【正文】 地產(chǎn)業(yè)“扶持”的態(tài)度，此后一系列的宏觀調(diào)控政策 開始在矛盾中反反復(fù)復(fù)。國家對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控的目的是給過熱的房地產(chǎn)市場降溫，而不是打壓。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 20xx 年 110 月，全國土地購置面積 萬㎡，同比增長了 %，增幅比 20xx 年全年提高了 個(gè)百分點(diǎn)；土地開發(fā)面積 萬㎡，同比增幅 %,增幅較 20xx 年全年下降了 個(gè)百分點(diǎn)。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 在加大房地產(chǎn)市場供應(yīng)的政策導(dǎo)向下，土地供應(yīng)有所加大，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，商品房供應(yīng)保持了穩(wěn)定的增長速度。新建住宅價(jià)格上漲速度較為突出，漲幅高于二手住宅價(jià)格漲幅、住宅租賃價(jià)格漲幅以及非住宅物業(yè)價(jià)格漲幅。 三、 20xx 年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測 （一）宏觀調(diào)控總體趨勢 1. 調(diào)控目標(biāo)：抑制房價(jià)過快上漲 房價(jià)永遠(yuǎn)是消費(fèi)者最為關(guān)注的話題， 房價(jià)快速上漲也是引發(fā)房地產(chǎn)投資過熱，帶來政治、濟(jì)經(jīng)、社會一切不穩(wěn)定因素的直接原因。房地產(chǎn)市場品牌化、企業(yè)集團(tuán)化、項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模化將成為趨勢。隨著結(jié)構(gòu)調(diào)整的政策效果逐漸顯現(xiàn)， 90 ㎡以下的住房供應(yīng)量會增大，其中包括普通商品房里面的中小戶型，也包括經(jīng) 濟(jì)適用房和限價(jià)商品房的供應(yīng)量。預(yù)計(jì)今年政府將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)等有關(guān)稅費(fèi)的清算與征收工作，促進(jìn)土地的節(jié)約與集約利用；同時(shí)，已經(jīng)“試點(diǎn)空轉(zhuǎn)”的物業(yè)稅有望貫徹執(zhí)行。并加大對房地產(chǎn)業(yè)秩序進(jìn)行規(guī)范和整頓，維護(hù)市場健康運(yùn)行。據(jù)此，我們判斷商品住宅供給方面難以快速增長。尤其在房企對今后一段時(shí)間市況不看好的預(yù)期下，土地價(jià)格走低將更為明顯。 （二）對建筑產(chǎn)品趨勢的影響 ? 有關(guān)部門將出臺 更為細(xì)化的建筑抗震標(biāo)準(zhǔn)，并加強(qiáng)相關(guān)工作管理。 ? 相比之下，某些非地震帶地區(qū)的房屋 “安全溢價(jià)”可能更加明顯。清末海禁開放后，膠濟(jì)鐵路、煙濰 公路相繼通車，進(jìn)一步成為山東半島海路轉(zhuǎn)運(yùn)中心和咽喉。因?yàn)榻ǔ菈π枰罅康耐练?，所以就地取材，附近取土開挖，于是就在城內(nèi)的四角形成了許多大灣，比如說荷花灣、蝴蝶灣等等。 （ 二 ） 凝 眸山東半 島城市群之 濰坊 “半島城市群”是指“由濟(jì)南、青島、煙臺、威海、日照、東營、濰坊和淄博 8 座城市組成的城市帶”。高密、諸城、昌邑三市與青島地區(qū)接壤，屬于青島“ 1 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”范圍，是青島理想的經(jīng)濟(jì)腹 地。 ? 中部服務(wù)業(yè)繁榮完善城市功能 中心城區(qū)西起長松路、東至北海路的廣大區(qū)域，已成為集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、金融、商務(wù)為一體的核心商業(yè)區(qū)。消費(fèi)就是最終消費(fèi)，包括居民消費(fèi)和政府消費(fèi)。中央針對經(jīng)濟(jì)過熱采取了一系列“治理整頓”措施，大力壓縮固定資產(chǎn)投資，投資率開始出現(xiàn)下降。投資率從 1999 年的 42％，迅速上升到 20xx 年的 ％；消費(fèi)率則從 1999 年的 ％，快速回落到 20xx 年的 ％。特別是 199720xx 年 ,濰坊市投資率平均低于全省 個(gè)百分點(diǎn)，與這一時(shí)期濰坊市投資增幅較低密切相關(guān)。 盡管投資率與經(jīng)濟(jì)增長的相關(guān)關(guān)系不高，但也從中能夠看出，在經(jīng)濟(jì)周期上升階段，投資率較高而消費(fèi)率較低，經(jīng)濟(jì)周期的收縮階段則出現(xiàn)相反格局。一批重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施和功能性項(xiàng)目陸續(xù)竣工，中心城市帶動輻射能力顯著增強(qiáng)，城市面貌發(fā)生很大變化。 