【正文】 4幢小高層組成，棟距開闊，適合做較大規(guī)模的綠化景觀。瑞景園”為公交站點； 在小區(qū)會所內(nèi)增設(shè)一所小區(qū)幼兒園。 目前本案除東明中學(xué)外，缺乏幼兒園和小學(xué)設(shè)施。但該區(qū)位公交配套設(shè)施相對薄弱，隨著今后 2 年該區(qū)域大量人口的導(dǎo)入，該現(xiàn)狀有望得到逐次改善。 綜合上述分析，濰坊樓市的供求繼續(xù)維持兩旺的態(tài)勢，由于開發(fā)成本和建筑品質(zhì)的提升，將促動濰坊樓市的價格進(jìn)一步上揚，因此房價總體上是處于正常水平的，住宅市場的運行是健康的有序地的 。 中高檔住宅的建安成本在上揚，多層住宅大都是 800 元 /㎡的建安成本，而帶電梯 12 層以 下的小高層的建安成本一般在 1200 元 /㎡，帶電梯 16層以上高層的建安成本大都在 1500 元 /㎡左右；另外，中高檔住宅大都重視營造優(yōu)美的居住環(huán)境，注重園林景觀規(guī)劃，不惜成本地建造噴泉、假山、園林、游泳池、網(wǎng)球場、會所等配套設(shè)施，使得開發(fā)成本進(jìn)一步上漲。 據(jù)濰坊市的有關(guān)城市規(guī)劃，勝利街、東風(fēng)街、北宮街等 主要街道的沿街項目，原則上要求建 16 層以上的高層帶電梯項目，這將促使中高檔帶電梯住宅大批量上市。這樣，全市的房地產(chǎn)市場才會有更加健康、穩(wěn)定、繁榮的明天。其中，建設(shè)高檔商品住房 萬套，建筑面積 ㎡；普通商 品住房 萬套，建筑面積 萬㎡；經(jīng)濟(jì)適應(yīng)住房 3200 套，建筑面積 20 萬㎡。 20xx 年上半年房地產(chǎn)投資中的資金來源合計 69 億元，是房地產(chǎn)投資完成額的 %，比上年同期增長 %，其中，國內(nèi)貸款為 億元，占總資金的 %，比上年同期增長 %；自籌資金為 億元，占總資金的 %；利用外資為 億元，占 總資金的 %；其它資金為 億元，占總資金的 %。 房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億）建筑工程投資額（億）數(shù)據(jù)來源：濰坊市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報數(shù)據(jù)計算 20xx 年上半年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，建筑工程總投資為 億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額的 %，比上年同期增長 38%；安裝工程總投資為 億元，占投資完成額的 %，比上年同期下降 %；設(shè)備工器具購置為 億元，占投資完成額的 %，比上年同期下降 %；其它費用為 億元，占投資完成額的 %，比上年同期增長 %，其中，土地購置費為 億元，占投資完成額的 15%，比上年同期增長 %。 一、 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位不斷提升 050010001500固定資產(chǎn)投資（億元） 1100 1043 120820xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年 050100150200房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 43 79 20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年 數(shù)據(jù)來源：濰坊市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 20xx 年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持較快增長。 （ 2）從影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主觀因素分析，貫徹黨的十 七大精神，全市上下凝神聚力，實現(xiàn)新發(fā)展、新跨越的熱情將會進(jìn)一步激發(fā)。上半年，全市規(guī)模以上工業(yè)原煤、焦炭、熱力、電力的消費分別比上年同期增長 %、 %、 %和 %。截止 9 月底，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中有 133 家虧損企業(yè)，比去年同期增加46 家，增長 %，虧損面達(dá) %，同比提高 個百分點，虧損企業(yè)虧損額 億元，增長 %。