20xx年江濱松州別苑住房項目整體營銷戰(zhàn)略報告(存儲版)
【正文】 服裝的定制完成，建議請專業(yè)服裝設(shè)計公司量身定做； ◆模型的制作完成：小區(qū)整體大模型、戶型模型； ◆銷售及宣傳資料的完成：認(rèn)購須知、認(rèn)購書、價格表、銷控表、展板、海報、樓書、戶型手冊、各個活動的刊物 現(xiàn)場包裝的完成： ◆銷售中心的裝修與布置 ◆由銷售中心到樣板房的看樓通道的裝飾 ◆銷售中心的裝修與布置 ◆項目工地包裝完成 ◆ 附近道路路旗的布置完成 物 業(yè)管理公司的提前進(jìn)入： 物業(yè)管理公司在開盤前即進(jìn)場展示其公司實力和先進(jìn)管理模式，并開始著手準(zhǔn)備和指導(dǎo)現(xiàn)場的物業(yè)管理工作。 第五原則：賣點推出的層次性原則 不能提前透支賣點，必須結(jié)合工程進(jìn)度和市政配套進(jìn)行推售。 平面廣告可以快速有效地幫助消費者識別項目和對項目形成可感性強的第一印象，但缺乏深度了解。項目要通過面對面、點對點地傳播，加深項目的市場認(rèn)知，并與目標(biāo)消費者建立起有效的直接溝通渠道，開始形成置業(yè)互動關(guān)系，即有更多的消費者進(jìn)行預(yù)登記，搜集到更多的目標(biāo)消費者的資料，為下一階段的推廣策略的修正進(jìn)行鋪墊。 ■ 廣告投放安排 電視廣告： XX 電視廣告、廈門海峽衛(wèi)視、各縣城電視臺 選擇相關(guān)的房產(chǎn)欄目進(jìn)行專題報道，或選擇 黃金時段進(jìn)行廣告插播 雜志報紙廣告： XX 房典、東南置業(yè)、海峽都市報、閩南日報 兩本行業(yè)雜志以專題介紹為主，大力渲染 XX 文化地產(chǎn)開端； 報紙主要以懸念廣告為主，介紹向榮集團傾力打造 XX 江濱珍品樓盤，不提具體項目，設(shè)置懸念，吸引購房者注意。親子活動，同時邀請各名校教師參與，共同為孩子打造一個教育啟蒙活動，這必然形成全市的焦點和熱點，為項目的順利開盤做好熱身。此時可以縮減傳 播渠道和媒體傳播量，選取更為直接，更具有針對性的媒體渠道進(jìn)行宣傳。 第七原則：與主力渠道媒體進(jìn)行深度合作原則 由于項目所推出的定位主題相對于項目目標(biāo)消費群來說是一個全新的概念，因而需要借助媒體進(jìn)行理解和認(rèn)知。 第四原則：體驗性原則 所有的廣告炒作只能起轟動效果吸引眼球，只有親身參與并切身體驗才是最真實的。 （ 2） 將市場推廣工作細(xì)致化。 在項目的醞釀期，通過參加公關(guān)活動、廣告的出擊，必須先給公眾予期待和懸念，在萬眾矚目的時候瞄準(zhǔn)出擊，給市場一個驚喜造成轟動，達(dá)到二兩撥千斤的效果。 ： 鑒于電臺的宣傳特性，主要以階 段性促銷廣告為主。臨江而居，美麗的江 景歸入自家！ 傳播口號：至上生活從這里開始…… 釋義： ，為子女再次贏得起跑線，開始走向至上生活圈 ，詩意環(huán)境營造新書香環(huán)境，擁有至上的生活學(xué)習(xí)環(huán)境 （一）長期廣告類型 ：展示開發(fā)商向榮集團的品牌影響力，并傳達(dá)出本項目信息 視頻展示內(nèi)容：插播向榮集團曾開發(fā)過的成功樓盤，再播放出“松州別苑”效果展示，展示出優(yōu)秀產(chǎn)品。 借助唐宋時期的書院名稱，加以演繹，成為現(xiàn)代生活城的項目名稱，別具一番風(fēng)味。 ? 社會地位：首席 強勢姿態(tài)一舉奠定地位：不僅是市場地位，更是要在社會上形成輿論的效應(yīng)，引導(dǎo)公眾將本案推舉為 SS 江江濱第一盤。 ? 審美能力再次提升生活質(zhì)量： 提升生活質(zhì)量是房地產(chǎn)開發(fā)的宗旨。 B、年齡在 30～ 40 歲，本地居民、各縣城在 XX 購房群或外地在 XX 工作有一定時間，多為一次置業(yè)，需求戶型為 2 房 、 3 房、多戶。他們的主要考慮因素有： 物業(yè)升 值潛力 —— 位置．交通．用料．配套．檔次情況。 本項目的定位為：“品味文化生活，享受 CLD 人文生活”以城市文脈，原生社區(qū)為項目個性，找出項目與其它樓盤的差異，形成唯一性和排他性的獨特個性魅力。 ，具有唯一性，占據(jù)地利條件；親水情節(jié)，搶占人和制高點。 ③江濱地段的地理優(yōu)勢非常明顯，有便捷的交通，附近有較多的學(xué)校，也有相應(yīng)的配套設(shè)施，對消費者來說，未來幾年的江濱地段是一個舒適的生活環(huán)境。 ②對于松州別苑，與外灘明珠和和江畔御景相比，其也注重在電視這塊的投入。 ②松州別苑的公攤面積率為 18%~21%，符合以上標(biāo)準(zhǔn)。 尚未推出地塊：三盛地塊（原三鋼地塊）、松州別苑二期、華豐地塊、吉馬商業(yè)用地、東盛地塊、 20xxP01 地塊 分析：江濱板塊今年將有多個項目推出，區(qū)域市場整體放量將近百萬平方米，同時，由于地段的稀 缺性和地塊成本增加等因素，開發(fā)商在項目規(guī)劃時，為達(dá)到利潤最大化，大都以大戶型為主，使江濱板塊的樓盤產(chǎn)品同樣化，造成同質(zhì)樓盤競爭激烈；隨著高端消費人群的逐漸減少，各樓盤的銷售難度將更加明顯。該項目地處 XX 市繁華的老城區(qū)，毗鄰中山公園，臨 SS 江濱，與聞名中外的歷史文化街區(qū)臺灣街、香港路相連，占地約 132 畝，總建筑面積約25 萬平方米，擬分兩期進(jìn)行建設(shè)，項目定位為“ XX 首席文化名盤”。戶型的單一無疑縮小了目標(biāo)客戶群體，風(fēng)險增加。 ◆ 樓盤目標(biāo)客戶群、廣告投入、客戶需求的對比 項目名稱 目標(biāo)客戶群 廣告投入 客戶需求 松州別苑 個體戶老板，公務(wù)員， 月薪在 4000 元以上的 廣播，電視， 報紙，路牌， 多人家居和個人家居，投資 外灘明珠 因都為大戶型，目標(biāo)客戶群多 為個體戶老板階層，行政人員 看板，宣傳片，互聯(lián)網(wǎng)， 全為大戶型， 客戶需求都為家居 江畔御景 白領(lǐng)階層，行政人員， 外籍企業(yè)老板，個 體戶老板 報紙，戶外廣告牌， 短信，廣播 全為大戶型， 客戶需求都為家居 根據(jù)以上調(diào)查所得資料，我們可以得出以下幾點： （ 1）目標(biāo)客戶： ①江濱板塊推出的樓盤均為豪宅型，因此其目標(biāo)客戶大都定位在高端客戶。 ④相對于以上兩者，江畔御景在廣告投入中利用了短信這塊。 ④外灘明珠和江畔御景相比松州別苑，它們都沒有推出單身公寓，而著重于大戶型的建筑。 競爭環(huán)境分析 ☆優(yōu)勢 strength ☆機會 opport
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