20xx 年 ,全市農(nóng)業(yè)機(jī)械總動力 萬千瓦 ,增長 %；農(nóng)業(yè)機(jī)械總值 (原值 ) ,增長 %；大中型拖拉機(jī) 萬臺 ,增長 %,聯(lián)合收獲機(jī)達(dá)到 10001 臺 ,增長 %,玉米聯(lián)合收獲機(jī)達(dá)到 1711 臺 ,增長 %。 (2)工業(yè)生產(chǎn)較快增長，經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提高 工業(yè)生產(chǎn)效益同步提高。全市計(jì)劃 5000萬元以上項(xiàng)目 585 個(gè) ,其中過億元的項(xiàng)目 220 個(gè) ,當(dāng)年完成投資 億元 ,占規(guī)模以上投資的 %。 20xx 年 ,全市交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)共完成投資 億元 ,其中公路建設(shè)完成投資 億元；場站、港口、機(jī)場、地方鐵路建設(shè)等完成投資 4 億元。年末全市金融機(jī)構(gòu)人民幣 各項(xiàng)存款余額 億元 ,比年初增加 億元 ,增長 %,人民幣存款增量居全省第 3 位。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)投資較快增長。規(guī)模以上投資施工項(xiàng)目 4183 個(gè) ,其中總投資過 1000 萬元的項(xiàng)目 2583 個(gè)。二是分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)份額最大。 20xx 年 ,全市完成財(cái)政總收入 億元 ,增長 %,其中地方財(cái)政收入 ,增長 %,地方財(cái)政收入增幅高出全省平均水平 ,列全省第 9位。 (9)勞動就業(yè)再就業(yè)和社會保障水平進(jìn)一步提高 就業(yè)再就業(yè)工作創(chuàng)歷年來最好水平，城鎮(zhèn)就業(yè)再就業(yè)和農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)雙雙突破 12 萬人，分別達(dá)到 、 萬人，分別完成年度計(jì)劃的 %和 %，全年各項(xiàng)社會保險(xiǎn)擴(kuò)面凈增 萬人，完成年度計(jì)劃的 %，征繳各項(xiàng)社會保險(xiǎn)基金 億元，比上年度增收 億元，完成年度計(jì)劃的 116%，基金支付 億元。前三季度全市建筑業(yè)總產(chǎn)值 億元，同比僅增長 %；簽訂合同額 256 億元，同比增長 %。 (4)高新技術(shù)比重提高 3 個(gè)百分點(diǎn)任務(wù)比較艱巨。上半年，全市綜合能耗過 5 千噸標(biāo)準(zhǔn)煤的工業(yè)企業(yè)達(dá)到 140 家，比 20xx 年上半年的 131 家增加 9 家；綜合耗能共計(jì) 萬噸標(biāo)準(zhǔn)煤，比 20xx 年上半年增加能耗 萬噸標(biāo)準(zhǔn)煤；能耗總量占全市規(guī)模以上工業(yè)的 %，所占比重同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。 預(yù)測 20xx 年濰坊市宏觀 經(jīng)濟(jì)仍處于高速發(fā)展時(shí)期。房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)： 住宅投資仍然是房地產(chǎn)開發(fā)投資的主體。 二、房地產(chǎn)開發(fā)市場不斷壯大 施工規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，建筑施工面積增長迅猛。年度土地供應(yīng)要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的 70％。隨著濰坊市招商引資力度的不斷加大，作為全市房地產(chǎn)市場主體的地產(chǎn)開發(fā)商正在自身發(fā)展中更加理性和成熟 。雖然有價(jià)格方面的競爭，但為保證固定利潤，房價(jià)也會高于以前。 ? 市場預(yù)期看好，房價(jià)上漲有空間 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素雖然很多，歸根結(jié)蒂來說，主要因素有兩點(diǎn)：一是成本，二是供求。 購房用于結(jié)婚的年輕人，農(nóng)村進(jìn)城的人士購房安居，住房擁擠急于改善的普通工薪人員成為購房“金字塔”最穩(wěn)固的基石，撐起濰坊樓市的“半邊天”。 第四部分 微觀市場環(huán)境研究分析 一、對市場的思考 基于對市場大勢分析研究，同時(shí)結(jié)合城市房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢、今后市場發(fā)展?jié)摿Φ木C合分析 , 通過周邊在售個(gè)案參照對比最終確定的本案市場定位是源于對市場、對產(chǎn)品的充分信心。 本案地處高新區(qū)的最東北端，周邊多為在建的商品房項(xiàng)目，大量人口尚未導(dǎo)入。 