濰坊寒亭天潤錦江苑2008年營銷策略報告doc20(存儲版)
【正文】 扣。 C、企劃配合 廣告策略 主定位： 將產(chǎn)品的投資優(yōu)勢通過廣告逐步展現(xiàn)，讓投資者堅定信心 主口號： 天潤錦江苑高層住宅 ，寒亭的驕傲！ 系列硬廣告主題： 主標(biāo)題： 天潤錦江苑，時尚高層住宅、驚艷寒亭 強銷期及持續(xù)期廣告 主題一：針對目標(biāo)客戶，賦予產(chǎn)品身份象征和時代精神 主標(biāo)題： 天潤錦江苑，寒亭上層菁英召集令 第三輪營銷策略（ 20xx年 7月中－ 10月） A、銷售目標(biāo) 經(jīng)過兩輪的市場積淀和品牌效應(yīng)的產(chǎn)生，本輪銷售目標(biāo)主推多層 3＃樓和產(chǎn)權(quán)式酒店，合理有效利用多層房源，保證整案銷售熱度。 “國際知名物業(yè)管理集團全程顧問新聞發(fā)布會”公關(guān)活動 創(chuàng)造有新聞價值的事件，引起投資者、購房者關(guān)注 保證銷售去化 主定位： 寒亭中央住宅 區(qū)的形成，必將帶動高檔物業(yè)的投資力度 主口號 ： 寒亭投資菁英時代，即將來臨 新聞與軟廣告主題舉例： 市場呼喚真正的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓、新型公寓式酒店即將現(xiàn)身市場 國際知名物業(yè)管理集團全程顧問天潤錦江苑 公寓式酒店與寒亭開發(fā)互相呼應(yīng) 應(yīng)如何正確選擇和投資產(chǎn)權(quán)式酒店公寓 感受寒亭品質(zhì)典范生活天潤樣板間參觀 天潤錦江苑 住宅熱銷、產(chǎn)權(quán)式酒店公寓即將推出 第四輪營銷策略（ 20xx年 10月－ 11月） A、銷售目標(biāo) 進入尾盤銷售階段，目標(biāo)前三輪未售房源。 。使業(yè)主真正行使老板的權(quán)力。 3）制作“天潤錦江苑”商家聯(lián)盟會員卡，原則上歡迎關(guān)心“天潤錦江苑”商家聯(lián)盟是由“天潤另外，高炮廣告，大型展板廣告，招風(fēng)旗等戶外媒體宣傳頻頻面市，讓人感覺一時間整個寒亭市場都充斥著本案廣告，叫人不得不將視覺聚焦于此。 第一輪營銷策略（ 20xx年 4月初－ 5月初） A、銷售目標(biāo) 根據(jù)區(qū)域市場動態(tài)特征，結(jié)合前期積累的意向客戶的實際需求，以迅速形成本案入市人氣，加快資金回籠速度，盡可能實現(xiàn)利潤最大化為銷售方針，本案于入市期首推 2樓多層以及高層?xùn)|單元，共計 97 套房源，其中多層 64 套，高層 33 套（扣除甲方和房管部門預(yù)留）。這說明在面積的選擇上人們受到經(jīng)濟的影響較多。 客戶購房需求 價格 ： 就目前寒亭市場房地產(chǎn)價格而言，一般小區(qū)樓房單價約在于 2200— 2600 元左右。 機會 (Opportunities) ? 政府規(guī)劃，寒亭南部區(qū)域作為今后的主要住宅生活區(qū)； ? 寒亭目前住宅形態(tài)過于單一，缺乏高品質(zhì)、特性鮮 明的住宅項目； ? 項目所處城鎮(zhèn)未來中心地段、緊鄰國道，有利于打造城鎮(zhèn)的標(biāo)志性建筑； ? 發(fā)展商實力雄厚、在濰坊擁有龐大的人脈，對本案今后的銷售起到極大的促進作用； ? 威格斯國際化的專業(yè)團隊，實戰(zhàn)經(jīng)驗豐富，與世界各大跨國企業(yè)均有過成功合作案例； ? 對于本案良好的產(chǎn)品規(guī)劃以及設(shè)計理念大大提升產(chǎn)品附加值。因此才造成今 天這種情況。 區(qū)域市場分析 現(xiàn)寒亭區(qū)樓盤眾多，主要的高檔住宅集中在通亭路沿街。 ? 購房者對房型的求不高， 總價是購房考量的首要因素，總價控制在 30 萬元以下 。對于住宅項目有著巨大的發(fā)展前途，因此本項目有著較為光明的前景，但就是因為如此，“各路諸侯也紛紛殺入”，而且本案將面臨周邊大批樓盤的“圍追堵截”。 20xx 年土地開發(fā)量之高由下表就可以看出： 20xx 年 20xx 年 1－ 5 月 共計拍賣土地 4 宗 8 宗 共計拍賣平方 21204 ㎡ ㎡ 共計拍賣畝數(shù) 畝 畝 上表我們不難發(fā)現(xiàn) 20xx 年 1－ 5 月的土地拍賣量就是 20xx 年的近八倍。這就導(dǎo)致市場形成了兩端穩(wěn)定中部膨脹的“橄欖”形結(jié)構(gòu)。濰坊寒亭天潤錦江苑 20xx 年營銷策略報告 一、 市場及項目簡介 項目梗概： 天潤錦江苑系山東濰坊天潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的商住兩用項目。 背景分析 雖然近年來濰坊的房地產(chǎn)市場異常火爆，但真正的的高端產(chǎn)品并沒有出現(xiàn)；在供給放量的同時，中端市場快速擴張，成為發(fā)展前途最為看好的一個部分。在經(jīng)濟高速發(fā)展、寒亭人口快速增長、土地政策、政府規(guī)劃的帶動下，寒亭步入由供給拉動型的房地產(chǎn)開發(fā)高潮期。 20xx 年對于寒亭市場來說，是一個絕對的開發(fā)高潮年。 ? 當(dāng)?shù)貨]有幾代同堂的居住習(xí)慣，因此 購房偏好以中小戶型為主 ， 中等以上條件的購房者喜好 120 ㎡左右的房型，中等偏下或事業(yè)剛起步的新婚夫婦則更偏好 80－ 89 ㎡的二房。需求的升級將要求開發(fā)商注重消費者對住宅產(chǎn)品在精神層面上的需求，在前期的設(shè)計上和后期的物業(yè)管理上都能細致周到地營造出一種高雅精致、舒適寧靜的居住氛圍。但是由于寒亭的建筑形態(tài)多為老的物業(yè)，不適合大型，社區(qū)配套入駐。 目標(biāo)市場 ： ? 寒亭的小私營業(yè)主 ? 寒亭機關(guān)企事業(yè)單位職工及居民 ? 市區(qū)中青年白領(lǐng)階層 ? 少量中長期投資者 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢 （ Strengths） ? 項目位置處于寒亭城市主干道，連接濰坊和煙臺的樞紐，因此提升了本項目的交通優(yōu)勢； ? 項目的西北側(cè)開放式生態(tài)公園，為項目的居住發(fā)展提供了環(huán)
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