多過深地介入房地產(chǎn)業(yè)，為了自身利益和眼前利益，往往置中央調(diào)控措施和要求于不顧，變相化解或抵制調(diào)控政策，導(dǎo)致調(diào)控政策遲遲不能發(fā)揮應(yīng)有的作用。 為全面落實調(diào)控政策，提高執(zhí)行力，中央將從制度上規(guī)范地方政府的行為，切斷其與房地產(chǎn)業(yè)過于緊密的聯(lián)系，全面深化各項政策的執(zhí)行力度。因此導(dǎo)致的結(jié)果是，房地產(chǎn)熱將降溫，投資 將有所回落，開工項目也將適量減少。并加大對房地產(chǎn)業(yè)秩序進(jìn)行規(guī)范和整頓，維護(hù)市場健康運行。良好的房地產(chǎn)銷售走勢使得 20xx 年度房地產(chǎn)投資的增速達(dá)到了歷史最高水平（較 20xx 年高 個百分點）。 長期來看，地少人多是我國國情，而保證糧食自給自足是我國的基本國策。這意味著隨后十五年我國年均減少耕地面積不能超過 200 萬畝。據(jù)此，我們判斷商品住宅供給方面難以快速增長。 其次，目前在我國人口結(jié)構(gòu)分布中，占比最大的人群分布在 3044 歲，這部分年齡層的人往往處于置業(yè)高峰期，他們是購買商品房的主力軍；而隨著我國 1998 年以來高校的連續(xù)擴(kuò)招，普通高校畢業(yè)生逐年大幅增加。 最后，由于城市化的不斷深入，一方面帶來大量的拆遷改造，引起商品房的被動需 求，另一方面帶來城鎮(zhèn)人口的增加，積累商品房需求。 四、目前市場關(guān)注點及市場影響 汶川地震給當(dāng)?shù)卦斐闪酥卮蟮娜藛T財產(chǎn)損失，影響波及甚廣；但相對于年初的南方冰凍雨雪災(zāi)害而言，對中國整體經(jīng)濟(jì)的影響可能較小，反而對于中國未來房地產(chǎn)的走勢將有深遠(yuǎn)的影響。尤其在房企對今后一段時間市況不看好的預(yù)期下，土地價格走低將更為明顯。 ? 品牌房企在管理和質(zhì)量控制上的優(yōu)勢獲得更多的發(fā)展機(jī)遇和市場認(rèn)可。但部分房企卻由于處理不當(dāng)遭遇危機(jī)。 ? 可能加速國內(nèi)（尤其是地震帶地區(qū)）對抗震不達(dá)標(biāo)和危舊房的改造，從而帶來新的市場機(jī)會。 （二）對建筑產(chǎn)品趨勢的影響 ? 有關(guān)部門將出臺 更為細(xì)化的建筑抗震標(biāo)準(zhǔn)，并加強(qiáng)相關(guān)工作管理。在中檔住房上， ? 建筑設(shè)計抗震級別的提升，預(yù)計成為主流。同時，高 ? 檔住宅在安防設(shè)施上的投入，將為市場買賣雙方所認(rèn)知，例如：安全避難室等。 （三）對置業(yè)需求的影響 ? 購房者將更加關(guān)注房屋質(zhì)量和抗震程度。 ? 相比之下，某些非地震帶地區(qū)的房屋 “安全溢價”可能更加明顯。還有無數(shù)的人在蠢蠢欲動，等待房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇。如果沒有更多的外界因素刺激，這個階段還不能升級到真正的理性時代，而這場大地震恰好承擔(dān)了這個角色。 （ 一 ） 回 眸濰坊城 市之歷史 濰縣（今濰坊市）向為魯東商業(yè)重鎮(zhèn)，北海名區(qū)，歷史悠久，人杰地靈。清末海禁開放后，膠濟(jì)鐵路、煙濰 公路相繼通車，進(jìn)一步成為山東半島海路轉(zhuǎn)運中心和咽喉。 濰坊在唐朝乾德三年設(shè)濰州，明洪武九年改為濰縣，老濰縣城跟別的縣城不一樣，它是被白浪河一分為二，是少有的雙城，白浪河西叫做城里，河?xùn)|叫做東關(guān)，河西城里的城堡形狀像龜（中間高四周低），河?xùn)|東關(guān)的城內(nèi)形狀像蛇，龜蛇應(yīng)玄武之意。城門有四座：北為望海門，南為安定門，東為 朝陽門，西為迎恩門。城門上都建有城樓，用以瞭望，即為譙樓。因為建城墻需要大量的土方，所以就地取材，附近取土開挖，于是就在城內(nèi)的四角形成了許多大灣，比如說荷花灣、蝴蝶灣等等。東城城墻在清咸豐以前是土城，咸豐后創(chuàng)建三合土城。商業(yè)集中地以東門里大街為主。乾隆年間知縣鄭板橋有詩贊曰：“兩行官樹一條堤，東自登萊達(dá)濟(jì)西，若論五都兼百貨，自然濰縣甲青濟(jì)”，道出了當(dāng)年市場繁榮景象。 （ 二 ） 凝 眸山東半 島城市群之 濰坊 “半島城市群”是指“由濟(jì)南、青島、煙臺、威海、日照、東營、濰坊和淄博 8 座城市組成的城市帶”。 半島城市群是我省的經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，濰坊又處于這一核心的地理中心。濰坊還是半島城市群中具備鐵路、高速公路、機(jī)場和海港的四個城市之一，能方便地與省內(nèi)主要城市建立直接經(jīng)濟(jì)聯(lián)系。 