周邊環(huán)境 該地塊原為濰坊紡織學(xué)院，項(xiàng)目被大量的老式民居和舊建筑所圍合，環(huán)境相 對雜亂。小區(qū)內(nèi)有水系環(huán)繞，但主水景在二期，一期只有一條人工小溪；除 7 號樓因規(guī)劃的局限棟距達(dá)到 70 米，其它的棟距均不超過40 米。 配套設(shè)施 設(shè)四星級會所 （設(shè)施不詳） 濰坊首家的 SPA 會所。配套了濰坊首個(gè)私家生態(tài) SPA 會所，半地下車庫。 建議： 增設(shè)站點(diǎn)，以“匯嘉 教育配套 該案自身配套小區(qū)幼兒園，加之該項(xiàng)目位置位于各教育設(shè)施已經(jīng)相對成熟的奎文區(qū)，有新華小學(xué)、實(shí)該案周邊的基礎(chǔ)教育設(shè)施較為完善，有中心雙語學(xué)校，育才學(xué)校等，但是該案沒有配備小區(qū)幼兒園。 15 路、 23 路、 56 路到圣榮廣場下車 本 案位于北宮街和金馬路兩條交通主干線交匯處，自駕出行便捷。 ? 調(diào)控政策跟進(jìn)，房價(jià)漲幅放緩 繼 20xx 年七部委聯(lián)合宏觀調(diào)控，使全國部分城市房價(jià)漲幅有所下降， 20xx 年宏觀調(diào)控方向偏頗，“一邊調(diào)控一邊漲” ， 20xx 年以來增幅轉(zhuǎn)變思路調(diào)整方向，調(diào)控力度繼續(xù)加強(qiáng)， 20xx 年國家繼續(xù)堅(jiān)持宏觀調(diào)控的延續(xù)性和落實(shí)性，嚴(yán)肅對待內(nèi)部認(rèn)購、違規(guī)促銷、囤積房源、哄抬房價(jià)等違法違規(guī)行為。就以濰坊為例，近兩、三年來，地價(jià)就翻了一番，去年面市的在售樓盤和今年即將推出的樓盤，大部分是近兩、三年招、拍、掛出讓的土地；一畝地少則 5060 萬 /畝，多則 100 多萬 /畝。今年大盤多以高品質(zhì)進(jìn)入、價(jià)格適中開盤，同時(shí)價(jià)格將隨市場、時(shí)間調(diào)整上升。當(dāng)前 ，要繼續(xù)通過規(guī)劃、土地、信貸、稅收等各種手段鼓勵(lì) 90 ㎡以下商品住房的建設(shè)，擴(kuò)大 90 ㎡以下商品住房的供應(yīng)，滿足廣大中低收入家庭對住房的需求 ,進(jìn)一步調(diào)整好結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持面向百姓、面向市場、面向未來的指導(dǎo)思想，多渠道保障和解決中低收入居民的住房問題，完善廉租房制度，規(guī)范物業(yè)管理，推廣應(yīng)用節(jié)能材料，實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展 ,適當(dāng)抑制投機(jī)性需求。 20xx 年度住房建設(shè)總量 高檔商品房18%普通住房73%經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房8%廉租房1%資料來源：濰坊市 20xx 年住房建設(shè)計(jì)劃 20xx 年，建設(shè)各類住房 萬套，總建筑面積 245 萬㎡。 房地產(chǎn)開發(fā)資金充足、呈現(xiàn)來源多元化。 建筑工程仍是房地產(chǎn)開發(fā)投資的主導(dǎo)。隨著房地產(chǎn)開發(fā)投 資的快速增長和居民購買力的不斷提高，全市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出供需兩旺的局面。因此從這個(gè)角度上說，國家宏觀調(diào)控的繼續(xù)實(shí)施，將促使全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展更加理性和合理，對全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展能力的增強(qiáng)將起到積極作用。我市能源消費(fèi)結(jié)構(gòu)雖有一定改善，但仍以傳統(tǒng)能源品種為主，沒有根本性變化。工業(yè)虧 損面擴(kuò)大。主要表現(xiàn)：一是第三產(chǎn)業(yè)投資比重仍然較低。民營經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。其中個(gè)體經(jīng)濟(jì)完成零售額 億元，占消費(fèi)品零售總額的 %，增長 %。 (5)消費(fèi)升級加快 隨著居民收入的增加和消費(fèi)環(huán)境的改善，居民消費(fèi)支出逐步增大，社會消費(fèi)品零售總額快速增長。財(cái)政總支出完成 億元 ,增長 %。金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營效益大幅增加 ,實(shí)現(xiàn)盈利合計(jì) 億元 ,同比增盈 億元。 20xx 年 ,全市電信企業(yè)實(shí)現(xiàn)電信業(yè)務(wù)總量 億元 ,比上年增長 %。產(chǎn)成品存貨 億元 ,增長 %,應(yīng)收賬款凈額 億元 ,增長 %,兩項(xiàng)資金占流動資產(chǎn)平均余額的 %。