【正文】 110㎡，套數(shù) 44，占比 9% 三居：面積 120㎡，套數(shù) 88，占比 18% 面積 135㎡，套數(shù) 44，占比 9% 開發(fā)商品牌：海銀地產(chǎn)，本土強(qiáng)勢開發(fā)商，開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，客戶口碑好 。 5. 東西板塊： 鐵東成交量近幾年一直大幅度落后于鐵西區(qū)，且鐵東區(qū)成交量從2023年開始出現(xiàn)明顯下滑 。 ? 鐵東區(qū)的 成交量自 2023年到 2023年 一直大幅度落后于 鐵西區(qū) ? 鐵東區(qū)經(jīng)歷了 2023年的短期爆發(fā)，從 2023年開始成交量大幅下滑 2023年 2023年鐵西、鐵東區(qū)商品房成交走勢 四平房地產(chǎn)市場 鐵東 鐵西之爭 ?2023年 16月登記成交量為 萬平方米 ，同比增長 65％； ?其中鐵東區(qū)成交量占 37％，鐵西區(qū)占 63％。 至 2023年，商品房均價(jià)增幅已經(jīng)降 至 7％， 價(jià)格上漲趨于平穩(wěn) 。 以每套房面積 100 ㎡ 計(jì)， 未來 12年將有 6萬套的新品供應(yīng)。 城市背景分析 ?四平人口總量低， 2023年市區(qū)人口僅為 ?流動(dòng)人口近年呈現(xiàn)負(fù)增長趨勢 【 人口情況 】 —— 總量低、負(fù)增長 將制約四平房地產(chǎn)發(fā)展 ? 2023年四平全市總?cè)丝?數(shù)量約為 ， 市區(qū)總?cè)丝跀?shù)量為 ，總?cè)丝诤褪袇^(qū)人口相比 2023年有所減少。吉林四平市鐵東區(qū)項(xiàng)目市場分析報(bào)告 2023年 9月 8日 目錄 城市背景分析 四平房地產(chǎn)市場分析 區(qū)域板塊分析 項(xiàng)目認(rèn)知和建議 城市背景分析 【 城市經(jīng)濟(jì) 】 數(shù)據(jù)來源：吉林省及四平市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 吉林省主要城市 2023年 GDP排名（億元） 平均值 1512 平均值 46490 吉林省主要城市 2023年人均 GDP排名（元） 1126 ?2023年四平全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長%。 2023年四平市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 產(chǎn)值（億元） 占比 第一產(chǎn)業(yè) 25% 第二產(chǎn)業(yè) 46% 第三產(chǎn)業(yè) 29% 合計(jì) 100% ?第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較慢，比例一直保持在30%左右，側(cè)面表明 房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用微弱。 四平房地產(chǎn)市場 ?潛在 供應(yīng)量將繼續(xù)放大： 11年開始全市商品房施工面積的大幅增長 ， 以目前市場去化能力來計(jì)算，未來 3到 5年市場存在大量潛在供應(yīng)，市場供求存在失衡風(fēng)險(xiǎn)，競爭將趨于白熱化； ?截至 2023年底， 四 平全市未來 待入市和存量 商品房 面積 之和 ， 估計(jì)至少 高 達(dá) 600萬平方米。 至 2023年底，成交均價(jià) 達(dá)到 3941元 / ㎡ ，相較 2023年，增長 了 ； ?市區(qū)商品房 成交均價(jià) 增幅自 2023年 開始下滑： 2023年受國家宏觀刺激政策影響 ， 2023年房價(jià) 增速一度達(dá)到 了 34％，但次年開始回落。 ?近年來由于政府將鐵東區(qū)打造成東南生態(tài)新城的計(jì)劃逐漸落實(shí)，因此區(qū)域開發(fā)力度加大，市場供應(yīng)量開始增加并帶來成交量的 增加， 2023年成交量開始逐漸下滑。 4. 