二是重點項目進(jìn)展緩慢。集體、民營企業(yè)出口 億美元 ,增長 %。四是消費升級相關(guān)產(chǎn)品持續(xù)熱銷。 19 月份，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，增長 %， 增速比去年同期提高 個百分點，比上半年提高 百分點。 (4)投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化 全市固定資產(chǎn)投資工作繼續(xù)貫徹執(zhí)行國家“區(qū)別對待、有保有壓”的調(diào)控原則，正確處理宏觀調(diào)控與科學(xué)發(fā)展的關(guān)系，突出抓好結(jié)構(gòu)調(diào)整和重大項目建設(shè)，固定資產(chǎn)投資實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢。 ? 保險業(yè)健康發(fā)展。移動電話用戶發(fā)展到 萬戶 ,比上年增長 %,固定電話用戶 萬戶 ,減少 %。 (3)服務(wù)業(yè)發(fā)展取得新進(jìn)展 服務(wù)業(yè)發(fā)展逐步加快。 工業(yè)投入保持較快增長。全部行政村實現(xiàn)村村通汽車、通電話 ,自來水受益村數(shù)達(dá) 8262 個。 各縣市區(qū)歷年生產(chǎn)總值完成情況 05010015020025030035002年 132 4003年 33 88 04年 102 99 05年 06年 07年 濰城區(qū) 寒亭區(qū) 坊子區(qū) 奎文區(qū) 青州市 諸城市 壽光市 安丘市 高密市 昌邑市 臨朐縣 昌樂縣高新開發(fā)區(qū)濱海開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)資料來源：濰坊市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 （三） 20xx 年經(jīng)濟(jì)運行的主要特點 (1)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)形勢穩(wěn)定良好 20xx 年，市委、市政府全面落實國家惠農(nóng)政策，加大扶持 力度，農(nóng)民積極性不斷提高，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)運行良好。 （二） 20xx 年城市經(jīng)濟(jì)運行情況分析 國民經(jīng)濟(jì)運行情況 05001000150020xx2500國內(nèi)生產(chǎn)總值（億） 895 1030 第一產(chǎn)業(yè)完成值（億） 160 第二產(chǎn)業(yè)完成值（億） 520 第三產(chǎn)業(yè)完成值（億） 321 350 02年 03年 04年 05年 06年 07年資料來源：濰坊市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 全市經(jīng)濟(jì)健康協(xié)調(diào)快速發(fā)展 ,經(jīng)濟(jì)綜合實力大幅提升， 20xx 年濰坊市完成生產(chǎn)總值 2056 億元，實現(xiàn)地方財政收入 111 億元，分別是 20xx 年的 倍和 倍，人均地區(qū)生產(chǎn)總值突破 3000 美元，城市綜合實力躍居全國第 41 位。 1990－ 20xx 年濰坊市消費率平均低于全國 個百分點，其中 1990－1992 年平均低 個百分點， 1993－ 20xx 年平均低 個百分點， 20xx－ 20xx 年平均低 個百分點，呈逐 步縮小之勢。 1990－ 20xx 年濰坊市投資率平均高于全國 個百分點，其中 1990－ 1992年平均高 15 個百分點， 1993－ 20xx 年平均高 個百分點， 20xx－ 20xx 年平均高 ，呈逐步降低之勢。在此期間，投資率從 1995 年的 49％下降到 1999 年的 42％，消費率則從 1995年的 ％回升到 1999 年的 ％。 表一 全國、全省及 濰坊市 1990 年以來投資率和消費率數(shù)據(jù) 單位：％ 年份 全國 全省 濰坊 投資率 消費率 投資率 消費率 投資率 消費率 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 八五時期 九五時期 十五時期 1990－ 20xx 資料來源：根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》和《山東統(tǒng)計年鑒》、《濰坊統(tǒng)計年鑒》的相關(guān)數(shù)據(jù)計算 ? 