工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量較快增長 ,統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)的 238 種主要產(chǎn)品中 ,增長的有 180 種 ,占 %。新農(nóng)村建設(shè)實(shí)現(xiàn)了良好開局。政治建設(shè)、文化建設(shè)、社會建設(shè)和黨的建設(shè)全面推進(jìn)，社會保持和諧穩(wěn)定。 16 年濰坊市投資貢獻(xiàn)率平均高于消費(fèi)貢獻(xiàn)率 個(gè)百分點(diǎn)，這說明濰坊市經(jīng)濟(jì)增長主要是靠投資拉動。 與全國平均水平相比，濰坊市消費(fèi)率明顯低于全國水平。 與全國平均水平相比，濰坊市投資率明顯高于全國。但從 1997 年起，國內(nèi)首次出現(xiàn)了買方市場，加上亞洲金融危機(jī)的沖擊，國內(nèi)需求嚴(yán)重不足，投資呈現(xiàn)低迷狀態(tài)。兩條變化曲線基本呈剪刀式對稱變化。 ? 北部沿海制造業(yè)拓展城市空間 濰坊北部沿海地理區(qū)位、自然資源、土地后備、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)等優(yōu)勢明顯，去年以來北部沿海的公路、港口等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 步伐加快，先進(jìn)制造業(yè)基地示范區(qū)呼之欲出，根據(jù)濰坊市“十一五規(guī)劃”，到 20xx 年北部沿海對全市工業(yè)的貢獻(xiàn)率將達(dá)到 15%以上。城市西部已在引進(jìn)大型物流項(xiàng)目，盡快形成魯東物流中心的規(guī)模，打造全省的重要物流節(jié)點(diǎn)。濰坊還是半島城市群中具備鐵路、高速公路、機(jī)場和海港的四個(gè)城市之一，能方便地與省內(nèi)主要城市建立直接經(jīng)濟(jì)聯(lián)系。商業(yè)集中地以東門里大街為主。城門有四座：北為望海門，南為安定門，東為 朝陽門，西為迎恩門。如果沒有更多的外界因素刺激，這個(gè)階段還不能升級到真正的理性時(shí)代，而這場大地震恰好承擔(dān)了這個(gè)角色。同時(shí)，高 ? 檔住宅在安防設(shè)施上的投入，將為市場買賣雙方所認(rèn)知，例如：安全避難室等。但部分房企卻由于處理不當(dāng)遭遇危機(jī)。 最后，由于城市化的不斷深入，一方面帶來大量的拆遷改造，引起商品房的被動需 求，另一方面帶來城鎮(zhèn)人口的增加，積累商品房需求。 長期來看，地少人多是我國國情，而保證糧食自給自足是我國的基本國策。 為全面落實(shí)調(diào)控政策，提高執(zhí)行力，中央將從制度上規(guī)范地方政府的行為，切斷其與房地產(chǎn)業(yè)過于緊密的聯(lián)系，全面深化各項(xiàng)政策的執(zhí)行力度。貨幣政策 20xx 年會繼續(xù)緊縮，開發(fā)成本和購房成本預(yù)計(jì)都將上升。如果市場持續(xù)冷靜，絕對賣方市場將逐步被扭轉(zhuǎn)，甚至可能轉(zhuǎn)化為買方市場或相對均衡市場。 抑制過熱的投資需求，成為政府為過熱的房地產(chǎn)市場降溫的首要任務(wù)，政府調(diào)控政策的重點(diǎn)將由調(diào)整供給逐步轉(zhuǎn)向調(diào)控需求。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 住宅價(jià)格漲幅持續(xù)快速上揚(yáng)。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 全國商品房需求旺盛，銷售面積及銷售額均實(shí)現(xiàn)了快速增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重有所加大，成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的主要因素之一。支持房地產(chǎn)價(jià)格上漲的很多因素是長期存在。經(jīng)濟(jì)適用房及兩限房進(jìn)入市場，也會使商品房市場在價(jià)格預(yù)期方面受到較大的影響。瑞景園 市場分析提案報(bào)告 送呈：中色陽光 提供： 同創(chuàng)策劃 — 濰坊項(xiàng)目組 日期： 20xx 年 6 月 6 日 目 錄 第一部分 國家房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境研究分析 一、歷年來宏觀調(diào)控政策回顧與展望??????????????????????????????????????????? P03 二、 20xx 年總體市場情況分析?????????????????????????????????????????????? P06 三、 20xx 年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測??????????????????? ???????????????????????? P12 四、目前市場關(guān)注點(diǎn)及市場影響??????????????????????????????????????????