濰坊寒亭天潤錦江苑2008年營銷策略報告doc20-免費閱讀
【正文】 ? 因此，項目組認為 本案正式公開發(fā)售應在 08 年 4 月中旬為宜。 40 年產權式酒店 經過市場調研發(fā)現(xiàn)，目前濰坊 市場投資類商業(yè)物業(yè)主要以中心城區(qū)銷售為主，市場接受度尚可。 2. 聯(lián) 盟商家所享受的待遇 符合條件并與天潤公司達成服務協(xié)議的商家稱為聯(lián)盟商家。引發(fā)寒亭各路商家對本案的關注，同時積累商鋪客戶，能在一定程度上對本案商業(yè)部分的銷售帶來利好； 突出建筑品質，選用本項目選用優(yōu)秀建筑材料放置于售樓部（如中空隔音玻璃、保溫材料、智能化配套等），讓客戶有看得到摸得著的真實感。深度挖掘潛在客戶，讓客戶逐步形成高層對比于多層品質更優(yōu)、物業(yè)管理更佳、居家更適的概念，從而順利達到銷售去化目標。 因為開工與開盤日期的一拖再拖影響了置業(yè)者的購房計劃，使得本案的誠信度下降，再加之臨近春節(jié)很多客戶資金緊張，導致部分客戶的退卡情況出現(xiàn)。 21%67%12%2R1T1W3R1T1W其他 而在面積上，由于目前房價上漲，總價格制約著人們對住房的面積上的需求。 來人來電預估 來人量預估 來人量 =總戶數 *殺傷力（成交比） /（ 1— 退戶率） =240*6/ =3600 組 ▲ 由于本案地處城區(qū)南平旺改造區(qū)，區(qū)域客（寒亭本地）將成為本案的主要客源，收入及地域文化的原因已經養(yǎng)成了此類客戶的購買習性會相對謹慎 —— 貨比多家。 品質、品位也成為濰坊，特別是急于改善生活環(huán)境，想過上市區(qū)生活的寒亭人們所渴求的。因此只要把面積與總價控制得當，本案的高層住宅是有一定的市場前景的。 ? 從物業(yè)形態(tài)看，目前設計水平不高缺乏文化內涵或品味的多層樓盤占市場主體，頂層去化遭遇瓶頸，可以看出當地人對爬樓的抗拒，那么小高層以電梯代步，因此它的出現(xiàn)無疑有其市場機會，同時高層是鋼筋混凝現(xiàn)澆的施工工藝，地基深，墻體厚不滲水，抗震佳，還具有事視野開闊，噪音小日照長等優(yōu)勢未來會受到市場青睞。 居民消費分析 寒亭的房源消化主力： 以寒亭當地人為主，并帶有少數開發(fā)區(qū)購房者 、消費習慣分析 ? 當地購房者以經濟實惠的消費態(tài)度購房，因此 多層的房源更受到市場的青睞 。 這些城中村改造項目體量較大，價格低廉，雖然多用于回遷戶居住，但是仍然會有大量的房源空出，如果一旦流向市場，這對于本案來說，無疑會分流一部分客戶。 因此可以知道中端價位，高端品質的住宅，對于越來越多的追求崇尚品位的濰坊人來說有著無比的吸引力。 商業(yè)部分業(yè)態(tài)構成體量 樓層 業(yè)態(tài) 體量（㎡） 業(yè)態(tài)（功能） 1～ 2 復式商鋪 以便利購物、生活服務、休閑餐飲為主的鄰里型商業(yè)配套（含獨立小樓） 3～ 5 酒店及餐飲 賓館和餐飲 商業(yè)業(yè)態(tài)分布 市場現(xiàn)狀 濰坊市地產開發(fā)概況 目前濰坊房地產市場正處于房地產歷史發(fā)展階段中的快速發(fā)展、日漸成熟階段。 項目總建筑面積約為 萬平米，綜合容積率 ,預計總銷金額 8100 萬。 隨著市場的發(fā)展，整個市場的細節(jié)品質呈現(xiàn)出精彩紛呈的態(tài)勢，各類風格的經典之作也將紛紛出現(xiàn)，景觀、配套也做得越來越到位，消費者對住宅的風格、戶型布局等基本要 求越來越高，物業(yè)品質的競爭愈演愈烈。 此外 20xx 年寒亭區(qū)大量的商業(yè)住宅對外發(fā)售，為寒亭區(qū)的房地產市場發(fā)展起到了一定的帶動作用。 競爭片區(qū)判斷： 政府規(guī)劃 20xx年 經過政府的詳細規(guī)劃，寒亭區(qū)將不在新批工業(yè)用地。 消費需求變化分析 ? 從 20xx 年開始，寒亭區(qū)開始大規(guī)模的城中村改造，住宅的開發(fā)進入大擴容時期，大量的房屋建造加快了其城市化的進程，千篇一律的經濟適用房逐漸將被淘汰，更優(yōu)化的房型被市場所需求。 目前寒亭區(qū)的城中村改造項目的主力單價價格段在 1300元 /㎡－ 1800元 /㎡之間，而高檔小區(qū)住宅的單價主要集中在 2200元 /㎡－ 2600元 /㎡之間，主力去化的面積段在 80㎡－ 120㎡之間 ,寒亭區(qū)的人們較能接受總價在 30萬以下的房屋。寒亭區(qū)由于有著眾多的企業(yè)事業(yè)單位，政府機關，因此對于酒店的特別是商務型酒店的需求強烈。 二、 上階段業(yè)務總結 上階段工作進程 20xx 年 5 月我司完成了該項目市場定位報告； 6 月成立了銷售專案組同期展開人員招募及培訓； 8 月人員正式進駐銷售現(xiàn)場； 9 月至今進入前期銷售準備階段。 在總價方面，約有 %的客戶可以接受價格在 16— 30 萬的住房，約有 %客戶要求住房總價在職 1115 萬之間。故在以后的銷售過程中，應該加強銷售引導，讓客戶意識到投資的重要性。本案的高層推出并未形成市場熱度、整體環(huán)境還不成熟。 第二輪營銷策略（ 20xx年 5月中－ 7月初） A、銷售目標 為了保證本案銷售熱度 的延續(xù)性和整案銷售去化速度，結合相應時間節(jié)氣，此輪銷售目標主推高層中單元、西單元及沿街商鋪部分。作為業(yè)主，只要出示會員卡便可享受到各種折扣和優(yōu)惠服務。錦江苑”商家聯(lián)盟會員卡所提供的包括衣、食、住、行等方方面面的信息資訊及優(yōu)惠折
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