第一階段（ 1990－ 1999 年）為投資率下降階段。 二、城市經(jīng)濟(jì)運行情況分析 （一）歷年經(jīng)濟(jì)運行情況分析 投資率和消費率是反映國民經(jīng)濟(jì)重要比例關(guān)系的指標(biāo)。城市中部加快現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)金融、商貿(mào)、文化、娛樂、房地產(chǎn)等服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。 （三）濰坊宏偉規(guī)劃藍(lán)圖 濰坊市總面積 萬平方公里，現(xiàn)轄四區(qū)（奎文、濰城、寒亭、坊子）、六市（高密、諸城、安丘、青州、壽光、昌邑）、兩縣（臨朐、昌樂）、三個市屬開發(fā)區(qū) （國家級濰坊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、濰坊濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、濰坊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）。 濰縣向以商貿(mào)著稱。西城（城里）的街道以大十字口為中心，有大小街巷四十八條。 這場地震會直接影響到中國房地產(chǎn)的發(fā)展，更多的是影響到置業(yè)者的心態(tài)，從而改變?nèi)藗儗θ松繕?biāo)的追求！這種反思影響到置業(yè)心態(tài)，加劇觀望情緒！從需求的源頭抑制房地產(chǎn)過快增長，也 抑制房地產(chǎn)投機(jī)，反過來會帶動住宅保險的發(fā)展，也加速房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展！ 第二部分 濰坊市場宏觀環(huán)境研究分析 一、城市發(fā)展規(guī)劃情況分析 濰坊地處山東半島中部，毗鄰渤海萊州灣，扼內(nèi)陸腹地通往半島地區(qū)的咽喉，是山東半島的交通樞紐，擁有日益完善的海陸空交通體系，屬于中國東部沿海開放區(qū)，不僅是歷史文化名城、還是馳名海內(nèi)外的“世界風(fēng)箏都”。 ? 公建建筑、商業(yè)等大開間建筑設(shè)計，對抗震要求和防災(zāi)害意識增強(qiáng)。 ? 將引發(fā)全國對現(xiàn)有建筑的抗震性能檢查，一批不合格建筑可能被曝光，而一些房企可能因此陷入“質(zhì)量門”危機(jī)。 綜上所述，未來相當(dāng)長一段時間內(nèi)，中國房地產(chǎn)市場尤其住房市場，仍處在顯著的向上趨勢中。根據(jù)國務(wù)院最新土地規(guī)劃，到 2020年末全國耕地面積必須確保不低于 18 億畝，而截止 06 年末全國耕地總面積僅剩 億畝。 （三）市場發(fā)展預(yù)測分析 宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)熱有所降溫 20xx 年，宏觀調(diào)控將進(jìn)一步深化，并得到落實執(zhí)行，疊加效應(yīng)將日益顯現(xiàn)。 今年金融政策應(yīng)該會有利空消息出現(xiàn)，加息預(yù)期仍然強(qiáng)烈，加息幅度可能提高。今年的房價整體有望在一定程度上趨緩。 20xx 年銀行加息、 927 新政、《物權(quán)法》、限制外資等調(diào)控政策頻頻出臺，是很值得注意的信息，對房地產(chǎn)市場而言，將一步步擠掉樓市投資泡沫并抑制不良貸款沖動。 10 月份，新建商品住宅銷售價格同比上漲 %，漲幅比上月提高 個百分點，比 6 月份提高 個百分點。 20xx 年 110 月，全國商品房銷售面積 萬㎡，同比增長 %，增幅比20xx 年全年提高了 個百分點；商品房銷售額 億元，同比增長 %，增幅比 20xx 年全年提高了 個百分點。 數(shù)據(jù)來 源：國家統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 20xx 年 110 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長 %，增幅比 20xx 年全年幅提高了 ，比同期全國固定資產(chǎn)投資增幅高出 個百分點。房地產(chǎn)調(diào)控帶來很多期盼，任重道遠(yuǎn)。國務(wù)院“ 24 號文”以及溫家寶總理關(guān)于“經(jīng)濟(jì)適用房大多數(shù)面對中產(chǎn)階級”的考慮，劃定了政府與市場的責(zé)任邊界。