【正文】 ，都紛紛加入到房地產(chǎn)開發(fā)大軍中，爭分市場杯羹；頻頻出臺的宏觀政策一步步提高了開發(fā)商拿地門檻、拉長銷售回籠資金的時間，使得房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭形勢日益嚴峻，宏觀調(diào)控加速了行業(yè) 的洗牌和整合，在 20xx 年的關(guān)鍵節(jié)點上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將更重視以品牌、品質(zhì)和服務決勝。房地產(chǎn)市場品牌化、企業(yè)集團化、項目開發(fā)規(guī)?；瘜⒊蔀橼厔荨? 市場越來越細分，精細化發(fā)展成為趨勢，包括企業(yè)定位細分、產(chǎn)品定位細分、目標消費群細分，以及項目開發(fā)與企業(yè)經(jīng)營的專業(yè)化，追求設計的獨特性，注重功能的前瞻性，營銷策劃與市場推廣的個性化與差異化等。繼而給企業(yè)提出了品牌優(yōu)化和整合營銷的新要求。 20xx 年初始，宏觀調(diào)控的效果已經(jīng)顯現(xiàn)，市場不斷傳出趨冷的信號，全國大中城市房地產(chǎn)交易量和價格都在下滑，一線城市房地產(chǎn)項目全線打折降 價銷售。如果市場持續(xù)冷靜，絕對賣方市場將逐步被扭轉(zhuǎn)，甚至可能轉(zhuǎn)化為買方市場或相對均衡市場。今年的房價整體有望在一定程度上趨緩。 （二）各項調(diào)控政策預期 1. 核心政策：加快調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu) 完善住房保障體系，全面落實國務院關(guān)于解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難的各項工作部署，建立健全廉租住房制度，加強經(jīng)濟適用住房的建設和管理，是當前政府工作的首要任務。在供求偏緊的情況下，結(jié)構(gòu)調(diào)整仍是緩解社會住房矛盾的一個核心政策要點。隨著結(jié)構(gòu)調(diào)整的政策效果逐漸顯現(xiàn)， 90 ㎡以下的住房供應量會增大，其中包括普通商品房里面的中小戶型，也包括經(jīng) 濟適用房和限價商品房的供應量。 2. 金融政策：主打流動性 20xx 年，控制流動性泛濫是金融政策的一個主要戰(zhàn)線，一年內(nèi)央行連續(xù) 6 次加息， 10 次上調(diào)存款準備金率。大量的資金在金融政策的導向下，在銀行、股市、樓市中游走。 20xx 年宏觀調(diào)控政策的一個明確方向，就是貨幣政策穩(wěn)中適度從緊， 20xx 年從緊貨幣政策將在 3 月 25 日得以證明。貨幣政策 20xx 年會繼續(xù)緊縮，開發(fā)成本和購房成本預計都將上升。 今年金融政策應該會有利空消息出現(xiàn)，加息預期仍然強烈，加息幅度可能提高。央行將繼續(xù)提高銀行存款準備金率，同時進一步加強商業(yè)性房地產(chǎn) 信貸管理，嚴格規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款和住房消費貸款管理，收緊銀根以進一步控制非理性房地產(chǎn)開發(fā)投資與投機或投資型購房行為。 3. 稅收政策：繼續(xù)加強管理力度 今年房地產(chǎn)行業(yè)依然是稅收監(jiān)管的重點，此前，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)連續(xù)多年被列為稅收稽查的重點行業(yè)。預計今年政府將繼續(xù)嚴格執(zhí)行土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和新增建設用地土地有償使用費等有關(guān)稅費的清算與征收工作，促進土地的節(jié)約與集約利用；同時，已經(jīng)“試點空轉(zhuǎn)”的物業(yè)稅有望貫徹執(zhí)行。開征物業(yè)稅，將強化對財富的調(diào)節(jié)，緩解收入分配領域中的不合理狀況。 4. 政策落實：全面強化 執(zhí)行力度 近年來，一些地方政府由于過多過深地介入房地產(chǎn)業(yè)，為了自身利益和眼前利益，往往置中央調(diào)控措施和要求于不顧，變相化解或抵制調(diào)控政策，導致調(diào)控政策遲遲不能發(fā)揮應有的作用。政策執(zhí)行的“短腿”，成為一個亟須解決的問題。 