成交 均價(jià) ： 四平市區(qū)商品房 成交均價(jià)一直維持上漲態(tài)勢 ， 2023年上半年成交均價(jià)達(dá)到 4138元 /㎡ ， 2023年均價(jià)較 2023年增長了 ， 但增長率明顯下滑 。 目的：品質(zhì)型婚房、環(huán)境改善、功能型終極置業(yè)。 二室兩廳 85101㎡ 11 22 22 10 30 11 10 18 20 9 26 3 051015202530355060 8090 90100 100以下 100110 140150一居 二居 Column02 三居 Column03Column04供應(yīng) 成交 期初供應(yīng)成交情況 【 師大板塊 】 師大板塊臨近吉林師范大學(xué)，主打人文居住概念；產(chǎn)品配置以品質(zhì)型社區(qū)為主，以剛需和改善為主，包含部分投資客，區(qū)域客戶占主流 ? 區(qū)域特征 ：緊鄰吉林師大，生活配套較為完善，主要為學(xué)區(qū)概念 ? 產(chǎn)品形式 ：產(chǎn)品多樣化，包含市場最重要的別墅組團(tuán)產(chǎn)品大禹加州灣和波爾多小鎮(zhèn)，在城市內(nèi)有一定的影響力。 ? 價(jià)格平臺(tái) ：價(jià)格水平較低，置業(yè)門檻低。 ? 價(jià)格平臺(tái) ：價(jià)格水平處于中流。 ? 產(chǎn)品形式： 多層洋房、普通多層、高層 ? 梯戶比： 1T2多層產(chǎn)品為主 ? 戶型配比： 一居：面積 66㎡，套數(shù) 30，占比 7% 兩居：面積 7579㎡，套數(shù) 72，占比 16% 面積 8587㎡，套數(shù) 34，占比 8% 面積 9098㎡，套數(shù) 70，占比 16% 面積 101105㎡，套數(shù) 154，占比 35% 三居：面積 112㎡，套數(shù) 48，占比 11% 面積 135㎡，套數(shù) 4，占比 1% 面積 140148㎡，套數(shù) 6，占比 1% 面積 158㎡，套數(shù) 4，占比 1% 面積 160㎡，套數(shù) 10，占比 2% 四居：面積 186188㎡，套數(shù) 6，占比 1% 銷售情況 : 開盤時(shí)間 2023年 6月，洋房均價(jià)約 4700元 /㎡，多層均價(jià) 33003400元 /㎡，整體銷售率64%,月均銷售 40套；兩居消化率 67%，三居消化率 42%。 ? 客戶特征： ?比例：剛需型 50%，改善 20%，投資30%。 客戶分析 : 比例：剛需 40%，改善 50%，投資 10% 關(guān)注點(diǎn)：關(guān)注價(jià)格、配套、地段 來源：以周邊政府公務(wù)員為主，其余為鐵西的家居建材生意人及周邊縣市客戶 優(yōu)劣勢 : 劣勢 : ? 周邊配套不發(fā)達(dá) 優(yōu)勢： ? 規(guī)劃紅星美凱龍家居廣場、星級(jí)酒店、寫字樓、農(nóng)貿(mào)市場，綜合體價(jià)值明顯 ? 高鐵站交通便利 ? 區(qū)域規(guī)劃未來發(fā)展利好 39 兩室 92㎡左右 240 130 294 68 210 79 214 20 05010015020025030035080以下 8090 90100 110120二居 Column02 Column03 三居 供應(yīng) 成交 期初供應(yīng)成交情況 40 【 重點(diǎn)項(xiàng)目 】 歐屹金城： 靠近一中，以學(xué)區(qū)房為賣點(diǎn)，鐵東區(qū)客戶為主， 價(jià)格相對(duì)較高 ? 產(chǎn)品概況 : ? 位置： 鐵東區(qū)北一緯與東山路交匯處 ? 規(guī)模： 占地面積 3萬㎡，建筑面積 9萬㎡，由 5棟多層和 5棟高層組成，共 830戶 ， 容積率 。 客戶分析 : 比例：剛 需 50%， 改善 20%， 投資 30% 關(guān)注點(diǎn)： 關(guān)注戶型、配套、地段 來源 ：鐵東區(qū)客戶占 60%，外縣 20%，鐵西區(qū) 20%。 3. 建議項(xiàng)目整體 定位不宜過高 ，以追求 高性價(jià) 為主要訴求。 :01:0702:01:07March 10, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :01:0702:01Mar2310Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , March 10, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 10日星期五 2時(shí) 1分 7秒 02:01:0710 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 3月 10日星期五 2時(shí) 1分 7秒 02:01:0710 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , March 10, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 淺水灣 開發(fā)區(qū)板塊 ?經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主，配套較為匱乏 ?環(huán)境較好，有一定河景資源 ?高層為主、小高層、多層、洋房 ?以 80100平米二居為主要戶型，其次為 110－ 1 130160平米三居 ?因工作遷到板塊的企業(yè)工廠員工達(dá)到 80%，外來務(wù)工人員（為了落四平戶口）占 20％， ?客戶自住為主，剛需和品質(zhì)型改善客戶為主 宏信萊茵河畔 東南新城板塊 ?政府重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展的新城板塊，隨著高鐵的開通及未來市委機(jī)關(guān)等進(jìn)駐，區(qū)域價(jià)值逐步顯現(xiàn) ?區(qū)域內(nèi)配套較為成熟，教育資源突出 ?高層為主 ?以 80100平米二居為主要戶型，其次為 110－ 130三居戶型 ?客戶以周邊客戶為主占比 80％以上，鐵東和外埠客戶達(dá)到 20%， ?客戶自住為主，剛需居多，少量為婚房。 ? 產(chǎn)品形式： 多層洋房、小高層 ? 梯戶比例： 1T2戶為主 ? 戶型配比： 一居：面積 48㎡，套數(shù) 32，占比 6% 兩居：面積 5575㎡，套數(shù) 260，占比 48% 面積 88㎡，套數(shù) 108，占比 20% 面積 9095㎡，套數(shù) 140，占比 26% 銷售情況 : 開盤時(shí)間 2023年 5月，價(jià)格 35004300元 /㎡，整體銷售率百分之七十 ,月均銷售 2050套；一居消化率 56%，兩居消化率 71%。 ? 產(chǎn)品形式： 高層、小高層 ? 梯戶比例： 1T4戶 ? 戶型配比： 一居：面積 36㎡，套數(shù) 660，占比 21% 面積 5060㎡，套數(shù) 684，占比22% 兩居：面積 6080㎡，套數(shù) 684，占比 22% 面積 8090㎡，套數(shù) 156，占比 5% 面積 90100㎡，套數(shù) 972，占比31% 銷售情況 : 開盤時(shí)間 2023年 4月，目前均價(jià) 3150元 /㎡，按揭為 3290元 /㎡ ，整體銷售率百分之六十 ,月均銷售 90多套；兩居消化率 70%。 優(yōu)劣勢 : 劣勢 : ? 周邊配套 不足 ? 項(xiàng)目知名度不高 優(yōu)勢： ? 價(jià)格低于區(qū)域平臺(tái)有一定優(yōu)勢 ? 剛需戶型定位迎合客戶需求 36 兩室 81㎡左右 44 44 44 60 25 38 17 29 0102030405060705060 80以下 8090 90100供應(yīng) 成交 期初供應(yīng)成交情況 【 東南新城板塊 】 政府重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展的新城板塊，隨著高鐵的開通及未來市委機(jī)關(guān)等進(jìn)駐，區(qū)域價(jià)值逐步顯現(xiàn)；區(qū)域內(nèi)配套較為成熟，教育資源突出；以剛需剛改和投資客為主，多為區(qū)域內(nèi)客戶，學(xué)區(qū)價(jià)值吸引部分鐵西及周邊縣市客戶。 宏信萊茵河畔