近年來對我國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的討論始終圍繞“房價漲跌”這個問題展開。 20xx 年 831 大限，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的管理、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管、銀行首次加息等政策先后出臺 —— 標(biāo)志 20xx旨在“規(guī)范”房地產(chǎn)市場 著宏觀調(diào)調(diào)控開始 20xx 年 3 月 房貸優(yōu)惠政策取消 —— 調(diào)控涉及消費層面 房地產(chǎn)稅改革深入 —— 調(diào)控觸及交易環(huán)節(jié) 國八條出臺 —— 調(diào)控上升到政治高度（舊國八條） 20xx 調(diào)控在摸 索中前進(jìn) 5 月 七部委意見 —— 調(diào)控加強(qiáng)、細(xì)則出臺（新國八條） 《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》 —— 從稅收入手整頓房地產(chǎn)市場 9 月 銀監(jiān)會 212 號文件 —— 收緊房地產(chǎn)信托 10 月 國稅總局重申二手房交納個稅 20xx 年 4 月 房貸利率再次上調(diào) —— 調(diào)控卷土重來 20xx方向偏頗，“一邊調(diào)控一邊漲” 5 月 國六條出臺 —— 新一輪調(diào)控大幕開啟 國務(wù)院出臺限制套型 90/70 政策 —— 從供應(yīng)環(huán)節(jié)改善房地產(chǎn)供求關(guān)系 國稅總局出臺二手房營業(yè)稅政策 —— 開始著手整頓二手房市場 7 月 未取得預(yù)售許可證不得發(fā)布預(yù)售廣告 —— 規(guī)范房地產(chǎn)期房預(yù)售制度 建設(shè)部出臺 171 號“外資限炒令” —— 打擊房地產(chǎn)投資 108 號文強(qiáng)制征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅 —— 進(jìn)一步打擊房地產(chǎn)投資 8 月 土地新政出臺 —— 規(guī)范土地市場，清查土地違規(guī) 央行再次加息 —— 宏觀調(diào)控動用金融手段 建設(shè)部出臺廉租房管理實施辦法 —— 逐步落實住房保障政策 9 月 房地產(chǎn)市場整頓，規(guī)范交易秩序 完善 二手房市場交易管理 20xx 年 1 月 建設(shè)部規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè) 國稅總局清算土地增值稅 —— 標(biāo)志 20xx 年新一輪調(diào)控的開始 20xx 轉(zhuǎn)變思路 調(diào)整方向 3 月 通過《物權(quán)法》 10 月 1 日起執(zhí)行 央行 20xx 年首度再次加息（全年共計 6 次加息，10 次上調(diào)存款準(zhǔn)備金） 6 月 加強(qiáng)外資管理 —— 進(jìn)一步扼制房地產(chǎn)市場外資過熱 8 月 國發(fā)〔 20xx〕 24 號文件，回歸保障、健全廉租住房制度 —— 標(biāo)志著政策調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變 9 月 央行規(guī)定以家庭為單位，第 2 套住房貸款首付不得低于 40%，利率不得低于基 準(zhǔn)利率的 倍 — 嚴(yán)厲打擊炒房行為 10 月 加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控，縮短土地開發(fā)周期 物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點擴(kuò)至十省市 12 月 外商投資房地產(chǎn)業(yè)限制范圍有所擴(kuò)大 20xx 年 1 月 國務(wù)院重拳打擊囤地 20xx 調(diào)控繼續(xù) 力度加強(qiáng) 3 月 存款準(zhǔn)備金率上調(diào) %繼續(xù)實施從緊貨幣政策的信號 （二）回顧和展望 回顧起來，從 20xx 年的 121 號文，金融監(jiān)管部門開始發(fā)出對房地產(chǎn)投資過熱進(jìn)行宏觀調(diào)控的信號，國務(wù)院隨之出臺的 18 號文即刻表明政府對房