為全面落實調(diào)控政策，提高執(zhí)行力，中央將從制度上規(guī)范地方政府的行為，切斷其與房地產(chǎn)業(yè)過于緊密的聯(lián)系，全面深化各項政策的執(zhí)行力度。 （三）市場發(fā)展預測分析 宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)熱有所降溫 20xx 年，宏觀調(diào)控將進一步深化，并得到落實執(zhí)行，疊加效應將日益顯現(xiàn)。因此導致的結(jié)果是，房地產(chǎn)熱將降溫，投資 將有所回落，開工項目也將適量減少。 同時，政府將進一步落實宏觀調(diào)控政策和住房保障制度，不斷完善市場體系，以政策和需求為導向，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展二級市場。并加大對房地產(chǎn)業(yè)秩序進行規(guī)范和整頓，維護市場健康運行。 1. 供給在近期增加較快，長期難以快速提高 短期來看， 20xx 年 1 月份以來，逐月累計銷售面積都為竣工面積的 倍以上，供求矛盾仍比較突出，商品房價格呈上升趨勢，尤其 6 月份以后速度加快。良好的房地產(chǎn)銷售走勢使得 20xx 年度房地產(chǎn)投資的增速達到了歷史最高水平（較 20xx 年高 個百分點）。土地購置面積 、施工面積和新開工面積的增長速度均處于 20xx 年以來同期最高水平，且施工面積增速較快（較 20xx 年高 ），因此，未來 12 年商品房供給將以更快的速度增加。 長期來看，地少人多是我國國情，而保證糧食自給自足是我國的基本國策。根據(jù)國務院最新土地規(guī)劃，到 2020年末全國耕地面積必須確保不低于 18 億畝，而截止 06 年末全國耕地總面積僅剩 億畝。這意味著隨后十五年我國年均減少耕地面積不能超過 200 萬畝。因此，我國住宅用地緊張的局面將長期存在。據(jù)此，我們判斷商品住宅供給方面難以快速增長。 2. 需求仍將保持 旺盛 首先，宏觀經(jīng)濟連續(xù)四年雙位數(shù)的增長提升了我國城鎮(zhèn)居民收入，隨著居民收入的提高，“安置型”住宅的需求進一步提升，部分居民住房消費升級，保障了商品房的需求。 其次，目前在我國人口結(jié)構(gòu)分布中，占比最大的人群分布在 3044 歲，這部分年齡層的人往往處于置業(yè)高峰期，他們是購買商品房的主力軍；而隨著我國 1998 年以來高校的連續(xù)擴招，普通高校畢業(yè)生逐年大幅增加。這些大學生畢業(yè)后，基本上還是留在了城市里， 510 年后這些人即面臨首次置業(yè)的需求。 最后，由于城市化的不斷深入，一方面帶來大量的拆遷改造，引起商品房的被動需 求，另一方面帶來城鎮(zhèn)人口的增加，積累商品房需求。 綜上所述，未來相當長一段時間內(nèi)，中國房地產(chǎn)市場尤其住房市場，仍處在顯著的向上趨勢中。 四、目前市場關(guān)注點及市場影響 汶川地震給當?shù)卦斐闪酥卮蟮娜藛T財產(chǎn)損失，影響波及甚廣；但相對于年初的南方冰凍雨雪災害而言，對中國整體經(jīng)濟的影響可能較小，反而對于中國未來房地產(chǎn)的走勢將有深遠的影響。 （一）對房地產(chǎn)行業(yè)的影響 ? 重慶、成都近一時期在土地供應上，供大于求的情況比較明顯，地震發(fā)生后，地價將走低。尤其在房企對今后一段時間市況不看好的預期下，土地價格走低將更為明顯。如 果沒有重要的扶持政策，預計持續(xù)周期偏長。 ? 品牌房企在管理和質(zhì)量控制上的優(yōu)勢獲得更多的發(fā)展機遇和市場認可。 ? 房企在本次社會捐助中的積極表現(xiàn)，有利于改善社會形象。但部分房企卻由于處理不當遭遇危機。 ? 將引發(fā)全國對現(xiàn)有建筑的抗震性能檢查，一批不合格建筑可能被曝光，而一些房企可能因此陷入“質(zhì)量門”危機。 ? 可能加速國內(nèi)（尤其是地震帶地區(qū)）對抗震不達標和危舊房的改造，從而帶來新的市場機會。 ? 對貧富差距和城鄉(xiāng)差距所體現(xiàn)的居住安全差異，引發(fā)的生存幾率思考，導致輿論關(guān)注。 （二）對建筑產(chǎn)品趨勢的影響 ? 有關(guān)部門將出臺 更為細化的建筑抗震標準，并加強相關(guān)工作管理。 ? 企自主產(chǎn)品升級動力明顯，抗震建筑成為市場接受的買點。在中檔住房上， ? 建筑設計抗震級別的提升，預計成為主流。 ? 在高檔產(chǎn)品領域，借鑒國外地震多發(fā)國家的領先技術(shù)，將成為買點。同時，高 ? 檔住宅在安防設施上的投入，將為市場買賣雙方所認知，例如：安全避難室等。 ? 公建建筑、商業(yè)等大開間建筑設計，對抗震要求和防災害意識增強。 （三）對置業(yè)需求的影響 ? 購房者將更加關(guān)注房屋質(zhì)量和抗震程度。 ? 富裕人群更加追求高抗震性能的低密度建筑。 ? 相比之下，某些非地震帶地區(qū)的房屋 “安全溢價”可能更加明顯。 現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，金融手段已經(jīng)抑制了房地產(chǎn)市場價格的暴漲，購房者陷入一片觀望之中。還有無數(shù)的人在蠢蠢欲動，等待房地產(chǎn)市場的復蘇。在房子這件事情上，人們的心思還在初級階段，擁有房子不單是為了居住，更多的是滿足虛榮心。如果沒有更多的外界因素刺激，這個階段還不能升級到真正的理性時代，而這場大地震恰好承擔了這個角色。 這場地震會直接影響到中國房地產(chǎn)的發(fā)展，更多的是影響到置業(yè)者的心態(tài)，從而改變?nèi)藗儗θ松繕说淖非?！這種反思影響到置業(yè)心態(tài)，加劇觀望情緒！從需求的源頭抑制房地產(chǎn)過快增長，也 抑制房地產(chǎn)投機，反過來會帶動住宅保險的發(fā)展，也加速房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展！ 第二部分 濰坊市場宏觀環(huán)境研究分析 一、城市發(fā)展規(guī)劃情況分析 濰坊地處山東半島中部，毗鄰渤海萊州灣，扼內(nèi)陸腹地通往半島地區(qū)的咽喉，是山東半島的交通樞紐，擁有日益完善的海陸空交通體系，屬于中國東部沿海開放區(qū)，不僅是歷史文化名城、還是馳名海內(nèi)外的“世界風箏都”。 （ 一 ） 回 眸濰坊城 市之歷史 濰縣（今濰坊市）向為魯東商業(yè)重鎮(zhèn)，北海名區(qū)，歷史悠久，人杰地靈。自古即為登州、萊州、青州交通樞紐，素有“膠東走廊”之稱。清末海禁開放后，膠濟鐵路、煙濰 公路相繼通車，進一步成為山東半島海路轉(zhuǎn)運中心和咽喉。優(yōu)越的地理位置，使其成為山東半島東、西、南、北通道的匯合點，魯中物資的集散地。 濰坊在唐朝乾德三年設濰州，明洪武九年改為濰縣，老濰縣城跟別的縣城不一樣，它是被白浪河一分為二，是少有的雙城，白浪河西叫做城里，河東叫做東關(guān)，河西城里的城堡形狀像龜（中間高四周低），河東東關(guān)的城內(nèi)形狀像蛇，龜蛇應玄武之意。河西建置悠久，濰縣城的城墻創(chuàng)于漢代，系堆土夯打而成，明末時為防御清兵改為外部砌石，城墻上設炮臺二十八處，垛口一千六百處。城門有四座：北為望海門，南為安定門，東為 朝陽門，西為迎恩門。西城（城里）的街道以大十字口為中心，有大小街巷四十八條。城門上都建有城樓，用以瞭望，即為譙樓。明清時期的城墻平均高 丈，厚 丈，濰縣西城城墻周長九華里。因為建城墻需要大量的土方，所以就地取材，附近取土開挖，于是就在城內(nèi)的四角形成了許多大灣，比如說荷花灣、蝴蝶灣等等。在城外形成了寬兩丈，深五尺的護城河（老百姓叫月河），到 1948 年許世友、譚震林率領的山東兵團解放濰縣時，東城城墻的高度是七、八米，西城城墻高十二、三米。東城城墻在清咸豐以前是土城，咸豐后創(chuàng)建三合土城。東關(guān)城內(nèi)街巷繁多， 有九街十八巷之說。商業(yè)集中地以東門里大街為主。 濰縣向以商貿(mào)著稱。乾隆年間知縣鄭板橋有詩贊曰：“兩行官樹一條堤，東自登萊達濟西，若論五都兼百貨，自然濰縣甲青濟”，道出了當年市場繁榮景象。到清末，就以“南蘇州，北濰縣”，“金周村，銀濰縣”著稱。 （ 二 ） 凝 眸山東半 島城市群之 濰坊 “半島城市群”是指“由濟南、青島、煙臺、威海、日照、東營、濰坊和淄博 8 座城市組成的城市帶”。在山東半島沿海和膠濟鐵路沿線，這 8 座城市被穿成一條頗具規(guī)模的城市鏈，與此同時，緊附在這條城市鏈上的各類經(jīng)濟區(qū)和相當一批知名企業(yè)，形成一條蔚為壯 觀的制造產(chǎn)業(yè)帶。 半島城市群是我省的經(jīng)濟核心區(qū)，濰坊又處于這一核心的地理中心。東到青島，西到濟南都大約 150公里，與東營、日照、威海、煙臺、淄博呈輻射狀連接，使濰坊成為半島城市群的交通樞紐，也成為沿海與魯中、魯西的陸上交通必經(jīng)之路。濰坊還是半島城市群中具備鐵路、高速公路、機場和海港的四個城市之一，能方便地與省內(nèi)主要城市建立直接經(jīng)濟聯(lián)系。 （三）濰坊宏偉規(guī)劃藍圖 濰坊市總面積 萬平方公里，現(xiàn)轄四區(qū)（奎文、濰城、寒亭、坊子）、六市（高密、諸城、安丘、青州、壽光、昌邑）、兩縣（臨朐、昌樂）、三個市屬開發(fā)區(qū) （國家級濰坊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、濰坊濱海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、濰坊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）。 濰坊的城市定位及發(fā)展： 海洋化工、機械、食品加工為主導的綜合性制造業(yè)城市，連接山東半島與魯中、魯西的交通樞紐；同時濰坊的農(nóng)業(yè)是優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、標準化水平很高，是全國重要的農(nóng)副產(chǎn)品集中產(chǎn)區(qū)和優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品出口加工基地。 ? “ 1 小時經(jīng)濟圈”： 作為青島的近鄰，加強交流與合作，形成優(yōu)勢互補、合作共贏的良好局面對兩市發(fā)展都非常重要，也符合半島城市群發(fā)展的要求。高密、諸城、昌邑三市與青島地區(qū)接壤，屬于青島“ 1 小時經(jīng)濟圈”范圍，是青島理想的經(jīng)濟腹 地。 ? “半小時都市圈” ： 濰坊中心城區(qū)加快發(fā)展“半小時都市圈”，濱海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和昌樂縣盡快融入中心城市，壽光市、昌邑市、安丘市與中心城市相向發(fā)展。壽光市、諸城市、高密市、青州市爭取幾年成為中等城市，安丘市、昌邑市、臨朐縣建設各具風貌的特色城市。東邊高新區(qū)推進高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，爭取成為全省一流的高科技園區(qū)。城市西部已在引進大型物流項目，盡快形成魯東物流中心的規(guī)模，打造全省的重要物流節(jié)點。城市中部加快現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展，促進金融、商貿(mào)、文化、娛樂、房地產(chǎn)等服務行業(yè)的發(fā)展。北部濱海項目區(qū)要走在沿海開發(fā)區(qū)的前面，努力 成為先進制造業(yè)示范區(qū)，加強與半島城市群特別是青島的合作，投入到環(huán)渤海經(jīng)濟圈建設，爭取實現(xiàn)共同發(fā)展。 “四大板塊”打造城市經(jīng)濟： 服務業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)、先進制造業(yè)為主體的城市經(jīng)濟發(fā)展框架。 ? 中部服務業(yè)繁榮完善城市功能 中心城區(qū)西起長松路、東至北海路的廣大區(qū)域，已成為集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、金融、商務為一體的核心商業(yè)區(qū)。火車站建成投入使用，舊城改造和白浪河整治全面展開，市民的工作和生活將會更加便利和美好。 ? 東部高新技術(shù)舞動產(chǎn)業(yè)龍頭 東部的濰坊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)作為全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍 頭，已經(jīng)形成了電子信息、生物醫(yī)藥、光機電一體化和新材料四大產(chǎn)業(yè)集群，主要經(jīng)濟指標去年增幅居全國第 2 位，排名也由第 48 位上升到第 23 位。 ? 西部物流打通城市血脈 濰坊城區(qū)西部正在隆起現(xiàn)代物流業(yè)的高地：以魯東物流中心和豪德貿(mào)易廣場為龍頭的現(xiàn)代物流發(fā)展格局已初步形成，豪杰金屬材料貿(mào)易廣場、廣東汽配城、機床城、陽光商城等一大批項目建成營業(yè)，這里將成為全省乃至全國的綜合性物流樞紐。 ? 北部沿海制造業(yè)拓展城市空間 濰坊北部沿海地理區(qū)位、自然資源、土地后備、產(chǎn)業(yè)基礎等優(yōu)勢明顯，去年以來北部沿海的公路、港口等重大基礎設施建設 步伐加快，先進制造業(yè)基地示范區(qū)呼之欲出，根據(jù)濰坊市“十一五規(guī)劃”，到 20xx