濰坊的城市定位及發(fā)展： 海洋化工、機(jī)械、食品加工為主導(dǎo)的綜合性制造業(yè)城市，連接山東半島與魯中、魯西的交通樞紐；同時濰坊的農(nóng)業(yè)是優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化水平很高，是全國重要的農(nóng)副產(chǎn)品集中產(chǎn)區(qū)和優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品出口加工基地。高密、諸城、昌邑三市與青島地區(qū)接壤，屬于青島“ 1 小時經(jīng)濟(jì)圈”范圍，是青島理想的經(jīng)濟(jì)腹 地。壽光市、諸城市、高密市、青州市爭取幾年成為中等城市，安丘市、昌邑市、臨朐縣建設(shè)各具風(fēng)貌的特色城市。城市西部已在引進(jìn)大型物流項目，盡快形成魯東物流中心的規(guī)模，打造全省的重要物流節(jié)點。北部濱海項目區(qū)要走在沿海開發(fā)區(qū)的前面，努力 成為先進(jìn)制造業(yè)示范區(qū)，加強(qiáng)與半島城市群特別是青島的合作，投入到環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)，爭取實現(xiàn)共同發(fā)展。 ? 中部服務(wù)業(yè)繁榮完善城市功能 中心城區(qū)西起長松路、東至北海路的廣大區(qū)域，已成為集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、金融、商務(wù)為一體的核心商業(yè)區(qū)。 ? 東部高新技術(shù)舞動產(chǎn)業(yè)龍頭 東部的濰坊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)作為全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍 頭，已經(jīng)形成了電子信息、生物醫(yī)藥、光機(jī)電一體化和新材料四大產(chǎn)業(yè)集群，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)去年增幅居全國第 2 位，排名也由第 48 位上升到第 23 位。 ? 北部沿海制造業(yè)拓展城市空間 濰坊北部沿海地理區(qū)位、自然資源、土地后備、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)等優(yōu)勢明顯，去年以來北部沿海的公路、港口等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 步伐加快，先進(jìn)制造業(yè)基地示范區(qū)呼之欲出，根據(jù)濰坊市“十一五規(guī)劃”，到 20xx 年北部沿海對全市工業(yè)的貢獻(xiàn)率將達(dá)到 15%以上。過高或過低的投資率和消費率都不利于經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。消費就是最終消費，包括居民消費和政府消費。消費率，又稱最終消費 率，通常指一定時期內(nèi)最終消費額占國內(nèi)生產(chǎn)總值使用額的比重。兩條變化曲線基本呈剪刀式對稱變化。投資率從 1990 年的 ％下降到 1999 年的 42％。中央針對經(jīng)濟(jì)過熱采取了一系列“治理整頓”措施，大力壓縮固定資產(chǎn)投資，投資率開始出現(xiàn)下降。從 1992 年開始，全國又掀起了一個經(jīng) 濟(jì)建設(shè)的新高潮，固定資產(chǎn)投資迅猛增長，到 1995 年投資率基本在 50％左右，消費率也基本在 37％左右。但從 1997 年起，國內(nèi)首次出現(xiàn)了買方市場，加上亞洲金融危機(jī)的沖擊，國內(nèi)需求嚴(yán)重不足，投資呈現(xiàn)低迷狀態(tài)。 ? 第二階段（ 20xx－ 20xx 年）為投資率 迅速回升時期。投資率從 1999 年的 42％，迅速上升到 20xx 年的 ％；消費率則從 1999 年的 ％，快速回落到 20xx 年的 ％。 （ 2）濰坊市投資率、消費率與全國、全省水平對比 ? 投資率。 與全國平均水平相比，濰坊市投資率明顯高于全國。 與全省平均水平相比，濰坊市投資率總體基本與全省相當(dāng)，只是年份的差異。特別是 199720xx 年 ,濰坊市投資率平均低于全省 個百分點，與這一時期濰坊市投資增幅較低密切相關(guān)。 ? 消費率。 與全國平均水平相比，濰坊市消費率明顯低于全國水平。 與全省平均水平相比，濰坊市消費率也明顯低于全省水平。 盡管投資率與經(jīng)濟(jì)增長的相關(guān)關(guān)系不高，但也從中能夠看出，在經(jīng)濟(jì)周期上升階段，投資率較高而消費率較低，經(jīng)濟(jì)周期的收縮階段則出現(xiàn)相反格局。而 1999－ 20xx年，經(jīng)濟(jì)增長率為 10％，其投資率降至 43%左右，消費率提高到 45%左右。 16 年濰坊市投資貢獻(xiàn)率平均高于消費貢獻(xiàn)率 個百分點，這說明濰坊市經(jīng)濟(jì)增長主要是靠投資拉動。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，可持續(xù)發(fā)展能力明顯增強(qiáng)